쟁점토지의 양도가액은 등기부상 기재가액을 실지거래 양도가액으로 보아야 함

• 가. 청구인은 2004.8.25. 전소유자인 청구외 박○수(이하 “박○수”라 한다)로부터 ○○ ○○ ○○ ○○ ○○ 580-1 답 314㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 양수한 후 2007.9.28. 후소유자인 청구외 정○화(이하 “정○화”라 한다)에게 양도하면서 2007.11.30. 취득가액을 510백만원, 양도가액을 520백만원으로 신고한 후 양도소득세 3,370,680원을 납부하였다.
• 나. ○○세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 전소유자 박○수에게 확인한 결과, 쟁점토지의 취득가액이 390백만원인 사실을 밝혀내고 처분청에 자료통지를 하였고, 처분청은 취득가액을 390백만원, 양도가액을 520백만원으로 하여 양도소득세 111,384,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 2004.8.25. 박○수로부터 390백만원에 취득하여 2007.9.28. 정○화에게 390백만원에 양도하였다. 따라서, 청구인은 양도차익이 없어 양도소득세 신고를 안 해도 되는 줄 알고 양도소득세 신고를 하지 않았다.
• 나. 청구인은 부동산거래를 함에 있어 계약서를 확실히 작성하여야 하는데 당시 쟁점토지를 중개한 ○○부동산 청구외 현○식(이하 “현○식”이라 한다)을 믿고 각종 서류를 날인 할 때 양도금액을 기재하지 아니한 서류에 날인한 사실이 있다. 그런데 부동산중개인 현○식과 후 소유자 정○화는 부동산매매계약서에 양도대금을 허위로 기재하였다. 청구인은 이러한 허위 내용을 알지 못하고 있던 중 2009.4. 경 조사청의 조사때 알게 되어 쟁점토지 후소유자 정○화에게 이의 시정을 요구하는 내용증명을 2009.4.10. 발송하였고, 사법기관에 고발하려고 하였으나, 당시 후소유자 정○화와 부동산 중개인 현○식이 세금문제는 아무 문제 없도록 처리해주겠다고 하여 당시 조사청에 사실내용을 소명하지도 못하였으며, 또한 고발조치도 하지 않았고, 잘 처리된 것으로 알고, 지금까지 지내오고 있던 중 2012.8.6.자로 처분청으로부터 양도소득세 고지처분을 받았다.
• 다. 청구인이 첨부한 농협 예금통장과 같아 쟁점토지 양도대금 390백만원중 매수인이 승계하기로 한 은행차입금 7천만원을 차감한 319백만원을 10회로 나누어 청구인의 농협통장으로 송금받았다(차이금액 1백만원은 계약시 현금으로 수령함).

• 가. 청구인은 쟁점토지를 양도 후 양도소득세 신고시 양도가액(520백만원), 취득가액(510백만원)으로 실가 신고하였다(신고일자: 2007.11.30.).
• 나. 청구인이 쟁점토지 양도시 등기부기재내역을 검토한 바, 등기부상 거래가액이 520백만원으로 확인되는 점, 청구인이 양도계약서로 제출한 매매계약서상 날인과 청구인의 통장에 기재된 날인이 동일한 점, 조사청에서 후소유자(정○화)로부터 수령한 확인서상 거래가액이 520백만원인 점, 쟁점토지의 기준시가를 검토한 바, 양도시 기준시가(77백만원)가 취득시 기준시가(36백만원)보다 상회하는 점을 종합적으로 검토한 바, 청구인의 쟁점토지 양도가액을 520백만원으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점토지 양도가액 520백만원의 적정여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 2004.8.25. 전소유자인 박○수로부터 쟁점 토지를 양수한 후 2007.9.28. 후소유자인 정○화에게 양도하면서 2007.11.30. 취득가액을 510백만원, 양도가액을 520백만원으로 신고한 후 양도소득세 3,370,680원을 납부하였다.
• 나) 처분청은 취득가액을 390백만원, 양도가액을 520백만원으로 하여 양도소득세 111,384,000원을 경정·고지하였다.
• 다) 청구인의 쟁점토지 취득가액은 390백만원이다.

