종중부동산의 소유권이전은 금융기관 대출을 위한 명의신탁으로 양도에 해당되지 않음

○○세무서장이 청구인에게 2012.10.15. 통지한 2012년 과세연도 양도소득세 경정청구 거부처분은 취소합니다.

청구인은 ○○ ○○리 산 106 임야 40,658㎡ 및 같은 곳 106-1 임야 56,830㎡(이하 “쟁점부동산”이라 함)를 2012.1.2. 매매를 원인으로 양도하고 양도소득세 신고를 하였으나, 쟁점부동산은 금융기관 대출을 받기위해 양도를 가장한 명의신탁으로, 2012.4.13. 소유권이 청구인으로 환원되는 등 양도에 해당되지 않는다고 2012.9.19. 경정청구서를 제출하였다.

○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 쟁점부동산의 소유권변동은 양도에 해당되므로 청구인에게 경정청구 거부 통지를 하자 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산의 양도 및 재취득에 따른 사실관계는 다음과 같다.

1. 청구인은 □□재실진입로 포장공사 및 배수로 공사와 □□진입로 및 주 차장 포장공사를 발주후 공사업자 △△△와 금 82,400,000원(□□ 50,000,000원 + □□ 32,400,000원)에 도급계약을 체결하였다.

2. 그런데 청구인에게 위 공사금 상당의 재원이 없어 금융기관에 쟁점부동산을 담보로 공사금 대출을 신청하였으나 부기명이 있는 종중에게는 대출이 제한되어 대출이 불가하다 하여 위 공사업자 △△△ 개인명의로 위 부동산에 대한 소유권이전등기를 하여 대출을 받은 후 다시 소유권을 청구인 명의로 원상 회복하는 것으로 협의가 되었고, 매매대금을 2억원으로 한 매매계약서를 작성하여 2012.1.2. 소유권이전등기를 하여주었으나 실질적으로 단 한푼의 매매대 금을 수수한 바 없으며 사실상의 명의신탁에 따른 대출목적의 소유권 이전이다. 1995.7.1.부터 시행된 부동산 실소유자 명의등기에 관한 법률에 의거 종중에서 종중, 개인에서 종중간에는 부동산 명의신탁이 허용되나, 종중에서 개인과 개인에서 개인 간에는 부동산 명의신탁이 허용되지 않기 때문에 이 사건도 종중에서 개인 △△△에게 명의신탁이 허용되지 않아 부득이하게 대물변제 매매형식을 취할 수밖에 없었던 것이다.

3. 그후 위와 같은 약정에 의거 2012.4.13. 청구인 명의로 소유권 이전을 하면서 역시 2억원의 매매대금으로 매매계약서를 작성하였으나 이 또한 실질적으로 단 한푼의 매매대금을 수수한 바 없다.

4. 공사업자 △△△는 쟁점부동산을 담보로 2012.2.2. 금 1억원(수수료 공제 후 99,910,000원)을 대출받아 그중 공사비로 6,900만원을 가져간 후 잔액이 30,157,867원인 통장을 청구인에게 넘긴 사실이 있다.

5. 청구인은 위와 같이 종중과 관련한 공사금의 담보대출을 일으키기 위하여 공사업자에게 한시적인 소유권이전을 하여주었던 것이지 실질적으로 단 한푼의 매매대금도 수수한 바 없으며, 이 사건 부동산의 양도와 관련하여 발생한 소득도 전혀 없었는 바, 청구인의 부지로 양도소득세 자진신고를 하였고 이를 납부하지 않자 양도소득세에 가산세까지 합산하여 납부하라는 고지를 받았는바, 과세표준과 세액에 대하여 경정청구를 하였으나 처분청에서는 이를 거부하였다.

• 나. 부동산거래 신고 소명서는 양도소득세 신고를 하기 위해 대물변제로 소유권을 이전하는 것처럼 법무사 사무실에서 꾸민 것이고, 종중 총회 회의로 역시 실제 개최된 것도 아니고 등기를 위해 요건에 맞도록 법무사 사무실에서 작성한 것이다.
• 다. 상기와 같이 국세기본법등 세무지식이 전무한 청구인이 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세 10%가 부과된다는 말에 양도소득예정신고를 하였던 것으로 이에 대한 취소처분을 받기 위하여 심사청구를 하였으나 위와 같은 자진신고로 인한 것이므로 심사청구(불복청구) 대상이 되지 않는다는 이유로 각하결정을 받았는 바(심사청구 결정통지 참조), 이와 같은 양도소득세신고 취소와 함께 부과된 양도세의 취소를 받기 위하여 경정신청을 하였던 것인데 처분청에서는 청구인이 양도소득과세표준신고 및 자진납부 계산서를 제출하였다는 이유로 경정청구 이유없음 처분을 하였는바(경정청구에 대한 회신에서 △△△에게 확인한 바 공사대금에 갈음하여 대물변제로 받았다고 되어 있으나 이는 사실이 아니며 동인이 작성한 영수증이나 내용통지서와도 상이함), 이에 대한 경정처분을 받기 위하여 본건 청구에 이르게 된 것이다.

