청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

AA세무서장이 2012.3.8. 청구인에게 한 2003년 과세연도 양도소득세 00,000,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구외 BBB(청구인의 동생, 이하 “BBB”이라 한다)는 CC도 CC시 CC구 DD동 000-0번지 대지 000㎡ (이하 “쟁점토지”이라 한다)를 1989. 4.28. 취득하여, 2003.2.3. 청구외 EEE(이하 “EEE”이라 한다)에게 양도하고, 2003년 과세연도 양도소득세를 신고하였다. FFFF국세청장(이하 “GGGG”이라 한다)은 2011년 12월 처분청에 대한 업무감사를 실시하여, 청구인이 1999.7.7. 쟁점토지에 대한 소유권이전청구권가등기를 설정하였고, EEE에게 2003.2.3. 양도된 쟁점토지 매매계약서의 특약사항인 “BBB 소유자가 등기상 되어 있고 실제 권리자는 HHH임”(이하 “쟁점 특약사항”이라 한다)에 근거하여, 청구인이 1999.7.7. 쟁점토지를 BBB로부터 취득하여 2003.2.3. EEE에게 000백만원에 미등기 양도한 것으로 보아 경정하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 2012.3.8. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 00,000,000원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.11. 이의신청을 거쳐 2012.10.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지 매매계약서를 BBB의 대리인으로서 작성하였으며 매매거래 성립을 위해 부득이하게 기재된 쟁점 특약사항에 근거한 이 건 부과처분은 잘못된 결정이다. 쟁점토지 매매계약 시점인 2002년 10월초 BBB는 남편의 사업실패로 아파트 및 주택이 경매 처분된 후 극심한 생활고와 채무자로부터 끊임없는 빚 독촉으로 정신적 공황 상태에서 JJ시 JJ동에서 월세로 생활하고 있었던 상황에서 채무 누적으로 쟁점토지가 경매로 넘어갈 위기에 처하게 되자 급하게 매매와 관련된 모든 사항을 전적으로 언니인 청구인에게 위임하여, 이에 청구인이 소유자 BBB를 대리하여 계약하게 된 것으로, 2002년 10월초 CC시 CC구에 있는 DD공인중개사사무소에서 계약서를 작성하였으며, 계약서 작성 당시 쟁점토지 소유자 BBB는 JJ에 거주하는 관계로 거리상 문제와 남편 사업부도로 인한 정신적 충격으로 경황이 없어 참석을 못하게 되었지만, 아무런 문제없이 계약을 체결하였다. 쟁점토지 실소유자 BBB는 쟁점토지의 잔금 수령 시 인감증명·등기권리증 등 소유권이전에 필요한 제반 서류를 매수인 EEE에게 넘겨주기로 약속을 하였으나, 약속 장소인 DD공인중개사 사무실에 BBB가 시간에 맞춰 도착하지 못했고, 또한 핸드폰이 없는 관계로 연락이 되지 않자 EEE는 불쾌감을 나타내며 매매 당사자인 소유자 BBB가 입회하지 않았으므로 신뢰가 없어 당초 계약사항을 이행치 못하겠다고 하여 매매계약이 취소 될 위기에 처하게 되었고, 이런 예기치 못한 상황이 발생하자 쟁점토지에 대한 매매계약을 대리하는 청구인 입장에서는 매매계약을 꼭 성사 시켜야 하는 절박한 시점이었기에 크게 당황할 수밖에 없었고, 이에 매수인 EEE를 안심시키기 위하여 DD공인중개사사무소 사장의 중재로 당초 작성한 계약서를 폐기하고 부동산매매계약서를 다시 작성하기에 이르렀으며, 매매계약서상 특약사항으로BBB 소유자가 등기상 되어 있고, 실제 권리자는 HHH임이라는 문구를 작성하게 된 것이다. 처분청이 주장하는 쟁점토지의 양도소득세 부과처분에 대한 가장 중요한 쟁점사항인 부동산매매계약서상 특약사항 문구는 청구인은 전혀 생각지도 못했는데 DD공인중개사사무소 사장의 생각으로 작성하게 된 것이며, 청구인도 특약사항이 기재된 사실을 공인중개사 사장의 설명을 통하여 알 수 있었으며, 이의신청 결정서 내용을 보면 ‘단순히 양수인을 안심시키기 위해 특약사항을 기재하였다는 청구 주장은 납득하기 어렵다’ 하였으나 이는 매매계약 당시의 실제 발생 되었던 정황을 전혀 고려하지 않은 채 단지 부동산매매계약서상 특약사항에 기재된 문구만을 가지고 판단한 것이므로 잘못된 결정이다. 