상속세를 무신고한 부동산을 양도시 취득가액은 상속개시당시 기준시가에 의함

ㅇㅇ세무서장이 2012.2.7. 청구인에게 한 2010년 과세연도 양도소득세 8,510,030원의 부과처분은

1. 이 건 부동산(ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ 소재 토지 96㎡, 근린생활시설 및 주택 117.46㎡)의 취득가액은 주택부분(건물면적 73.43㎡, 토지면적 60.01㎡)에 대하여는 개별주택가격 62,300,000원으로 하고 근린생활시설부분은 기준시가를 적용하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

가. 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구인의 父 장ㅇㅇ이 2009.8.14. 사망으로 인해 동생 장ㅇㅇ과 동일한 지분(1/2)으로 상속 받은 후 2010.12.23. 쟁점주택을 195,000,000원에 양도 하고, 상속개시일로부터 1년 6개월이 지나서 2개의 감정기관으로부터 감정을 받은 감정평균가액188,375,100원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 취득가액으로 하여 2011.3.15. 양도소득세 53,760원 신고․납부하였으며, 동일 날짜에 쟁점감정가액을 상속재산가액으로 하여 상속세 기한 후 신고하였다. 나. ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점감정가액을 상속개시일 후 6개월이 경과한 소급감정가액이므로 취득가액으로 인정하지 아니하고, 쟁점주택의 기준시가 84,078,230원을 취득가액으로 하여 2012.2.28. 납기로 8,510,030원을 경정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.4. 이의신청을 거쳐 2012.7.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

가. 청구인은 상속을 받으면 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속세를 신고하여야 한다는 내용을 알지 못하고 있는바, 처분청은 상속이 개시되면 상속세 신고기한 등을 납세자에게 고지하여야 할 의무가 있는 것으로 판단됨에도 관계법령을 고지하지 아니하고 납부할 세금만을 고지하는 것은 부당하다. 나. 청구인이 쟁점주택에 대하여 2개의 감정기관으로부터 감정을 받은 평균금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 신고한 취득가액을 소급감정가액이라 하여 인정하지 아니하고, 쟁점주택의 실 양도가액이 190백만원 임에도 그 취득가액은 상속당시 실 거래가액에 훨씬 못 미치는 1억원대 초반으로 평가하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하므로 상속 당시 주변시세(실 거래가액)를 근거로 취득가액을 평가하여야 한다.

• 가. 청구인은 상속세 신고기한 등 관계법령을 처분청은 납세자에 알려주어야 할 의무가 있음에도 이를 고지하지 아니하고 납부할 세금만 고지하는 것은 부당하다는 주장에 대하여 법령은 특별한 규정이 없는 한 공포한 날로부터 20일이 지나면 효력을 가지게 되며 그 효력은 그 국가의 영역에 있는 모든 사람에 대하여 적용되는 바, 그 법령에 대하여 일반 국민 개개인에 대하여 법령 내용을 통지 또는 고지할 의무는 없으며 또한 세법상의 무지로 인하여 그 의무를 다하지 못하였다 하여 그것이 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유는 되지 못하는 것이므로 청구 주장은 이유 없다(대법원 2002두10780, 2004.6.24. 선고, 같은 뜻) 나. 쟁점주택의 취득가액을 소급감정가액의 인정 내지 상속개시 당시 그 주변시세로 평가해 달라는 주장에 대하여 1) 소득세법 제97조 및 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 “상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 66조의 규정에 의 하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 의하면 “상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일인 평가기준일 현재의 시가에 의하고 이 시가에는 감정가격 등이 포함하는 것이나, 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하여 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내의 평가기간 중 당해재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액으로 하되 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 하여 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외한다.”라고 규정하고 있어 청구인이 상속개시일로부터 1년 6개월이 지난 쟁점감정가액은 시가로 인정할 수 없으므로, 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 제61조에 따라 쟁점주택의 상속 평가기준일 현재 보충적 평가방법에 의한 기준시가를 시가로 보아 그 취득가액으로 평가한 것은 정당하다.

2. 청구인은 처분청에서 쟁점주택의 취득가액을 보충적 평가방법에 의한 84,078,233원으로 평가한 것은 양도가인 190,000,000원에 대하여 지나치게 과소하여 실지거래가액에 미치지 못하므로 당시 주변시세를 근거로 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하고 있으나 상증법에 의한 상속재산 평가 시 당해 주택과 유사한 매매사례가액이 없는 한 단순히 주변시세 평균액은 법령상 시가평가 방법으로 규정되어 있지 않으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 상속 세를 무신고한 부동산 양도 시 상속개시 당시 보충적 평가방법에 의한 평가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세 경정에 대한 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가 는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연 도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다.(이하 생략)

