쟁점모텔 매수인이 매매가액을 62억원으로 신고한 점, 쟁점모텔 비품의 장부가액이 171백만원인 점 등으로 보아 처분청이 쟁점금액을 모텔의 양도가액에 가산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음
쟁점모텔 매수인이 매매가액을 62억원으로 신고한 점, 쟁점모텔 비품의 장부가액이 171백만원인 점 등으로 보아 처분청이 쟁점금액을 모텔의 양도가액에 가산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음
○○○○시 ○○구 ○○동 4가에 소재한 ☆☆☆ 모텔(건물 1,688.07㎡, 대 지 365.6㎡. 이하 “쟁점모텔”이라 한다)의 지분을 각각 4/6, 1/6, 1/6 보유하고 있던 청구인, 이○현, 최♠자(이하 청구인, 이○현, 최♠자를 합쳐 “청구인등”이라 한다.)는 2011.2.15. (주)○○통상(이하 “매수인”이라 한다)에게 쟁점모텔을 5,730백만원에 양도하는 것으로 하여 2011.5.2. 양도소득세 643,829,216원을 신고·납부하였다. 처분청은 청구인 등에 대한 양도소득세 조사결과 양도가액에서 제외한 비 품 등의 가액 470백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 쟁점모텔의 양도가액 에 가산한 후 2012.6.4. 청구인에게 39,751,622원, 이○현에게 26,527,022원, 최♠ 자에게 8,932,010원을 고지할 예정이라는 세무조사결과통지를 발송하였다. 이에 청구인은 과세전적부심사청구를 거쳐 2012.10.10. 이건 심사청구를 제 기하였다.
청구인 등은 계약당사자 간의 합의 하에 총 매매대금 6,200백만원 중에 쟁점금액이 포함되어 있음을 계약서에 표기하고, 쟁점모텔의 실거래가액을 쟁점금액을 제외한 5,730백만원으로 하여 청구인등의 지분에 해당하는 양도소득세를 신고하였는데, 처분청이 객관적인 근거도 없이 매매계약서상에 명시적으로 기재한 내용을 모두 부인하는 것은 부당하고 사계약에 과도하게 개입하는 것이다. 매수인이 처분청에 제출한 부동산 거래사실 확인서에도 쟁점모텔 양도가액 6,200백만원 중에는 쟁점금액이 포함된 금액이라고 확인하고 있고, 매수인이 매매계약이 성립된 후 매매계약서 및 호텔비품 별체부동산 목록의 내용과 다른 회계처리를 하였다고 하여도 그것은 매수인의 사후적인 회계처 리로서 당초 계약내용에 영향을 미칠 수는 없다. 쟁점모텔 양도직전인 2010년 말 쟁점모텔에 존재하는 비품시설 등의 가액은 청구인 자체 산정 내역서와 같이 706백만원인 점, 지출기록장으로 확인 가능한 금액만 253백만원인 점, 비품 등 가액이 매매금액의 7.6%에 불과한 점 등 처분청은 비품 등에 대한 실지 조사도 하지 않고 추측과 의심으로 과세권을 남용하고 있다. 쟁점금액은 청구인이 임의로 계산한 금액이 아니라 중개인들이 개입하여 470백만원에 합의할 것을 권고하여 매수인도 이에 동의한 금액이고, 계약서 내용처럼 전부 비품 등에 대한 것임이 분명함에도 불구하고 품목별로 가격 산정을 하지 않았다고 하여 이를 부인한다면 실질과세원칙에 위배되는 것이
청구인은 처분청이 매매계약서의 내용을 뚜렷하고 객관적인 근거도 없이 부인하여 당사자 간 자연스러운 사계약에 과도하게 개입하는 것으로 오해하도록 한다고 주장하나 청구인은 처분청이 구체적인 비품가격 산정에 대한 자료를 요청하자 매매계약 당시에 작성되지 않았던 개별비품에 대한 가격이 기재된 명세서를 작성하여 매수인에게 확인을 요청하자 매수인은 이에 불응한 사실이 있는 점, 매수인이 부동산거래신고시에 부동산거래금액을 6,200백만원으로 신고한 점 등을 볼 때 매수인이 쟁점모텔 취득 이후에 대규모 리모델링을 한 사실을 제외하더라도 처분청이 근거도 없이 청구인등의 거래내용을 부인한다는 것은 청구인의 일방적인 주장에 불과하다. 