쟁점금액을 지급하였다는 입증서류를 제시하지 못하므로 필요경비로 인정할 수 없음

• 가. 청구인은 2008.5.19. 취득한 ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지 토지 205.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2011.4.15. ○○(주)에 양도하고 양도가액 286,000,000원 취득가액 188,777,590원 및 필요경비 32,076,830원으로 하여 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 2011.6.30. 양도소득세를 신고․ 납부하였다.
• 나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 증빙서류 중 필요경비로 확인되지 아니한 19,200,000원(이하 “쟁점금액” 이라 한다)을 부인하여 2011년 과세연도 양도소득세 5,247,070원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 사실관계

1. ○○ ○○택지개발지구에 수용된 쟁점토지의 원소유주인 ◇◇◇은 ◎◎공사로부터 나대지 분양시 우선분양권을 받아 우선분양권을 부동산중개 사무소 소장 ☆☆☆에게 매매를 위임하였고, 청구인은 ◇◇◇으로부터 우선 분양권을 2004.7.29일 명의개서를 받았다. 2) 쟁점토지의 실제 계약은 2003.11.26일 ☆☆☆의 사무실에서 토지 분양 대금을 제외한 프리미엄을 당시 부동산중개사무 실장으로 있는 ∇∇∇ 계좌로 금 19,200,000원을 지급하였고, 이후 중개사 ☆☆☆의 요구에 의하여 2004.6.24일 계약보증금 18,705,000원을 ☆☆☆ 계좌에 이체하였고, ◇◇◇이 청구인에게 제세공과금 부담을 요구하여 청구인은 대리인인 ☆☆☆에게 금 2,000,000원을 2004.6.28일 지불하고 동 지출금액에 대하여 영수증을 수령하고 추후 어떠한 추가부담을 하지 않기로 각서를 받은 사실이 있다.

3. 쟁점토지의 분양자인 ◎◎공사의 토지매각은 2003.11월 이전에 이미 확정하여 수용토지의 소유자들에게 우선분양권에 대한 소유권(속칭 딱지)이 결정되어 있었으며, 중개인 ☆☆☆은 이러한 사실을 청구인에게 알리고 원소유자 ◇◇◇을 대리하여 실 계약서를 작성하고 프리미엄을 ∇∇∇의 계좌에 이체할 것을 요구한 후, 동 매매물건의 명의 변경이 종결된 후 실계약서를 돌려달라고 하여 실계약서와 권리의무승계계약서를 맞교환한 사실이 있다.

4. 또한, 청구인은 2012.1.11일 제출한 과세전적부심사청구시 동 프리미엄에 대한 자료를 확보하고자 관련은행을 확인한 바, ∇∇∇의 계좌는 ○○은행

○○지점의 2070-2이며, ☆☆☆의 계좌는 ○○은행 ○○ 중앙지점의 415-0---*로 청구인의 거래은행인 ○○은행에서 확인되었습니다. 그러나 위 내용을 확인하는 과정에서 ∇∇∇과 ☆☆☆의 인적사항을 열람 하고자 하였으나, 청구인 개인자격으로는 인적사항을 알려줄 수 없다는 관련은행직원의 대답을 들었다.

5. 이러한 청구인의 주장에 대하여 처분청은 단순히 검인계약서에 기재된 계약일인 2004.7.29일보다 8개월전에 입금된 사실만을 가지고 필요경비로 인정할 수 없다고 하여 동 양도소득세를 과세하였다. 이는 거래당시의 검인 계약서가 실제내용과 달리 요식행위의 일환으로 작성된 것을 간과한 사례이며, 또 청구인의 양도소득세 결정시 제시한 ∇∇∇에게 지급된 관련계좌와 ∇∇∇을 확인하지 아니하여 실제 벌어진 당시의 증빙을 무시하였다.

• 나. 결론 청구인이 세상물정에 어두워 실계약서를 확보하지 못한 것에 대한 책임은 있을 수 있으나, 청구인이 2003.11.26. ∇∇∇에게 지불한 프리미엄 19,200,000원 지급은 사실이며, 청구인의 힘으로는 ∇∇∇과 ☆☆☆에 대한 인적사항을 확인 하기가 불가능하여 처분청에서 ∇∇∇과 ☆☆☆의 인적사항을 알려주시기 바랍니다. 만약 청구인에게 인적사항을 알려주기가 불가능하다면, 청구인이 제출한 계좌를 가지고도 처분청에서는 ∇∇∇에 대한 확인조사가 가능하다고 판단되며, 과세관청에서는 청구인이 제출한 통장을 근거로 하여 ☆☆☆과 ∇∇∇의 계좌를 조회하여 청구인의 억울한 세금의 희생자가 되지 않도록 조사하여 주시기 바랍니다.

