쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보이므로 환산가액을 취득가액으로 보아야 함

• 가. 청구인은 2003.8. ○○ ○○ ○○ 338 및 338-2 토지(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 매수하는 부동산매매계약을 체결하고, 2003.8.28. 전소유자인 청구외 이○수(이하 “이○수”라 한다)에게 88,000,000원, 2003.8.13. 청구외 이○석(이하 “이○석”이라 한다)에게 22,000,000원의 매매대금을 지급하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지 중 2008.3.4. ○○ ○○ ○○ 338-2 전을 청구외 조○호(이하 “조○호”라 한다)에게 84,000,000원에 양도하였고, 2009.5.28. ○○ ○○ ○○ 338 전을 청구외 김○진(이하 “김○진”이라 한다)에게 87,000,000원에 양도하였으나 양도소득세 무신고 하자, 2012.2.10. 2008년 양도분과 2009년 양도분에 대하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 26,577,360원(2008년 양도분: 18,160,700원, 2009년 양도분: 8,416,660원)을 결정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.17. 이의신청을 거쳐 2012.9.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2003년 8월경 지인인 이○석으로부터 투자가치 높은 토지를 매입하자는 제안을 받고 쟁점토지를 매수하기로 하였고, 이○석이 당초 매매에 대한 계약진행을 도맡을 것을 자처하였으며, 부동산매매 문외한 이었던 청구인은 이를 승낙하였다. 그러던 어느날 이○석은 가정사정으로 매수가 어렵겠다며 전소유자 이○수에게 계약금 22백만원을 주었으니 이○석에게 22백만원을 주고, 잔금은 전소유자인 이○수에게 지급하면 된다고 하였고, 이○수도 이에 동의하였다. 이 과정에서 청구인은 이○석으로부터 부동산매매계약의 매수인이 이○석외 1명으로 기재된 부동산매매계약서(이하 “쟁점 매매계약서”라 한다.)를 교부받았다. 청구인은 쟁점 토지 중 ○○ ○○ ○○ 338-2 전을 2008.3.4. 조○호에게 84,000,000원에 양도하였고, ○○ ○○ ○○ 338 전을 2009.5.28. 김○진에게 87,000,000원에 매매 양도하였으나 양도소득세 무신고 하였다. 청구인은 이○석과 이○수가 상기 대금지급과 관련하여 작성․교부한 영수증과 통장의 출금내역을 금융증빙으로 제출하였고, 이○석에게서 받은 매수인이 이○석외 1명으로 기재된 쟁점 매매계약서상의 매수인에 청구인 본인이 표시되지 않았지만, 영수증에는 이○석과 이○수의 자필서명이 들어있고 영수증 작성일자와 통장의 인출일이 일치하는 등 금융증빙이 실거래가액을 확인해줄 만큼 분명하므로 처분청이 환산가액이 아닌 실거래가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다. 첨언하면, ○○도 ○○시는 2002.11.20. 이후로 토지거래허가제가 시행되었고, 청구인은 소유권이전등기를 용이하게 하기 위해 쟁점토지 매매계약일을 토지거래허가시행 이전으로 수정하여 등기신청을 하였음을 쟁점매매계약서의 신빙성을 판단하는데 참작해 주기 바란다.

