청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

**세무서장이 2012.2.1. 청구인에게 경정 고지한 2010년 과세연도 양도소득세 6,641,780원의 부과처분은,

1. 이 건 과세대상 부동산인 OOOOO @@@ &&& ### 000번지 답 000㎡의 등기부등본 상 2010.11.29. 소유권 이전된 양도와 관련하여 청구인의 실제 양도일자, 양도가액, 거래상대방의 미등기 전매 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1989.12.27. 취득한 OOOOO @@@ &&& ### 000번지 답 000㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.11.29. 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 쟁점토지에 대하여 양도가액을 등기부등본에 등재된 실지거래가액으로, 취득가액을 실지거래가액을 알 수 없어 환산 취득가액으로 결정하여 2012.2.1. 2010년 과세연도 양도소득세 6,641,780원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.18. 이의신청을 거쳐 2012.7.27. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1989.12.27. AAA로부터 쟁점토지를 00,000,000원에 취득하였고 쟁점토지 취득당시 매매계약서를 찾을 수 없지만, AAA가 작성한 사실 확인서와 재작성된 매매계약서를 통해 취득가액이 00,000,000원이라는 사실이 나타나므로 청구인이 취득한 실지거래가액을 알 수 없어 환산 취득가액으로 결정한 처분청의 당초 처분은 부당하다. 청구인은 2005.4.12. 쟁점토지를 양도가액 00,000,000원에 매수인 BBB에게 신세계공인중개사의 중개를 통하여 매매하였으나 BBB의 사정으로 BBB를 근저당권자로하는 근저당권만 설정하고 소유권 이전등기를 못했지만, 2010.12월경 청구인은 CCC(BBB의 부)로부터 쟁점토지 이전등기에 필요한 인감증명서 발급요청을 받고, 쟁점토지관련 양도소득세를 CCC이 부담해 준다는 확인서를 징취한 후 인감증명 발급요청에 응했던 것 일 뿐, 쟁점토지 등기부등본에 기재된 2010.11.29 양도가액 00,000,000원은 BBB가 DDD에게 미등기 전매한 내용이다. 이런 객관적 사실은 청구인이 CCC에게 보낸 내용증명과 2012.7.24. OO XXX경찰서장에게 제출한 고소장으로 알 수 있다. 아울러 양도가액 34,700,000원의 법정 공인중개사수수료 312,300원을 필요경비로서 불공제한 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 취득 시 매매계약서 사본은 재작성된 계약서로서, 객관적인 증빙의 제시가 없으며 매도인 매수인의 인감 날인이 되어 있지 아니하고 사인이 임의 작성 가능한 거래사실 확인서만으로 쟁점토지의 취득가액이 확인된다고 보기 어려우므로 환산 취득가액에 의한 당초 처분은 정당하다. 당초 2005.4.19. 미등기 전매자에게 양도하였다면 작성된 매매계약서와 대금증빙을 첨부하여 예정신고 또는 확정신고의 신고의무를 이행하여야 하나 신고의무를 이행하지 아니하였으며, 제출한 매매계약서에는 매수자의 인감날인이 되어 있지 아니하고 인감증명서 또한 첨부되지 아니하였고 양도대금에 대한 대금증빙을 제시하지 못하는 바 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준 확정 신고를 하여야할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】 ⓛ 양도가액 또는 취득가액을 의하는 경우로서 대통령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사레가액, 감정가액, 환산가액((실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정 할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각 호의 1, 2에 해당하는 경우를 말한다

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․ 매매 계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 사용이 매매사례가액부동산 가격공사 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이조에서 감정평가법인 이라한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 양도당시의 실지거래가액(이하생략) × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(괄호생략) 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 갑구 변동내역은 다음과 같이 나타난다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 (생 략) 소유권이전 1984년8월28일 1984년8월28일 매매 소유자 AAA 5-1 $$구 &&면 # 000 소유권이전 1989년12월27일 1989년12월1일 매매 소유자 QQQ 5-1 OO XXX구 WW동 00-100 소유권이전 2010년11월29일 2010년11월29일 매매 소유자 DDD 4-2* OO @@군 FF면 GG리 00-1 거래금액 금00,000,000원 (이하 생략)

