쟁점부동산의 매매계약이 해지된 것으로 보아 등기부등본상 전 소유자가 쟁점부동산을 양도한 것으로 인정할 수 있는지 여부

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 986 하이캐슬 102동 302호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2010.12.1. 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)으로부터 소유권을 이전받고, 2011.8.1. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 소유권을 이전하였으나, 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 등기부등본상 거래가액을 기준으로 양도가액을 720백만원으로, 취득가액을 600백만원으로 하여 청구인에게 2012.1.11. 양도소득세 46,429,090원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.13. 이의신청을 거쳐 2012.8.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 청구인은 2010.9.3. 김○○과 쟁점부동산을 계약금 6천만원, 중도금 4천만원, 잔금 5천만원, ○○은행 대출금 1억5천만원, 전세보증금 3억원을 승계하고, 청구외 (주)○○저축은행(이하 "(주)○○저축은행”이라 한다)에 근저당이 설정된 채무는 양도인이 잔금일 이전에 해지하는 조건으로 매매가액을 6억원으로 하여 매매계약을 체결(이하 “당초계약”이라 한다)하였으나, 김○○은 잔금일까지 (주)○○저축은행 근저당을 해지하지 못하였다.

2. 청구인과 김○○은 2010.12.1. (주)○○저축은행에 설정된 근저당채무 3억원 중 1억5천만원은 청구인이 승계하고 1억5천만원은 매도인이 변제하기로 계약을 변경(이하 “변경계약”이라 한다)하여, 청구인 명의로 소유권 이전등기 를 완료하였으며, 당초 계약 시 이미 지급한 계약금 6천만원은 금전소비대차로 전환하기로 김○○의 배우자 안○○(이하 “안○○”이라 한다)과 구두로 합의하였다.

3. 그러나 김○○은 계약상 해지하기로 한 근저당 1억5천만원을 해지하지 아니하였고, 이에 청구인은 2011.5.17. 김○○과 매매계약 해지에 합의하고 해지증서를 작성한 후 소유권이전등기를 말소하고자 하였으나, 선순위 근저당권자인 ○○은행의 2011.1.28. 서울중앙지법원의 임의경매개시결정(2011타경2549)으로 소유권이전등기 말소가 불가능하였다. 4) 2011.6.16. 안○○과 쟁점부동산 가등기권자인 청구외 정○○(이하 “정○○”이라 한다)은 안○○이 (주)○○저축은행 근저당을 해결하면, 정○○이 쟁점부동산 매수자를 섭외하여 선순위 채권자의 강제경매개시결정 등기 말소, 전세권자 전세금 지급 등을 진행하기로 약정하였다.

5. 쟁점부동산 매수인 이○○에게 쟁점부동산을 720백만원에 양도하고 양도한 당일 이○○과 정○○이 (주)○○저축은행 대출금 상환 및 근저당권 말소, 전세권자 전세금 지급 등을 주도하여 진행하였고 공인중개사 사무실에 대기하고 있었던 청구인은 5천만원만 상환 받았다.

6. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기로 한 계약은 전 소유자 김○○이 계약조건을 미이행하여 해지되었으며, 소유권환원등기가 불가능하여 부득이 청구인 명의로 이○○에게 쟁점부동산을 양도하였을 뿐, 쟁점부동산 양도대금을 청구인이 수취하지 않았으므로 이 건 양도소득세를 청구인에게 부과하는 것은 부당하다.

1. 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 청구인은 2010.12.1. 김○○으로부터 “매매”를 원인으로 쟁점부동산을 취득하고, 2011.6.30. 이○○에게 양도한 것으로 확인된다.

2. 청구인은 계약서상 특약사항을 매도인이 이행하지 않아 매매계약해지에 합의한 후 소유권 환원등기를 하려고 하였으나, 부동산등기법상 규제로 소유권환원등기를 하지 못한 상태에서 부득이 청구인 명의로 양도하게 되었다고 주장하나, 청구인은 2010.12.8. 계약해지를 통지하였고, 경매개시일은 2011.1.28.이므로 상당한 기간 동안 소유권이전등기를 하지 않았으며, 2011.5.17. 매매계약 해지를 하고서도 “부동산등기원인 무효소송” 등 소유권환원을 위한 어떠한 노력도 하지 않았다.

3. 청구인은 쟁점부동산 양도대금 720백만원 중 5천만원만 수취하였고 나머지 금액은 근저당권자 대출금과 전세금 상환에 사용되었다고 주장하나, ○○은행 대출금 상환에 사용한 1억7천만원만 금융증빙으로 확인될 뿐 나머지 금액이 누구에게 귀속되었는지 불분명하다.

4. 따라서, 등기부등본상 명의자인 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 매매계약이 해지된 것으로 보아 등기부등본상 전 소유자가 쟁점부동산을 양도한 것으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
• 다. 조사내용

1. 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 김○○은 2007.10.23. 거래가액 750백만원에 쟁점부동산을 취득하고, 청구인에게 2010.12.1. 매매를 원인으로 2010.12.8. 거래가액 600백만원에 양도하였으며, 청구인은 이○○에게 2011.6.30. 매매를 원인으로 2011.8.1. 거래가액 720백만원에 양도하였음이 확인된다.

2. 쟁점부동산 등기부등본에 설정 및 해지된 가등기와 근저당권은 아래와 같다. 설정일자 등기목적(채권최고액) 권리자(채무자) 해지일자 2005.3.22. 근저당권설정(180백만원)

○○은행(주순옥) 2009.4.10.(변경) 채무자 김○○ 2007.7.4 근저당권설정(390백만원) (주)○○저축저축은행 (주식회사○○○디앤씨) 2011.6.16.(해지) 2009.2.27. 전세권(300백만원) 백○○ 2011.8.1.(해지) 2009.4.10.