2. 2009.4.10.자 청구인이 후소유자 정○화에게 발송한 내용증명 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 귀하께서 2007.9.21.매도인 박○상에게 매입하신 땅(쟁점토지)을 본인은 390백만원에 매각(실수령액은 삼억이천만원)하였으나, 귀하께서는 520백만원에 매입하였다며 국세청에 130백만원을 허위로 신고하고 또 상기 매각한 땅의 광주시 축협에 있는 대출금 70백만원을 변제하지 않고 대출금을 미납하고 지금까지 본인에게 정신적 금전적 손해를 끼치고 있고, 상기 사실은 본인을 기망하여 한 행동으로 내용증명을 발송하고 상기 사실을 국세청에 통보는 물론이고 사법기관에 정식수사 요청 하겠음

3. 청구인 명의 농협계좌 사본에 의하면 쟁점토지 부동산 중개인 현○식이 청구인에게 다음과 같은 금액을 송금한 사실이 나타난다. 입금일자 금액 소계 2007.09.12. 10,000,000 2007.09.12. 10,000,000 2007.09.12. 10,000,000 2007.09.12. 10,000,000 2007.09.12. 10,000,000 50,000,000 2007.09.13. 6,000,000 2007.09.13. 6,000,000 2007.09.13. 6,000,000 2007.09.13. 6,000,000 2007.09.13. 6,000,000 30,000,000 2007.09.14. 6,000,000 2007.09.14. 6,000,000 2007.09.14. 6,000,000 2007.09.14. 6,000,000 2007.09.14. 6,000,000 30,000,000 2007.09.16. 6,000,000 2007.09.16. 6,000,000 2007.09.16. 6,000,000 2007.09.16. 6,000,000 2007.09.16. 6,000,000 30,000,000 2007.09.18. 6,000,000 2007.09.18. 6,000,000 2007.09.18. 6,000,000 2007.09.18. 6,000,000 2007.09.18. 6,000,000 30,000,000 2007.09.19. 6,000,000 2007.09.19. 6,000,000 2007.09.19. 6,000,000 2007.09.19. 6,000,000 2007.09.19. 6,000,000 2007.09.19. 10,000,000 2007.09.19. 10,000,000 2007.09.19. 10,000,000 2007.09.19. 10,000,000 2007.09.19. 10,000,000 2007.09.19. 5,000,000 2007.09.19. 5,000,000 90,000,000 2007.09.21. 6,000,000 2007.09.21. 6,000,000 2007.09.21. 6,000,000 2007.09.21. 2,000,000 20,000,000 2007.09.27. 6,000,000 2007.09.27. 6,000,000 2007.09.27. 6,000,000 2007.09.27. 6,000,000 2007.09.27. 6,000,000 30,000,000 2007.09.28. 6,000,000 2007.09.28. 3,000,000 9,000,000 2007.10.18. 500,000 500,000 319,5000,000 319,5000,000

4. 쟁점토지의 후소유자 정○화가 작성한 2008.12.30.자 거래사실 확인서 사본에 의하면 쟁점토지를 청구인으로부터 520백만원(계약금은 2007.9.12. 300백만원, 잔금은 2007.9.21. 220백만원)에 취득한 사실이 기재되어 있다.

5. 2007.9.12.자 쟁점토지 양도와 관련된 부동산매매계약서 사본에 의하면 청구인이 쟁점토지를 후소유자 정○화에게 520백만원(계약금은 2007.9.12. 300백만원, 잔금은 2007.9.21. 220백만원)에 양도한 사실이 기재되어 있다.

6. 쟁점토지에 대한 부동산등기부등본 사본에 의하면 쟁점토지의 후소유자 정○화의 쟁점토지 거래가액은 520백만원으로 기재되어 있고, 2008.4.2. 박○수의 채권최고액 78백만원 근저당채무(근저당권자 ○○지구축산업협동조합)는 2005.8.24. 청구인이 계약인수를 하였고, 또다시 2009.8.5. 후소유자 정○화가 계약인수한 사실이 나타난다.

7. 국세통합전산망 조회결과, 쟁점토지의 2004년 공시지가는 ㎡당 116,000 원, 2007년 공시지가는 ㎡당 248,000원으로 3년 사이에 공시지가가 214% 상승된 사실이 나타난다.

• 라. 판단 처분청은 쟁점토지 양도가액을 520백만원으로 보나, 청구인은 쟁점토지를 390백만원에 취득하여 390백만원에 양도하였다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호에 의하면, 토지 및 건물의 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것을 원칙으로 하고 있고, 청구인이 주장하는 실지양도가액을 확인할 수 있는 입증자료의 제시가 없고, 매매계약서상 양도가액과 등기부상 기재가액이 일치하는 경우 등기부상 기재가액을 실지거래 양도가액으로 보아 과세한 처분은 정당한 것(조심2012광2674, 2012.10.09. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 청구인이 허위라고 주장하는 쟁점토지 양도계약서상 양도금액과 부동산 등기부등본상 거래금액이 520백만원으로 일치하는 점, 조사청에서 쟁점토지 후소유자 정○화로부터 수취한 확인서에 쟁점토지 거래가액이 520백만원이라고 나타나는 점, 청구인의 쟁점토지를 2004년 390백만원에 취득하여 2007년 390백만원에 양도하였다고 주장하나, 2004년과 2007년 사이에 공시지가 상승률이 214%여서 청구인의 주장에 대한 신뢰성에 의문이 드는 점 등을 종합하여 고려하면, 처분청이 쟁점토지의 등기부기재가액을 실지양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.