취득계약서 원본이 없고 대금 증빙이 명확하지 않고 확인서를 작성해준 점

• 가. 청구인은 2003.5.30. ○○시 ○○ ○○동 493-3 소재 대지 196.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 신○○(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 195백만원에 취득하여 2011.10.25. 공○○에게 276백만원에 양도한 후, 2011.12.31. 양도소득세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 2012.3월 청구인에 대한 양도소득세 실지거래조사 결과 검인계약서 및 청구인이 작성한 확인서를 통해 쟁점토지의 취득가액을 119백만원으로 확인하고 2012.5.1. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 33,300,430원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 이에 불복하여 2012.7.30. 이의신청을 거쳐 2012.9.12. 이 건 심사청구 하였다.

• 가. 처분청에서 이건 토지의 취득가액을 검인계약서에 기재된 119백만원으로 본 것은 취득당시 실지거래 된 가액이 아닌 것으로서 부당한 것이다. 소득세법 제97조 에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 같은 법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 실지의 거래대금 그 자체를 말하는 것이다.
• 나. 이건의 경우에 청구인은 청구외 이○○의 소개로 2003.4.16. 이건 토지의 소유자였던 신○○과 이건 토지를 195백만원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 그 매매계약서는 위 이○○이 속한 중개사무소의 직원이 작성하였으며, 그 계약내용은 계약금 30,000,000원을 계약 당일 지급하고, 중도금 50,000,000원을 2003.5.7.에, 잔금 115,000,000원을 2003.5.30.에 지급하는 조건과 특약사항으로는 잔금지급 시 계약서를 재작성하기로 하며, 매도인 양도신고 시 매수인은 인감 및 거래사실 확인서를 제출하기로 한다는 것이었다.
• 다. 또 청구인과 이건토지의 매도자인 신○○은 위 매매계약서의 특약사항에 따라 소유권 이전등기 직전 거래당사자의 각각의 요청에 따라 이@@법무사에서 재작성한 매매계약서에 검인을 받았으며 그 계약내용을 살펴보면, 2003.4.20.을 작성일로 소급하여 이건 토지의 매매대금을 119백만원으로 하고 계약금 20백만원은 계약당시에 지불하고, 중도금 50백만원은 2003.5.15. 지불하며, 잔금 49백만원은 2003.5.30. 지불하는 것으로 하고 특약사항은 없는 것으로 작성되었다.
• 라. 이건 토지의 계약당시 작성된 당초 위 매매계약서와 잔금지급시 재작성된 위 검인계약서를 비교하여 살펴보면, 당초계약서와 검인계약서에 날인한 인장의 인영은 매도인과 매수인이 모두 동일한 인장을 사용하여 날인한 사실을 확인할 수 있고, 작성일은 당초계약서에는 2003.4.16.인데 비하여 검인계약서에는 2003.4.20.이며, 매매대금은 당초계약서에는 195백만원이나 검인계약서에는 119백만원으로 당초계약서의 매매대금보다 76백만원이 적은 것을 알 수 있고, 그 지급내역별로 살펴보면, 계약금은 당초계약서에는 30백만원을 계약당일(2003.4.16) 지불하는 것으로 되어있으나 검인계약서에는 20백만원을 계약당일(2003.4.20) 지불하는 것으로 되어 있어 당초계약서의 계약금 보다 10백만원이 적은 것으로 되어있고, 중도금은 당초계약서에는 50백만원을 2003.5.7. 