매매가액을 매매계약서가 아닌 송금액 등만으로 결정한 것은 잘못된 것임

○○세무서장이 2011.

8.

11. 청구인에게 경정·고지한 2004년 과세연도 양도소득세 55,769,460원은 쟁점상가의 양도가액, 취득가액 및 수수료금액 등에 대하여 거래당사자와 거래금액에 대한 금융조사 등을 통하여 실제 거래가액을 구체적으로 재조사하여 결정하고, 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 386 ○○럴타워 상가건물 402호 123.2㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 2003.

10.

31. 분양받아 2004.

12.

28. 양도하였으며, 이에 대하여 양도가액을 135,000천원, 취득가액을 131,000천원, 기타 필요경비를 7,598천원로 하여 양도소득세를 신고하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 양도가액이 실지 거래한 가액과 다르다는 사실을 확인하고, 양도가액을 275,000천원, 취득가액을 131,000천원, 기타 필요경비를 87,598천원, 양도소득금액을 56,402천원으로 하여 2008.

5.

7. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 24,880,551원을 경정 ‧ 고지하였다가, 처분청이 다시 양도가액을 265,000천원, 취득가액을 131,000천원, 기타 필요경비를 7,598천원으로 하여 2011.

8.

11. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 55,769,461원을 재경정 ‧ 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.

11.

15. 이의신청을 거쳐 2012.

6.

8. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점상가는 231백만원에 ○○연에게 양도하였고, ○○연이 미등기전매한 것이다.

1. 처분청이 쟁점상가의 양도가액을 265백만원으로 결정하였으나, 실제 양도가액은 231백만원이며, 실제 매수자는 등기부등본 상의 매수자가 아닌 청구외 김영석(현재 주민등록상 ○○연이며, 이하 “○○연”이라 한다)이다. 그 근거로는 2003.

12.

17. 매수인은 ○○연으로 하여 체결된 매매계약서 상 양도대금 238백만원이며, 추후 ○○연이 금전적 어려움을 호소하여 7백만원을 낮춤으로써 총 매매대금이 231백만원이 되었다.

2. 청구인과 ○○연이 계약하게 된 과정을 살펴보면, 쟁점상가 같은 건물내 1층에서 약국을 경영하던 ○○연 부부는 의원이 입점되어 있는 4층에 새로 오픈된 약국(402-1호 소재)으로 인하여 경영의 어려움을 느끼고 4층 약국을 견제하고자 부탁을 하기에 청구인이 이를 도와주기로 하였고, 그리하여 청구인이 가지고 있던 쟁점상가에 보증금없이 월세 2,500천원에 입점하도록 하였다가, 1층 및 4층 두 곳에서 발생하는 월세로 인하여 금전적 부담을 느낀 ○○연이 쟁점상가(4층)을 사겠다고 하여 238백만원(대출금 133백만원을 포함한 금액)에 계약하고 추후 7백만원을 깍아 달라고 하여 매매대금 231백만원이 된 것이다.

3. ○○연의 양도과정을 보면, 취득금액을 마련하지 못한 ○○연은 청구외 ○○현(이하 “○○현”이라 한다)에게 쟁점상가를 전매하였으며, 청구인은 ○○현을 본 적도 없다.

○○연은 쟁점상가를 전매하면서 약 5천만원의 전매차익을 임차보증금으로 전환하여 추후 받을 목적으로, 청구인에게 주지도 않은 금액을 매매대금에 포함하여 ○○현과 매매대금 280백만원의 매매계약(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)을 체결하였다. 청구인은 ○○연과 계약한 양도대금과 함께 그동안 ○○연의 계약불이행으로 잔금일까지는 월세로 충당하고, 이후 이전등기까지는 청구인이 대납해왔던 ○○농협 대출이자만 정산하면 되었으므로, ○○현(실제 장유경 명의로 입금)에게 2004.

12.

28. 62백만원을 송금받은 후, 상가매매를 도와주고 있던 청구외 ○○인(청구인의 매형, 이하 “○○인”이라 한다)에게 50백만원 및 누나 김현주에게 12백만원을 송금하고 ○○인에게는 수고비로 15백만원을 주었으며, 이로써 ○○연과의 대금을 정산하게 되었다.

○○인은 2004.

12.

28. 1층 분양사무실을 찾아와 추가 입금된 돈을 달라고 하여 10백만원 내지 15백만원 상당의 현금을 일부 주었고, 은행이자 등을 정산하고 남은 돈을 2004.