매매계약서를 재작성후 쟁점토지 실소유자 BBB가 늦게 도착하여 소유권 이전에 필요한 서류를 매수인 EEE에게 전달하고 잔금 수령후 쟁점토지 매매 절차가 마무리 되었으며, 한 줄 문구로서 현재와 같이 엄청난 세금 문제가 발생하리라고는 전혀 생각하지 못했으며 단지 빨리 처분하고자 하는 생각에서 작성한 것 일 뿐이고, 실제 소유자 BBB가 도착 하였을 때 부동산매매계약서를 또 다시 CC하여 작성하였다면 지금과 같은 세금으로 인한 정신적 고통은 없었을 터인데 어리석음을 후회만 할 뿐이다.
• 나. 청구인이 쟁점토지에 매매예약 소유권이전청구권가등기를 설정한 것은 채권자들로부터 쟁점토지 보호를 위해 형식적으로 설정한 것이다. BBB의 남편 청구외 SS(이하 “SS”이라 한다)은 출판사업(도서출판 KKKK,)을 영위하고 있었으나, IMF를 전후하여 사업경영의 악화로 SS 소유 CC LL 소재 아파트가 1996.12.12. 임의경매 처분되었고, 또한 BBB의 QQ RR소재 주택이 2000.8.30. 임의경매 처분되는 사태가 발생하게 되자, BBB 가족의 마지막 남은 쟁점토지도 TT은행 차입금 미상환으로 가압류 처분되어 헐값에 경매로 넘어갈 위기에 처하게 되었고, 이런 절박한 상황에서 금융기관 등 여러 채권자로부터 쟁점토지 권리를 찾고 매매시 거주할 전세자금을 조금이라도 더 마련하고자 BBB가 가등기 설정을 간곡히 부탁하여 형제의 정으로 거절하지 못하고 금전적 대가 지불없이 단순히 등기부등본 상 소유권이전청구권가등기를 형식적으로 설정한 것이다. 등기부등본상 청구인이 쟁점토지에 “매매예약에 의한 소유권이전가등기”를 설정한 1999.7.7. 전후 BBB와 SS 소유의 부동산에 대한 가압류 등 법적 권리설정 및 경매 처분이 있었고, 쟁점토지 역시 TT은행 가압류 처분이 되어 경매 위기에 몰려 급박한 상황이었으므로 처분청의 이의신청 결정문 내용대로 “청구인이 쟁 점토지를 취득하기 위해 설정한 실질적인 가등기로 판단한다”라는 것이 사실 이었다면, 쟁점토지가 언제 임의경매 처분될지 모르는 상황에서 청구인은 당연히 쟁점토지의 소유권이전 등기를 완료하여 재산권을 보호하였을 것이고 소유권이전가등기를 설정하는 오류를 범하지는 않았을 것이다. 처분청의 주장대로 매매예약에 의한 소유권이전가등기가 실제였다면 가등기권 설정일인 1999.7.7.을 전후하여 청구인과 BBB간에 수억에 이르는 매매대금 거래가 발생 되었을 것인데 전혀 금전적 거래가 없었으며, 이는 처분청에서도 청구인과 BBB의 금융거래내역 조회를 해 보면 알 수 있을 것이다. 청구인은 1998년 3월부터 현재에 이르기까지 TT은행 통장으로 대부분의 금융거래를 하였으며, 통장 내용에서 보듯이 청구외 YYY(청구인의 남편, 이하 “YYY”이라 한다)으로부터 생활비 입금 및 신용카드사용액, 가계비 지출로 일상적인 비용이며 가등기설정 시점 당시뿐만 아니라 현재까지도 YYY으로부터 월 00여만원 가량의 최소한의 생활비를 보조받아 살고있으며 부동산을 취득할 만한 수억원대의 금전을 보유할 능력이 전무하며 BBB와 금융거래 사실은 전혀 없다는 것으로도 형식적인 소유권이전가등기 설정임이 입증되는 것이며, 청구인이 YYY의 도움을 받아 쟁점토지를 취득하였으리라는 생각을 할 수도 있으나, YYY의 1999년 PP은행계좌 통장거래 내역을 보더라도 부동산을 취득할 만한 거액의 현금 거래 인출이 전혀 없었다. YYY은 결혼 시부터 현재에 이르기 까지 최소한의 생활비 외에 단 한 푼도 청구인에게 지급하지 않을 정도로 모든 금전 관리는 철저하게 본인이 직접 챙기며, 특히 쟁점토지 매매 당시에는 청구인의 제부 SS이 청구인의 친정으로부터 사업자금 명목으로 많은 돈을 빌려 쓴 상황이었으므로, 처가와 관련된 문제는 완전 외면하고 있었으므로 청구인이 남편의 금전적 도움으로 BBB의 쟁점토지를 취득하고 처분청의 판단대로 “소유권이전청구권가등기”를 설정하였다는 것은 상상도 할 수 없는 일이다. 