지불하는 것으로 되어 있으나 검인계약서에는 2003.5.15. 지불하는 것으로 되어 있으며, 잔금은 당초계약서에는 115백만원을 2003.5.30. 지불하는 것으로 되어 있으나 검인계약서에는 49백만원을 2003.5.30. 지불하는 것으로 되어 있어 당초계약서의 잔금보다 66백만원이 적은 것으로 되어 있어 검인계약서 매매대금이 당초 작성된 매매계약서 매매대금보다 76백만원 적게 작성되었음을 알 수 있으며, 특약사항은 당초계약서에는 “잔금시 계약서를 재작성하기로 한다. 매도인 양도신고시 매수인은 인감 및 거래사실확인서를 제출하기로 한다”고 되어 있으나 검인계약서에는 없는 것으로 되어 있으며, 당초계약서의 아래 여백에는 쌍방합의 옆 좌측에 “이○○”이라고 기재되어 있고 검인계약서의 아래 여백에는 “이○○ 소개”라고 기재되어 있다.
• 마. 위에서 살펴본바와 같이 당초 작성된 계약서와 재 작성된 검인계약서에 매도인과 매수인이 날인한 인영이 동일한 인장을 사용한 것은 이건토지의 매매계약서가 두 번 작성되었다는 것을 의미하는 것이고, 검인계약서는 부동산거래가 완료되면서 소유권이전 등기시에 제출하는 그 관련 첨부서류이므로 나중에 작성되는 것이며 또한 위 검인계약서에 특약사항이 기재되어 있지 아니한 것은 검인계약서의 작성으로 이건 토지의 매매당시 거래당사자의 이해관계에 따라 작성된 특약사항의 내용이 모두 성취되었기 때문인 것으로서 이건토지의 매매계약서가 두 번 작성된 것과 검인받은 검인계약서는 나중에 작성된 것을 알 수가 있는 것이다.
• 바. 그리고 부동산거래 당사자간에 이해관계가 없거나 이해관계가 맞아떨어지지 않을 경우에는 부동산거래 당시 작성된 매매계약서와 검인받은 검인계약서는 동일한 하나의 계약서일 것이나, 매도자에게는 양도소득세의 부담을 완화시키고, 매수자에게는 취득에 따른 제세금 등의 부담을 완화시키기 위한 이해관계가 맞아떨어지는 경우에는 실지거래 된 내용과 달리 매매대금을 낮추어서 다시 매매계약서를 작성하고 검인을 받게 되는 것이다.
• 사. 이건의 경우에 매도인 신○○은 이건 토지를 환지예정지 상태에서 113,700천원에 취득하여 특정지역으로 지정된 상태에서 양도하였으므로 매매 대금을 195백만원으로 하는 것보다는 119백만원으로 낮추는 것이 양도소득세의 세부담을 완화시키는 것이고, 매수인인 청구인의 입장에서도 매매대금을 낮추는 것이 취득세 등 제세금의 부담을 완화시키는 것으로서 이해관계가 맞아떨어 지는 것이다. 검인계약서는 위와 같이 거래당사자의 이해관계에 따라 실지거래 된 내용과 다르게 매매대금을 줄여서 작성한다는 것은 2005.12.31. 이전에 우리 나라에서 부동산업계에 종사하던 사람이나 부동산거래를 경험한 사람들이라면 누구나 알고 있는 상관행일 뿐만 아니라 공공연한 사실이었다.
• 아. 위와 같이 청구인이 이건 토지를 취득할 당시에는 부동산거래시장에서 실지거래가액보다 낮은 가액으로 다운된 계약서를 재작성하여 검인을 받는 것이 만연되었던 것으로서 이를 근절하기 위하여 2006.1.1.이후부터는 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 과세할 수 있도록 소득세법이 개정되고, 부동산등기부에 거래가액을 기재하도록 하는 부동산등기법과 부동산을 거래한 공인중개사 등이 실거래가액을 신고하도록 하는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률이 개정되었다.
