쟁점부동산의 실제양도가액이 얼마인지에 대해 관련 증빙서류를 재조사할 필요 있음

청구인은 2006.12.29 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 1 번지 토지(지목: 전)을 취득하여 분할등기한 후 2007.6.14 동소 1-1번지 397㎡(이하 “쟁점부동산”이라 함)를 양도하였으나 2011.12.7. 양도소득세 기한 후 신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산 등기부상에 당초 거래금액으로 기재되어 있는 60,000,000원을 양도가액으로 하고 취득 시 계약서상의 금액 42,032,190원을 취득가액으로 적용하여 2012.2.15. 양도소득세 11,242,900원을 고지처분 하였으나, 청구인은 등기부상에 당초 기재되어 있는 거래금액 60,000,000원은 법무사 등의 착오로 기재된 것으로 등기부상에 2012.3.2. 정정하여 기재된 44,313,530원이 실제 양도가액이라 주장하며, 2012.03.18. 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 사실관계

1. 청구인은 청구인의 소유인 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 1** 번지 (면적: 1,659㎡,분할전의 지번, 구적도 참조)의 토지에 대해 토지분할, 전원주택단지조성 및 분양사업에 대해 ㈜ㅇㅇ개발에 위임하였으며, ㈜ㅇㅇ개발은 본인소유의 토지와 청구인 등으로부터 위임 받은 토지를 대상으로 전원주택단지조성 및 분양사업을 하고 있다.

2. ㈜ㅇㅇ개발은 2007년 3월 22일자로 매수인 김ㅇㅇ와 분양계약서를 체결하여 매매대금 일금 일억이천삼백일십삼만구천원(₩123,139,000)에 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 1** 번지 (분할전 지번, 구적도 참조) 및 산31(분할전 지번, 구적도 참조) 중 922.87㎡를 매수인 김ㅇㅇ에게 분양하기로 하였으며, 매수인 김ㅇㅇ는 매매대금을 계약서에서 정한 정ㅇㅇ(법무사)의 계좌에 입금하였으며 입금현황은 다음과 같다. 입금일자

2007. 03. 22

2007. 03. 22

2007. 03. 26

2007. 04. 09 입금액 ₩ 500,000 ₩ 4,500,000 ₩ 19,627,800 ₩ 98,511,200 입금자 김ㅇㅇ 주ㅇㅇ 김ㅇㅇ 김ㅇㅇ 비고

• 김ㅇㅇ의 처

• -

3. 분양대상의 1** 및 산31번지의 토지는 상기 분양계약일 이후인 2007년 5월 29일 이후부터 분할되었으며 분할된 후의 현재 현황은 다음과 같다.(표생략)

4. 매수인 김ㅇㅇ(처 주ㅇㅇ 포함)의 분양계약서에 따라 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ ㅇㅇ리의 토지 취득현황은 다음과 같다.(표 생략)

5. 청구인은 토지분할, 전원주택단지조성 및 분양에 대해 ㈜ㅇㅇ개발에 위임하였으며 매도 당시 ㈜ㅇㅇ개발과 1**-1번지의 매매금액에 대해 44,313,530원으로 합의하였다. 즉 청구인 위임 받은 ㈜ㅇㅇ개발이 토지분할업무, 택지조성업무 및 분양업무에 대해 투입되는 비용을 부담하였음을 감안하여 ㈜ㅇㅇ개발과 합의하여 매매금액을 결정하였으며 청구인의 매매대금현황은 다음과 같다. 구분 금액/면적 총분양면적 922.87 ㎡ 총분양금액 123,139,000원 단위면적(㎡)당 분양금액 133,430원 청구인 분양면적 397.00 ㎡ 청구인 합의매매금액 44,313,530원 청구인 단위면적(㎡)당 분양금액 111,621원

6. 청구인 및 ㈜ㅇㅇ개발은 1**-1번지 등기부등본 상의 실거래금액에 착오가 발생하였음을 확인하고 법무사 정ㅇㅇ에게 정정을 요청하였으며, 법무사 정ㅇㅇ는 이를 확인하고 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군에 실거래금액착오로 인한 재신고⦁정정을 신청하였습니다. 이러한 결과로 청구인 및 ㈜ㅇㅇ개발은 2007년 7월 3일자로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군의 부동산거래계약신고필증(실거래금액이 정정된 신고필증: 44,313천원)을 수령하였다.

8. ㈜ㅇㅇ개발은 매수인 김ㅇㅇ와 매매(분양)계약을 체결함에 있어 매수인이 2008년 봄부터 토지이용과 건축이 가능하도록 단지조성완료를 약속하였습니다. 그러나 현실적인 제반여건으로 인해 ㈜ㅇㅇ개발은 2010년 말까지 단지조성완료를 이행하지 못하였고, 이로 인해 ㈜ㅇㅇ개발은 단지조성완료를 촉구하는 매수인과 합의하여 지체상금(약 3,600천원)의 명목으로 추가토지분양을 약속하였으며, 이에 따라 2011년 12월 15일에 508-15번지를 매수인 김ㅇㅇ에 추가 분양하였다.