또한 등기부등본 을구 사항을 보면 순위1번 청구외 ZZZ(이하 “ZZZ”이라 한다)의 2000.1.00. 근저당설정도 형식적으로 설정된 것이다. ZZZ은 청구인 및 BBB의 친가 4촌 올케이며 당시 주위 지인의 조언으로 가능한 믿을 수 있는 친척들로 하여금 가등기, 근저당설정 등을 하여 다른 채무자가 후순위에 밀려 압류하지 못하게끔 하라는 말을 듣고, 청구인과 같은 아파트에 거주하여 평소 자주 만나는 ZZZ에게 부탁하여 형식적으로 근저당 설정을 하였던 것이다. 이의신청 결정서 판단 내용 중 “쟁점토지의 계약금중 0천0백만원을 쟁점토지의 근저당설정권자인 ZZZ의 TT은행 계좌로 이체한다”라는 표현은 부동산매매계약서 융자금 기재란에 기재된 “ZZZ(0천0백만원), TT은행(0천0백만원)은 ZZZ, TT은행에게 상환한다”라는 내용으로 등기부등본에 나타난 채무액을 기재한 것을 처분청에서 잘못 표기한 것이며, 또한 등기부등본상 쟁점토지에 처해진 가압류, 압류 조치를 보더라도 사업 실패로 인한 과다한 부채로 쟁점토지가 헐값에 경매될 급박한 상황이었으며, 형식적으로나마 지인으로 하여금 가등기 및 근저당 설정 등기를 할 수 밖에 없었음을 알 수 있다.
• 다. BBB는 쟁점토지를 자력 취득했으며, 쟁점토지 매매대금을 부친에게 차입한 대금을 상환하는 등 BBB 가족을 위하여 사용하였다. 쟁점토지 소유자 BBB는 고등학교 졸업후 1990년 1월 결혼 전까지 00년동안 의류 수출업체 에서 수출업무를 담당하며 공백없이 계속 직장 생활을 하였으며, 직장 생활 당시 주위 지인들이 또순이라고 말할 정도로 검소하게 생활하여 수입의 대부분을 저축하였으며 결혼을 앞두고 모아 둔 재산을 정리 하고자 자력으로 1989년 4월 쟁점토지를, 1989년 9월 RR소재 주택을 취득하였다. 쟁점토지 매매대금 0억0천만원의 사용내역은 SS의 사업자금으로 수년에 걸쳐 친정 아버님 XXX으로부터 빌린 돈 0억0천만원을 갚았으며, 잔액도 남편 사업실패로 인한 금융권 및 일반 부채 상환으로 대부분 지출하였고, 결국 사업 실패로 전 재산을 탕진하고 신용불량 자로 어려운 생활을 하던 중 국내에서는 도저히 생활할 여건이 되지 않아 2004년 4월 청구인의 또 다른 여동생이 살고 있는 @@@@로 피신하다시피 이민을 가서 현재에는 # 거주하나 영주권 취득도 못하고 유학 비자로 어렵게 살고있으며, 오랜 시간의 경과로 정확한 입증자료를 제시 할 수는 없으나, 당시 부동산매매대금은 아래 내역과 같이 사 용 내 역 사용처 일 자 금액(천원) 은행차입금 상환 TT은행 2002.10.11. 친정 아버님 차입금 상환 XXX 2002.10.31. 2002.11. 1. 2002.11. 5. %%%%보험료 연체료 납부 %%%%%% 2002.11. 2. 은행차입금 상환 TT은행 2002.11. 4. 부동산 중개수수료 지불 DD공인중개사 2002.11. 5. 은행차입금 상환 은행 출판사 채무상환, 개인부채 상환, 차입금상환 개인가사용도 사용, 이민자금사용 합 계 지출하였다. 이의신청 결정서의 판단 내용을 보면 “통상의 매수인 이라면 ‘소유권이전청구권가등기’가 설정된 토지를 매수하지 않을 것이고, 사전에 가등기를 해제토록 하는 것이 일반적이라 할 것이며, 가등기가 유효한 상태였음에도 불구하고 매매계약이 성사되어 소유권이 이전된 사실로 미루어 보면 양수인이 청구인을 실제 소유자로 굳게 신뢰하고 있었고 청구인이 쟁점토지를 소유하고 있었다고 보기에 부족함이 없다”라고 하였으나, 이는 사인간의 자유계약에 있어 발생될 수 있는 수많은 계약유형중 하나에 불과한 사례를 표현한 것으로 사료되며, 이미 앞에서 언급한 바와 같이 최초 부동산매매계약서 작성 당시 EEE는 등기부등본 등 관련 공부 열람을 통하여 쟁점토지에 대한 가압류, 가등기, 근저당설정 등 쟁점토지에 처해진 채무사항을 확인하였고, 또한 실소유자 BBB를 대리하여 청구인이 매매계약서를 작성하였음에도 전혀 이의를 제기치 않았다. 당시 쟁점토지에 담보된 실질적인 부채금액은 TT은행 가압류 0천0백여만원, %%%%%%공단 0백0십여만원에 불과하며 소유권 이전 등기 시까지 해제한다는 조건이었으므로 아무런 문제가 없었으며, EEE도 청구인의 가등기 및 ZZZ의 근저당설정은 형식적이었음을 이해하였고 청구인이 쟁점토지의 실제 소유자라고 신뢰한 것은 전혀 아니며 소유권이전에 관련된 제반 서류를 BBB가 EEE에게 직접 전달하였다.