• 자. 한편 부동산매매계약은 쌍무계약으로서 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있는 것이므로 계약상의 잔금지급일을 경과한 후에 그 잔금을 지급하였다고 하여 이를 잔금지급이 아니라거나 잔금과 관련이 없다고 할 수 없는 것일 뿐만 아니라 달리 볼 것도 아니며, 이건 토지는 애초에 환지예정지 상태에서 ○○시 ○○청장이 청구외 신○○에게 매각한 것이며 매각당시 매매계약조건 제2조에 의하면 이건 토지가 매수인(신○○)에게 소유권 이전등기 전에는 승인 없이 이건 토지의 전매 양도에 해당하는 행위를 하지 못한다고 약정하고, 제8조에서는 본 계약 조항 이외의 사항은 매도매수인간의 특약사항으로 정할 수 있다고 약정하고 있어 그 특약사항 1에 의하면 이건 토지의 대금을 완납하고 소유권 이전등기가 되기 전에는 ○○시 ○○청장의 승인 없이 이건 토지의 전매, 양도 등의 행위를 하지 못하도록 약정하고 있다.
• 차. 그런데 청구인에게 이건 토지를 매도한 위 신○○은 매매대금의 잔금 지불예정일(2003.5.30)이 상당기간 경과한 후까지 매각특약사항인 ○○시 ○○청에 매각대금을 완납하지 아니함으로써 이건 토지의 양도에 따른 ○○청장의 승인을 받을 수 없는 상태가 지속되었던 것이므로 매도자가 위 매각특약사항을 이행하고 양도에 따른 ○○청장의 승인을 받을 수 있게 될 때까지 청구인이 매도자에게 매매대금의 잔금지불을 유보하거나 지불한다하더라도 그 매각특약사항이 풀어질 때까지 여러 번으로 나누어 지불하는 것은 매수인의 잔대금지급의무와 소유권의 이전이 가능한 상태에서 소유권이전등기 서류교부의무는 동시이행관계에 있는 것이므로 지극히 당연한 것이다.
• 카. 그러므로 청구인이 이건 토지의 매도인 신○○에게 잔금지불예정일을 경과하여 지불하였다하여 잔금지불이 아니라거나 잔금과 관련이 없다 등 달리 볼 것이 아니고 청구인이 매도인 신○○에게 매매대금을 지급한 내역은 아래 매매대금 지급내역과 같이 계약금 3천만원은 계약 당일 ○○은행 계좌에서 대체출금한 수표로 지급하였고, 중도금 5천만원은 2003.5.6. ○○은행 계좌에서 대체출금한 수표로 지급하였으며, 잔금 115백만원은 3회(2003.5.30. 2003.6.11. 2003.10.22.)에 걸쳐 120백만원을 대체출금한 수표로 지급하였다. [매매대금 지급내역] 년월일 출금액 계좌번호 출금 내용 2003.4.16 30,000,000 수표 1천만원권 3매 (번호56105161～3) 2003.5.6 50,000,000 수표 1백만원권 10매 (번호35830704～13) 수표 1천만원권 4매 (번호58773175～8) 2003.5.30 30,000,000 수표 1천만원권 3매 (번호56105780～2) 2003.6.11 20,000,000 수표 1천만원권 2매 (번호56105589～90) 2003.10.22 70,000,000 수표 1천만원권 7매 (번호56840267～73)
• 타. 또 이건 토지를 청구인에게 소개하고 매매대금 지불에 참여한 청구외 이○○은 부동산 양도중개 확인서에 의하여 이건 토지의 매매대금을 195백만원으로 하여 2003.4.16. 매매계약서가 작성된 사실과 추후 잔금 시 다운계약서를 작성하기로 한 사실 및 매매대금 모두를 수표로 지급한 사실, 잔금지불이 지연된 사유, 검인받은 계약서의 재작성 사실 등을 확인하고 있어 위에서 설시한 내용을 모두 사실 확인하고 있다.
• 파. 위와 같이 청구인이 이건 토지를 취득할 당시 실지 거래된 금액은 195백만원인 사실이 확인되는 것인데도 불구하고 처분청에서는 취득자금 조사 당시 청구인이 제출한 확인서와 매도인에게 매매대금을 수표로 지불하였으므로 송금한 내역이 있을 수 없는 것인데도 매도인에게 송금한 내역 등이 확인되지 아니한다는 등, 잔금을 잔금지불예정일인 2003.5.30. 이후에 지급하였다는 이유를 들어 위 실지거래 된 금액 195백만원을 부인하고 매매대금을 낮추어서 재작성 된 검인계약서에 기재된 119백만원을 실지거래 된 가액으로 하여 부과한 처분은 실지거래된 가액에 대한 실질을 외면한 것으로서 부당한 것이라 하지 아니할 수가 없는 것이므로 마땅히 취소되어야 한다.
• 하. 사전열람결과 보충의견