• 가. 청구인은 공사대금을 지급하기 위하여 공사업자 명의로 소유권이전등기 후 금융기관으로부터 대출받고 소유권이 환원되었으며, 쟁점부동산의 양수도시 매매대금을 수수한바 없는 명의신탁에 해당되므로 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하나,
• 나. 청구인이 제출한 양도소득과세표준 예정신고시 제출한 부동산거래신고 소명서에는 공사대금에 갈음하여 대물변제 조건으로 양도가액 2억원으로 하여 소유권 이전하였음이 확인되며,

1. ○○지방법원 ○○지원 ○○등기소에 제출한 소유권이전등기신청서의 부동산매매계약서 및 ○○○○종중의 임시총회회의록에도 대물변제 조건으로 매매대금 2억원으로 하여 매매계약을 작성하였음 확인된다.

2. 대물변제조건으로 취득한 △△△는 공사대금에 갈음하여 대물변제 받았음을 확인하고 있다.

3. 청구인은 대물변제에 의한 소유권이전으로 양도물건에 대하여 소득세법 제105조 에 의한 양도소득과세표준 예정신고를 2012.3.13. ○○세무서에 제출하였으며 이에 대한 양도소득세를 납부하지 아니하여 소득세법 제116조 에 의하여 2012.6.30. 납기로 고지결정 하였다.

• 다. 청구인 명의의 쟁점부동산이 종중소유로 담보대출시 제한이 있었기에 대출목적으로 소유권을 이전하였다면 △△△에게 소유권을 이전하여 담보대출시 담보물로 제공하기는 현실적으로 타당성이 없으며 단순 담보제공 목적이었다면 ○○○○종중원 명의로 소유권을 이전하여 담보대출하는 것이 현실적이나 제3자인 △△△에게 소유권을 이전하여 담보대출의 담보물로 제공하였다는 것은 납득하기 어렵다. 상기와 같이 담보대출목적으로 소유권을 이전하였다는 명확한 사실을 확인할 수 없고 부동산등기서류 및 종중회의록 상 대물변제에 의한 소유권이전임이 명확하게 확인되며, 청구인 또한 양도소득과세표준예정신고를 한 것으로 보아 청구인의 주장은 이유가 없으므로 당초 고지결정 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 명의신탁에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고 시 제출된 신고서 및 부속서류의 내용은 다음과 같다. <양도소득세 신고서> 구 분 합 계 누진세율 누진세율 소재지

□□리 산106

□□리 산106-1 거래일자 양도일자 2012-01-02 2012-01-02 취득일자 1985-01-01 1985-01-01 거래금액 양도가액 (기준시가) 200,000,000 (192,444,260) 74,790,134 (71,964,660) 125,209,866 (120,479,600) 취득가액 6,443,364 3,549,362 2,894,002 양도소득금액 135,359,447 49,796,820 85,562,627 산출세액 31,600,806 <부동산 거래신고 소명서> 매도인: ○○○○종중 매수인: △△△ 부동산 가격 신고금액 200,000,000원 / 실제금액 200,000,000원 거 래 사 실 1. (생략) 2. 매도인의 종중에서는 2011.10.1.경부터 12월30일까지의 사이에 ○○시 □□면 ○○리 10번지 본종중제각의 진입로 및 주차장 2개소 공사를 매수인인 △△△에게 부탁하여 공사비 7,000만원으로 정하여 도급시켜 공사를 완료하고, 위 기간동안 ○○시 □□면 □□리에 위치한 본종중의 제각진입로 및 배수로공사를 공사비 5,000만원으로 정하여 매수인 △△△에게 도급시켜 공사를 마무리 하였습니다. 3. (생략) 4. 그리하여 저렴한 가격으로라도 매도하기 위하여 여러 사람들에게 부탁을 하였으나 매 매가 이루어지지 아니하여 부득이 위 임야를 공사자인 △△△에게 대물변제 조건으로 대금 2억원으로 정하여 2011.12.15. 매매계약을 체결하고 이때 위 공사비 1억2천만원을 공제하고 소유권이전등기를 이행한 후 매수인이 2012.2.2. ○○새마을금고에 설정등기를 하고 금 1억원을 대출받아 잔금 8천만원 중 3천만원을 영수하고 잔금 5천만원을 2012.12.30.까지 지급하는 조건으로 2012.2.13. 본 종중에게 소유권이전의 가등기를 이행하였습니다. 2012. 2.. 매도인 ○○○○ ○○종중 대표자 □□□(도장날인)

