겸용주택의 주차시설 면적은 부수토지를 계산하는 경우 건물의 상가면적과 주택면적을 기준으로 안분계산하여야 함

○○세무서장이 2012.6.1. 청구인에게 한 양도소득세 26,075,138원의 부과처분은 ○○ ○○구 ○○동 산 73-9 임야(201㎡의 60.8분의 27) 상의 주차장 면적을 재조사한 후 이에 기초해서 ○○ ○○구 ○○동 98-1 지상 5층 복합주택의 주택면적과 상가면적을 기준으로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산73-9 임야 201㎡의 60.8분의27(이하 “쟁점1토지”라고 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 98-1 대지 292㎡(이하 “쟁점2토지”라고 하고, 쟁점1토지 및 쟁점2토지를 합하여 “쟁점토지”라고 한다) 및 동소 소재 5층의 복합주택(이하 쟁점2토지와 복합주택을 합하여 “쟁점1부동산”이라 하고, 쟁점1토지와 쟁점2토지 및 복합주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2003.12.8. 13억원에 취득하여 2010.6.17. 22억원에 양도한 후 그 양도차익을 산정함에 있어 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 개별 양도한 것으로 보아 2010년 과세연도 양도소득세 165,277,249원을 신고 및 납부하였다.
• 나. 처분청은 2012.3.19.부터 2012.4.17.까지 양도소득세 실지조사를 실시한 바, 쟁점부동산의 양도는 공부상 필지를 달리하고 있으나, 쟁점1토지와 쟁점2토지는 사실상 복합주택의 주차시설로 이용현황이 동일하고 동일자 일괄 취득 및 양도한 자산으로서, 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 취득 및 양도당시의 기준시가로 안분 계산하여 그 양도차익을 산정한 후 청구인에게 2012.6.1. 2010년 과세연도 양도소득세 26,075,138원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점1토지와 쟁점2토지의 개별공시지가가 상이하고, 토지이용계획확인서상 토지이용상태를 서로 독립적으로 사용할 수 있도록 구획되어 있으며, 정부에서 산정한 쟁점1부동산의 개별주택가격에 쟁점2토지의 토지가격만 포함되었을 뿐 쟁점1토지의 토지가격은 주택가격에 포함되어 있지 아니하고, 또한 취득당시 필지별 매매계약서상 매매거래대금이 명확하게 구분되어 있는 바, 이는 매매거래금액이 불분명한 경우에도 해당되지 아니함에도 불구하고 처분청에서 쟁점부동산의 양도를 일괄양도한 자산으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청의 주장대로 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 일괄취득 및 양도한 것으로 본다면 주차장으로 사용하고 있는 쟁점1토지도 주택부분과 상가부분으로 안분계산하여야 한다.

• 가. 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 일괄 취득 및 양도 부동산으로 보아야 한다.

1. 청구인은 쟁점부동산을 2003.12.8. 단독명의로 취득하여 2010.6.17. 양도한 것으로 등기부등본상 확인되고, 취득 또는 양도 당시의 쟁점1토지 및 쟁점1부동산에 관하여 부동산매매계약서를 각각 작성하였으나, 이와 달리 취득 당시 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 하나의 매매 거래단위로 하여 새로운 부동산 매매계약서를 작성한 사실이 있다.

2. 쟁점1토지와 쟁점2토지는 공부상 소재지 및 지목을 달리하고 있으나, 사실상 청구인이 소유한 5층 복합주택의 부수토지 및 편익시설로서 취득 후 쟁점토지(쟁점1토지, 쟁점2토지 및 구유재산 ＊)를 동시 포장하여 출입차량의 주․정차 시설물(주차장)로 사용하면서 양도하였고, 또한 쟁점1토지와 쟁점2토지는 이용현황상 별개의 자산으로 매매를 할 수 없는 토지로서 쟁점부동산을 하나의 매매단위로 하여 취득 및 양도할 수 밖에 없는 일괄매매 자산에 해당한다(청구인의 배우자인 청구외 이○우도 인정함). ＊ 구유재산(○○ ○○ ○○ 98-185): 사용료 부담(2004년～2010년)

