양도가액이 결정되었으므로 취득가액은 양도가액과 같아야 함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구외 김ㅁㅁ(이하 ‘양도인’이라 한다) 및 나ㅁㅁ(양도인의 배우자) 등은 ㅇㅇ시 소재 대지 **㎡를 2002.5.31. 공유지분으로 취득하여 4인 명의로 각 1/4 공유지분으로 소유하던 중, 양도인은 2005.3.14. 주식회사 ㅁㅁ건설(이하 ‘ㅁㅁ건설’이라 한다. 대표이사 이ㅇㅇ, 청구인의 배우자)이 양도인의 배우자 지분토지에 모텔건물을 신축하는 조건으로 양도인 소유 지분 1/4(*㎡로 이하 ‘쟁점토지’라 한다)을 ㅁㅁ건설과 청구인에게 000원에 양도하는 매매계약을 체결하였다가 2007.7.27. 당초 계약을 변경하여 청구인에게 000원에 양도하는 매매계약을 체결하고 2007.8.00. 소유권이전 등기를 경료하여 준 후 쟁점토지의 양도가액을 000원으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 청구인은 쟁점토지에 모텔을 신축한 후 2011.7.29. 청구외 조ㅇㅇ외 1인에게 양도하면서 쟁점토지의 취득가액을 000원으로 하여 양도소득세를 신고를 하였다.
• 다. ㅇㅇ지방국세청장(이하 ‘조사청’이라 한다)은 2011.5월 양도인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액을 000억 원으로 하는 세무조사결과를 통지함에 따라 양도인은 과세전적부심사청구를 제기하여 재조사결정을 받았고, 조사청은 재조사를 실시하여 000억 원에서 양도인이 직접 부담한 것으로 확인되는 대물변제 공사비 000백만 원원을 차감하여 양도가액을 2,714백만 원으로 결정하고 청구인의 관할 ㅇㅇ세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)에게 과세자료를 통보하였다.
• 라. 과세자료를 통보받은 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지에 대한 취득금액도 000원에서 000원으로 감액하여 2012.8.9. 청구인에게 양도소득세 000원을 경정․고지 결정하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