• 라. 결론 국세기본법 제00조 에 따르면 “과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위, 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다”라고 규정하고 있는 바, 이 사건은 쟁점토지의 실제 소유자가 누구인가를 판단하는 것이 중요한 사안이라 생각된다. 처분청에서는 쟁점토지의 등기부등본상에 청구인이 1999.7.7. 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기 설정한 점, EEE에게 양도하면서 매매계약서 작성시 BBB를 대리하여 매매계약서 작성한 점, 매매계약서상에도 실제 권리자가 HHH로 기재되어 있다는 사실만으로 쟁점토지를 HHH가 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 부과 처분하였으나, 이는 양도 당시 급박한 상황에서 어쩔 수 없이 형식적으로 행하여진 실질이 아닌 행위를 구체적으로 살펴보지 못한 처분이므로 청구주장에서 언급한 바와 같이 쟁점토지의 실제 소유자는 BBB가 틀림없으므로 양도소득세 00,000,000원 고지 결정은 당연히 취소되어야 한다. 쟁점토지의 실제 소유자는 등기부등본상 소유자인 BBB이며, BBB가 00년간 직장 생활하여 모은 돈으로 결혼 전인 1989.4.28. 쟁점토지를 자력으로 취득하였고, 반면 청구인은 쟁점토지를 취득할 수 있는 능력이 전무하다. 1999.7.7. 청구인이 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 설정하였으나, 이는 헐값에 경매처분 되는 것을 막기 위하여 형식적으로 설정 등기 한 것으로 청구인과 쟁점토지 소유자 BBB와의 매매대금 거래 내역이 전혀 없었으며, 단지 청구인을 실제 권리자라는 쟁점 특약사항을 표기한 것은 실제 소유자 BBB가 잔금 수령시 약속 장소인 DD공인중개사사무소에 늦게 참석하여 매매계약이 취소될 상황이 되어 매수인 EEE를 안심시키고자 DD공인중개사무소 사장의 중재로 당초 최초 계약 당시 작성한 계약서를 폐기하고 내용을 변경하여 재작성하는 과정에서 기재한 것이다. 매매대금의 대부분은 BBB의 남편 SS의 금융권 및 사업관련 부채상환에 충당하였으며, 청구인은 1남 4녀의 장녀로서 늘 친정집안의 대·소사 문제를 해결하여 왔으며, 쟁점토지의 매매와 관련된 문제도 BBB는 전혀 경황이 없었기에 직접 나서서 해결한 것이고, 매매대금 중에서 SS이 친정 아버님 XXX으로부터 사업자금으로 차용한 금액 0억0천만원도 직접 챙겨서 전달하였던 것이며, 당시 청구인의 친정 부모님은 경제적으로 몹시 궁핍한 상황이었고 SS도 여러모로 친정 빚을 갚지 않으려는 의도가 있어 청구인이 직접 나서서 해결한 것이다. 위 관련 사실을 입증할 증빙자료를 준비하고자 청구인의 동생 BBB로부터 위임장을 받아 청구인이 PP은행, TT은행 등을 방문 하여 당시 차입금상환 내역을 확인하려 하였으나 오랜 시간의 경과로 확인 할 방법이 없다는 말만 듣게 되었다. 청구내용과 같이 사업부도로 인하여 가족 전 재산을 탕진하고 신용불량자가 되어 어쩔 수 없이 도피성 이민을 떠난 BBB의 사정과, 쟁점토지 매매시 실제 주인 행세를 할 수 밖에 없었던 청구인의 당시 사정을 잘 헤아려 주시어 진실이 꼭 밝혀 질 수 있도록 처분청의 세심한 배려를 부탁드리며, 독실한 가톨릭 신앙인으로서 지금까지 오로지 올바른 마음가짐으로 살아왔기에 관할세무서 및 구청으로부터 계속 반복하여 발부되는 독촉장에 빚쟁이가 된 듯 한 정신적 고통을 이겨 내기가 힘이 드오니 청구인 본인의 거짓없는 진실을 꼭 헤아려 주셨으면 감사하겠다.