(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정 하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점주택을 2009.8.14. 부(父)의 사망으로 동생 장ㅇㅇ과 동일한 지분(1/2)으로 상속 받은 후 상속세 신고기한인 2010.2.28.까지 상속세 신고를 하지 않았다. 소 재 지 토지 건물(근린생활시설 및 주택) 계 1층 2층 96㎡ 117.46㎡ 61.31㎡ 56.15㎡ 2) 쟁점주택의 상증법상 보충적 평가방법에 의한 상속개시일 당시 평가액은 다음과 같으며, 처분청은 당초 이 건 양도소득세에 대한 취득가액 산정시 주택부분에 대한 개별주택가격을 47,700,000원으로 잘못 적용한 것으로 나타난다. 정당평가액 주택(73.43㎡) (주택개별가격) 상가(44.03㎡) 당초 평가액 (처분청) 토지 건물 99,602,864원 62,300,000 28,320,744 8,982,120 84,078천원

3. 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 195,000,000원(공유지분 전부)에 매매를 등기원인으로 하여 2010.12.23. 소유권 이전등기가 되었다.

4. 청구인은 쟁점주택 상속당시(2009.8.14) 주소지가 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ 으로 되어 있어 피상속인과 별도 세대를 구성하였고, 쟁점주택을 보유한 기간이 3년이 되지 않아 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못한 것으로 나타 난다. <청구인 주민등록 이력> 세대주 주 소 전입일 변동사유 장ㅁㅁ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1585-20 2007.11.08. 전입 장ㅁㅁ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ오피스텔 2010.11.08. 전입 제ㅇㅇ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1- 2011.02.07. 전입

5. 청구인은 쟁점주택에 대하여 상속개시일로부터 1년 6개월이 지나서 아래와 같이 감정평가법인에서 소급감정을 받았다. (단위: 천원) 평가법인 평가목적 가격시점 조사기간 작성일자 평가금액 비 고 ㅇㅇ 감정 일반거래 2009.8.14. 2011.2.23 2011.2.24 189,064 ㅇㅇ 감정 일반거래 2009.8.14. 2011.2.23. 2011.2.25 187,686 * 청구인은 상속세 신고기한 후 감정평가금액의 평균금액인 188,375천원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 2011.3.15. 신고하였다.

6. 청구인의 당초 쟁점주택에 대한 양도세 신고내용을 보면, 양도가액(195,000천원)의 1/2인 97,500천원을 양도가액으로 쟁점감정가액(188,375천원)의 1/2인 94,187천원을 취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점감정가액을 소급감정가액이라 하여 양도세 취득가액으로 인정하지 아니하고 상증법상 보충적 평가방법(기준시가)에 의해 산정된 평가액(84,078천원)의 1/2인 42,039천원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정 결정 하였다.

• 라. 판단 청구인은 청구인의 부로부터 상속받은 쟁점주택에 대하여 상속세 신고기한 내에 상속세를 신고하지 아니하고 양도함에 있어, 양도소득세 계산시 상속개시 당시 주변시세의 평균액을 취득가액으로 결정하여야 한다고 주장하고 있다. 이에 대하여 살펴보면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산취득에 든 실지거래가액으로 하도록 소득세법 제97조 에 규정하고 있고, 이 때 상속받은 자산의 경우에는 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 규정하고 있다. 상증법 제60조 같은 법 시행령 제49조에 의하면 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재의 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의함이 원칙이며, 이 경우 평가기준일 전후 6월(평가기간) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있으나, 청구인이 쟁점주택의 양도소득세 신고시 취득가액으로 신고한 2개의 감정기관의 감정평가액 평균액은 상속개시일로부터 1년 6개월이 경과하여 작성된 소급감정가액으로서, 이는 법에서 규정한 소정의 요건을 갖추지 못하여 실지 거래가액에 의한 취득가액으로 인정하기가 어려운 것으로 보여지며(재산세과-612, 2011.12.26. 같은 뜻) 또한, 청구인이 쟁점주택의 상속세 신고기한 내에 거래가 이루어진 쟁점주택과 면적․위치․용도가 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 제시하지 못하고 있어 상속개시 당시 주변의 시세를 근거로 취득가액을 결정해야 한다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 한편, 상속세 납부의무가 있는 상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 상속세 과세가액 및 과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 의무를 상증법 제67조에 부여하고 있으므로, 상속세 신고기한 등 관계법령을 납세자에게 고지할 의무가 있다는 청구인의 주장은 이유가 없다 하겠다. 따라서, 처분청이 평가기준일 현재 상증법 제61조 규정에 의한 보충적 평 가방법에 의한 기준시가를 이 건 양도소득세 계산시 쟁점주택의 취득가액 으로 적용한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되나, 다만 쟁점주택의 보충적 평가방법에 의한 평가액 산정시 주택부분에 대한 개별주택가격(당초평가액 47,700천원, 정당평가액 62,300천원)을 잘못 적용하는 오류를 범한 것으로 나타난다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으나 처분청의 결정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.