12.

29. ○○연의 통장으로 5,747천원을 송금하고 정산하였다. 이때 청구인과 ○○현 간에 작성된 매매대금 135백만원의 계약서는 다운계약서 이며, 최초 분양 시 취득가액 131백만원으로 하여 작성한 다운계약서에 맞추어 양도가액을 정한 것이고 포괄양수도하여 신고하였다.

4. 양도소득세 조사과정에서 ○○세무서장이 2011년 4월 ○○연이 제출 하였던 쟁점매매계약서를 근거로 ○○인의 통장에 입금된 금액에 대하여 청구인 과 ○○인에게 소명요구를 하였으나, ○○인의 계좌로 입금된 금액은 양도 금액과는 무관한 금액이고, 제출된 계좌거래내역과 같이 2003.

12.

29. ○○인이

○○연에게 9,650천원을 빌려주고 10,000천원을 돌려받은 것이며, 2004.

3. 5.자 2,500천원은 402호에 대한 월세로 받은 것으로서 2004.

6. 2.에도 동일한 2,500천원이 입금된 후 그 마저도 그 이후에는 월세를 받지 못하였다.

• 나. 쟁점상가의 실제 취득가액은 187백만원이다.

1. 청구인이 최초 신고한 취득가액은 131,000천원이나 이는 분양회사에서 다운계약을 요구하여 다운계약서를 작성하였기 때문이며, 청구인이 분양받을 당시 승계한 담보 대출금액이 133백만원인데 그 이하의 금액인 131백만원이 실제 분양가액일 수 없는 것이고, 실제 분양금액은 187백만원이다. 2) 이는 제출된 최초분양가 명세(평당 5,500천원) 및 재분양가 명세(평당 4,000천원)에 기재된 바와 같고, 같은 건물 402-1호(쟁점상가 옆에 위치한 동일 평형)의 분양계약서 상 분양가액이 184,579천원임을 보더라도 알 수 있다.

3. 시행회사에서 ○천 소재 ○○길법무사에 일임하여 취등록세 및 등기업무를 맡겼는데, 첨부된 세목별과세증명서에 의하면 취득세 2,882천원 및 등록세 4,716천원인데 이를 당시 세율로 환산하면 과세금액이 187백만원이라는 설명을 ○○구청 세무담당공무원으로부터 들었다.

• 다. 수수료 15백만원을 필요경비로 인정해야 한다. 청구인은 쟁점상가를 양도한 후 그 동안 도와준 ○○인에게 15백만원을 수수료로 주었으며, 이에 관하여 ○○인도 확인(인감증명 첨부)을 하여 주고 있음에도 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다.
• 라. 결론적으로 처분청이 거래금액을 재조사해야 한다.

○○연은 자신을 도와준 사람에게 양심을 속이고 거짓된 자료로 국세청을 교란한 자인데, 처분청이 ○○연의 위증자료를 신뢰하여 사실판단을 잘못함에 따라 청구인은 운영하던 신문지국의 경영이 어려워지고 신뢰가 훼손되었으며, 압류에 의하여 신용등급이 하락되는 등 금전적, 정신적 피해를 보고 있다. 따라서, 허위계약서를 작성한 ○○연을 사문서위조죄로 검찰청에 고소하였으므로 처분청도 쟁점상가의 거래가액에 대한 재조사를 통하여 거짓된 사실을 바로잡아야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점상가를 ○○연에게 양도한 것이라고 주장하고 있으나, 양도대금이 청산되지 않았으므로 ○○연에게 양도한 것이라고 볼 수 없다.
• 나. 청구인이 238백만원의 계약서가 실제 계약서라고 주장하나, 이 외에도 동일자 290백만원의 계약서가 존재하여 청구인이 제시한 계약서를 신뢰할 수 없으므로 대출금 133백만원, ○○현이 청구인에게 송금한 62백만원 및 ○○연이 쟁점상가의 최종소유자인 청구외 ○○화(이하 “○○화”라 한다)로부터 돌려받은 임대보증금 70백만원을 합한 금액인 265백만원을 양도가액으로 본 것은 정당하다.
• 다. 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 131백만원의 분양계약서는 다운계약서로 실제 청구인의 취득가액은 187백만원이라고 주장하나, 실제 취득가액을 확인할 수 있는 원본계약서 및 금융증빙의 제시가 없으므로 당초 신고한 가액 131백만원을 취득가액으로 본 것은 정당하다.
• 라. 아울러, 청구인은 ○○인에게 지급한 수수료 15백만원을 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 지급사실을 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점상가와 관련하여 지급된 것인지도 불분명하므로 이를 인정하지 아니한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 1) 쟁점상가의 실제 매수자가 ○○연이며, 실제 양도가액은 231백만원이라는 주장의 당부

2. 쟁점상가의 실제 취득(분양)가액이 187백만원이며, 수수료 15백만원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제95조 【 양도소득금액 】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 3) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점상가를 양도하고 2005.