청구인은 매수인이 처분청에 제출한 거래사실 확인서에서 집기․비품 시설일체의 가액 470백만원을 인정하였으나 쟁점모텔 취득 이후 부동산 취득가액을 쟁점금액을 포함하여 6,200백만원으로 계상한 것은 매수인의 임의적이고 일방적인 행위일 뿐이라고 주장하나 청구인의 주장과는 달리 매수인은 청구인이 업계의 룰이라고 하면서 470백만원을 별도 기재할 것을 요구하여 본인의 입장에서는 부동산 시세가 6,200백만원이라고 생각하여 구체적인 산정근거도 없이 매매계약서에 기재하는 것에 동의한 것으로 확인되며, 쟁점모텔의 장부가액도 구체적인 산정 근거가 없었기에 집기비품 470백만원을 부동산가액에 포함하여 6,200백만원으로 계상하였다. 또한 매수인은 소유권 이전등기를 완료한 후 2011.2.15. 영업을 중단하고 세무서 신고한 가액만 709백만원이 되는 대대적인 리모델링 공사를 실시한 사실 등을 보면 부동산매매대금과는 별도로 비품가격 470백만원을 매매계약서에 기재되어 있기 때문에 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장은 상식적으로 납득하기 어려우며, 매매계약서를 작성한 공인중개사 또한 470백만원의 산정근거에 대해서는 모른다는 취지로 확인하고 있는 바 이는 양도가액을 축소할 목적으로 청구인의 요청에 따라 계약서에 임의적으로 기재한 것에 불과하다. 청구인은 매매계약서에 비품가격 470백만원을 기재하고 목록명세서상에 해당 품목을 나열함으로써 대가를 충분히 인정한 것이지 품목별로 가격산정을 하지 않았다고 하여 이를 부인하면 실질과세원칙에 위배되고, 470백만원은 막연히 산정된 것이 아니고 청구인의 자체적 계산금액은 대략 706백만원이 소요되어 중개인들이 개입하여 합의하에 작성된 금액이라고 주장하나 부동산 매매거래에 있어 중요한 거래당사자인 매수인과 공인중개사가 구체적인 산정근거를 알지 못하는 것으로 확인하고 있는데도 매매계약서에 비품 등 가액 470백만원이라고 기재하고 양도소득세 신고 시 또는 계약서 작성 당시에 목록명세서를 작성․제출하였다고 하여 양도가액에서 제외하여야 한다면 이것이 오히려 실질과세원칙에 위배되는 것이고, 청구인이 자체적 계 산 금액이라고 주장하는 비품가액 706백만원은 구체적인 증빙도 없을 뿐 아니 라 청구인이 수년간 작성해 온 장부가액(171백만원)을 스스로 부인하는 것이다. 청구인등은 매매계약서에 기재된 집기․비품가액 470백만원이 청구인의 장부가액인 171백만원 보다 더 높다고 의심한다면, 사업자의 모든 부동산거래는 장부가액대로만 이루어져야 한다는 것으로 비상식적이라고 주장하나 처분청은 집기․비품가액 470백만원에 대하여 부동산과는 별도로 거래된 구체적인 근거가 없다는 것이지 무조건 장부가액보다 높다고 쟁점금액을 부인하는 것은 아니다. 청구인은 본인이 부동산 양도신고 시 제출한 매매계약서만 존재하므로 처분청이 명시적인 비품가액을 작성한 계약서를 이중계약서로 밝히지 못하면서 부인하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나 청구인이 제출한 매매계약서와는 다른 검인계약서가 오히려 사실에 부합되는바 청구인은 이 모든 것이 매수인이 한 것이기 때문에 사실이 아니라고 하지만 잔금일자나 소유권이전일이 처분청이 확인한 매매계약서와 일치하고, 청구인이 매매잔금일에 등기이전 관련 서류를 인계하는 것이 거래관행상 당연하기 때문에 이러한 계약을 전혀 모른다고 주장하는 것은 납득하기 어려울 뿐만 아니라 이에 대한 입증 또한 매도인이 하여야 할 것으로 판단된다.
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속되는 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2) 소득세법 제96조 【양도가액 】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 4) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통 지 】
② 납세지 관한 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.