3. 쟁점1토지와 쟁점2토지는 상호 개별공시지가 상승률에 있어서 대동소이 함에도 불구하고 청구인의 양도소득세 신고내용을 보면, 쟁점1토지의 양도는 양도차손이 발생한 반면, 쟁점1부동산의 양도에 있어서는 그 양도차익이 발생한 점으로 보아, 이는 부동산매매계약서가 객관적이고 합리적으로 절차에 따라 작성된 것이 아니라, 그 양도차익을 최소화 할 목적으로 쟁점1토지와 쟁점1부동산에 대하여 임의로 작성한 것으로 보아야 한다.

• 나. 청구인이 쟁점1토지를 복합주택의 부수토지로 보아 쟁점1토지도 주택부분과 상가부분으로 안분계산하여야 한다고 주장하는 것은 부당하다. 건축물대장 또는 국토해양부의 개별주택가격조회에 의하면 복합주택의 부수토지는 쟁점2토지에 국한되어 있는 점, 쟁점1토지는 나대지에 대한 재산세가 부과된 반면, 쟁점2토지는 복합토지의 부수토지로서 상가 및 주택에 관한 재산세가 부과된 점, 청구인도 신고당시 이를 감안하여 부동산계약서를 별건으로 각각 작성한 후 양도차익을 각각 계산하여 양도소득세를 신고한 점 등을 고려시 복합주택의 부수토지는 쟁점2토지에 국한하여야 하므로 쟁점1토지는 주택부분과 상가부분으로 안분계산하여야 할 대상이 아니다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산을 일괄취득 및 양도한 것으로 보아 취득 및 양도당시의 기준 시가로 안분계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부

② (쟁점①기각시 심의) 복합주택의 주차장으로 사용하고 있는 쟁점1토지도 안분계산하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 2003.12.8. 단독명의로 취득하여 2010.6.17. 청구외 민○일, 허○일에게 양도하였다.
• 나) 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도를 별개 자산(쟁점1토지와 쟁점1부동산의 2건)의 취득 및 양도로 보아 쟁점1토지와 쟁점1부동산에 과세되는 양도차익을 각 △17,622,001원과 653,348,255원으로 산정하여 양도소득세 신고․납부한 반면, 처분청은 쟁점1토지 및 쟁점1부동산을 일괄취득 및 일괄양도 자산으로 보아 취득 및 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 쟁점1토지 및 쟁점1부동산의 양도차익을 403,966,174원과 312,025,978원으로 각각 산정하여 양도소득세 26,075,138원으로 경정·고지 하였다.
• 다) 청구인은 2004년～2010년 쟁점2토지상의 복합건물의 주차장 용도로 구유재산(○○ ○○ ○○ 98-185)을 사용하면서 사용료를 부담하였다.
• 라) 쟁점1토지 중 일부는 인도로, 일부는 주차시설로 사용하고 있다.
• 바) 쟁점1토지는 나대지에 대한 재산세가 부과된 반면, 쟁점2토지는 복합주택의 토지로서 상가 및 주택에 관한 재산세가 부과되었다.

2. 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 쟁점1토지, 쟁점1부동산의 취득 및 양도와 관련된 계약서와 처분청이 제출한 쟁점1토지와 쟁점1부동산의 일괄취득 관련 계약서의 구체적인 내용은 아래표와 같다. -- 아 래 -- 구 분 부동산매매계약서 내용 비 고 취득가액 양도가액 소계 1,300,000,000 2,200,000,000 개별매매 계약서 쟁점1토지 350,000,000 350,000,000 쟁점1부동산 950,000,000 1,850,000,000 소계 1,300,000,000

• 일괄취득 계약서 쟁점부동산 1,300,000,000

• - (단위: 원) ＊ 처분청이 제출한 2003.8.27.자 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서 사본에 의하면

1토지와 쟁점1부동산을 일괄로 13억원에 취득한 사실이 기재되어 있음

3. 처분청이 제출한 쟁점부동산의 사진촬영사본 및 쟁점1토지에 대한 토지이용계획 확인서 사본 등에 의하면 쟁점2토지 위에 5층 복합건물이 세워져 있고, 쟁점1토지 및 쟁점2토지와 구유재산(○○ ○○ ○○ 98-185)을 함께 포장하여 동 복합건물에 출입하는 차량의 주·정차 시설물(주차장)으로 사용하고 있는 사실이 나타난다.