조사청이 쟁점토지에 대한 양도가액에서 감액하도록 한 재결정 처분상의 감액부분(000백만 원)은 쟁점토지의 양도계약이 확정된 이후 오로지 쟁점모텔을 신축하는 과정에서 발생된 것이므로, 쟁점토지의 양도(또는 취득)가액에서 조정될 성격이 아니라, 청구외 ㅁㅁ건설이 양도인의 배우자인 청구외 나ㅁㅁ의 토지위에 신축한 쟁점모텔의 신축가액에서 조정되어야 한다. 조사청은 ‘쟁점모텔의 신축공사가 완료되지 않았으므로 2005.3.14자 쟁점토지의 양도계약은 무효가 되었다’는 양도인의 주장을 수용하면서, 당초 계약상의 쟁점토지에 대한 양도가액 000억 원 중 잔금 000원과 쟁점모텔의 도급계약금액 000억 원을 상호 연계하여, 쟁점모텔의 도급금액이 변동되면 쟁점토지의 양도가액도 함께 변동되는 것으로 잘못 이해한 것으로 보인다. 그러나 양도인과 ㅁㅁ건설외 1인은 쟁점토지의 양도가액을 000억 원으로 확정하면서 쟁점모텔의 도급금액은 000원으로 하는 별도의 독립된 계약을 체결한 것이고, 다만 청구외 ㅁㅁ건설은 쟁점토지의 잔금인 000원을 양도인에게 현금으로 지급하는 대신에 청구외 나ㅁㅁ의 토지위에 쟁점모텔을 000원에 신축하여 이전하는 채무를 부담함으로써 양자 간의 대금청산을 마무리하는 조건으로 계약한 것이므로 비록 쟁점토지와 쟁점모텔의 이해당사자가 동일하여, 두 건의 부동산 거래과정에서 발행하는 거래금액의 정산에 있어서는 서로 상계 또는 혼용하여 운용되거나 하자 및 준공지연 등에 따라 쟁점모텔의 신축가액의 변동 등은 있을 수 있어도, 이러한 이유로 2005.3.14자 쟁점토지의 계약가액이 사후에 소급하여 영향을 받을 수는 없다고 보아야 한다. 양도가액의 결정에 대하여 소득세법 제96조 제1항 은 ‘그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다.’라고 규정하고 있으며, 같은법 통칙 96-0 …1(채무인수조건부 양도시 양도가액 계산)에서도 ‘양도하는 자산에 일정액의 채무가 있어 동 채무를 그 자산의 취득하는 자가 인수․변제하기로 하는 계약조건인 경우에 있어서 동 채무는 양도가액에서 공제하지 아니한다.’라고 규정하고 있을 뿐만 아니라, 이와 관련된 결정례인 심사양도2008-0029(2008.3.18) 및 국심2007부1476(2007.6.28) 등을 보더라도 청구인의 주장과 동일한 취지로 판단하고 있다. 양도인이 제기한 과세전적부심사청구에 대한 결정문에서 밝혀진 양도인과 ㅁㅁ건설외 1인과의 쟁점토지의 양도계약 및 쟁점모텔의 신축을 위한 도급 계약 이후의 소송 등의 다툼내용과 이에 따른 소급계약서의 작성과정을 보면, 다툼의 주된 내용은 쟁점토지의 양도와 관련된 것이 아니라 오로지 쟁점모텔의 하자 및 준공지연 등의 원인이 되어 발생한 경비의 정산 등으로서 쟁점모텔만을 대상으로 하고 있는 점이 이러한 청구인의 주장을 뒷받침하고 있다. 청구외 ㅁㅁ건설의 대표이사인 이ㅇㅇ는 물론 양도인조차도 2007.8.21자로 쟁점토지의 양도가액을 000원으로 하는 소급계약서를 작성하기 전까지는 일관되게 쟁점토지의 양도가액을 000원이라고 진술하고 있어, 양도인과 ㅁㅁ건설외 1인과의 사이에 쟁점토지의 양도가액을 000원으로 합의하여 작성된 2007.8.21자 계약서는 양도인의 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 소급하여 작성된 다운계약서로 보는 것이 타당하다. 또한, ㅇㅇ지방국세청장은 양도인이 제기한 과세전적부심사결정문에서, 쟁점토지의 양도일인 2007.8.00.로부터 3월 이내인 2007.11.5.자로 거래된 동일지번의 동일면적 토지의 000원의 거래가액은 고려하지 아니하고, 단지 기준시가의 변동이 없었다는 이유만으로 거래일로부터 3년 이상이 지난 2010.10.11.자로 거래된 매매사례가액 000원도 함께 고려되어야 한다는 듯한 견해를 제시하였는바, 이와 같은 ㅇㅇ지방국세청장의 견해는 매매사례가액을 적용함에 있어 근거법인 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정(거래일 전후 3월내의 매매사례가액에 한하여 시가로 인정함)에 명백히 어긋날 뿐 아니라, 2010.10.11.자 매매사례가액의 특수한 상황 즉 급매물인지의 여부 및 토지와 건물가액의 안분계산 착오 여부 등에 대한 충분한 검토 없이 제시된 견해로서 과세관청의 통상적인 견해로서 받아들이기가 어렵다고 보여진다. 상기의 청구주장과 같이 쟁점토지의 거래가액에 대한 조사청의 판단은, 이해당사자간의 쟁점모텔 신축가액의 정산과정에서 발생한 증감액을 이미 당사간에 확정된 쟁점토지의 양도가액에 연계함으로써 제기된 부당한 견해이므로, 이를 취소하고 쟁점토지의 양도(취득)가액을 당초에 확정된 가액인 000원으로 결정하여야 한다.