1.

3. 양도소득세 예정신고한 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 양도가액 취득가액 기타필요경비 양도차익 양수인 135,000 131,000 7,598 △3,598

○○현

2. ○○세무서장은 청구인의 실지 양도가액과 미등기전매 여부를 확인하고자 현지확인을 실시하고 2008년 3월 현지확인보고서를 작성하였는바, 그 내용은 다음과 같다. 가) 양도소득세 신고현황 (단위: ㎡, 천원) 납세자 물건 취득일 취득가액 양도일 양도가액

○○환

○ 원

○○

○ 포 386

○○ 센트럴타워 402 (토지 30.916/건물 123.2) ’03.10.31. 131,000 ’04.12.28. 135,000

○○현 ’04.12.28. 280,000 ’06.02.10. 290,000 나) 확인할 사항

• 청구인이 신고한 양도가액은 135,000천원이나, 후 소유자 ○○현이 신고한 취득가액은 280,000천원으로 실가상이자료가 발생하였으며,

• 후 소유자가 제출한 계약서는 청구인이 아닌 ○○연의 이름으로 계약이 이루어진 바, ○○연 미등기전매 여부 및 실거래가액을 확인하기 위함 다) 확인내용

(1) ○○연의 미등기전매 혐의 관련

○ 양도인 및 후소유자는 각각 대리인을 통하여 양도계약을 수행함

• 양도인의 대리인은 쟁점상가를 임차하여 약국을 운영하는 ○○연이며, 후 소유자의 대리인은 중개업을 영위하고 있는

○○ 식임

○ 대리인 ○○연은 위 부동산 계약 당시 소유자 행세를 하며 본인명의로 계약 하였으나, 사실은 양도인

○○ 환의 부탁으로 대리계약을 한 것임

(2) 실지거래가액 관련

○ 위 계약의 실지거래가액은 275,000천원임 (후 소유자는 280,000 신고)

○ ○○현이 계약금으로 ○○식에게 입금한 10,000천원 중 5,000천원은 지급되지 않음

• 대리인

○○ 식이 수수료로 2,500천원 가졌으며,

• ○○연과 ○○현을 알선해 준 중개업자

○○ 선에게 2,500천원 지급됨

○ ○○연은 위 계약 과정에서 임차인의 지위를 이용하여 80,000천원의 차익을 얻었으며,

○○ 환에게는 다운계약서만 보여주어 이 사실을 숨겼다고 함

• 대리수수료 10,000천원(’04년 귀속) 및 임차보증금 70,000천원(’05년 귀속)

○ ○○ 환은 다운계약서를 이용한 양도소득세 과소신고 사실을 인정하였으나, 실지양도가액은 195,000천원으로 기억하고 있음

(3) 결정내역 (단위: 천원) 구분 신고 결정 적출 양도가액 135,000 275,000 140,000 취득가액 131,000 131,000 기타필요경비 7,598 87,598 80,000 양도차익 -3,598 56,402 60,000

(4) 과세자료 통보 (가) ○○현 양도자료 경정: ○○현이 신고한 취득가액 280,000천원은 실제 275,000천원으로 확인되어 과세자료로 통보함 (나) ○○연의 기타소득: 쟁점상가의 계약 알선관정에서 수취한 ’04년 10,000천원 및 ’05년 70,000천원은 소득세법 제21조 제1항 제16호 에 의한 ‘재산권에 관한 알선 수수료’로서 기타소득에 해당되어 과세자료 통보함

3. 상기

○○ 세무서장의 2008년 3월 현지확인 당시의 자료로서 처분청이 제출한 자료들은 다음과 같다.

• 가) ○○연의 확인서

○○연 명의로 2008.

3. 14.자 작성된 확인서의 내용은 다음과 같다.