○○은행 근저당권 계약인수

○○은행(김○○) 2011.7.5.(해지) 2011.1.28. 임의경매개시

○○은행 2011.7.11.(취하) 2011.6.16. 소유권이전청구권가등기 정○○ 2011.8.1.(해지)

3. 청구인이 김○○으로부터 쟁점부동산을 취득하기 위해 작성한 당초계약서와 변경계약서 내용은 아래와 같다. (천원) 계약구분 당초계약(2010.9.3.체결) 변경계약(2010.12.1.체결) 날자 금액 금액 계약금 2010.9.3 60,000

• 중도금 2010.9.27 40,000

• 잔금 2010.10.31. 50,000

• 채무인수

○○은행근저당 150,000 150,000 전세금 300,000 300,000 (주)

○○저축근저당 150,000 (150,000(매도인 상환)) 합계 600,000 600,000 4)청구인이 제출한 쟁점부동산 양도대금 정산내역은 아래와 같고, ○○은행 대출금 상환 입금증 이외 다른 증빙은 제출하지 않았으며, 정○○은 사채업자로 이자 38백만원, 수수료 6백만원을 수취한 것이라고 기재되어 있다. (천원) 일자 정리원금 이자 수수료 금액계 지급내역 입금자 2011.8.1 720,000 매매대금입금(이○○) 이○○ 2011.7.1 171,377 38,622 6,833 366,833

○○은행담보대출정리(사채) 정○○ 2011.8.1 150,000

○○저축은행대출정리(사채) 정○○ 2011.8.1 300,000 166 300,166 세입자(백○○) 백○○ 2011.8.1 3,000 3,000 중개수수료 (○○공인중개사) 김○진 2011.8.1 50,000 50,000 청구인:조○○ 조○○ 합 계 674,377 720,000 5)이 건 심리와 관련하여 청구인과 통화한바 청구인은 쟁점부동산 양도대금 중 50백만원만 수취하였으며 당초계약에 의해 지급한 계약금 60백만원에 서 부족한 10백만원은 추후에 지급하기로 구두 합의하였으나, 현재까지 받지 못하였다고 진술하였으며, 이 건 심리자료로 청구인이 당초계약으로 60백만원을 지급하였는지에 대한 증빙은 제출하지 않았다. 6)이 건 심리와 관련하여 매수인 이○○의 부인(위○○)과 통화한바, 쟁점부동산은 법무사, 중개인, 청구인, 정○○, 위○○가 참석하여 진행하였으며, 김○○은 오지 않았고, 본인은 준비하라는 돈을 건네주었을 뿐 누가 얼마를 가져갔는지는 모른다고 진술하였다.

7. 청구인은 이 건 심리자료로 2011.6.16. 안○○이 360백만원을 영수하였다는 영수증 사본(채권자란은 공란임)과 안○○이 정○○에게 지급기일을 2011.8.15.로 하여 2011.6.16. 발행해준 약속어음(540백만원) 사본을 제출하였다.

8. 청구인은 이의신청 심리자료로 당사자 간 서명날인이 생략된 쟁점부동산 해지증서를 제출하였다.

• 라. 판단 청구인은 전 소유자 김○○이 쟁점부동산에 설정된 근저당 채무 150백만원을 상환하기로 한 약정을 이행하지 못하여 매매계약이 해지되었는바, 등기부등본상 청구인 명의로 이○○에게 양도하였을 뿐, 실지 양도자는 전 소유자 김○○이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 청구인은 쟁점부동산 근저당채무 150백만원을 김○○이 상환하지 못하여 계약이 해지된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 이○○로부터 수취한 쟁점부동산 양도대금 720백만원의 정산내역을 살펴보면 (주)○○저축은행 근저당 채무 300백만원 중 150백만원만 쟁점부동산 양도대금으로 상환하였고, 나머지 150백만원은 청구인이 쟁점부동산 양도대금 이외 별도의 자금으로 상환하지 않는 점으로 보아 전 소유자 김○○이 (주)○○저축은행 근저당 채무 150백만원을 변제하기로 한 변경계약서 약정은 결과적으로 이행되었다고 할 것이므로 이러한 사유로 소유권이전 환원 등기를 이행하지 않은 채 매매계약이 해지되었다는 주장은 인정하기 어렵다. 또한, 청구인이 수령한 양도대금 50백만원이 계약금을 반환 받은 것이라는 주장은 청구인이 당초계약에 의해 김○○에게 계약금 50백만원을 지급하였다는 어떠한 근거나 증빙도 제시한 사실이 없으며, 청구인과 김○○이 작성한 당초 계약서는 변경된 계약서에 의해 그 효력이 상실되었다고 할 것이므로 설득력이 부족하다. 비록, 전 소유자 김○○의 배우자 안○○이 사채업자 정○○으로부터 쟁점부동산을 담보로 자금을 융통하여 근저당채무를 해지하고 쟁점부동산 양도대금으로 정○○의 사채원금과 이자를 상환하였다고 하나, 이는 등기부상 소유권자인 청구인의 동의하에 이루어질 수 밖에 없는 것이므로, 청구인이 안○○의 협력을 받아 쟁점부동산을 정○○에게 담보목적물로 제공하여 융통한 자금으로 쟁점부동산의 근저당을 해지한 후 쟁점부동산 양도대금으로 정○○의 사채 원금과 이자를 변제한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 2010.12.1. 청구인과 전 소유자 김○○이 체결한 매매계약이 해지되었고 쟁점부동산의 소유권이 김○○으로 환원되었다는 청구인의 주장은 인정하기 어려우므로 처분청이 청구인을 쟁점부동산의 양도자로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.