쟁점부동산은 장기임대주택 감면대상이 아님

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 ○○○○시 ○○○구 ○○동 3가 2-6 ○○아파트 3동 1308호(이 하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.5.31. 취득하여 2011.11.7. 양도한 후, 2011.12.27. 쟁점부동산의 양도가액 357백만원, 취득가액 164백만원으로 하여 조세특례제한 법 (이하 “조특법”이라 한다) 제97조에 따른 양도소득세가 100% 감면되는 장기임대주택 으로 양도소득세를 신고하였다. 이에 처분청은 쟁점부동산이 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 감면 부인하여 청구인에게 2012.6.7. 2011년 귀속 양도소득세 30백만을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2012.11.7. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2000.3.1. 주택임대사업자로 등록된 자로서 쟁점주택은 조특법, 소득세법에 의한 양도소득세 감면대상이 명백하다. 또한 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전 처분청을 방문하여 쟁점부동산이 장기임대주택으로서 양도소득세가 100% 감면된다는 답변에 따라 쟁점부동산을 양도하면서 조특법 제97조에 의한 양도소득세가 감면되는 장기임대주택으로 신고를 하였는바, 처분청이 기존의 견해와 달리 쟁점부동산이 장기임대주택 요건을 충족하지 못한다고 하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다. 사전열람 후 추가제출의견은 다음과 같다. 청구인은 담당공무원의 공적인 견해를 따랐고, 3차례에 걸쳐 관련증빙서류를 제시하고 상담받은 결과 100% 감면대상이라는 답변을 받았기에 귀책사유가 없고, 그 답변 결과에 따라 쟁점부동산을 양도하였는데, 답변의 내용과 달리 100% 감면이 되지 않아 개인의 이익이 침해되는 결과를 초래하였으며, 당초의 답변내용대로 행정처분을 할 경우 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 해칠 우려가 없기 때문에 신의성실의 원칙은 지켜져야 한다. 공무원의 상담업무는 공법상의 공인행위이고, 공무원은 정부를 대리하는 지위에 있는 자로써 그릇된 상담으로 상반된 결과를 초래하였다면 과실책임이 있는 것이며 청구인이 만약 쟁점부동산이 양도소득세를 부담할 것을 미리 알았다면 100% 감면되는 다른 부동산을 두고 이를 양도하지 않았을 것이다.

조특법 제97조에 따르면 양도소득세가 감면되는 장기임대주택이란

1986. 1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택과 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1.현재 입주한 사실이 없는 국민주 택을 5호 이상 2000. 12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하 는 주택을 의미하는 것으로 쟁 점부동산은 청구인이 2002.5.31. 취득하였으므로 양도소득세가 100% 감 면되는 장기임대주택에 해당하지 않는다. 청구인은 처분청 공무원으로부터 쟁점부동산이 장기임대주택으로서 양 도소득세 가 100% 감면된다는 견해에 따라 쟁점부동산을 양도하였으므로 양도소득세 를 부과한 처분은 신뢰보호 원칙에 위배되어 부당하다고 주장하고 있다. 일반적으로 과 세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 첫째, 과 세 관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, 둘 째, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며 셋째, 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 상응하는 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 개인의 이 익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 다섯째 위 견해표명에 따른 행정처분을 할 경우 이로 인하여 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아니어야 한다(대법87누156, 1988.3.

8. 외 다수 같은 뜻) 처분청의 상담업무는 납세자의 양도소득세 등의 신고절차나 간단한 법률 적 용 문의에 대하여 관련 증빙서류 검토등과 같은 정확한 사실관계를 파악하지 아 니하고 납세자의 질문내용에 따라 즉시 구두로 답변하는 방식으로 이루어지고 있어, 납세자의 질문에 대한 상담공무원의 잘못된 이해, 상담공 무원의 답변에 대한 납세자의 잘못된 이해, 사실관계의 미고지나 오류로 인한 답변내용의 오류 가 빈번히 발생하는바, 쟁점부동산이 100% 양도소득세 감면대상이라고 상담 받 았 다는 청구인의 주장이 실제 처분청 공무원의 잘못된 답변인지, 사실관계 미고 지 등으로 인한 오류인지, 처분청 공무원의 일반적인 감면 요건 설명을 청구인이 감면 대상으로 잘못 해석한 것인지 명확하지 아니하고, 세무공무원과 일반적인 상담 내용만으로는 과세관청이 공적견해를 표명한 것으로 인정할 수 없어(조심2010서0163. 2010.3.4, 같은 뜻) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 부과가 신뢰보호의 원칙에 반하는 처분이라고 할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 조특법 제97조의 장기임대주택에 해당하는지 여부와 처분청 이 쟁점부동산에 양도소득세를 부과하는 것이 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부 에 있다.
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제97조 【 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민 주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000 년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이 하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 따른 건설 임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취 득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사 항은 대통령령으로 정한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. <개정 2001.12.31, 2009.2.4>

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령 제150조의2 제6항 및 제7항을 준용한다. <개정 2005.2.19, 2010.2.18>