○○연 본인은 쟁점상가에 입점하여 약국을 운영하던 약사로서 소유자인

○○ 환을 대리하여 쟁점상가의 양도계약을 수행한 자이며, 당시 신용불량자로서 심한 금전적 압박으로 본인의 채무를 만회하기 위하여 임차인 겸 쟁점부동산의 소유자인 것처럼 계약을 수행하였는바, 즉 구두상으로 임대보증금의 규모를 7천만원으로 정하여 인수하고 바로 임대차계약서를 작성하는 방법으로 동 금액만큼의 금전적인 이익이 발생한 것이며, 이 금액은 후임차인인

○○ 영에게 직접 돌려받았다. 거래상대방의 주장대로 계약서 작성 시 양도가액 280,000천원에 계약한 사실이 있으며 계약시에 받았던 계약금 1천만원은 ○○환에게 전달하지 않고 본인에게 귀속되었다. 소유자 ○○환에게는 부동산등기를 위하여 필요한 검인계약서를 보여주는 것으로 무마하면서 양도가액을 195,000천원으로 알려주었고 대출금133,000천원 외의 차액은 ○○환의 통장에 입금되도록 하였다.

3.

14. ○○연

• 나) ○○식의 확인서 쟁점상가 계약 시 ○○현을 대리한 ○○식의 명의로 2008.

3. 13.자 작성된 확인서의 내용은 다음과 같다.

○○ 식 본인은 부동산중개업을 영위하고 있는 자로서 같은 회사에서 근무한 지인 ○○현의 부탁에 의해 대리인으로서 쟁점상가 계약을 수행하였다. 당시 부동산 소유자로 알고 있던 ○○연과 직접 계약을 수행하였으며, 중개인으로서 계약을 수행한 것이 아니였기에 등기부등본을 미처 확인하지 않아 실질소유자가 아니라는 사실을 알지 못하였다. 쟁점부동산을 280,000천원에 계약한 것은 사실이나 대금을 지급함에 있어 ○○현으로부터 계약금 명목으로 입금받은 10,000천원 중 5,000천원은 거래상대방에게 입금하였고, 나머지 금액의 절반인 2,500천원은 거래상대방을 소개해 준 윤○○에게 사례비로 지급하였으며, 나머지 잔액은 개인적으로 사용하였으며, 그 외 거래상대방에게 잔금 5,000천원이 현금으로 지급되었다. 따라서 실제거래금액은 275,000천원이 되는 것이다.

○○

13. 식

• 다) ○○현과

○○ 임(○○연의 배우자)간의 임대차계약서의 주요내용은 다음과 같다

• 물건소재지: 쟁점상가

• 임대인: ○○현(계약서상에는 ‘

○○ 현’으로 표기됨), 대리

○○ 식

• 임차인:

○○ 임, 대리 ○○연

• 보증금 70,000천원, 월세 1,850천원(부가가치세별도)

• 임대차기간: 2004.

12.

28. ~ 2008.

10. 4) 상기 2008년 3월의 현지확인 결정에 따라, 2008년 5월 청구인에게 2004년 과 세연도 양도소득세 24,880천원이 경정‧고지되었고, 2010년 2월 ○○연에게는 2004년 및 2005년 과세연도 종합소득세 28,085천원이 경정‧고지된 사실이 국세정보통신망에 의하여 확인된다.

5. ○○연은

○○ 세무서장으로부터 종합소득세 부과처분을 받고 고충신청서를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 매매과정

(1) ○○연 자신은 약사로서 쟁점상가와 같은 건물 1층 18-2호에서 약국을 운영하다가, 몇 달 뒤 같은 건물 403호(○○화)에 다른 약국이 들어왔는데 이는 당시 법률상 및 상도덕상으로도 어려웠던 일이며 이 일로 소송까지 하였다.

(2) 그러던 중 ○○인(상가건설회사 분양팀 이사)과 ○○환(분양팀 영업사원)의 제안으로 문제의 403호 옆 402호를 받고자 하였다가, ○○인 및 ○○환의 배려로 매매계약만 하고 중도금 및 잔금을 납부하지 않은 상태에서 약국을 오픈하게 되었으며 자금여력이 여의치 않은 경우 전‧월세라도 있을 수 있게 되었는데, 보증금이 4천만원인 1층 약국의 2배 면적이상이나 4층인 점을 감안하여 보증금을 7천만원으로 하고 월세는 은행 대출이자 정도로 하였는데 이는 파격적인 배려이고 소송과정에서도 도움을 받았으며, 이후 ○○연은 3개월간 7천만원을 분양팀에 납입을 하였다.