4. 쟁점1토지와 쟁점2토지의 개별공시지가와 그 추이는 아래와 같다. <표1: 개별공시지가 > 기준년월일 쟁점1토지 쟁점2토지 2011.01.01. 3,140,000 2,780,000 2010.01.01. 3,120,000 2,620,000 2009.01.01. 3,040,000 2,550,000 2008.01.01. 3,060,000 2,570,000 2007.01.01. 2,770,000 2,320,000 2006.01.01. 2,390,000 2,000,000 2005.01.01. 2,170,000 1,820,000 2004.01.01. 1,880,000 1,580,000 2003.01.01. 1,710,000 1,430,000 2002.01.01. 1,710,000 1,200,000 2001.01.01. 1,710,000 1,230,000 2000.01.01. 1,710,000 1,280,000 1999.01.01. 1,690,000 1,260,000 1998.01.01. 1,900,000 1,330,000 1997.01.01. 1,260,000 1996.01.01. 1,270,000 1995.01.01. 1,270,000 1994.01.01. 28,000 1,220,000 1993.01.01. 30,000 1,040,000 1992.01.01. 133,000 1,180,000 1991.01.01. 36,000 1,000,000 1990.01.01. 27,000 840,000 (단위: 원) <표2: 취득당시 및 양도당시의 쟁점토지의 개별공시지가 추이> 구 분 개별공시지가 소재지 지목

① 취득당시

② 양도당시 상승률(①÷②) 쟁점1토지 임야 1,710,000/㎡ 3,120,000/㎡ 182.45 쟁점2토지 대지 1,430,000/㎡ 2,620,000/㎡ 183,22 (단위: 원, ％)

5. 본건 복합주택에 대한 개별주택가격 확인서 사본에 의하면 아래표와 같은 내용이 기재되어 있다. 신청대상주택 확인내용 가격기준년도 (기준일) 소재지 및 지번 대지면적(㎡) 건물연면적(㎡) 개별주택가격(원) 전체 산정 전체 산정 2011.01.01.

○○구 ○○동 98-1 292.00 71.95 740.98 182.59 206,000,000 2010.01.01. 206,000,000 2009.01.01. 216,000,000 2008.01.01. 216,000,000 2007.01.01. 216,000,000 2006.01.01. 219,000,000 2005.01.01. 189,000,000

6. 일반건축물대장 및 국토해양부 개별주택가격 조회 사본에 본건 복합주택의 대지면적은 292㎡로 쟁점2토지에 해당된다.

7. 본건 복합주택에 대한 일반건축물대장 사본에 의하면 대지면적 289.66㎡, 연면적 735.52㎡, 건축면적 142.71㎡로 나타나고 주차장 부분은 기재되어 있지 않다.