• 나. 쟁점부동산 양도대금은 44,313,530원 이다. 청구인은 분양업무 등에 대해 ㈜ㅇㅇ개발에 위임하였으며 ㈜ㅇㅇ개발의 기투입비용을 인정하여 매매금액을 44,313,530원으로 합의결정 하였습니다. 이러한 과정 중 위임 받은 ㈜ㅇㅇ개발 및 법무사(정ㅇㅇ)의 단순오류로 인해 분양하기로 한 총 토지면적이 이전되지도 않았음에도 불구 하고 1**-1 등의 등기 이전 시 총분양금액을 상기 두 필지의 등기부등본에 모두 게재 실수를 범하였다. 청구인은 상기 오류를 확인하고 ㈜ㅇㅇ개발에 정정을 요청하였으며 ㈜ㅇㅇ개발 및 매수인은 이를 정정등기 하였다. 따라서 상기 사실관계 및 등기부등본상의 매도금액의 정정을 감안하였을 때 청구인이 주장하는 매매금액은 정당하다고 보아 처분청이 청구인에게 2012년2월 29일 납기로 과세예고통지한 2007년 귀속 양도소득세 11,243천원은 부당하므로 청구인은 동 처분청의 결정을 취소하기를 청구한다.

등기부등본에 등재된 가액이 쟁점부동산의 실지양도가액이 아니라는 사실이 확인되지 아니하므로, 등기부기재가액을 실지양도가액으로 추정하고 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다할 것인바, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 등기부기재가액인 60,000,000원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여 청구인은 ㅇㅇ군청에 재신고한 44,331,530원이라고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴보면, ㅇㅇ군청에 이 건 매매거래 당사자인 공동 취득자 김ㅇㅇ, 주ㅇㅇ의 취등록세 과세표준(취득가액)은 60,000,000원으로 통보되었고 신청인의 거래금액 재신고에 따른 감액결정이 없다는 점 ② 신청인은 2007.6.14 쟁점부동산을 양도한 후, 양도가액 60,000,000원으로 등기하였고, 2007.7.3. 계산착오를 해당 물건에 대해 양도가액 44,331,530원이라고 주장하나 이를 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등을 고려할 때 청구인의 주장을 수용하기 어려운 것으로 보인다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 60,000,000원인지 44,313,530원인지
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도시 기준시가에 의한다. 다만 당해 자신이 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)의 기준에 해당하는 경우

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준기가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2007. 12. 31. 개정)

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 4) 지방세법 제71조 【수정신고】2007.5.25.시행

① 이 법에 의한 신고납부 기한내에 지방세를 신고납부한 자가 다음 각 호의 1에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날부터 60일이내에 수정신고를 할 수 있다.

1. 신고납부한 후에 과세표준액 및 세액계산의 근거가 되는 면적․가액등이 공사비의 정산, 건설자금의 이자계산, 확정판결등에 의하여 변경되거나 확정된 경우

2. 신고납부당시에 있어서 증빙서류의 압수 또는 법인의 청산 기타 부득이한 사유로 인하여 과세표준액 및 세액을 정확하게 계산할 수 없었으나 그 후 당해 사유가 소멸한 경우

• 다. 사실관계

1. 이 사건 쟁점관련 청구법인에 대한 이의신청 결정서에 따르면 다음의 내용이 확인된다.

• 가) 청구인은 2006. 12. 29. 쟁점부동산을 취득하여 2007.6.14. 공동취득자 김ㅇㅇ, 주ㅇㅇ에게 양도하고 2007.7.3. 쟁점부동산의 양도가액에 대해 ㅇㅇ군청에 부동산거래계약신고를 재신고하여 부동산거래계약신고필증을 재교부 받았으나 양도소득세 신고 불이행하였다.
• 나) 처분청은 쟁점부동산 등기부기재가액 60,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득 시 계약서상의 금액 42,032,190원을 취득가액으로 적용하여 2012. 2. 29. 납기로 양도소득세 11,242,900원을 고지하였다.
• 다) 청구인의 이의신청에 따른 처분청의 의견서에는 처분청이 ㅇㅇ군청에 이 건 매매거래 당사자인 공동 취득자 김ㅇㅇ, 주ㅇㅇ의 취․등록세 과세표준을 조회한 바 과세표준(취득가액)은 60,000,000원으로 통보받은 것으로 확인된다.
• 라) 신청인은 2007. 6. 14. 매매를 원인으로 양도한 쟁점부동산의 양도가액이 당초 등기부기재가액인 60,000,000원이 아니라 2007.7.3. 재신고된 44,313,530원이라 주장하나, 재신고된 부동산거래계약신고필증 이외에는 심리일 현재 이를 입증할 계약서 및 대금지급내역 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하였다.
• 나. 청구인은 2007.3.22. 김ㅇㅇ가 매수한 쟁점부동산 관련된 “부동산(토지)분양계약서”를 제출하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