쟁점토지의 양도인과 취득자인 청구인은 2007.8.21. 쟁점토지의 매매가액을 000원으로 하는 합의서를 작성하였고, 양도자는 2007.10. 쟁점토지 양도가액을 000원으로 양도소득세 신고, 취득자는 2011.9. 쟁점토지 취득가액을 000원으로 양도소득세 신고하였는바, 쟁점토지의 매매가액은 당초 매매계약서 계약조건의 쟁점모텔공사의 완료가 되었는지의 여부에 있다. 양도자 주장에는 당초 000원의 토지를 000원이나 싸게 000억 원에 팔았다는 내용에 억지가 있고, 취득자 주장을 보면 공사 준공을 지연하여 양도자가 추가 공사한 사실이 있고 매매가액을 000원으로 하는 합의서에 서명한 점으로 보아 쌍방 주장은 모두 잘못인 것으로 보이며, 쟁점토지의 매매가액인 000원의 조건에는 000원짜리 쟁점모텔 공사는 이행되었으므로, 쟁점모텔 가치에 000원을 더한 금액이 쟁점토지의 매매가액으로 판단된다. 따라서 ㅁㅁ건설이 공사를 하지 못하여 양도인이 추가공사비로 지급한 000원을 당초 쟁점모텔의 공사금액 000원에서 차감하여 쟁점모텔 공사금액 000원에 000원을 더한 000원을 쟁점토지의 매매가액으로 함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구외 김ㅁㅁ(양도인)는 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 소재 대지 ㎡의 1/4 공유지분(㎡)을 소유하고 있던 중, 양도인의 배우자와 ㅁㅁ건설 대표이사 이ㅇㅇ(청구인의 남편)간은 양도인 배우자 토지상에 여관을 신축(라동)하는 공사계약(착공 2005.4. 준공 2006.4. 도급금액 공급가액 25억 원, 정산금액은 준공면적으로 정산처리키로 한다)을 2005.3 체결하였고, 양도인과 ㅁㅁ건설 대표이사 이ㅇㅇ간은 양도인 소유인 쟁점토지의 매매계약을 2005.3.14. 다음과 같이 체결하였다.

• 매매대금: 000원

• 계약금: 2천만원(계약시 지불)

• 중도금: 14억6,000만원(양도인의 금융부채로서 취득자가 승계키로 함)

• 잔 금: 1,520백만 원(양도인의 배우자의 쟁점모텔 신축대금과 상계)

• 매수자: ㅁㅁ건설, 박ㅇㅇ(청구인)

2. 양도인은 양도인의 배우자 토지상의 여관건물을 ㅁㅁ건설이 2006년 4월까지 완공하기로 하였으나 8월까지도 공사를 완공하지 못하였을 뿐 아니라 부실공사 등으로 인해 ㅁㅁ건설 및 청구인을 상대로 하자보수 요구 및 손해배상을 요구하는 소송을 양도인 배우자 나ㅁㅁ 명의로 2006.10. 제기하였고, ㅁㅁ건설은 2007년 3월 추가 공사대금 3억5천만원을 지급하라는 소를 맞제기 하였다

3. 양도인과 ㅁㅁ건설 쌍방은 2007.8.21. 당사자간 매매대금, 공사대금 및 손해배상 등 모든 사안에 대한 합의금으로 양도인이 양수자로부터 210백만 원을 받고 각자의 소를 취하하고 쟁점토지의 매매가액을 23억 원으로 하는 약정서를 작성하였고, 2007.7.27.자로 작성된 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

• 매매대금: 23억 원

• 계약금: 320백만 원(계약시 지급)

• 잔 금: 1,980백만 원(2007.8.00.지급한다)

• 매수인: 박ㅇㅇ * 당초 매매계약서상 매수자가 ㅁㅁ건설외 1인(박ㅇㅇ)이었으나 변경계약서상 매수자가 박ㅇㅇ 단독명의로 변경됨

4. 조사청이 2011.4월 쟁점토지의 양도자인 김ㅁㅁ에 대한 양도소득세 조사를 하면서 양도가액을 000원으로 하여 과세예고 통지한 것에 대하여 ㅇㅇ지방국세청장에게 과세전적부심사청구를 제기한바, 2011.10월 ㅇㅇ지방국세청장은 쟁점토지의 양도가액을 다시 조사하라는 결정을 함에 따라 조사청이 2011.12월 재조사한 결과 양도가액을 2,714백만 원으로 결정하였다.