• 가. 쟁점금액 지급에 대한 검토 1) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류 중, 취득계약서(검인계약서)의 내용을 살펴보면 프리미엄(쟁점금액)에 관한 언급이 없으며, 청구인의 명의로 변경이 된 이후에 자신이 가지고 있던 실계약서와 중개인이 가지고 있던 권리의무승계계약서와 맞교환하여 청구인은 현재 쟁점토지에 대한 실계약서가 없다고 주장하나, 프리미엄의 발생 여부에 대하여 실계약서 등으로 청구인이 입증하지 아니하면 확인할 수 없다. 2) 또한, 청구인이 2003.11.26일 ∇∇∇ 계좌로 19,200천원을 송금하였으나, 송금 대상자인 ∇∇∇(청구인은 부동산 중개사무소 실장이라고 주장)의 인적사항 등이 확인되지 않는 상태에서, 계약서(검인계약서)에 기재된 계약일인 2004.7.29일 보다 8개월 전에 입금되었고, 계약서상 매도인은 ∇∇∇이 아니라 ◇◇◇이기 때문에 ∇∇∇에게 입금된 쟁점금액은 용도가 불분명하므로 이를 지급된 사실만으로 인정하기 어렵다
• 나. ◇◇◇의 양도소득세 신고서 등 검토

1. 쟁점토지 전 소유주 ◇◇◇이 제출한 양도소득세 신고서에 의하면 2004.6.29. 청구인과 ◇◇◇ 쌍방합의로 매매계약서를 체결하면서 매매대금은 21,405천원으로 ◎◎공사와의 계약보증금 18,705천원에 프리미엄 2,700천원을 합한 금액으로 신고하였음이 확인된다. 2) 청구인이 심사청구 시 제출한 서류중 ◇◇◇과 청구인이 맺은 각서 내용에 ‘제반세금: 양도세, 취득세는 매수인이 부담한다’고 확인하고 있다

• 다. 결론 청구인이 2003.11.26. 지급한 19,200,000원이 쟁점부동산의 프리미엄이라고 주장하고 있지만, 수령인인 ∇∇∇의 인적사항 등이 확인되지 않고, 청구인의 양도소득세 신고 시 제출한 계약서의 계약일보다 8개월 전에 입금된 점, 청구인이 실질적으로 관여하여 작성한 전 소유자 ◇◇◇의 양도소득세 신고서 상의 프리미엄이 2,700,000원인 점 등으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 필요경비를 부인하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 취득 시 우선분양권 대가로 지급하였다고 하는 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2 항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 2) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점토지 우선분양권을 원소유자인 ○○○으로부터 2004.7.29. 취득하여 2008.5.19. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 완료하고 보유하다가, 2011.4.15. ○○(주)에 양도하고 다음과 같이 2011.6.30. 양도소득세를 신고하였음이 쟁점토지 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 의해 확인된다. (단위: 천원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 세액 286,000 188,777 32,076 65,147 9,814 2) 청구인이 2011.3.23. ○○(주)와 체결한 매매계약서에 의하면 쟁점토지 양도가액은 286,000천원으로 확인되며, 쟁점토지 취득가액은 쟁점토지 매각 원부에서 확인된 ◎◎공사 분양가액 186,777천원 및 ◇◇◇에게 지급한 2,000천원 합계 188,777천원이며 이에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다.

3. 쟁점토지의 등기부등본상 기재내역을 요약하면 다음과 같다. 표제부 표시번호 접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1 1973년8월14일

○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○ 답 817평 2 2008년3월3일

○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○ 대 205.7㎡ 종전토지(본호)

○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○ 답 817평 종전토지 ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○ 답 300평 도시개발사업에 의한 환지 갑구(소유권에 관한 사항) 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전 1995년6월29일 공공용지의 협의취득 소유자 ○○공사 2 종전토지 답30평에 대한 이기 1995년6월29일 공공용지의 협의취득 소유자 ○○공사 도시개발사업으로 인하여 물금 범어리 336-1에서 이기 3 소유권이전 2008년5월19일 2 004년6월29일 매매 소유자 ○○○ 4 소유권이전 2011년4월15일 매매 소유자 ○○주식회사

3. 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 ‘양도소득세 계산내역’을 요약하면 다음과 같다. 양도소득세 계산내역 ～ 중간생략 ～ Ⅱ 거래내역(취득기준)

○ 물건소재지: ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지 ○지목: 대지

○ 면적: 205.7㎡ ○ 취득일자: 2005.11.5

○ 취득가액: 186,777,890(◎◎공사 분양) ◇◇◇ 2,000,000 합계: 188,777,590원

○ 필요경비: 취득시 중개수수료: 19,200,000 취득세 및 등록세: 8,847,030 법무사비용: 1,450,000 양도시 중개수수료: 2,574,000 Ⅲ기타

