쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액에 의하지 아니하고 환산가액으로 결정한 것이 정당한지 여부

청구인은 2004.4.8 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 1** 소재 건물 및 토지(이하 “쟁점부동산” 이라 함)를 청구외 김ㅇㅇ(대리계약자 청구외 오ㅇㅇ, 이하 “김ㅇㅇ”, “오ㅇㅇ”이라 함)으로 부터 취득한 후 2009.9.22 청구외 한ㅇㅇ에게 450백만원에 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 않았고, 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 무신고 결정을 하면서 양도가액은 등기실거래가액인 450백만원으로 하였으나, 취득가액은 실거래가액이 확인되지 않는다고 보아 환산취득가액인 282백만원으로 하여 2011.12.7 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 47,674,450원을 부과처분 하였고, 청구인은 이에 불복하여 2012.06.18. 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 2009.09.22. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 1** 소재 토지 및 건물을 양도하고 개인사업 실패 후 경황이 없어 적기에 양도소득세를 자진신고를 하지 못하기는 하였지만 취득당시 실제 매매계약서와 영수증이 있었기 때문에 실제로 거래한 취득가액(360백만원)으로 경정하여 줄 것을 이의신청하였음에도 처분청은 단순히 청구인이 매매계약서와 영수증 이외에 금융관련 증빙서류가 없다는 이유만을 들어 청구인 주장을 받아들이지 아니한 것에 대하여 도저히 이해가 되지 않는다.
• 나. 청구인이 제시한 취득계약서를 보면 취득가액이 360백만원이고, 양도자는 미국에 주소를 둔 김ㅇㅇ이며, 양도자의 대리인은 매도자 김ㅇㅇ가 미국에 있는 관계로 오ㅇㅇ이 양도업무를 대행하여 대리계약한 사실이 나타나고, 거래중개를 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 2** ㅇㅇ부동산 복ㅇㅇ이 하였음이 명확히 나타나고 있음에도 이들 거래상대방 또는 대리인이나 중개인에게 청구주장에 대한 사실여부를 확인하지도 아니하였고, 더구나 청구인이 취득계약서와 함께 취득대금을 지급하면서 매도대리인 오ㅇㅇ로 부터 받은 계약금(2004.2.17) 20백만원과 중도금 (2004.3.10) 50백만원에 대한 영수증과 2004.4.8. 매도자 김ㅇㅇ로부터 받은 잔금영수증(점포전세보증금 20백만원을 제외한 270백만원)을 실지 취득가액에 대한 증빙으로 제시하였는바, 의심스러우면 이 내용에 대한 사실여부는 처분청이 하여야 하고 사실 확인한 이후에 그래도 신뢰가 되지 않는다면 청구인에게 금융증빙을 요구하는 것이 타당한 업무처리 절차라고 할 것인데도 이러한 절차 없이 청구인의 주장을 기각한 것은 행정편의주의적인 업무처리라고 생각한다.
• 다. 처분청은 대금지급관련 금융증빙이 없어 취득계약서나 영수증을 신뢰할 수 없다고 하여 기각하였는데, 청구인은 붙임 취득자금소명서와 같이 2004.2.17. 지급한 계약금 20백만원은 청구인의 배우자 임ㅇㅇ의 ㅇㅇ은행 예금계좌에서 인출액(11.5백만원)과 지인으로부터 일시 차입한 금액(8.5백만원)으로 지급하였고, 2004.3.10. 중도금 50백만원은 배우자 임ㅇㅇ가 ㅇㅇ은행 및 ㅇㅇ금고에서 대출받은 금액으로 지급하였으며, 2004.4.8. 승계받은 전세보증금을 제외하고 지급한 잔금 270백만원은 지인 이ㅇㅇ로부터 일시 차입한 200백만원(다음날인 2004.4.9 청구인이 ㅇㅇ신용금고로부터 대출받은 대출금 200백만원으로 변제, 붙임 부동산 등기부 등본 및 대출금 원장 참조)과 △△금고 대출금 15백만원, 언니(임△△)로부터 일시 차입한 금액(이후 임ㅇㅇ 은행 대출금 80백만원으로 모두 변제) 및 임ㅇㅇ의 약국 운영자금 등으로 지급하고 쟁점대상 부동산을 취득한 것이다.
• 라. 이와 같이 청구인은 쟁점대상 부동산은 취득당시 취득자금 대부분을 대출금과 지인 등으로부터 차입한 금액(이후 대부분을 금융기관으로부터 대출을 받아 변제) 및 배우자 임ㅇㅇ의 약국 운영자금 등으로 취득하였다가 2008년 금융위기 시 대출금으로 인한 자금압박과 사업실패로 부득이 다시 되팔 수밖에 없는 가슴 아픈 기억만 남긴 채 이후 신용불량자로 전락하여 현재는 무능력상태에 이르고 있는데, 그럼에도 불구하고 청구인이 불복절차를 계속하고 있는 것은 청구인이 사업부도와 신용불량으로 계속 원만한 삶을 유지 할 수 없게 되자 오래전에 기업체에서 퇴직하여 최선을 다하면서 어렵게 살고계시는 아버님이 아들인 청구인이 세금체납 등으로 신용불량자가 되어 도피하면서 살고 있는 것을 매우 못마땅하게 생각하고 어떻게든 아들(청구인)의 신용회복, 가족화합(배우자와 재결합)을 위해 노력하고 계시기 때문에 한 때 모든 것을 포기했던 청구인도 재기를 위한 노력을 하고 있는 것이며, 부동산 양도에 따라 납부할 세금을 정확하게 계산하여 납부할 필요성이 있어 이 청구를 하게 된 것이다.