1. 청구인도 조사당시 쟁점토지를 119백만원에 취득하였다고 확인서를 제출하였으므로 검인계약서 가액 119백만원을 취득시 실지거래된 가액이라고 보아야 한다는 의견에 대하여

• 청구인에 대한 쟁점토지의 양도소득세 조사당시 조사담당 공무원이 취득시 부동산매매계약서 원본이 제출되지 아니하면 어쩔 수 없이 취득가액 195백만원을 인정할 수가 없다고 설명하면서 기일이 경과할수록 가산세가 불어나게 되어 세부담이 많아지게 되니 확인서에 날인하여 줄 것을 요구하는 회유로 추후에 어떠한 불이익이 발생할지 모르는 상태에서 단순히 인정되지 않는 것으로 생각한 나머지 제출된 확인서를 가지고 검인계약서 가액 119백만원을 처분청에서 일방적으로 실지 거래된 가액이라고 추정하는 것에 불과한 것이다.

2. 청구인은 쟁점토지의 거래대금을 전 소유자에게 온라인으로 송금한 금액이 전혀 없고, 수취한 영수증 등 기타 증빙이 없으므로 부동산매매계약서 내용과 맞추려고 조사당시 제출한 취득자금원천에 일부를 추가하여 제출하고 있으며, 쟁점토지를 195백만원에 취득하였다고 증빙할 서류는 부동산매매계약서 밖에 없고, 계약서 원본도 제출하지 못하고 있다는 의견에 대하여

• 청구인은 쟁점토지의 거래와 관련한 부동산매매계약서 작성경위와 그 거래대금(195백만원), 그 대금 지급내역 및 검인계약서의 작성경위와 내용에 대하여 불복이유서의 청구인의 주장에서 이미 설시하였으므로 그 내용으로 대체하고자 함

• 그리고 청구인이 쟁점토지를 119백만원에 취득한 것이라고 증명할 자료는 검인계약서와 위“처분청의 의견에 대한 답변서 1.”에서 설시한바와 같이 조사담당 공무원의 회유로 청구인이 제출한 확인서 및 조사담당 공무원이 일방적으로 작성한 보고서외에는 이를 달리 증명할 아무런 자료도 없는 것일 뿐만 아니라 청구인의 부실한 보존관리로 인하여 부동산매매계약서를 찾지 못하여 제시하지 못하고 있는 것을 탓하고 있는 것에 불과한 것이다.

3. 처분청에서 그 외에 취득 시 거래된 대금을 전소유자에게 온라인으로 송금된 금액이 전혀 없다거나 지급일자 등이 부동산매매계약서 내용과 일치하지 아니하다거나 청구인 등의 계좌에서 출금된 수표가 쟁점토지의 매입에 사용되었는지가 불분명하다는 등의 의견에 대하여

• 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 그 대금을 청구인등 예금계좌의 해당 금융기관으로부터 수표로 인출하여 전 소유자에게 지급한 사실을 전심(이의신청)에서 지급일자와 수표발행번호까지 표기하여 주장하였음에도 불구하고 처분청은 일방적으로 추정되는 것을 나열하고 있는 것에 불과한 것이다.

• 가. 당초 청구인이 제출한 양도소득과세표준신고서에 첨부된 취득 시 부동산 매매계약서(취득대금 195백만원)의 진위 여부를 확인키 위해 본 계약서 원본을 청구인에게 제출 요구를 하였으나 제시 하지 못하고 있다. 구 분 계약금 중도금 잔 금 합 계 거래일자 2003.4.16 2003.5.17 2003.5.30 금액(백만원) 30 50 115 195
• 나. 취득시 부동산매매 계약서상의 약○○액
• 다. 취득시 실제 195백만원을 지급하고 취득하였는지 여부를 파악키 위해 금융거래 등 기타 증빙 요구를 하였으나 다음과 같이 모든 거래는 통장에서 출금하였다고 통장 사본을 제출하였다(청구인의 母와 청구인 兄 계좌에서도 출금됨). 일 자 예금주 관 계 계좌번호(○○) 출금액(백만원) 비 고 2003.04.16 김@@ 본인 30 수표출금 2003.05.06 김$$ 형제 50 2003.05.30 조○○ 모 12 2003.05.30 김@@ 본인 30 수표출금 합 계 122
• 라. 청구인은 취득가액을 195백만원이라고 주장하나 이를 증빙할 서류는 취득시의 부동산매매계약서와 상기와 같이 제출한 통장 사본뿐이며, 제출한 금융거래의 금액 및 지급일자도 매매계약서상의 금액과 일치 하지 아니하고 ○○ ○○청에 확인한 결과 청구인은 쟁점토지를 119백만원에 취득하였다고 검인계약서를 제출하였으며 본건과 관련한 양도소득세 실지조사 당시에 청구인도 쟁점토지를 119백만원에 취득하였다고 확인서로 자술 하였다.
• 마. 청구인이 이의신청 및 심사청구시 제출한 금융거래 내역은 아래와 같다. 일 자 예금주 관 계 계좌번호(○○) 출금액(백만원) 비 고 2003.4.16 김@@ 본인 30 수표출금 2003.5.6 김$$ 형제 50 수표출금 2003.5.30 김@@ 본인 30 수표출금 2003.6.11 김$$ 형제 20 수표출금 2003.10.22 김@@ 본인 70 수표출금 합 계 200

1. 청구인이 이의신청 및 심사청구시 제출한 금융거래 내역은 부동산매매계약서(195백만원)상의 잔금일자 2003.5.30과 상이한 2003.10.22에 잔금 70백만원을 지급하였다고 주장하나, 이 잔금 70백만원에 대한 지급에 관련해서는 조사 당시 제출 하지 않았고, 청구인은 4개의 사업자등록을 소유한 부동산 전대업자로 잔금약정일 이후 약 5개월 후에 청구인의 통장에서 출금된 자금이 쟁점토지의 취득자금으로 사용되었다고 판단 할 수 없다.