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정 하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한

• 다. <개정 2001.12.31, 2008.2.29>

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29> 1.임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 삭제 <2006.6.12>

5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31, 2008.2.29>

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. 삭제 <2001.12.31>

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31>

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 전자정부법 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다. <신설 2006.6.12, 2007.6.28, 2010.5.4, 2010.11.2>

3. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.25, 2011.8.4>

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

• 다. 사실관계 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 1986.3.27. 장☆자를 소유자로 하여 소유권 보존등기 되었고, 청구인은 2002.5.31. 장☆자로부터 쟁점부동산을 취득하였으며, 2011.11.7. 매매를 원인으로 소유권을 권☆준에게 이전하였다. 청구인의 양도소득세 신고 및 경정 내역이 다음과 같이 국세통합전산망에 의해 확인된다. (단위: 백만원) 신 고 경 정 양도일자 2011.11.7 취득일자 2002.5.31 양도가액 357 357 취득가액 164 160 양도차익 175 180 과세표준 173 129 산출세액 45 30 감면세액 45 장기임대주택감면 부인 결정세액

• 30 고지세액

• 30 청구인이 제출한 사업자등록증 사본은 다음과 같다. 사 업 자 등 록 증 (부가가치세 면세사업자) 등록번호: -99- 상 호: 성 명: 청구인 주민등록번호: 590726-1**** 개업 연월일: 2000년 03월 01일 사업장소재지: ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 99-2 ○○아파트 104-204 사업자의 주소: ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 99-2 ○○아파트 104-204 사업의 종류: 업태/부동산업 종목/주택임대업 교부사유: 신규 2006년 06월 12일 ★★★세무서장 청구인이 임대인과 2006.2.18., 2007.9.11., 2009.11.9. 체결한 쟁점부동산의 임대차계약서 3부가 확인된다. 청구인의 쟁점부동산 양도당시 주택보유현황은 다음과 같다. 주택종류 부동산소재지 취득일자 양도일자 아파트

○○ △△ ☆☆ ○○ 99-2 ○○아파트 104-204 2000/03/24 아파트

○○ ◇◇ ☆ 130-11 ☆신8차 아파트 3-203 2001/04/09 아파트

○○ ○○동３ 2-6 △△ 3-1308 (쟁점부동산) 2002/05/31 매매 2011/11/07 매매 농어가주택

□□ ★★ ♡♡ ♧♧ 95-1 1-101 2009/09/23 농어가주택

○○ ◁◁ ♠♠ ☆○ 183-5 1 2010/07/14 청구인이 처분청 공무원으로부터 쟁점부동산이 양도소득세가 100% 감면되는 장기임대주택에 해당 한다는 답변과 함께 받았다는 조견표는 다음과 같다.

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면(조특법 97) 구 분 장기임대주택 임대주택법 건설임대주택 매입임대주택 대상주택 5호 이상“국민주택”을 5년 이상 임대 후 양도 좌동 매입시기 및 감면요건 1986.1.1∼2000.12.31.의 기간 중 신축된 주택 취득 및 임대 (1985.12.31. 이전 신축된 주택 →1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 주택) 1995.1.1∼2000.12.31의 기간 중 취득 및 임대⇒취득 당시 입주된 사실이 없는 주택 임대기간 및 감면율 5년 이상 10년 이상 5년 이상 10년 이상 50% 100% 100% 100% 비 고 1세대 1주택 판정시 주택수 “제외” 좌동

(2) 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례(조특법97의2) (이하생략)

• 라. 판단 먼저 쟁점부동산이 조특법 제97조에 의하여 양도소득세가 100% 감면되는 장기임대주택에 해당하는지 본다. 조세특례제한법 제97조 에 의한 감면대상 장기임대주택이란 거주자가 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후에 양도하는 당해 임대주택으로서 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택, 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1.현재 입주한 사실이 없는 국민주택, 10년 이상 임대한 일반임대주택, 5년 이상 임대한 임대주택법에 의한 건설임대주택, 5년 이상 임대한 임대주택법에 의한 매입임대주택(단 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택으로서 취득당시 입주사실이 없는 주택에 한한다)을 대상으로 하는바, 청구인은 쟁점부동산을 2002.5.31. 취득하였으므로 쟁점부동산은 조특법 제97조에 의한 감면대상 장기임대주택 에 해당하지 않는다. 청구인은 처분청 소속 공무원으로부터 쟁점부동산이 조특법 제97조에 의한 장기임대주택으로서 양도소득세가 100% 감면된다는 견해에 따라 양도하였으므로 양도소득세를 부과한 처분은 신뢰보호원칙에 위배되어 부당하다고 주장하고 있으나, 공무원의 상담내용을 공적인 견해표명이라고 보기 어렵고 (○○행정법원2009구단15114, 2010.04.16. 같은뜻) 달리 이를 인정할 만한 증거 가 없으므로 이 사건 처분이 신뢰보호의 원칙에 위반하여 위법하다는 취지의 청 구인의 주장은 받아들일 수 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.