○○시장 귀하 <임시총회결의서> 회원수 60명 출석회원수 35명 회의일시 2011. 12. 24. 회의장소 ○○시 □□면 ○○리 10 종중 임시의장 □□□은 의장석에 등단하여 위와 같이 법정수에 달하는 회원이 참석하였으므로 본 총회가 적법하게 성립되었음을 알리고 다음의 안건을 심의 결의하다. 제1호의 안. 부동산 처분 승인의 건 의장은 본종중소유인 ○○시 □□면 □□리 산106 임야 동소 산106-1 임야를 매도하여 종중 제각수선 및 주차장 조성과 산소진입로 개설자금으로 이용하여야 되겠다는 설명을 한 후 그 가부를 물은 즉 전원 이의없이 승인 가결하다. 제2호의 안. 대표자 선임의 건 위와 같은 소유권이전등기 절차를 진행함에 있어 다음 사람을 대표자로 선임하고 일체의 행위를 위임하다. 대표자 □□□ 위 결의를 후일에 증거하기 위하여 출석한 회원 다음에 기명날인하다.

2011. 12. 24. <임시총회결의서> 회원수 20명 출석회원수 13명 회의일시 2012. 4. 13. 회의장소 ○○시 □□면 ○○리 10 종중 임시의장 □□□은 의장석에 등단하여 위와 같이 법정수에 달하는 회원이 참석하였으므로 본 총회가 적법하게 성립되었음을 알리고 다음의 안건을 심의 결의하다. 제1호의 안. 부동산 매수 승인의 건 의장은 본종중소유인 ○○시 □□면 □□리 산106 임야 동소 산106-1 임야를 △△△에게 지급할 공사대금 1억2천만원의 변제방법으로 대물변제 조건으로 2011.12.15. 매매대금 이억원으로 한 매매계약서를 작성하고 2012.1.2. ○○등기소 접수 제209호로서 소유권이전등기를 경료하고 이를 ○○새마을금고에서 금 8,000만원을 받아 △△△가 본종중에 반환하기로 하고 이에 대한 근저당권설정등기가 이루어진후 △△△로부터 다시 위대금으로 환매하는 조건으로 2012.2.13. ○○등기소 접수 제7496호로서 소유권이전등기를 가등기를 이행하였는바 △△△가 위금을 본종중에 반환하지도 아니하고 협조를 하지 아니함으로 부득이 소유권이전의 본등기를 이행하기로 하자는 충분한 설명을 한 후 그 가부를 물은 즉 전원 이의없이 승인 가결하다. 제2호의 안. 대표자 선임의 건 위와 같은 소유권이전등기 절차를 진행함에 있어 다음 사람을 대표자로 선임하고 일체의 행위를 위임하다. 대표자 □□□ 위 결의를 후일에 증거하기 위하여 출석한 회원 다음에 기명날인하다.

2011. 4. 13.

2. 청구인이 △△△와 계약한 공사도급계약서는 다음과 같으며, ‘부동산 거래신고 소명서’의 공사비 1억 2천만원과는 차이가 있다. 건설공사 도급계약서

1. 발 주 자: ○○○○ 종중

2. 공 사 명: □□재실진입로 배수로 및 포장공사

3. 공사장소: ○○시 □□면 ○○리 지내

4. 공사기간: 착공 2011년 9월 30일 준공 2011년 12월 30일

5. 계약금액: 일금 오천만원정 (￦50,000,000) 공급가액: 일금 오천만원정 (￦50,000,000) 부가가치세: 일금 원정 (￦) ~ 2011 년 9월 일 발 주 자 상 호: ○○○○ 종중 대 표: □□□ (도장날인) 수급사업자 성 명: △△△ (도장날인)

