양도가액은 실제 확인된 가액으로 결정하는 것임

청구인은 청구인의 배우자 청구외 ○○기(이하 “청구인등”이라 한다)와 공동 으로 2005.

10.

25. 취득한 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 51-1 임야 15,868㎡, 같은 리 51-2 임야 23,144㎡(청구인등의 지분은 각각 1/2이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006. 11.6. 청구외

○○ 옥(이하 “매수자“라 한다)에게 양도하고 양도가액을 700백만원(각각의 양도가액 350백만원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은

○○ 지방국세청장으로부터 매수자가 쟁점토지를 취득한 가액이 1,064백만원이라고 확인된 과세자료(실가 상이자료)를 통보받아 청구인이 양도한 쟁점토지 지분 1/2의 양도가액을 532백만원으로 하여 2012.

4.

26. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 122,728,290원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.

7.

2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 당초 청구외 ○철과 매매계약한 후 잔금지급전에 매수자로 변경하였으나, 양도가액은 700백만원으로 변동이 없고, 과세자료와 총매매가액 1,064백만원의 계약서는 골프장을 건설하면서 매수자 등이 비자금을 마련하기 위해 꾸며낸 허위주장에 불과할 뿐만 아니라 그러한 계약서는 존재 자체도 모르는 일이다. 따라서, 처분청이 이 자료에 대하여 사실확인도 하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 실질과세 및 근거과세 규정을 위반한 것이며, 과세예고통지도 하지 아니하였으므로 납세자의 권리를 부당하게 침해한 무효의 행정처분이다.

청구인은 쟁점토지 거래대금을 매수자의 은행계좌에서 청구인의 계좌로 이체를 한 것이 아니라 청구외 ○철(

○○ 곤힐 대표이사)과 상호 대면하여 전액 현금 또는 자기앞수표로 수수하였으며, 청구외 ○철의 형인 매수자도 쟁점토지 거래에 깊이 관여한 정황을 예상할 수 있다. 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서와 과세자료에 첨부된 계약서 내용을 비교해 보면, 계약일자와 중도금 일자, 잔금 일자가 시기적으로 비슷하여 과세자료에 첨부된 계약서를 허위계약서라고 단정할 수 없고, 오히려 청구인이 제출한 금융거래내역이 당시의 거래금액의 전부라고 단정할 수 없다. 한편, 과세자료상 다른 관련자 중 일부는 양도가액을 축소한 사실을 인정하고 추가로 과세된 양도소득세를 납부한바 있다. 국세기본법에서는 과세예고 통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우 그 통지를 생략할 수 있도록 되어 있는 바, 이 건은 2006년 과세연도 양도소득세 과세자료로 국세부과 제척기간이 2012년 5월 31일이라는 사실을 감안하여 이 건 양도소득세를 과세예고 통지없이 과세한 것으로 정당한 처분이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액을 1,064백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제15조 【신의·성실】 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 2) 국세기본법 제81조의15 【과세전적부심사】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 통지를 받은 자는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 통지를 한 세무서장이나 지방국세청장에게 통지 내용의 적법성에 관한 심사[이하 이 조에서 과세전적부심사 라 한다]를 청구할 수 있다. 다만, 법령과 관련하여 국세청장의 유권해석을 변경하여야 하거나 새로운 해석이 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 대해서는 국세청장에게 청구할 수 있다.

1. 제81조의12에 따른 세무조사 결과에 대한 서면통지

2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 과세예고 통지

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 국세징수법 제14조 에 규정된 납기전징수의 사유가 있거나 세법에서 규정하는 수시부과의 사유가 있는 경우

2. 조세범 처벌법 위반으로 고발 또는 통고처분하는 경우

3. 세무조사 결과 통지 및 과세예고 통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2005.12.31> 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31, 2005.12.31>

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

• 다. 사실관계

1. 처분청이 과세근거로 제시한

○○ 지방국세청에서 통보받은 과세자료(실가상이 세무조사 파생자료)에 첨부된 부동산매매계약서에는 청구인등이 쟁점토지를 1,064백만원에 취득한 것으로 표기되어 있고, 청구외 ㈜

○○ 곤힐 대표이사 ○철이 작성한 확인서의 주요내용은 다음과 같다. 본인은

○ 북

○ 성

○○ 면

○○ 리 540-1 외 다수의 필지를 골프장 용지로 매입하면서 매도인이 골프장 부지임을 모르게 하기 위해 법인 명의로 부동산매매계약서를 작성하였다가 토지등기부등본에 등기시 실제 매수인으로 재작성한 계약서를 제출하여 토지등기부등본과 실제 부동산매매계약서가 상이한 것이고, 실제 매매계약서의 매매금액과 상이한

○ 북

○ 성

○ 성

○○ 리 산16-1, 16-2외 19건의 붙임 명세는 2006년 이후 실거래가 신고제도로 바뀜에 따라 토지소유자로부터 부지 매입이 어려워져 골프장 용지의 매입을 용이하게 하기 위해 실제 매입금액과 다르게 부동산매매계약서를 작성한 것이며, 붙임 실제 매매계약서와 상이한 자료명세에 작성한 실거래가액이 실제 거래한 매매금액임을 확인합니다. 처분청은 위 과세자료가 부과제척기간이 임박한 자료라는 이유로 청구인등에게 과세예고 통지없이 과세자료만을 근거로 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

2. 매수자에 대한

○ 지방국세청의 자금출처조사 결과, 쟁점토지를 1,096백만원(부대비용 32백만원 포함)에 취득한 자금을 포함하여 자금출처부족분(2,037백만원)을 매수자가 동생인 청구외 ○철로부터 무상으로 대부받은 것(금전무상대부이익 636백만원)으로 보아 2012.

