쟁점부동산의 실지취득가액이 분명하다고 보이므로 환산가액을 취득가액으로 볼 수는 없는 것임

○○세무서장이 2012.3.2. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 16,054,505원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 1995.6.29. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 526 ○마을 701동 1404호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 2011.3.31. 양도하고 2011.4.8. 양도가액을 385,000,000원, 취득가액을 121,454,250원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 양도소득세 75,839,512원을 신고·납부하였다.
• 나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다. 현재는 ○○세무서 관할임)은 2011.12.9. 청구인에 대한 양도소득세 서면조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아, 취득가액을 환산가액인 84,512,195원으로 하여, 청구인에게 2012.3.2. 2011년 과세연도 양도소득세 16,054,505원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.11. 이의신청을 거쳐 2012.6.21. 이건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액 84,512,195원으로 결정하였으나, 쟁점부동산의 실지거래가액이 쟁점금액인 사실이 금융거래내역서, 부동산중개인확인서, 여신 거래 내역서 등에 의하여 확인되므로, 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다. 연월일 내용 금액 비고 1995.06.05. 계약금 12 통장거래내역서

• 중도금 0 전세금승계 58 부동산중개인 확인서 대출금승계 12 여신거래내역서 1995.6.20. 잔금 39 통장거래내역서 121 (단위: 백만원)

소득세법 제114조 제7항 에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 청구인의 경우 쟁점금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 주장하고 있으나, 쟁점부동산 취득 당시의 매매계약서를 미제출하였고, 청구인의 확인서 상에만 쟁점금액을 취득가액이라고 작성하여 제출한 것으로 확인된다. 그리고, 청구인이 제출한 금융거래 내역서는 누구에게 지급하였는지 지급처가 없고, 부동산 중개인이 작성한 전세관련 확인서는 전세 계약서가 없어 쟁점금액을 취득가액으로 인정하기에 부족하다. 결국, 청구인이 제시한 증빙만으로 쟁점금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 위 규정에 따라 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 1995.6.29. 쟁점부동산을 취득한 후, 2011.3.31. 385,000,000원에 양도하였다.
• 나) 청구인은 2011.4.8. 양도가액을 385,000,000원, 취득가액을 쟁점금액, 양도차익을 261,755,750원으로 하여 양도소득세 75,839,512원을 신고·납부하였고, 처분청은 2011.12.9. 청구인에 대한 양도소득세 서면조사를 실시하여 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아, 취득가액을 환산가액 84,512,195원으로 하여, 청구인에게 2012.2.23. 2011년 과세연도 양도소득세 16,054,505원을 경정·고지하였다.

2. 쟁점부동산등기부등본 사본에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 1995.5.28. 매매를 등기원인으로 취득하였고, 1995.6.29. 등기접수된 사실이 나타난다.

3. 청구인이 작성한 2011.3.31. 거래사실확인서 사본에 청구인은 청구외 한○○로부터 쟁점부동산을 121백만원에 취득하였고, 잔금지급일자는 1995.6.29.이며, 매매계약서 분실로 거래사실확인서를 제출한다는 내용이 기재되어 있다.

4. 청구인 계좌 이체 내역서(1995.5.1.~1995.7.31.) 사본에 기재된 100만원 이상 입출금 내역은 아래표와 같다. 거래일 지급액 거래종류 입지내역 1995.05.27. 1,000,000 통장지급 현금 1995.06.05. 12,200,000 통장지급 현금 1995.06.08. 10,000,000 통장지급 현금 1995.06.09. 4,400,000 통장지급 현금 1995.06.12 2,200,000 통장지급 현금 1995.06.19. 14,000,000 통장지급 현금 1995.06.20. 39,000,000 통장지급 현금 1995.06.28. 46,000,000 통장지급 현금 1995.07.03. 2,500,000 통장지급 현금 1995.07.07. 5,000,000 통장지급 현금 1995.07.20. 1,700,000 통장지급 현금

5. 부동산 중개인 청구외 최○헌이 작성한 확인서 사본에는 청구인이 쟁점부동산 취득 시 전세금 58,000,000원을 포함하여, 총 121,000,000원에 쟁점부동산을 취득하였다고 기재되어 있다.