2. 쟁점토지 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 을구 변동내역은 다음과 같이 나타난다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 근저당권 설정 2005년4월21일 2005년4월20일 설정계약 채권채고액 금00,000,000원 채무자 QQQ OO ZZZ구 WW동 00-100 근저당권자 BBB 8-1* OO 군 읍 **리 100-00 1번근저당권 설정등기말소 2010년12월3일 2010년12월3일 해지

3. 청구인은 쟁점토지를 1989.12.27. AAA로부터 00,000,000원 취득하여, 2005.4.12. CCC에게 00,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 제출한 입증서류는 다음과 같다. (가) 취득가액 입증서류

○ 부동산 매매계약서: 취득당시 작성된 매매계약서는 찾을 수가 없기에 사후에 AAA과 다시 작성한 계약서 부동산의 표시: 군 &&면 # 000번지 답 000㎡ 매매대금: 금 0천0백만원 (￦00,000,000) 계약금 0백만원 계약시 지불하고 잔금 0천만원 1989년11월30일 (이하 생략) 1989년 11월 1일 매도인 구 &&면 # 578번지 AAA(5-1) 매수인 OO시 ZZZ구 WW2동 62-121 QQQ(5-1) 중개업자 OO 군 &&면 PP리 UUUUA AAA(5*-1****) ※ 중개업자가 AAA이며 주민등록번호가 매도인 AAA과 상이하게 기재됨

○ 사실확인서: 쟁점토지의 거래사실을 AAA가 작성한 서류 AAA의 사실확인서 &&면 # 600번지 605㎡, 상기 주소 매매대금 2,200만원에(이천이백만원) 매매한 사실이 있음을 확인합니다. OO 군 &&면 PP리 UUUUA 000동 0000호 AAA (지장날인) 연락처: 017-856-** (나) 양도가액 입증서류

○ 2005.4.12. 부동산매매계약서 주요내용 부동산매매계약서 부동산의 표시: OOOOO @@@ &&& ### 000번지 답 000㎡(000평) 매매대금: 금 0천0백0십만원 (￦00,000,000) 계약금 0백만원(￦0,000,000) 계약시 지불하고 잔금 0천0백0십만원 2005.4.19일에 지불한다 (이하 생략) 특약사항 1.토지거래허가후 잔금 지급하기로 한다(이하 생략) 2005년 4월 12일 매도인 OOOOO ZZZ구 WW동 00-12 QQQ(5-1) 대리인 YYY 매수인 OOOOO NN구 NN동 0000 주공@000-1000 BBB(8-1) 중개업자 OO 군 읍 KK리 200-0 MMM 공인중개사 TTT (등록번호 가-16-000) ※ 중개업자 TTT는 2002.5.30.부터 2006.8.18.까지 상기소재지에서 사업자등록을 한 사실이 국세전산시스템에 나타난다.

○ 2010.12월경 청구인이 CCC로부터 징취한 확약서 주요내용 확약서 부동산표시: OO @@@ &&& ### 000번지 답000㎡ 상기 부동산의 소유권이전등기 후 발생하는 국세(양도소득세)는 아래 CCC이 부담한다. 확약인 CCC (사인)

○ 청구인이 CCC에게 보낸 내용증명 주요내용

• 2012.2.20.(OOWW동우체국장, 제3600000000000호) “내용증명” (생략) 2012년 2월 29일까지 QQQ통장에 입금부탁합니다.(생략)

• 2012.7.11.(OOVV우체국장, 제3600000000000호) “내용증명” (생략)

1. **구 &&면 # 000번지 000평을 2005년 4월 19일 MMM공인중개사 TTT소개로 0000만원에 BBB부모님께서 매매를 하셨지만(생략)