쟁점토지 2002.10.8. 계약시 작성한 계약서를 보면 매매대금 000백만원으로 하고 계약금 00백만원, 잔금 000백만원으로 하면서 특약사항에 “BBB 소유자가 등기상 되어 있고 실제 권리자는 HHH임” 이라고 기록되어 있으며, 등기부등본상의 소유권자도 없는 자리에서 부동산 매매계약서를 작성하면서 청구인이 매수인을 안심시키기 위하여 특약사항의 문구를 추가하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 또한 매매계약당시 등기부등본상의 소유자 BBB는 계약서 작성 시 입회하지도 않았음을 자인하고 있다. 청구인은 쟁점토지의 매매대금을 BBB가 친정아버지로부터 빌린 차입금 상환, 기타 지인들의 채무 상환에 사용하였다고 주장하나, 채무의 진정성 여부 및 채무상환에 대한 증빙도 제출하지 못하고 있으며, BBB는 현재 이민을 가서 # 있다고 주장하나, 현재 && &&시 &&동 아파트에 주소가 되어 있는 것으로 확인되는 등 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 일반적인 매매계약에 있어 통상의 매수인이라면 ‘소유권이전청구권가등기’가 설정된 토지를 매수하지 않았을 것이고 매수하려고 하더라도 사전에 가등기를 해제토록 하는 것이 일반적이라고 할 것이므로 이 건 양도의 경우 매매계약당시(2002.10.8) 청구인이 설정한 ‘소유권이전청구권가등기’가 유효한 상태였음에도 불구하고 매매계약이 성사되어 쟁점토지가 양수인에게 소유권이 이전된 사실로 미루어 보면 양수인의 입장에서는 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 있음을 신뢰하고 있었고 실제로도 청구인이 쟁점토지를 소유하고 있었다고 보기에 충분하다고 판단되며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 대금의 귀속 및 사용내역 등에 대한 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 사실로 볼 때 쟁점토지의 실제 소유자가 BBB라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 상기와 같이 쟁점토지 계약시 작성한 계약서에 등기부등본상의 소유자인 BBB는 나타나지 않았고, 청구인이 매수인 EEE와 계약을 하면서 특약사항에 “BBB 소유자가 등기상 되어 있고 실제 권리자는 HHH임” 라고 기록을 하였다는 것은 청구인이 실제 소유자임을 표방한 것이고, 또한 매매대금의 사용처를 청구외 BBB가 친정아버지로부터 빌린 차입금 상환, 기타 지인들의 채무 상환에 사용하였다고 주장하나 채무의 진정성 여부 및 채무상환에 대한 증빙도 제출하지 못하고 있으므로 쟁점토지의 실제 소유자는 청구인으로 쟁점토지 양도에 대하여 미등기 전매로 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 관련법령, 예규․판례 등