○ 본 양도물건은 ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○에 소재하는 대지로 ◎◎공사가 2003년도에 분양하였으며 정식계약서는 2004.6.29일로 체결되어 토지 사용시기는 2007.6.30일부터 점포 겸용이 가능한 대지입니다

○ 최초분양자는 ◇◇◇ 명의로 되어있으며, ◇◇◇에게는 금 2,000,000(영수증 및 각서 사본 참조)을 인수과정에 지불하였고, 동 물건을 소개한 ∇∇∇에게는 금 19,200,000(붙임 계좌내역 사본 참조)을 지불한 사실이 있습니다. ～ 중간생략 ～ 2011.6.30 내용 확인자 ○○○ 4) 청구인은 부동산중개사무소 소장인 ☆☆☆과 쟁점토지 우선분양권 계약을 체결하고 당시 부동산사무소 실장으로 있던 ∇∇∇에게 쟁점금액을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며 ○○은행 통장사본(446--****)을 제출하고 있으며 그 거래 내역을 요약하면 다음과 같다. 년월일 찾으신금액 적요 비고 20031126 19,200,000

○○-∇∇∇ 20040624 18,705,000

○○-☆☆☆ 20040628 1,500,000

○○-☆☆☆

5. ◎◎공사(갑), ◇◇◇(을, 양도자) 및 ○○○(병, 양수자)이 2004.7.29. 작성․날인한 쟁점토지의 ‘권리의무승계계약서’에는 2004.6.29.자로 병은 갑과 을간에 매매계약을 체결한 뒤 쟁점토지에 관한 매매계약상 일체의 권리의무를 그대로 승계하는 것으로 기재되어 있다.

6. 쟁점토지 전 소유자인 ◇◇◇이 신고한 양도소득세 신고 내역은 다음과 같으며, 양도가액은 ◎◎공사와의 계약보증금(18,705천원)에 프리미엄 2,700천원을 합한 21,405천원으로 부동산 중개인 없이 작성된 매매계약서를 제출하였다. (단위: 천원) 양도일자 양도가액 취득일자 취득가액 필요경비 양도차익 세액 2004.07.29 21,405 2004.06.29 18,705

• 2,700 100 7) 쟁점토지 전 소유자인 ◇◇◇이 양도소득세 신고시 첨부한 거래사실 확인서에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 거래사실확인서 ～중간생략～ -거래내용 매매금액: ￦21,405,000 계약금: 금일천만원정 잔금: 금일천일백사십만오천원정

• 거래일자: 2004년 7월 29일 상기와 같이 부동산거래를 하였음을 확인합니다. 매도인 주소: ○○시 ○○면 ○○리 ○○ 성명: ◇◇◇ 주민등록번호: - 매수인 주소: ○○시 ○○구 ○○@ ○○-○○ 성명: ○○○ 주민등록번호: **- 첨부: 매수인 인감증명서 1부

8. 당심에서 청구인이 쟁점금액을 부동산사무실 실장 ∇∇∇에게 이체한 계좌 및 쟁점토지 계약금을 부동산사무실 소장 ☆☆☆에게 이체한 계좌에 대해 금융증빙 확인하였고, 국세통합관리시스템에서 조회한 바 ☆☆☆은 ○○도 ○○ 에서 부동산중개사무소를 운영하였음이 확인되고 있으나, ∇∇∇이 부동산 중개사무소 실장으로 근무하였다는 내역은 확인되지 않고 있다.

• 라. 판단 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득에 든 실지거래가액으로 정하고 있고, 필요경비의 공제는 납세의무자 에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다.(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결) 청구인은 쟁점토지 원소유주인 ◇◇◇이 당시 부동산 중개사무소장인 ☆☆☆ 에게 쟁점토지 우선분양권 매매를 위임하여 쟁점토지 우선분양권 대가로 ∇∇∇ 계좌로 쟁점금액을 이체하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 계좌이체 내역을 증빙서류로 제출하였으나, 청구인이 매매계약 8개월 전에 ∇∇∇에게 계좌이체한 쟁점금액이 쟁점토지 우선 분양권 취득대가인지 분명하지 아니 하고, 취득시 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서나 쟁점토지 우선분양권을 지급받았다는 확인서 등 이를 입증할 수 있는 증거서류를 제시하지 못하는 반면, 쟁점토지 취득계약서, 거래사실확인서 및 권리의무승계 계약서에는 쟁점토지 우선분양권이라고 주장하는 쟁점 금액이 기개되어 있지 아니한 점 등으로 보아 처분청에서 쟁점 금액을 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.