(3) 이렇듯 403호에 대항하고자 402호 약국을 오픈하였으나 위치가 상대적으로 좋지 못하여 영업이 저조하였고 402호 및 118호 두 군데의 임차료 부담으로 경제적으로 어려운 데다가, 403호와의 소송에서 패소하고 건강까지 악화되어 결국 분양(매수)을 포기하고 전세로 눌러앉기로 하였다.

(4) 그러던 중 ○○환 측은 402호를 분양받을 사람(○○현)이 나타났으니 임대차계약서를 다시 써야 하고, 본인(○○연)이 매도하는 것으로 하여 계약서를 쓰자고 하였기에 그동안 도움을 받은 터라 분양팀의 부탁대로 하였던 것이며, 실제 본인이 새주인과 보증금 7천만원, 월 185만원에 임대차 계약을 하고 약국 영업을 계속하였다. 이후 402호를 403호 약국주인 ○○화가 매수하면서 본인은 402호에서 퇴거하였다.

• 나) 부과처분 과정 몇 년 후 ○○세무서에서 연락이 와 본인이 미등기전매를 하여 세금이 부과되고 검찰에 고발된다고 하길래 위의 상황을 모두 설명하여 미등기전매와 무관함을 주장하였으나 받아들여지지 않았고, 세무서 담당자가 세금이 납부할 수 있을 정도의 금액(1천만원 예상)이라는 말과 본인에게 도움을 준 ○○환 및 ○○인의 입장을 고려하여 담당공무원이 불러주는 대로 확인서를 작성하여 본인에게 세금이 부과되기에 이르렀다.
• 다) 만일 본인(○○연)이 ○○환으로부터 매수한 것이라면,

(1) ○○환과 ○○연간에는 매매대금 290,000천원 및 238,000천원 2건의 서로 다른 계약서가 있는데, 다운계약서를 작성하는 것이 우리 현실임을 감안할 때 2건 중 신빙성 있는 것은 290,000천원의 계약서 일 것이다. 그렇다면 본인 ○○연이 290,000천원에 매수하여 280,000천원에 매도하여 손해를 보고 판 것이 되므로 본인이 알선수수료나 매매차익을 얻었다는 것은 이해할 수 없으며, 만일 본인이 ○○환으로부터 238,000천원에 매수하여 ○○현에게 280,000천원에 팔았다 하더라도 차액은 42,000천원인데 7~8천만원 차익이 발생하였다는 세무서의 판단은 근거가 없으며 자료가 조작되었음을 알 수 있다.

(2) 본인이 ○○현에게 280,000천원에 매도를 하였다면 융자금 120,000천원과 ○○환에게 송금한 70,000천원을 제외한 90,000천원을 ○○현에게 받아야 하는데 이와 같은 돈을 받은 사실이 없으며, 세무서에서는 ○○현이 ○○환에게 90,000천원을 보낸 통장내역을 확인하였음에도 오히려 본인에게 부당한 과세를 하고 있다.

(3) 조사담당공무원에게 ○○환은 ○○인이 누구인지 모른다고 하였는데, ○○인은 건설회사 분양팀 이사이며 ○○환은 그 분양팀 사원으로 당시 상황에 따라 ○○환 또는 ○○인에게 납입을 하였고(첨부한 영수증과 같음) 만일 ○○인이 본인으로부터 수령한 돈을 ○○환에게 전달하지 않았다면 매매계약서도 작성되지 못하였을 것이므로 ○○환의 진술은 거짓이다.

(4) 402호의 은행융자에 대한 이자를 1년간 납입하였을 것인데 본인은 융자금에 관한 내용도 모르고 이자를 납입한 적도 없으며, 아마도 ○○환 또는 ○○인의 통장에서 매번 은행이자가 납입되었을 것으로 판단된다.

(5) ○○환과 ○○인은 본인에게 402호 상가를 분양받도록 권유했지만 본인이 돈이 없는 것을 알고 특별히 사정을 봐주어 만약 분양대금을 마련하지 못하게 되면 전세로 있을 수 있게 해주었던 것이며, 그리하여 매매계약서와 별도로 전세계약서를 작성하게 되었던 것이다. 매매대금을 지불하지 못하였는데도 굳이 402호에 전세로 들어온 이유가 의문일 수 있겠으나, 본인은 118호에 약국이 있고 병원은 4층인데 4층 엘리베이터 앞 403호에 약국이 있어 118호 약국에는 환자들이 오지 않게 되자 ○○환 등이 402호를 사용하도록 해 주었고, 이에 본인이 ○○환 등에게 감사하고 있으며 이 모든 것을 본인이 뒤집어 쓰려고 하였던 이유이기도 하다.