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법령

1. 소득세법(2002.12.18. 6781호 개정 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. <개정 2000.12.29>

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

양도소득과세표준의 100분의 65

③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 2) 소득세법 시행령(2002.12.30. 17825호 개정 전의 것)제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제2호·제4호 및 조세특례제한법 제69조제1항 에 규정하는 토지

4. 법 제89조제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산(생략) 3) 국세기본법 제00조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면 GGGG의 **처분에 따라 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아, 실지거래 양도가액 000,000, 000원, 환산된 취득가액 000,000,000원에 의하여 2003년 과세연도 양도소득세 00,000,000원을 경정 고지한 것이 나타난다. 부동산매매계약서

소재지: CC구 CC구 DD동 000-0 토지(지목): 전(토지) 면적: 000㎡

매매대금: 일금 0억0천만(￦000,000,000)원 계약금: 일금 0천만원(￦00,000,000)원 잔금: 일금 0억0천만(￦000,000,000)원은 2002년 11월 25일에 지불하기로 한다. 융자금: ZZZ(0천0백만원), TT은행(0천0백만원) 은 TT은행, ZZZ에 상환하기로 한다.(생략) 특약사항: 현 상태에서 매매계약임(권리관계 하자시 조건없이 계약은 해지됨)

• BBB 소유자가 등기상 되어있고, 실제 권리자는 HHH임.

• 위 채무관계는 잔금 지불 전 전액 상환하기로 한다. 중도금은 잔금지불 전에 일부 지불할 수 있다.(생략) 2002년 10월 8일 매도인: BBB 대 HHH(도장) 매수인: EEE (도장) 중개업자: DD공인중개사무소 ^^^(도장)

2. 쟁점토지 매매계약서에 의하면 거래내용, 특약사항 등 주요내용은 다음과 같다.

3. 청구인이 제출한 제적등본에 의하면 청구인과 BBB의 관계는 자매로서 BBB는 청구인의 동생이며, BBB는 SS의 처, 청구인은 YYY의 처인 것으로 나타난다.