8. 처분청의 양도소득세 경정결의서 사본에 첨부된 양도소득금액 계산내역 사본에 의하면 처분청은 쟁점1토지와 쟁점2토지 및 복합주택을 기준시가로 안분계산함에 있어서 쟁점1토지가 단독소유가 아닌 공유임에도 불구하고 단독소유로 보아 기준시가로 안분계산하였다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점1토지와 쟁점1부동산 각각의 취득 및 양도금액이 분명함에도 불구하고 처분청에서 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 일괄 취득 및 양도한 것으로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 부당하다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제100조 제1항, 제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 부가가치세법 시행령 제45조의2 제4항 에서 정하는 바에 따라 안분계산 한다고 규정하고 있고, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 은 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 기준시가에 따라 안분계산한다는 것(심사양도2009-0090, 2009.7.15. 같은 뜻임)이며, 장부나 계약서 등의 증빙서류에 구분하여 계산한 금액이 기재되어 있다 하더라도 그 구분금액이 임의기재된 것이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 때에는 그 가액의 구분이 불분명한 때에 해당하는 것(상담4팀-1835, 2005.10.6.)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 청구인은 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 별개의 자산으로 보아 부동산매매계약서를 각각 작성하였다고 주장하나, 쟁점1토지와 쟁점1부동산 취득 당시 이를 하나의 거래 단위로 보아 일괄하여 부동산매매계약서를 작성한 사실이 나타나는 점, 쟁점1토지와 쟁점2토지는 공부상 소재지 및 지목을 달리하고 있으나, 사실상 청구인이 소유한 5층 복합주택의 부수토지 및 편익시설로서 취득 후 쟁점토지(쟁점1토지, 쟁점2토지 및 구유재산)를 동시 포장하여 출입차량의 주․정차 시설물(주차장)로 사용한 사실이 나타나는 점, 쟁점1토지와 쟁점2토지는 상호 개별공시지가 상승률에 있어 별다른 차이가 없음에도 불구하고 청구인의 양도소득세 신고내용을 보면, 쟁점1토지는 취득가액과 양도가액 모두 350백만원으로 상승률이 0%인 반면 쟁점2토지와 그 지상 복합건물은 취득가액은 950백만원, 양도가액은 1,850백만원으로 상승률이 95%에 달하는 점으로 보아 청구인이 주장하는 부동산매매계약서는 객관적이고 합리적으로 절차에 따라 작성된 것이 아니라, 그 양도차익을 최소화 할 목적으로 쟁점1토지와 쟁점1부동산에 대하여 임의 약정 것으로 볼 여지가 있는 점(국심2004중1436, 2004.8.18. 같은 취지임) 등을 종합하여 고려하면, 쟁점1토지는 이용현황상 쟁점1부동산과 별개의 자산으로 매매를 할 수 없는 토지로서 청구인은 쟁점부동산을 하나의 매매단위로 하여 일괄 취득 및 양도하였다고 판단되므로 기준시가에 따라 안분계산하는 것이 타당하다고 판단된다(다만, 처분청은 쟁점1토지와 쟁점2토지 및 복합주택을 기준시가로 안분계산함에 있어서 쟁점1토지를 단독소유로 보았으나, 실제 쟁점1토지는 공동소유에 해당한다는 점은 별론으로 함). 그리고 청구인은 처분청의 주장대로 쟁점1토지와 쟁점1부동산을 일괄취득 및 양도한 것으로 본다면 주차장으로 사용하고 있는 쟁점1토지도 주택부분과 상가부분으로 안분계산하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 겸용주택에 있어 공용면적인 주차장의 면적을 건물의 주택면적과 상가면적을 기준으로 안분계산하고, 이에 의하여 비과세되는 주택의 면적과 그 부수토지의 면적을 계산함이 타당할 것(심사양도2002-0246, 2002.12.2. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관련법령 등에 의하면 처분청은 쟁점2토지 상 주차장 면적에 대해서만 건물의 주택면적과 상가면적을 기준으로 안분계산하고, 쟁점1토지 상 주차장 면적에 대해서는 안분계산을 하지 않았는바, 처분청은 주차시설로 이용되고 있는 쟁점1토지와 쟁점2토지의 이용현황이 동일하다고 하여 쟁점1토지와 쟁점2토지를 일괄 취득 및 양도하였다고 보아 과세하면서, 복합주택의 주택면적과 상가면적으로 부수토지를 안분계산함에 있어 복합주택에 부착된 필지인 쟁점2토지상의 주차장만 안분계산하고 쟁점1토지상의 주차장은 안분대상에서 제외하는 것은 납득하기 어려운 점, 겸용주택의 주차장은 실지 사용용도가 명확하지 아니한 경우 주택과 상가의 면적비율로 안분계산하여야 하는 점 등을 종합하여 고려하면, 쟁점2토지와 연접하여 본건 복합주택의 주차장으로 사용하고 있는 쟁점1토지상 주차장 면적을 재조사한 후 이에 기초해서 주택면적과 상가면적을 기준으로 안분계산하고, 이에 의하여 비과세되는 주택의 면적과 그 부수토지의 면적을 계산함이 타당하다고 판단된다(국심2001중1014, 2001.7.7. 같은 뜻임).

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.