○○환과 본인의 매매계약이 완료되었다면 임대차계약서를 다시 작성할 이유가 없는 것이며, 최초에 매매계약서를 작성한 것은 사실이나 자금을 마련하지 못하자 전세로 있게 된 것이다.

• 라) 만일, 본인 ○○연이 ○○현에게 매도한 것이라면,

(1) 본인 ○○연과 ○○현간 작성된 280,000천원의 매매계약서는 중도금, 융자금에 관한 표시가 없고 중개도 없는 등 누가 봐도 허술한 계약서이며, 본인은 그냥 ○○환이 불러준 것에 서명하였을 뿐이다.

(2) 본인이 ○○현에게 280,000천원에 매도하였다면 그 자금흐름 상, 융자금 120,000천원 및 ○○환에게 송금한 70,000천원(본인이 처음엔 ○○환에게 전세 7천으로 들었다가 상가주인이 ○○현으로 바뀌면서 전세보증금이 ○○현에 승계됨) 외에 90,000천원으로 ○○현에게 받아야 하는데 본인은 그러한 돈을 만져본 적이 없으며 통장거래내역도 나타나지 않는다. 더욱 황당한 것은 동수원세무서 담당자는 실제로 ○○현이 ○○환에게 9천만원을 송금한 사실을 확인하였다는 것이다.

(3) 임대차계약서를 보게 되면 본인 ○○연이 ○○현에게 매도한 후 다시 ○○현에게 전세로 있게 되는 것인데, 본인과 ○○현과의 매매계약서에는 분명히 본인이 ○○현에게 보증금 50,000천원에 있기로 하고 훗날 80,000천원으로 조정할 것이라고 명기되어있다. 그럼에도 정작 실제 임대계약서에는 보증금 70,000천원에 월 2,700천원으로 계약하였던 이유는 본인이 최초 ○○환에게 납입한 금액이 70,000천원이었는데, 상가가 ○○현에게 양도되면서 70,000천원은 승계된 즉 ○○현이 전세보증금 70,000천원을 안고 사게 된 것이다.

(4) 요약하자면, 본인 ○○연은 ○○환이 하자는 대로 하였을 뿐 오로지 약국일만을 하였으며, 세무서의 조사내용대로라면 매매단계에서 중간에 알선수수료 7~8천만원을 받았다는 것인데 이에 대하여 통장입금내역 등이 전혀 없으며, ○○환과의 임대차계약서상의 보증금 70,000천원이 그대로 ○○현에게 승계된 것이다. 다시 정리하면, ○○현이 ○○환에게 매입한 내용은 다음과 같다.

• 매입가: 280,000

• 융자: 120,000(120,000천원+vat별도 협의)

• 현금거래: 90,000천원(○○현이 ○○환에게 은행계좌로 송금)

• 보증금: 70,000천원(본인이 ○○환에게 지불했던 것을 ○○현이 승계함)

6. 처분청의 심리자료에 의하면, ○○연이 고충청구 시 다음과 같은 자료를 제출하였던 것으로 나타난다.

• 가) 대금 증빙(영수증 및 통장사본) (단위: 천원) 일자 입금액 첨부자료 비고 2003.12.17. 20,000

○○환 영수증 (‘

○○ 럴타워 402호 잔액 52,500천원 중 10,000천원 입금완료’라고 기재됨) 최초계약 시 청구인에게 현금지급 2003.12.15. 4,000

○○연의 통장

○○인에게 계좌이체 2004.1.5. 10,000

○○연의 통장

○○인에게 계좌이체 2004.1.19. 27,000

○○연의 통장

○○인에게 계좌이체 2004.3.4. 10,000

○○연 영수증 (‘

○○ 럴타워 402호 계약금’이라고 기재됨)

○○인에게 현금지급 2004.3.5. 2,500

○○연의 통장

○○인에게 계좌이체 합 계 73,500

• 나) 2003.

12. 17.자 점포상가 매매계약서(매매대금 290백만원)의 주요내용은 다음과 같다.

• 매매금액: 290,000천원 계약금 20,000천원 (계약 시) 중도금 30,000천원 (2003.

12. 26.) 잔금 240,000천원 (2004.

1. 5.)

• 특약사항: 융자 133,000천원을 승계하며, vat는 별도 합의한다.