청구인은 전단계 이의신청까지 금융거래 증빙 등 실지취득가액으로 볼만한 객관적이고 중요한 증빙은 제시하지 못하고 기각되자 금융자료 등 추가증빙을 첨부하여 다시 심사청구를 제기한 바, 그 내용을 살펴보면 청구인이 제출한 모든 금융자료는 청구인의 대출 및 차입금 등 내용일 뿐이고 당초 거래자인 양도자에게 입금된 계좌 등은 제시하지 못한 걸로 보아 해당자금이 취득당시의 실지거래가액으로 전용되었다고 보기는 어렵다 할 수 있고, 이에 처분청이 취득당시의 실지거래가액이 정당하다고 인정 또는 확인할 수 없어서 소득세법 제114조 및 동법시행령 제176조의2에 의거하여 당초 환산 취득가액으로 양도소득세를 추계결정 하여 고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액에 의하지 아니하고 환산가액으로 결정한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액󰡓이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하󰡒양도차익󰡓이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(이하 중략) 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서󰡒대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액󰡓이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항 규정에 의한 가액을 말한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고부동산등기법제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규 정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이 를 당해 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. 5) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 따른 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가일 기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

⑤ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정․평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 이 사건 쟁점관련 청구법인에 대한 이의신청 결정서에 따르면 다음의 내용이 확인된다.

(1) 청구인은 2004.04.08 외국에 거주하는 청구외 김ㅇㅇ으로 부터 쟁점부동산을 취득하고 2009.09.22 청구외 한ㅇㅇ에게 금 450,000,000원에 양도하였으며, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2009년 귀속 양도소득세 신고납부의무를 이행하지 아니하였으며, 이에 처분청은 실지거래가액으로 양도소득세 무신고자료를 결정하면서 양도가액은 등기실거래가액 금 450,000,000원으로, 취득가액은 쟁점부동산 취득 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하여 환산가액으로 결정하고 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 금 47,674,450원을 부과한 사실이 국세청통합인증관리시스템(전산) 및 관련 결정결의서에 의하여 확인되고 있다.

(3) 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 금 282,094,250원으로 결정한데 대하여 청구인은 취득 당시의 부동산매매계약서 및 영수증 사본을 제출하면서 쟁점부동산의 실제 취득가액은 금 360,000,000원이므로 당해 실지거래가액을 취득가액으로 결정하여 줄 것을 요구하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 청구외 오ㅇㅇ(매도자 김ㅇㅇ의 대리계약자)과 매매계약을 체결한 후 2004.02.17 계약금 20,000,000원과 2004.03.10 중도금 50,000,000원을 대리계약자인 청구외 오ㅇㅇ에게 각각 지급하고 수취하였다는 증빙자료로 영수증 사본만을 제출하였으나 이를 입증할 수 있는 금융자료의 제출이 없다.

(5) 2004.04.08자 쟁점부동산의 잔금 영수증을 보면 매도자인 청구외 김ㅇㅇ가 임차인의 점포 임차보증금 15,000,000원과 청구외 광△△의 이층방 전세보증금 5,000,000원을 제외한 금 270,000,000원을 청구인으로부터 직접 수령하고 서명 및 사인을 한 것으로 되어 있으나 대리계약자인 청구외 오ㅇㅇ가 발행하였던 계약금 및 중도금 영수증과 같이 잔금 지급과 관련한 금융거래자료, 당사자 간의 거래사실을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료의 제출이 없다.