1. 발 주 자: ○○○○ 종중

2. 공 사 명: □□진입로(주차장) 포장공사

3. 공사장소: ○○시 □□면 지내

4. 공사기간: 착공 2011년 9월 30일 준공 2011년 12월 30일

5. 계약금액: 일금 삼천이백사십만원정 (￦32,400,000) 공급가액: 일금 삼천이백사십만원정 (￦32,400,000) 부가가치세: 일금 원정 (￦) ~ 2011 년 9월 일 발 주 자 상 호: ○○○○ 종중 대 표: □□□ (도장날인) 수급사업자 성 명: △△△ (도장날인) 3) 쟁점부동산 2필지에 대한 등기부등본을 살펴보면 다음과 같이 동일한 내용으로 표기되어 있다. [갑 구] (소유권에 관한 사항) 번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전 1936년10월2일 1936년9월7일 신탁해제 소유자 ○○○○종중 2 소유권이전 2012년1월2일 2011년12월15일 매매 소유자 △△△ 3 소유권이전청구권가등기 2012년2월13일 2012년2월10일 매매예약 가등기권자 ○○○○종중 대표자 □□□ 4 소유권이전 2012년4월13일 2012년2월10일 매매 소유자 ○○○○종중 대표자 □□□ [을 구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2012년2월2일 2012년2월2일 채권최고액 금130,000,000원 채무자 △△△ 근저당권자 ○○새마을금고 공동담보 토지

○○ □□ □□ □□ 산106-1

4. 청구인이 쟁점부동산 양수인인 △△△로 받은 영수증을 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다. 영 수 증 금 이억원정 위 금은 귀 종중에게 매수한 ○○시 □□면 □□리 산106 임야 40,658㎡ 동소 산106-1 임야 56,830㎡에 대하여 본인이 위 대금으로 매도하고 편의상 2012.2.10. 매매예약서를 작성하고 소유권이전의 가등기를 이행하는바 본인이

○○ 시장 새마을금고에 채권최고액 금1억3천만원을 설정등기를 경료하고 금 일억원을 대출받았는바 이 융자금을 2014.2.10.까지 변제하고 소유권이전등기를 말소하고 귀 종중의 소유로 환원시키기로 하며, 만약 말소등기가 불가능할 경우에는 귀 종중에게 소유권이전등기를 이행하기로 함. 단 소유권이전등기는 귀 종중에서 요구시 즉시 소유권이전등기를 이행하겠으며 이를 위반시 민․형사상의 일체의 책임을 부담하겠기 다음에 서명날인 함. 2012.2.10. 매도인 △△△(자필날인) 69**-*

○○○○ ○○종중 대표 □□□ 귀하

5. 청구인이 △△△로부터 받은 내용증명서의 내용은 다음과 같으며, 공사금액이 공사계약서 82,400천원과 상이하다. 내 용 증 명 서 받는사람 주 소: ○○ ○○시 ○○면 ○○리 202 상 호: ○○○○ ○○종중 대표자: □□□ 보내는사람 주 소: ○○ ○○시 ○○동 ○○아파트 102/1403호 주민번호: 성 명: △△△

1. ○○종중 대표 귀하는 2011년 10월부터 2011년 12월까지 종중 주차장공사 외 2개소 공사를 종중으로부터 발부를 받아 총공사대금 육천구백사십만원(￦69,400,000)에 계약하고 공사를 하였습니다.

2. 공사중 공사비로 인해 많은 어려움이 있었으나 믿고 공사를 마무리하면서 공사대금을 청구하였으나 차일피일 미루며 기다려달라 하기에 노임이나 장비비 기타 공사재료비 대금을 미루기를 수차례 저의거래처에는 신용이 떨어지고 맘적으로 너무 힘들었습니다. 나중에서야 종중땅으로 대출받아 중다하여 기다리전 중 종중으로는 대출이 안된다하여 공사대금으로 임야를 소유권이전하여 대출을 신청하게 되었습니다. 대출은 ○○새마을금고에서 일억을 받았습니다. 대출금 중 선급금으로 14,140,910원을 제외한 잔금 55,259,090원과 토지이전등기비용 13,000,000원 대출전 대출받기 위한 경비로 8,500,000원을 합한 금액 76,759,090원을 제외한 금액 22,980,910원만 돌려드려야 되나 종중이 너무 힘들다하여 30,157,867원을 돌려 주었습니다.

3. 그리하여 남은 잔금은 7,176,957원입니다. 그리고 지금까지 수년간 공사대금으로 2,000여 만원의 미수금을 남겨두고 힘드니까 다음 공사때 주겠다며 미루고만 있는 바 전체 공사미수금으로 2,700만원을 2012년 4월 30일까지 주시기를 바랍니다. 위 기일 경과시는 부득이 ○○종중을 상대로 형사상의 의법수속을 단행하겠기에 최고합니다. 2012년 4월 2일 이 우편물은 2012-04-02 제357060100****호에 의하여 내용증명우편물로 발송하였음을 증명함

○○ 우체국장

6. 종중 대표 □□□은 공사업자 △△△를 대출금 횡령혐의로 고발하였으나

□□지방검찰청 □□지청으로부터 ‘불기소이유통지’를 받았으며, 통지내용은 다음과 같다.