○ 소재지: ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ ㅇㅇ리 1**, 산31

○ 매매토지: 면적 922.87㎡(300.34평), 지목: 임야, 전

○ 매매금액: 일억이천삼백일십삼만구천원정(￦123,139,000)

• 다. 청구인이 제출한 등기관리 책임법무사인 정ㅇㅇ의 계좌 내역에 따르면, 쟁점부동산 매수자 김ㅇㅇ와 주ㅇㅇ가 4회에 걸쳐 123,139,000 원을 입금한 것으로 나타난다.
• 라. 청구인은 ㅇㅇ군 ㅇㅇ리 1**, 산31의 구적도와 분할 후의 지적도 사본 및 분할 후 동 지번의 등기부등본을 제출하였는바, 쟁점부동산의 거래가액은 2007.6.14.자에 60,000,000원으로 되어 있다가 2012.3.2.자에 “신청착오”를 원인으로 44,313,530원으로 정정된 것으로 나타나며, 아울러 2007.5.17. 작성된 쟁점부동산의토지 매매계약서, 2007.7.3. 작성된부동산거래계약신고필증을 제출하였다.
• 마. 청구인은 매수자 김ㅇㅇ가 쟁점부동산등에 대한 조속한 단지조성을 촉구한 2011.1.17.자의 “단지조성촉구” 내용증명서 사본과 이와 관련하여 김ㅇㅇ에게 지체상금(3,600천원)명목으로 신상리 508-15번지를 추가로 분양하였다는 (주)ㅇㅇ개발의 확인서를 제출하였다.
• 바. 청구인은 법무사 정ㅇㅇ의 “경위서”를 제출하였는바, 그 내용을 보면, 김ㅇㅇ의 5필지 총매매대금 123,139천원을 aa리 1**-1,8의 2필지에 모두 기재하는 오류를 범하였고, 이후 상기오류가 있음을 발견하고 2007.7.3. ㅇㅇ군청에 실거래금액으로 정정신고하였으나 업무과다 및 사무실직원의 실수로 등기부등본 정정작업을 진행하지 못했다는 것이다.
• 라. 판단 처분청은 쟁점부동산에 대한 ㅇㅇ군청의 취․등록세 과세표준이 60,000,000원으로 거래금액 재신고에 따른 감액결정이 없었고, 거래가액이 44,313,530원이라는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다는 의견이나, 취․등록세의 경우 착오신고를 이유로 당초 신고가액을 수정하여 부동산거래계약 재신고를 하였다 하더라도 위 사유가 과세표준액 및 세액계산의 근거가 되는 면적․가액등이 확정판결 등 지방세법 제71조 따른 수정신고 사유에 해당함으로 인하여 변경되거나 하는 경우 이외에는 그 차액에 대하여 취득세와 등록세를 환부할 수는 없는 것(행정자치부 지방세정팀-609, 2007.3.14, 같은 뜻)인바, 쟁점부동산의 거래금액 변경은 위 수정신고 사유에 해당하지 않는 단순 신고착오로 인한 거래금액 정정사유에 해당되어 청구인이 이에 대한 부동산거래계약 재신고를 하였다 하더라도 취․등록세가 환급될 수 없는 것이므로 취․등록세 과세표준의 재신고에 따른 감액결정이 없었다는 이유로 거래가액 44,313,530원을 인정하기 어렵다는 처분청의 의견은 설득력이 약한 것으로 보이며, 비록 쟁점부동산 등기부상에 거래금액 수정은 2012.3.2. 되었으나 청구인은 2007.7.3. 거래금액을 44,313,530원으로 ㅇㅇ군청에 재신고하여 동 금액으로 ㅇㅇ군수로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받은 것으로 나타나고, 이와 관련하여 그 당시 등기부 관리업무를 맡았던 정ㅇㅇ의 경위서에 따르면, 김ㅇㅇ의 5필지 총매매대금 123,139천원을 신상리 1-1,8의 2필지에 모두 기재하는 오류를 범하였고, 이후 상기오류가 있음을 발견하고 2007.7.3. ㅇㅇ군청에 실거래금액으로 정정신고 하였으나 업무과다 및 사무실직원의 실수로 등기부등본 정정작업을 진행하지 못했다는 것인바, 정ㅇㅇ의 신고착오 등의 사유로 당초 쟁점부동산 거래금액이 잘못 신고 되었고 아울러 실제 거래금액으로의 정정도 등기부등본에 즉시 반영이 안 된 것으로 나타나며, 청구인이 제출한 ㅇㅇ군 ㅇㅇ리 1, 산31 분양계약서와 부동산 등기관리인인 정ㅇㅇ의 ㅇㅇ은행 계좌 거래내역을 보면 매매계약에 따른 부동산 대금이 실제입금된 것으로 나타나고, 제출된 쟁점부동산에 대한 토지매매계약서 등 위 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 실제 양도가액은 44,313,530원이라는 청구인의 주장이 신빙성이 높아 보이는바, 매수인으로 부터의 거래금액 확인 및 청구인이 보관하고 있는 관련증빙서류를 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세의 과세표준과 세액을 계산, 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.