(6) 처분청에서 △△시청 세무과에 유선통신으로 확인 바에 따르면 청구인은 쟁점부동산의 취득세 및 등록세 산정기준이 되는 실지거래가액(취득가액)을 금 230,000,000원으로 신고하였으며, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 취득세 금 4,648,300원 등록세 금 6,900,000원(가산금 제외)을 △△시청에 각각 납부하였음이 영수증 사본에 의하여 확인되고 있다.

2. 청구인은 2004.2.17. 작성된 쟁점부동산의 부동산매매계약서를 제출하였는바, 매매대금은 360백만원이고 매도인은 김ㅇㅇ(代오ㅇㅇ), 매수인은 청구인으로 나타나며, 동 매매대금에 관련된 영수증 사본을 제출하였다.

3. 청구인은 쟁점부동산 취득관련 다음과 같은취득자금 소명서와 이와 관련된 청구인의 배우자인 임ㅇㅇ의 은행 저축예금 계좌의 거래내역과 은행지점의 “대출금 거래내역 조회”, 청구인의 금융계좌의 거래내역, 청구인의 지인인 이ㅇㅇ의 금융 계좌의 거래내역을 제출하였다.

○ 취득자금 소명서(표 생략)

4. 청구인은 청구인에게 2억원을 빌려준 이ㅇㅇ의 2012.5.31.자 작성된 “확인서”를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다. 위 본인은 2004년도 4월 8일, 평소 알고 지내던 청구인에게 2억원을 차용해준 사실이 있습니다. 이후 2004년 4월 9일 청구인의 금융 계좌를 통해 2회에 걸쳐 9천만원과 1억1천만원을 송금받아 차용해준 2억원을 전액 상환받았음을 확인합니다.

• 라. 판단 처분청은 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액을 환산취득가액으로 양도소득세를 결정하는 것이 정당하다는 의견이나, 청구인은 취득당시의 부동산매매계약서와 이와 관련된 영수증 사본을 제출하였는바, 부동산매매계약서에 따르면, 취득가액이 360백만원이고, 양도자는 외국에 주소를 둔 김ㅇㅇ이며, 김ㅇㅇ를 대리하여 오ㅇㅇ가 대리계약한 사실이 나타나고, 거래중개를 △△시 △△동 소재 중개업소인 DD부동산에서 한 사실이 나타나며, 제출한 영수증을 보면, 2004.2.17.의 계약금 20백만원과 2004.3.10.의 중도금 50백만원은 양도자 대리인인 오ㅇㅇ가 영수한 것으로 되어있는데 찍혀있는 오ㅇㅇ의 도장은 부동산매매계약서상의 도장과 동일한 것으로 보이며, 2004.4.8. 의 잔금 290백만원은 세입자의 보증금 20백만원을 제외한 270백만원을 양도자인 김ㅇㅇ가 직접 수령하고 서명한 것으로 되어있는 등 구체적으로 표기되어 있는 바, 취득당시 작성된 것으로 볼 여지가 높은 것으로 보인다. 또한 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득자금소명서와 이와 관련된 예금계좌의 거래내역 등 금융자료를 제출하였는바, 2004.2.17. 지급한 계약금 20백만원은 청구인의 배우자 임ㅇㅇ의 ㅇㅇ은행 예금계좌에서 인출하거나 지인으로부터 일시 차입한 금액으로 지급한 것으로 되어있고, 2004.3.10. 중도금 50백만원은 임ㅇㅇ가 ㅇㅇ은행 및 ㅇㅇ금고에서 대출받은 금액으로, 2004.4.8. 승계받은 전세보증금을 제외하고 지급한 잔금 270백만원은 지인 이ㅇㅇ로부터 일시 차입한 2억원과 △△금고 대출금 15백만원, 청구인의 처형인 임△△으로부터 일시 차입한 금액 및 임ㅇㅇ의 약국 운영자금 등으로 지급하였다고 되어 있는 등 상세하고 구체적으로 표시되어 있는 점에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 실제취득가액이 360백만원이라는 청구인의 주장은 설득력이 높은 것으로 보인다. 따라서, 청구인이 실지계약서라고 제출한 부동산매매계약서의 진위 여부 등을 검토할 필요가 있는바, 양도자 및 대리인 그리고 쟁점부동산 매매를 중개한 부동산중개업소를 상대로 거래금액의 진위 여부를 확인하고, 양도자의 “부동산매각자금 확인신청서”, 청구인이 제시하고 있는 예금계좌 거래 내역과 관련증빙서류를 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세의 과세표준과 세액을 계산, 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.