5. 과세전적부심사청구 결정에 의한 재조사 결과에 따른 양도소득세 경정결정에 대하여 양도인이 2012.5.15. 조세심판원에 심판청구를 제기한 결과, 2012.12.5. 조세심판원은 다음과 같이 요지로 재조사 결정을 하였다.(생략)

6. 쟁점토지 양도인의 심판청구 결과에 따라 조사청은 2012.12월 재조사를 실시하여 양도가액을 당초 결정한 가액인 2,714백만 원으로 결정하였다.

7. 이 건 부동산 관련 ‘부동산실권리자명의 등기에 법률위반 등’에 관한 **지방검찰청 수사기록에 의하면 청구인은 ㅁㅁ건설에 청구인 소유 모텔공사비 25억 원과 쟁점토지 매매대금 000원의 잔금 1,520백만 원(청구인이 지급할 금액을 ㅁㅁ건설이 대물로 양도인에게 지급한 금액) 계 4,020백만 원에 대하여 다음과 지급하였다고 주장하고 있다. (표 생략) 8) 조사청으로부터 과세자료를 통보받은 처분청은 청구인이 2011.7.29. 쟁점토지를 타 인에게 양도하고 취득가액을 000원으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여 취득 가액을 2,714백만 원으로 하여 2012.8.9. 양도소득세 000원을 경정․고지 결정하였다.

• 라. 판단 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산에 의하면 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지 매수대금의 잔금(1,520백만 원, 청구인이 지급할 금액을 ㅁㅁ건설이 대물로 양도인에게 지급한 금액)과 청구인 소유 모텔 공사비(25억 원)를 청구인과 특수관계에 있는 ㅁㅁ건설에 지급한 것으로 되어있지만, 지급할 금액(4,020백만 원)에서 공사지연이자 등 명목으로 상계한 금액이 412백만 원에 달하여 청구인이 매매가액으로 주장하고 있는 000원이 양도인에게 실제 지급된 금액으로 수긍하기 어렵고, 또한 청구인이 당초 매매계약서와 달리 2007.7월 매매가액을 000원으로 하여 변경 계약을 체결한 사실이 있고 그 금액이 쟁점토지의 등기부등본상에 거래가액으로 등재된 점을 비추어 볼 때 곧바로 당초 계약서상 매매가액 000원을 실지 취득가액으로 인정하기가 어려운 것으로 보여 진다. 한편, 쟁점토지에 대하여 양도인과 ㅁㅁ건설외 1인간에 2005.3.14. 체결한 당초 매매계약서를 보면 매매대금 000원 중 쟁점토지를 담보로 대출받은 14억6,000만원을 매수자가 승계하기로 하고 잔금 15억2,000만원만을 양도인의 배우자 소유 모텔 건축물로 대신하기로 약정한 것으로 나타난바, 쟁점토지 양도인은 쟁점토지를 양도하고 청구인으로부터 000원(이 중 ㅁㅁ건설이 양도인의 배우자 소유 모텔을 25억 원에 신축하여 대물로 변제하고 차액은 정산)을 받아야 함에도 쟁점모텔 공사비로 추가로 000백만 원을 부담하여 실제로 받은 금액은 당초 매매금액 000원에서 000백만 원을 차감한 2,714백만 원을 볼 수 있으므로 그 금액을 조사청이 쟁점토지의 양도가액으로 산정하는 것이 타당한 측면이 있어 보이므로, 같은 물건에 대하여 특별한 사정이 없는 한 양도가액과 취득가액이 일치하는 것이 정상적이어 이 건 청구인의 취득가액을 양도인의 양도가액과 같은 금액으로 산정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 취득가액을 2,714백만 원으로 하여 양도소득세를 경정․고지한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.