□□지방검찰청 □□지청 수 신 □□□ 발 신 □□지방검찰청□□지청장 제 목 불기소이유통지 귀하가 청구한 불기소이유를 아래와 같이 통지합니다. 고소인성명 □□□ 피의자성명 △△△(69**-*) 죄 명 가.횡령 처분년월일 2012. 10. 9. 처분 요지 가.혐의없음(증거불충분) 의 견 서

피의자는 2012.2.2.부터 같은달 4.까지 고소인으로부터 고소인측 종중 소유의 토지를 피의자 명의로 이전하여 1억원의 대출을 받아주도록 의뢰받고 대출금을 보관하던 중 대출금에 대하여 처분권한이 없음에도 불구하고 대출금을 임의로 인출하여 69,582,133원을 횡령하였다. ~

~

○ 피의자의 주장 고소인과 총 공사금액은 74,400,000원이 아니라 69,400,000원으로 공사도급계약을 체결 하고 공사를 완공한 것은 사실이지만 …… 고소인으로부터 받아야할 돈은 고소인이 피의자에게 지불한 공사비 16,340,910원을 제외한 공사잔금 53,059,090원, 등기비용 13,000,000원, 대출경비 8,500,000원 등 총 74,559,090원이므로 대출금 중 자신이 초과 하여 가져간 금액은 없다고 하면서 범의 부인한다. 피의자는 이를 입증할 근거로 공사도급계약서를 제출하였다.

○ 선지급된 공사금액 및 대출경비에 관하여 대출경비에 대하여는 고소인은 피의자에게 종중 명의의 토지를 담보로 대출을 받을 수 있도록 알아봐달라고 한 적은 있으나 자신이 대출경비를 부담하기로 한 적은 없다고 주장하나, 피의자는 고소인의 부탁으로 고소인 종중 명의로 대출을 받은데 필요한 경비까지 자신이 부담할 이유는 없지 않으냐고 하면서 고소인이 대출경비를 부담하겠다고 하였다는 진술이다. 위와같은 내용을 종합할 때 고소인과 피의자가 주장하는 정산금액에 대하여는 차이가 있으나 피의자에게 횡령 고의가 있었다고 보기는 어려우므로 불기소(혐의없음) 의견 임

7. 전술한 내용을 살펴보면 청구인과 △△△의 공사비금액이 계속 불일치함을 보이고 있으나 □□지방검찰청 □□지청의 ‘불기소이유통지서’에 표기된 공사금액 69,400,000원이 실제 공사금액임이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 금융기관 대출을 위해 쟁점부동산을 양도의 형식을 갖추어 △△△에게 명의신탁하였다고 주장하고 있는 바, 그 사실관계를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 종중재실 진입로 포장공사, 주차장공사 등을 도급 받은 공사업자인 △△△에게 소유권이전등기를 하였 으나 양도대금은 받은 사실이 없는 점, △△△는 청구인의 요구에 따라 금전의 수수없이 소유권이전청구권가 등기 설 정에 동의하여 줌으로써 쟁점부동산의 소유권이 청구인에게 환원된 사실이 있는 점, △△△가 쟁점 부동산을 담보로 금융기관으로부터 1억원을 대출받고 공사비 69,400,000원과 쟁점부동산 등기이전비 등을 제외한 30,157,867원을 청구인에게 반환한 사실이 있는 점, 쟁점부동산은 금융기관의 대출 제한요건인 ‘부기명(종중, 종교단체 등)이 있는 부동산’에 해당되는 점, 청구인은 △△△가 이 건과 관련된 1억원의 대출금 중 과다하게 공사비를 공제하고 반환하였다고 △△△를 횡령혐의로 고발한 사건에서 □□지방검찰청 □□지청의 ‘불기소이유통지서’에 기록된 △△△가 진술한 수사내용을 보면, 대출을 받기 위한 필요경비는 청구인이 부담하겠다고 진술한 점 등으로 볼 때, 청구인은 종중재실주변공사에 따른 공사비 마련을 위해 종중부동산을 담보로 금융기관으로부터 직접 대출을 받으려 하였으나 금융기관의 대출요건에 종중 등의 부동산은 담보요건에서 제외되어 대출을 받을 수 없게 되자, 공사업자인 △△△에게 쟁점부동산을 명의신탁 하여 금융기관으로부터 대출을 받고 소유권을 환원한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.