지자체에 임대사업자등록을 하지 않아 신축임대주택 양도소득세 감면 특례규정을 적용할 수 없음

• 가. 청구인은 OO북도 OO시 OO동 810 OO4차AA아파트 604-506 대지 31.605㎡와 건물 59.77㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구외 ㈜AA건설(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 1999.11.23. 임대분양받아 거주하다가 2004.11.16. 매매로 취득한 후 2012.2.10. 양도하고, 2012.4.30. 조세특례제한법 제97조의2 규정을 적용하여 신축임대주택의 양도로 보아 양도소득세 10,687,827원을 감면신청 하면서 농어촌특별세 2,137,560원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 조세특례제한법 제97조의2 제1항 에 규정하는 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자로 관할 지자체에 등록을 하여야 함에도 등록을 하지 않아 쟁점주택에 대한 양도소득세 감면을 배제하고, 2012.9.11. 청구인에 대하여 2012년 과세연도 양도소득세 11,107,850원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 취득한 쟁점주택은 주택건설업자인 청구외법인이 ｢임대주택건설 촉진법｣을 적용받아 1999.11.29. 신축한 임대아파트(국민주택)로써 청구인이 1999.11.23. 임대 분양 취득하였고, 2000.8.14. 전입하여 2004.11.16. 소유권 이전등기를 필하였으며, 2005.10.6. 퇴거하여 2005.10.12.∼2007.6.30. 신용보증기금 직원에 임대(계약기간 만료일은 2007.10.12.까지이나 근무 발령으로 2007.6.30.자에 퇴거)하였고, 2007.7.1.∼2008.3.31. 청구외 BBB에 임대(계약기간 만료일은 2007.6.30.까지이나 근무 발령으로 2008.3.31.자에 퇴거)하였으며, 2008.3.31.∼2011.11.7. 청구외 CCC에 임대(2011.11.7. 충남 당진 지역 소재 직장근무 발령 퇴거)하여 총 임대기간은 2005.10.12.∼2011.11.7.으로 6년 26일간 임대 후 2012.2.10. 쟁점주택을 양도하였다.
• 나. 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제1호 가목에 따라 1999.8.20. ∼2001.12.31. 신축된 ｢임대주택법｣에 따른 건설 임대 주택으로써 청구인이 6년 26일간 임대한 사실이 확인되어 5년 이상 임대요건을 충족하고 있다.
• 다. 신축 임대 주택 양도소득세 감면 특례의 입법 취지가 침체된 주택 경기의 활성화를 지원하고 중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도보하기 위함이므로 당초 ｢임대주택건설촉진법｣의 적용을 받아 신축한 건설 임대 주택을 임대분양 취득하여 양도한 쟁점주택에 대해 처분청이 주택임대법에 의하여 지자체에 임대사업자등록을 하지 않았다는 이유로 청구인에게 결정 고지한 양도소득세는 동법의 입법취지와 실질과세 원칙 차원에서 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점주택을 건설임대주택으로 표기하고 있으나, 등기부등본상 청구외법인으로부터 취득한 매입임대주택에 해당하며, 쟁점주택이 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례를 받으려면 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제2호 의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에 동법 시행령 제97조 제4항 각호에 규정한 서류중의 하나인 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증을 제출하여야 한다.
• 나. 따라서 조세특례제한법 제97조의2 제1항 에서 규정한 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례 요건을 갖추지 못한 쟁점물건에 대한 감면세액을 부인하여 양도소득세 11,107,850원 경정․고지하고, 청구인이 기 납부한 감면세액에 대한 농어촌특별세 2,137,560원을 환급한 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 양도소득세가 감면되는 매입임대주택의 요건을 갖추었는지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 ｢임대주택법｣에 따른 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. (생략)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 ｢임대주택법｣에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. (생략)

② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 대통령령으로 정하는 거주자 란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② (생략)

3. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. (생략)

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택[ ｢주택법｣ 제2조제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다)을 말한다. 3의2. (생략)

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (이하 생략)

4. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 시장․군수․구청장 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 처분청은 이 건 양도소득세 11,107,850원의 결정결의서를 제시하고 있다.

2. 국세통합시스템의 세대별 주택 보유 현황을 제시하고 있으며, 쟁점주택을 재산세 부과대상으로 하고 있어, 매입임대주택에 해당하지 않고 있다.

3. 청구인의 2012.4.30.자 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서를 제시하고 있다.

• 가) 신고세액 양도소득금액 양도소득기본공제 과세표준 산출세액 감면세액 68,782,614 2,500,000 66,282,614 10,687,827 10,687,827
• 나) 장기임대주택 또는 신축임대주택 양도소득세액감면(면제)신청서
• 다) 쟁점주택의 부동산매매계약서
• 라) 쟁점주택인 OO 4차 AA아파트 분양계약서
• 마) 쟁점주택의 부동산등기부등본
• 바) 장기 임대주택 양도세 감면의 거주 및 임대 내역
• 사) 청구인이 제시하고 있는 아파트 전세계약서

4. 청구인이 제시하고 있는 증빙은 다음과 같다. 가) 이 건 양도소득세 11,107,850원과 관련된 납세고지서 및 과세예고 통지 나) 청구외법인 이 1999.11.29. 소유권보존 등기 후 청구인이 2004.11.12. 매매를 원인으로 2004.11.16. 소유권이전된 쟁점주택의 부동산 등기부등본

• 다) 청구인의 주민등록 초본 번호 주 소 전입일 변동일 16 OO북도 OO시 OO동 768-1 AA맨션타운 106-602 2000-01-01 통반변경 17 OO북도 OO시 OO동 810 OO4차 AA아파트 604-506 2000-18-14 2000-08-14 전입 22 OO북도 OO시 OO동 714-1 OO신일아파트 102-1410 2005-10-06 2005-10-06 전입
• 라) 아파트 전세 계약서 3매와 임차인 청구외 BBB과 CCC의 주민등록 초본
• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합하여 신축 임대 주택 양도소득세 감면 특례의 입법 취지에 따라 5년 이상 임대요건을 충족하므로 처분청이 ｢주택 임대법｣에 의하여 지자체에 임대사업자등록을 하지 않았다는 이유로 청구인에게 결정 고지한 양도소득세는 부당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원2002두9537, 2003.1.24. 선고)한 점, ｢조세특례제한법｣ 제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항 제2호는 거주자가 1999년 8월 20일 이후 신축된 국민주택으로서 임대주택법에 의한 매입임대주택을 취득하여 5년 이상 임대한 후 양도한 경우 그 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있고, ｢임대 주택법｣ 제2조 및 제6조는 매입임대주택(단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 이상)을 취득하여 임대사업을 하기 위하여는 시장․군수 또는 구청장에게 등록을 한 임대사업자로 규정하고 있는 점, 청구인이 쟁점주택에 대하여 임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 하지 아니한 사실에 대하여 다투고 있지 않고 있는 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점주택을 ｢조세특례제한법｣ 제97조의2 규정에 의한 신축임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구인의 양도소득세 감면을 배제하고, 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.