2. 또한 청구인의 兄 김@@ 계좌에서 쟁점토지의 취득자금으로 2003.5.6. 50백만원(조사당시 제출)과 2003.6.11. 20백만원(조사당시 미제출, 심사청구시 제출)을 수표로 출금하여 쟁점토지의 취득가액으로 지급하였다고 주장하나, 전 소유자로부터 수취한 영수증 없으며, 김@@은 3개의 사업자등록이 있는 부동산 전대업자로 동 자금이 쟁점토지에 사용되었는지 김@@의 사업자금으로 사용되었는지 불분명하다.

3. 조사당시에는 취득자금의 원천으로 제출하였던 청구인의 母 조○○ 계좌에서 2003.5.30. 출금한 20백만원은 심사청구 시 취득자금의 원천에서 제외되었고, 또한 조○○도 부동산 전대업자로 동 금액의 사용처가 불분명하고 청구인은 쟁점토지의 전소유자 신○○이 119백만원에 양도하고 양도소득세를 신고하였다고 주장하나, 신○○은 쟁점토지를 ○○청으로부터 취득하여 미등기 하였다가 청구인에게 양도하였으며, 양도신고를 무신고 하였다.

• 바. 결론적으로 이를 증빙할 서류는 상기 내용과 같이 청구인이 제출한 취득시의 부동산매매계약서(취득금액 195백만원)밖에 없으며 이 계약서(쌍방계약)의 원본도 제출하지 못하는 상황이며 이에 대한 취득대금 지급도 조사 당시 제출한 금액(122백만원)과 본 이의 신청시 제출한 금액(200백만원)이 상이 하고 또한 조사 당시 제출한 취득자금 원천이 이의신청 및 심사청구시 제출한 취득자금의 원천에서 제외되고, 새로운 자금원천을 증빙으로 제출하였으며 이는 마치 매매계약서상의 거래일자 및 계약금, 중도금, 잔금의 취득자금을 맞추려고 청구인 및 청구인의 母 와 兄의 통장에서 출금된 것을 증빙(모두 수표발행)으로 제출한 것으로 판단되며 취득자금 중 전 소유자 신○○에게 온라인 송금된 금액 전혀 없고, 또한 신○○이 195백만원을 청구인으로부터 수취하였다는 영수증등 기타 증빙 전혀 없으며 조사당시 전 소유자 신○○에게 확인한 바, 쟁정토지 양도와 관련하여 청구인으로부터 195백만원을 수령하였다는 사실을 확인 할 수 없으며 청구인도 조사당시 쟁점토지를 119백만원에 취득하였다고 확인서를 제출하였기에 검인계약서 금액과 일치한 119백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 고지한 당초 경정 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 청구인의 취득가액과 전소유자의 양도가액이 상이한 경우 신고한 취득가액이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다(단서 생략). 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2011.10.25. 쟁점토지를 양도가액 276백만원, 취득 가액 195 백만 원에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였으나, 처분청은 쟁점토지의 전 소유자로부터 2003.5.30. 119백만원에 취득한 사실을 확인하고 2011.5.1. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 33배만원을 경정․고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 처분청의 청구인에 대한 취득가액 과다혐의 세무조사 결과 내용이 조사복명서에 의하여 아래와 같이 확인된다.

• 가) 양도가액: 2011.10.25. 공○○에게 276백만원에 양도한 신고내역 적정
• 나) 취득가액: 전 소유자 신○○은 2002.9.21. ○○시 ○○청으로부터 쟁점토지를 113,700천원에 불하받아, 2003.5.30. 청구인에게 미등기전매하고 양도소득세를 무신고하여 과세자료를 통보하고, 계약서상 취득가액은 195백만원(’03.4.16. 30백만원, ’03.5.7. 50백만원, ’03.5.30. 115백만원)이나 금융증빙상 122백만원(’03.4.16. 30백만원, ’03.5.6. 50백만원[청구인의 형 김@@ 계좌출금], ’03.5.30. 42백만원[12백만원은 청구인의 모 조○○ 계좌출금])으로 추정되며, 검인계약서상 거래금액 및 청구인이 확인한 금액은 119백만원이므로 쟁점토지의 취득가액을 119백만원으로 확인함
• 다) 신고 및 경정결정 내역 (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 양도 소득금액 과세표준 산출세액 총 결정세액 차감 고지세액 당초신고 276,000 201,321 74,678 72,178 12,102 12,103