2. 그이후 2010년10월29일 BBB부모님은 DDD씨께 미등기된 상태에서 0000만원에 매매한 결과 양도소득세가 0,000,000원 체납되어(생략) 늦어도 2012년7월13일까지 QQQ 통장으로 송금부탁(생략) “보충설명”

1. 권귀봉은 1989년 11월 30일 (생략) 평당 10만원씩 주었고 등기료 소개료 취득세 등 총합 0000만원 들었습니다.(생략)

3. BBB부모님께서 2010년 12월 DDD씨께 4660만원 전매를 하였지요(생략)혹시 세금이 나오드래도 BBB 부모님 CCC씨가 책임지겠다는 각서를 받고 인감증명을 완료해 주였는데(생략) 2012년 7월 9일 QQQ 올림

○ 2012.7.24. OOZZZ경찰서장에게 제출한 고소장 주요내용 (생략) 피고소인 CCC은 2010년12월 &&면 # 000번지 답을 매매할 욕심으로 처음부터 양도소득세를 지급할 마음도 없으면서 인감증명을 받기위한 계획적인 사기로 이행각서를 작성해주는 등(생략) (참고자료는 추후 제출하겠습니다) ※참고자료는 당심에 제출한 상기 (나)양도가액 입증서류 중 “CCC로부터 징취한 확약서”와 “CCC에게 보낸 내용증명”을 제출한 것으로 나타난다.

4. 청구인이 2012.4.18. 제기한 이의신청에 의하면 처분청의 경정 결정 중 쟁점토지 취득가액을 환산 취득가액이 아닌 실지거래가액 00백만원으로 인정하여 달라는 청구만 하였을 뿐 양도가액과 관련하여 어떠한 청구도하지 않은 것으로 나타난다.

5. 쟁점토지에 대한 재산세과세대장(**군수)에 의하면 심리일 현재 청구인 명의로 재산세가 부과되고 있는 것으로 나타난다.

• 라. 판단 위 사실관계를 종합하여 이 건 청구인의 주장을 살펴보면

1. 먼저 취득가액 제출 증빙을 보면, 청구인은 1989.12.27. 전 소유자 AAA으로부터 쟁점토지를 구입한 사실이 등기부등본으로 나타나고 있으나, 취득가액 증빙으로 제출한 AAA의 사실확인서 및 재작성된 부동산 매매계약서는 거래가액을 알 수 있는 금융증빙 등 객관적 자료가 수반되지 않은 임의 작성 서류이며, 특단의 사정없는 한 AAA의 양도소득세 부과제척기간이 만료되었기에 이해관계의 대립이 거의 없는 상태에서 청구인에게 구체적 증빙없이 작성한 것으로 보이므로 청구인의 취득가액으로 신빙성을 인정하기 어렵다고 판단된다.

2. 양도가액 제출 증빙을 살펴보면, 청구인이 제출한 2005.4.12. 작성된 부동산매매계약서만으로 양도사실 및 양도가액이 입증된다고 할 수 없겠으나 동 매매계약서가 공인중개사가 중개한 건이고 공인중개사가 매매계약서 작성시점에 사업자등록을 하고 있었던 점, 쟁점토지의 등기부등본 상 2005.4.21. 후 소유자 BBB(CCC의 자)를 근저당권자, 청구인을 채무자로 하여 근저당권이 설정된 점, 2005.4.12. 미등기 거래사실을 확인하고 관련 양도소득세를 받고자 CCC에게 우체국을 통해 내용증명을 발송하였고, CCC을 관할경찰서에 고소한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지를 2005.4.12. 미등기 양도하였다는 청구 주장은 신빙성이 있어 보인다. 따라서 국세기본법 실질과세의 원칙에 따라 청구인이 쟁점토지를 양도한 실제 양도거래일, 양도가액, 거래상대방의 미등기 전매 여부 등을 재조사하여 조사결과에 따라 당초 처분을 경정 결정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.