• 매도인: ○○환 매수인: ○○연

• 다) 2003.

12. 17.자 부동산매매계약서(매매대금 238백만원)의 주요내용은 다음과 같다.

• 매매금액 238,000천원 계약금 20,000천원 (계약 시) 중도금 30,000천원 (2003.

12. 26.) 잔금 188,000천원 (2004.

1. 5.)

• 특약사항: 융자 133,000천원을 승계하며, vat는 별도 합의한다.

• 매도인: ○○환 매수인: ○○연

• 라) 2004.

8. 31.자 ○○인의 사실확인서 공증서류 확인서의 내용에 의하면, ○○인은 쟁점상가 소재 상가의 매매 및 임대차계약을 담당하는 분양담당 이사로서, 분양공급계약을 전적으로 체결하였으며, 상가 내 1업종 1점포의 원칙을 지키며 중복분양을 하지 않았으며, ○○연의 118호에 대하여만 약국으로 업종지정하였음을 계약당사자간 서로 확인하여 계약하였음을 확인하고 있다. 당해 ○○인의 사실확인서는 403호 약국 운영자와 소송을 위하여 ○○인의 협조를 얻어 공증한 것임을 ○○연의 고충청구서에서 설명하고 있다.

7. ○○연의 고충신청에 대하여

○○ 세무서 납세자보호위원회에서 심의한 결과 재조사 결정되었고, 이에 따라

○○ 세무서에서 2011년 4월 현지확인을 실시하고 작성한 조사서의 내용은 다음과 같다.

• 가) 현지확인할 사항

• ○○환의 양도가액과 ○○현의 취득가액이 상이함에 따라 2008년 3월 현지확인한 결과, ○○환의 대리인으로서 계약서를 작성한 ○○연에게 기타소득으로 80,000천원이 자료파생되었는바, 그 자료파생 금액과 관련하여 기타소득으로서 실제 ○○연이 이익을 취하였는지 여부에 대하여 확인하고자 함

• 나) 확인내용

(1) ○○연은 쟁점상가를 매수하기 위하여 ○○환과 ○○인에게 매매대금을 2003.

12. 15.~2004.

3.

5. 기간 중 73,500천원을 지급하였고(이에 관하여는 상세 대금내역은 상기 “6)

• 가)”의 표와 중복되므로 그 기재를 생략한다), 쟁점상가의 매수를 포기한 후 기 지급한 대금을 임차보증금으로 전환하여 자신의 배우자(

○○ 임)으로 하여금 쟁점상가에 사업장을 이전하여 영업하게 하였으며, 이후 2006년 1월에 쟁점상가의 소유권이 이전되자 2006년 4월 ○○현의 후 소유자인 ○○화로부터 임차보증금 70,000천원을 돌려받았으므로 쟁점상가 매매와 관련하여 알선수수료를 받았다는 자료내용은 사실이 아님

(2) 2011년 5월 개최된 과세사실판단자문위원회의 의결에 따르면, 매매계약서, 임대차계약서, 대금증빙 등을 종합할 때 양도가액 275,000천원에서 부채승계 133,000천원 및

○○ 식이 ○○환에게 전달한 62,000천원을 제외한 금액은 80,000천원이며 이 중 70,000천원은 ○○환이 ○○연에 대한 임대보증금을 상환한 것에 불과하므로 ○○환의 필요경비로 인정할 수 없다고 판단됨

(3) 따라서, 양도가액을 265,000천원(부채 133,000천원, 은행송금 62,000천원, 보증금 70,000천원)으로 경정하고, 필요경비 80,000천원은 부인하여 다음과 경정함이 타당함 (단위: 천원) 구분 신고 당초결정(’08.3월) 경정 양도가액 135,000 275,000 265,000 취득가액 131,000 131,000 131,000 기타필요경비 7,598 87,598 7,598 양도차익 -3,598 56,402 126,402 결정세액 24,880 85,939 차감고지 61,059

8. 고충청구에 대한 재조사 결과에 따라, ○○연에게 부과된 종합소득세는 결정취소되었으며, 청구인에게는 이 건 양도소득세를 과세하였다.

9. ○○연의 고충신청에 따른 2011년 4월 현지확인 시 확인된 것으로서 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) ○○현의 통장 제출된 ○○현의 통장에 의하면, 2004.

12.

28. ○○환에게 62,000천원을 계좌이체한 사실이 확인된다.