• 경정․고지 276,000 119,000 150,678 148,178 36,962 45,403 33,300 차액

• ∆82,321 76,000 76,000 24,860 33,300 33,300 ※ 당초분 취득가액에는 취득세 등의 필요경비가 6,321천원 포함, 경정시에는 가산세 8,440천원이 포함

3. 쟁점토지의 취득시 매매계약서 및 확인서, 대금증빙 등의 사실은 아래 내용과 같다.

• 가) 청구인의 쟁점토지 취득시 부동산매매계약서 상에 기재된 내용 (단위: 백만원) 소재지 매매대금 계약금 중도금 잔금 작성일, 중개자 비 고

토지 (※) 119 20 (‘03.4.20) 50 (‘03.5.15) 49 (‘03.5.30) 2003.4.20. 이○○소개 검인계약서 내용 195 30 (‘03.4.16) 50 (‘03.5.7) 115 (‘03.5.30) 2003.4.16. 이○○ 쌍방합의 양도소득세 신고 계약서 ※ 매도인(전소유자) 및 매수인(청구인)의 인장은 동일하나, 필체는 육안상 상이함

• 나) 청구인이 2012.4.12. 처분청 조사과정에서 작성한 확인서에는 “2003.5.30. 쟁점토지 를 전소유자로부터 전매로 취득 시 매매가액으로 총 119백만원을 지급한 사실이 있음을 확인합니다.”라고 기재되어 있음 다) 청구인이 불복청구시 제출한 금융계좌 내역은 아래와 같음 (단위: 백만원) 일 자 예금주 관 계 계좌번호(○○) 출금액 비고 2003.4.16 김@@ 본인 30 수표출금 2003.5.6 김$$ 형 50 수표출금 2003.5.30 김@@ 본인 30 수표출금 2003.6.11 김$$ 형 20 수표출금 2003.10.22 김@@ 본인 70 수표출금 합 계 200

4. 청구인의 개인별 총사업내역이 국세통합전산망에 의하면 청구인의 나이 32세인 1998.9.20. 이후 @@ $$2가 15-13 @@상가 19동 라-102호에서 부동산전대업을 영위하고 매출액은 2003년 1․2기분 3,000천원으로 확인되며, 2003년 중 ○○ ** 414-3에 소재하는 (주)@@기획(서비스/옥외광고)의 근로소득자료인 급여총액이 14,400천원인 것으로 확인된다.

5. 쟁점토지 전소유자인 신○○의 양도소득세 신고현황이 국세통합전산망에 의하여 확인되지 아니한다(무신고).

6. 쟁점토지의 취득일인 2003.5.30. 는 토지구획정리 이전으로서 공시지가 가액은 66,938천원(㎡당 341천원, ○○ ○○청)으로 확인된다.

• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 195백만원이 정확한 것으로 처분청이 검인계약서 상 매매가액을 적용하여 이 건 양도소득세의 경정고지는 부당하다고 주장하고 있으나 청구인은 쟁점토지 양도소득세 신고 시 계약서 상 취득가액 195백만원의 계약서 사본을 제출하였으나 조사과정에서 동 계약서 원본을 제시하지 못하고 있으며 취득가액이 119백만원으로 기재된 검인계약서와 신고된 계약서의 거래당사자 필체가 육안으로 보기에도 상이한 점, 취득당시 쟁점토지의 공시지가가 66백만원인 점, 청구인이 주장하는 취득가액 195백만원에 대한 대금지급이 계약서 상 지급일자와 금액이 일치하고 있지 아니한 점, 처분청의 조사과정에서 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 195백만원이 아닌 119백만원이라고 확인한 사실이 청구인이 작성한 확인서에 의하고 있으나 이건 불복과정에서 이를 부인하고 당초 신고한 195백만원이 맞다고 주장하는 것은 신빙성이 없어 이를 인정하기 어려운 점 등으로 볼 때 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 따라서 이를 근거로 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액을 119백만원으로 보아 이사건 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 달리 잘못이 없다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.