4. 청구인이 제출한 BBB의 위임장(4매)에 의하면, 위임자 BBB는 청구인에게 TT은행 등 4곳 금융기관의 BBB의 대출금 상환내역을 조회할 수 있는 권한을 위임하였고, BBB가 # 주소를 두고 있기에 동 위임장을 ## OO 총영사관에서 2012.4.18. 인증을 받은 것으로 나타난다. 확인서

성명: ^^^(-***) 사무소: CC CC DD 000-0 DD공인중개사

2. 상기 본인은 상기 주소지에서 부동산 중개업을 운영하여 왔으며(생략) BBB(매도인), EEE(매수인)와의 매매계약이 틀림없음을 확인합니다. (생략) 잔금 지급시 매도인 BBB가 약속시간에 연락이 되지 않아 매수인 EEE씨가 불안해하며 계약취소를 요구하여 부득이 중개하는 입장에서 계약을 성사시키기 위하여 친언니되는 HHH씨를 대리인으로 입회시켜 잔금을 치르는 과정에 매수인 EEE씨가 요구하는 내용대로 특약사항에 “BBB 소유자가 등기상 되어있고, 실제 권리자는 HHH임”으로 매매계약서를 재작성하였습니다. 상기 내용과 같이 붙임 부동산매매계약서는 매매계약시에 작성한 계약서를 폐기하고 잔금 지급시 다시 작성한 것으로 위 사실이 틀림없음을 확인합니다. 2012.10.25. 위 본인 ^ ^ ^(사인)

5. 청구인에 제출한 쟁점토지 매매를 중개한 DD공인중개사 ^^^의 확인서에 의하면, ^^^는 계약을 성사시키기 위하여 EEE가 요구하는 내용대로 쟁점 특약사항을 매매 계약서에 작성하였다고 확인하였고 그 주요내용은 아래와 같으며, 국세전산시스템에 의하면 ^^^는 CC도 CC시 CC구 DD소재에서 2003년 5월부터 2004년 5월까지 DD공인중개사의 사업이력인 나타난다.

6. 청구인은 쟁점토지를 거래할 수 있는 금전적 여력 및 BBB와 대금 거래가 없었음을 주장하는 입증자료로서 제출한 청구인의 금융계좌(TT은행)에 의하면 1998.3.4.부터 2012.4.16.까지 동 계좌의 0백만원이상 거래 내역은 아래와 같이 나타난다. 거래일자 출금 입금 잔액 비고 2000.8.7. 00,000 자기앞 타점 입금 2000.9.6. 0,000 YYY 입금 2000.9.6. 00,000 연지급 2010.1.19. 0,000 YYY 입금 2010.10.20. 00,000 +++ - 타행IB 2010.10.20. 00,000 000 2010.12.27. 0,000 자기앞 타점 입금 2011.2.7. 0,000 000 (단위: 천원)

7. 청구인이 제출한 BBB 및 SS 소유 부동산의 등기부등본에 의하면 BBB은 QQ RR 소재 부동산을 1989.9.20. 취득하여 2000.8.30. 임의경매 낙찰을 원인으로 소유권 이전되었고, SS은 CC LL 소재 아파트를 1989.12.26. 취득하여 1996.12.12. 낙찰을 원인으로 소유권 이전된 것으로 나타나며, 쟁점토지를 포함한 일자별 등기권리 변동 내역은 다음과 같다. 일 자 소유자 갑구, 을구 변동내용 1989.9.20 BBB 취득 1996.3.18. 등7 BBB 1996.3.18부터 2000.3.8.까지 가압류 등 7건 설정 → 2000.9.8. 일괄 말소 2000.9.8. 000 낙찰에 의한 소유권 변동

○ QQ RR 소재 주택 일 자 소유자 갑구, 을구 변동내용 1986.12.26. SS 쟁점토지 취득 1995.10.9. 등5 SS 1995.10.19.부터 1996.4.27.까지 가압류 등 5건 설정 → 1996.12.12. 일괄 말소 1996.12.12. *** 낙찰에 의한 소유권 변동

○ CC LL 소재 아파트 권리변동 내역 일 자 소유자 갑구, 을구 변동내용 1989.4.28. BBB 취득 1996.4.6. BBB TT은행 가압류 → 2002.10.23. 말소 1997.2.5. BBB TT은행 가압류 → 2002.11.15. 말소 1999.7.7. BBB 매매예약 소유권이전청구권가등기 (권리자 청구인) → 2 002.11.5. 말소 2002.10.31. BBB %%%%%%공단 압류 → 2002.11.4. 말소 2003.2.3. EEE 매매원인 소유권 이전

○ 쟁점토지

8. 청구인이 제출한 세목별 과세(납세) 증명서에 의하면, BBB를 납세의 무자로 하여 2000년 00,000원, 2001년 00,000원을 과세된 것으로 나타난다.