청구인은 실제 취득가액을 적용받고자 쟁점 매매계약서(110,000천원), 지방세 납입증명서 등을 제출하였고, 양도가액은 쟁점토지 등기부등본상 기재가액으로 다툼의 여지가 없다고 판단된다. 취득시 매도인 이○수와 매수인 이○석 외 1인의 쟁점매매계약서를 검토한바, 매수인 1인의 소유가 불분명한 점, 2003.8.13. 계약금 22,000천원의 영수 발행인이 전소유자 이○수가 아닌 매수인 이○석인 점, 통상적인 매매계약서상 2인 이상의 매수인이 등기부등본상 공동명의로 등기되지 아니한 점 등 실질적인 취득자 및 매매대금의 실질 귀속여부가 불분명한 것으로 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 할지 아니면 환산가액으로 할지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 전소유자 이○수로부터 2003.10.13. 쟁점토지를 취득하였고(등기원원일 2002.10.21. 매매), 2008.3.4. ○○ ○○ ○○ 338-2 전을 조○호에게 84,000,000원에 양도하였으며, 2009.5.28. ○○ ○○ ○○ 338 전을 김○진에게 87,000,000원에 양도하였다.
• 나) 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도 이후 양도소득세 무신고하자 2012.2.10. 2008년 양도분과 2009년 양도분에 대하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 26,577,360원(2008년 양도분: 18,160,700원, 2009년 양도분: 8,416,660원)을 고지하였다.

2. 이○석이 작성한 2011.2.7.자 확인서 사본에 쟁점토지 매매시 청구인과 함께 매매하기로 하였으나, 가정사정상 매매하기가 어려워 계약서만 연장자인 이○석 외 1인으로 작성하고, 실제 청구인 혼자 쟁점토지를 매입하게 되었다라는 내용이 기재되어 있다.

3. 수기로 작성된 2003.8.13.자 영수증 사본에 이○석이 청구인으로부터 쟁점 토지 계약금 명목으로 22백만원을 수령하였다는 내용이 기재되어 있다.

4. 수기로 작성된 2003.8.28.자 영수증 사본에 전소유자 이○수가 청구인으로부터 쟁점토지 중도금 명목으로 88백만원을 수령하였다는 내용이 기재되어 있다.

5. 2003.7.28.자 쟁점 매매계약서 사본에 의하면 매도인은 이○수, 매수인은 이○석 외 1인, 계약금은 12백만원, 잔금은 98백만원, 매매대금은 110백만원이라고 기재되어 있다.

6. 청구외 이○순의 농협 계좌 사본에 의하면 2003.8.13. 23백만원을 인출한 사실, 2003.8.28. 88,200천원을 인출한 사실이 각각 기재되어 있다.

7. ○○시장이 발행한 세목별 과세(납세)증명서 사본에 의하면 쟁점토지 취득과 관련하여 취득세 1,420,000원을 납부한 사실이 기재되어 있다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 영수증과 예금인출내역에 의해서 명백히 확인되므로 양도소득세 결정시 실거래가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 및 제114조 제7항에 의하면, 토지 및 건물의 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것을 원칙으로 하고 있고, 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있다. 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 청구인이 2003년 쟁점토지 취득 당시 작성된 부동산매매계약서라고 제출한 쟁점 매매계약서에는 매수인이 이○석 외 1인이라고 표시되어 있을 뿐 청구인을 매수인으로 확인할 수 있는 내용은 없는 점, 2003.8.13.자 영수증에는 이○석이 청구인으로부터 계약금 22백만원을 수령하였다고 기재되어 있으나, 쟁점매매계약서상 계약금은 12백만원으로 불일치하고, 계약금을 전소유자 이○수가 아닌 이○석이 수령한 것은 납득하기 어려운 점, 2003.8.28.자 영수증에는 이○수가 청구인으로부터 중도금 88백만원을 수령하였다고 기재되어 있으나, 88백만원은 잔금으로 보아야 하므로 실질과 불일치 하는 점, 청구인이 제출한 금융증빙을 살펴보면, 청구인의 계좌에서 인출된 것이 아니라 청구외 이○순의 계좌에서 인출되었을 뿐만 아니라 그 돈이 쟁점토지 매수대금으로 지출되었다는 명확한 증빙은 없는 점, 이○석이 전소유자 이○수에게 당초 지급했다고 주장하는 계약금 22백만원의 지급 사실을 주장하는 금융증빙 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 고려하면, 쟁점토지는 실지취득가액을 확인 내지 인정하기 어려운 경우에 해당된다고 보이므로 처분청이 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.