2.

1. 증여세 212백만원을 과세한 사실이 조사서에 의하여 확인되고, 이 건 심리일 현재 불복청구는 하지 아니한 사실이 확인된다.

3. 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서와 과세자료에 첨부된 계약서와는 다음과 같이 매수인, 거래일자, 금액, 특약사항 등이 다음과 같이 다르고, 청구인은 매매대금을 현금(40백만원)과 수표(660백만원)을 수령하여 은행계좌에 입금하였다고 주장하면서 해당 부분의 은행거래내역서를 제시하였다. (단위: 백만원) 구 분 과세자료 첨부 계약서 양도소득세 신고계약서 매매대금 수령주장 매매 대금

• 총매매대금 1,064

• 계약금 및 1차중도금 160

• 2차중도금(2006.7.28.) 380

• 잔 금(2006.9.15.) 524

• 총매매대금 700

• 계약금 및 중도금 350

• 잔 금(2006.9.15.) 350 (2필지 합계금액) 2006.6.12. 150백만원 2006.8.4. 350백만원 2006.8.11. 86백만원 2006.11.6. 114백만원 계약일

8.

○ 기

○ 자

○ 기

○ 자 매수인 ㈜

○ 곤힐 대표이사 ○철외1

○ 욱 특약 사항

1. 부동산의 농작물, 지장물(임차농포함)은 2006.12.31.까지 사용하기로 한다.

2. 매도자 통장에 입금 및 현금지급시 계약을 완성한 것으로 한다.

4. 위 부동산에 대하여 잔금지급 이후에는 매수인이 어떠한 개발행위를 하더라도 매도인은 민원 및 이의를 제기할 수 없다.

3. 묘지 이장은 매도자가 책임지고 2006.12.31.까지 이장한다

5. 2차 중도금지급시 가등기 설정하고, 설정비, 해지비용은 매도자가 부담 하고, 잔금 중 일억원은 2006.10.23. 에 지급한다

3. 묘지 이장은 매도자가 책임지고 이장한다

4. 쟁점토지의 등기부등본상에는 2006.8.17. 가등기권리자 청구외 ○철이 매매예약 가등기를 설정(원인일 2008.8.4.)하였다가 2006.

11.

9. 매수자명의로 소유권이전등기와 함께 말소되었고, 거래가액이 700백만원(○○리 51-1번지 283백만원, 같은 리 51-2번지 417백만원)으로 등재된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 5) 청구인이 제시한 부동산거래계약신고필증에 의하면, 2006.6.22. 접수분은 매수인이 『○철』로 표기되었고, 2006.9.8. 접수분은 『○○옥』으로 표기되었으며, 실제 거래가격은 700백만원이라고 표기되어 있다. 아울러, 청구인이 제시한 부동산거래 사실확인서에 의하면, 2006.11.6. 매수자가 작성하였고, 매매금액이 700백만원으로 기재되어 있으며, 매수자의 인감증명서가 첨부되어 있다.

• 라. 판단 청구인등은 쟁점토지를 700백만원에 양도하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

○○지방국세청장의 세무조사 시 청구외 ㈜○○곤힐 대표이사 ○철이 작성한 확인서에서 골프장 용지의 매입을 용이하게 하기 위해 실제 매입금액과 다르게 부동산매매계약서를 작성하였다는 진술은 27명에 달하는 관련인들에게 양도소득세가 추가 과세되는 등의 집단 민원을 각오하고 진술한 것으로서 허위로 진술하였다고 보기는 어려운 점, 매수자가 일부러 증여세를 많이 부과받기 위해 쟁점토지의 취득가액을 부풀려서 인정받았다고 보기도 어려운 점, 과세자료상 다른 관련자 중 일부는 양도가액을 축소한 사실을 인정하고 추가로 과세된 양도소득세를 납부한 사실이 있는 점, 매매대금 1,064백만원으로 기재된 매매계약서상 2차중도금 지급시 가등기를 설정하기로 한 특약사항에 따라 그 시점에 청구외 ○철을 가등기권리자로 하여 실제 매매예약에 의한 가등기를 설정한 것으로 보아 이 계약서가 신빙성이 있어 보이는 점, 청구인이 제시한 금융자료 등은 매매금액 700백만원에 해당하는 부분만 제출한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인등이 쟁점토지를 1,064백만원에 양도한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 아울러, 청구인은 청구인등에게 과세예고 통지없이 과세자료만을 근거로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 근거과세원칙과 신의 성실의 원칙을 위반한 부당한 처분이라고 주장하고 있으나, 국세기본법81조의15 제2항 제3호 『세무조사 결과 통지 및 과세예고 통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우』에는 과세예고통지 등을 생략할 수 있는 것이므로 과세예고통지 등이 없이 납세고지를 하였다 하더라도 그 고지의 효력에는 영향이 없는 것이며, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때 이를 다시 경정한다는 사정만으로는 납세자의 재산권을 부당히 침해하였다고 말할 수 없는 것으로 신의·성실의 원칙에 위반되는 것이 아닌 것이다(징세과-686, 2012.06.22.). 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 1,064백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.