9. 청구인은 쟁점토지 매매대금을 XXX에게 차입금 000백만원을 상환했다는 증빙으로 2002.10.31. 00백만원, 2002.11.1. 000백만원, 2002.11.5. 00백만원이 입금된 XXX의 TT은행 계좌의 거래내역 명세서를 제출하였고, 2002.11.1. 000백만원과 2002.11.5. 00백만원 입금명세서 적요란은 HHH로 기재되어 있다.

10. 국세전산자료에 의하면 청구인과 BBB의 사업자등록 이력은 나타나지 않으며, BBB의 배우자인 SS은 1996.6.1. 부터 2004.12.31.까지 ‘도서출판 KKKK’이란 상호로 일반서적 제조업을 영위 한 사실이 나타난다. 11) 국세전산시스템상 BBB의 현재 주소지는 && &&시 &&동 아파트 로 나타나지만, 이의신청 결정문(2012.7.13)에 의하면 행정정보공동이용센터에서 조회한 바 B BB는 2004.5.20. 출국하여 심리일 현재까지 국내에 입국하지 아니한 것으로 나타난다.

• 라. 판단 소득세법 제104조 에 따르면 미등기양도자산은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것이라고 규정하고 있다. 그러므로 미등기양도자산 인지 여부는 매매부동산의 전소유자가 미등기양도자로 지정되는 자에게 매매관련 계약서‧매도용 인감증명서를 작성하여 주었는지 여부, 매매대금을 미등기양도자로 지정되는 자가 직접 수령하였다가 전소유자에게 지급하였는지 여부, 후소유자가 미등기양도자로 지정되는 자를 매매거래 상대방으로 보았는지 여부 등에 기초하여 판단해야 할 것이다.(심사소득0000-0000, 2012.12.3. 및 심사양도0000-0000, 2011.11.24. 참조) 이 건의 경우 처분청은 청구인이 설정한 소유권이전청구권가등기가 유효한 상태에서 매매계약이 성사된 것을 미루어보면 양수인이 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 있음을 신뢰한 것으로 보았으나, 처분청은 쟁점토지의 양수인 EEE로부터 청구인을 미등기양도자로 보아 거래했는지 여부, 쟁점토지 매매대금을 청구인에게 지급하였는지 여부 등을 확인하지 않았고, 쟁점토지에 설정된 가등기 등 선순위채권에 대하여 잔금 정산 전에 채무관계를 전액 상환하기로 한 매매계약서 특약사항을 볼 때 쟁점토지의 매매계약이 성사된 것만으로 양수인이 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 있음을 신뢰한 것이라고 보기 는 어려워 보이는 점, 청구인이 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 설정한 시점(1999.7.7.)을 전후하여 BBB 가족의 재산처분 상황을 보면, BBB 및 SS 소유의 부동산이 경매에 의한 낙찰을 원인으로 소유권이 이전된 점을 볼 때 쟁점토지 보존을 위해 BBB의 부탁으로 청구인이 형식적으로 가등기를 설정한 정황이 인정되어 보이는 점, 청구인은 쟁점토지 매매대금을 부친에게 차입한 금액을 변제했다면서 입금된 부친 소유 금융계좌 증빙을 제출하였고, 쟁점토지 매매를 중개하고 매매계약서를 작성했던 공인중개사가 청구인을 대리인으로 입회시켜 매매계약서를 작성 했다고 확인하고 있는 점 등을 볼 때 청구 주장에 신빙성이 있어 보이므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 과세한 처분청의 이 건 양도소득세 부과 처분은 잘못이 있다고 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.