6. 청구인이 제시한 여신 거래 내역서 사본에 의하면, 청구인은 1996.7.24.부터 2001.7.23. 까지 국민주택분양자금 대출에 대한 거래 원금 11,981,320원, 약정이자 5,583,390원 총 17,564,710원을 입금한 사실이 나타난다.

7. 쟁점부동산 등기부등본 사본에 쟁점부동산 전 소유자 청구외 한○○가 주택은행으로부터 쟁점부동산을 담보로 채권최고액 15,600,000원(실제 채무 12,000,000원)의 채무를 부담한 사실이 나타나고, 청구인이 1995.10.5. 청구외 한○○의 채무를 면책적으로 인수한 사실이 나타난다.

8. 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 아파트 매매가 및 전세가를 확인할 수 있다고 주장하며, 아래와 같은 내용이 기재된 잡지의 사본을 제시하고 있다. 발행일자 매매가 전세 하한가 상한가 하한가 상한가 1995.06.01. 100,000,000원 105,000,000원 55,000,000원 60,000,000원 1995.06.15. 100,000,000원 105,000,000원 50,000,000원 55,000,000원

9. 등록세 영수증 사본에 의하면 청구인은 쟁점부동산에 대한 등록세 215,170원을 납부한 사실이 나타난다.

10. 2008.7.10. 자 ○○경제 인터넷 기사에 의하면 노태우 정부시 신도시 등 주택 200만호 건설이 추진되어 국민은행에 따르면 전국 주택가격은 1991년부터 1995년까지 매년 떨어져 누락 하락율이 13.5%였다는 내용이 기재되어 있고, 2007.9.21. 대한민국 정책포탈에 의하면 1990년대 초 노태우 정권때 200만호 건설을 추진하면서 주택이 매년 60만채 넘게 지어졌고, 그 결과 주택공급이 늘면서 1995년에 미분양주택은 15만채(수도권 미분양 3만채)를 넘었다는 내용이 기재되어 있다.

11. 청구인이 제출한 인근 ○○부동산중개소에서 작성한 중개장부 사본에 1995.9.14. 같은 동 504호가 110백만원에 매물로 나온 사실이 기재되어 있다.

• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점금액으로 하여 양도소득금액을 산정하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제114조 제7항 에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 또한, 토지실지 취득가액이 객관적 증빙으로 확인되지 않아 불분명한 경우 환산취득가액으로 하는 것(심사양도2010-0234, 2011.04.08. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 청구인은 1995.6.5. 12,200,000원을 통장에서 인출하였는바, 이는 쟁점부동산 취득가액 121백만원의 약 10%에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인은 전세보증금 58백만원을 포함하여 121백만원에 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하는바, ○○뱅크 시세에 의하면 쟁점부동산 취득시점 당시 전세 시세가 50~60백만원으로 크게 차이가 없고, 취득가액을 121백만원으로 보았을 때 50%에 약간 못 미치므로 전세보증금 가액에 상당히 신빙성이 있다고 인정되는 점, 청구인 명의 금융증빙(현금인출)에 의하면 12백만원(1995.6.5., 청구인 계약금 주장), 39백만원(1995.6.20., 청구인 잔금 주장)이 인출된 사실이 나타나고, 여신거래 내역서 및 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 전 소유자 채무 12백만원을 인수한 사실이 나타나며, 부동산 중개인이 작성한 확인서에 의하면 전세보증금 58백만원을 승계한 사실이 나타나므로 이를 모두 합하면 쟁점부동산 취득가액은 121백만원으로 인정되는 점, 인근 부동산중개업소의 장부에 의하면 청구인의 쟁점부동산과 같은 동 5층 아파트가 110백만원에 매물로 나온 점 등을 종합하여 고려하면, 쟁점부동산의 실지거래가액을 쟁점금액(121백만원)으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산한 취득가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한