(1) 402호에 입점하면서 얼마를 지불하였는지 (가) 분양이든 전월세이든 불문하고 총 73,500천원을 지불하였고 이에 대한 영수증 또는 통장사본을 가지고 있다. ○○인의 입장에서는 본인이 분양받는 쪽으로 권유를 하였으나 이에 확답하지 않았고, 이후 본인의 사정이 나빠지자 월세(전세)로 눌러 있기로 하였으며, 그리하여 그동안 지불했던 73,500천원은 보증금으로 간주하기로 한 것이다. (나) 문제는 본인이 ○○인에게 통장으로 송금한 금액에 대하여 ○○인은 402호와 관련 없는 금액이라고 주장하는 것인데, 이에 관하여는

• 만일 402호와 관련된 돈이 아니라면 ○○인이 402호와 관련된 영수증을 써 주지 않았을 것이고

• 402호 소유자인 ○○환의 경우 ‘본인은 돈을 받은 적이 없다’라는 진술대로라면, 본인이 6개월 동안 402호를 사용하였는데 이에 아무런 내용증명이나 소송제기가 없었으므로 이 또한 거짓임을 알 수 있다.

• ○○인이 발행해준 영수증에 402호에 대해 지불해야 할 잔액과 지불한 액수가 적혀 있는바, 이는 명백히 본인이 402호에 대한 정당한 금액을 지불해 가는 과정을 보여주고 있는 것이다. 즉, 매매계약서(○○환-○○연)상 매매대금 238,000천원에서 융자를 제외하면 105,000천원이고, ○○인이 발행한 영수증 상 ‘402호의 잔액은 2004.

3.

4. 현재 42,500천원임을 알 수 있는데, 결국 본인이 이미 지불한 금액이 62,500천원이라는 것을 인정한 셈이다.

(2) 402호에서 월세를 지불하지 않고 영업을 할 수 있었던 이유

○○ 럴타워에는 1층에 약국이, 4층에는 의원만이 입점하도록 정해져 있었기 때문에 본인은 이를 믿고 적지 않은 월세임에도 118호에 약국을 열게 되었던 것인데, 규정과는 달리 4층에 다른 약국이 들어오게 되면서 1층에서 약국 망하게 되자 ○○인의 도움으로 402호에 약국을 오픈하고 월세 없이 몇 달간 영업을 하게된 것이다. 결론적으로 월세 없이 영업을 하도록 한 ○○인의 배려는 분양팀의 무책임한 업무처리로 인하여 본인이 피해를 본 것에 비하면 부족하다.

(3) ○○현-

○○연 간 계약서에 대하여 (가) 약국전산프로그램을 담당하면서 부동산(약국)컨설팅을 겸하는

○○ 식이 매수자로서 ○○현이라는 사람을 찾아 매매하게 되자, ○○인이 임차인에 불과한 본인이 직접 매도하는 것으로 해 달라고 부탁을 하였고,

○○인이 ○○현에게 매도하면서 매매가액을 높이기 위하여 매매대금이 238,000천원인 최초계약서(○○환-○○연)를 290,000천원으로 다시 작성하였고, 그 결과 ○○환(○○인)은 52,000천원의 차익을 얻을 수 있게 되었다 (나) 매수인

○○ 환의 대리인인 ○○식도 부동산업자였기 때문에 프리미엄을을 챙기기가 쉽지 않아, 분양가를 높여서 작성해야 많은 차익을 얻었을 수 있었고 그 과정에서 본인이 필요했던 것이다. (다) 계약당시 연락을 받고 분양사무실에 가보니 ○○인, ○○환, ○○현 및 ○○식이 와 있었고, 계약서에 이미 주민번호, 주소 등이 기재되어 있어 서명만 하면 되었고, 이 모든 것이 ○○인의 주도로 이루어 졌다.

(4) 약국 폐업 과정 (가) ○○환-○○현간의 매매계약이 체결되고 본인은 보증금 70,000천원, 월 1,850천원에 있게 되었고, 첫 월세는 2005.

2. 7.에 송금하였다. (나) 이후 날로 사정이 나빠져서 소송과정에서 403호 약국 영업금지가처분신청이 기각되고, 제약회사의 대금결재 및 대출이자 납부 등이 어렵게 되면서 신용회복위원회까지 방문하게 되었다. (다) 결국 본인의 후배 박□□에 약국을 넘기기로 하고, 약국의 인수과정이 끝날 때까지 박□□에게 70,000천원을 순차적으로 받기로 하였고, 2005.

1. 10.부터 그해 4월까지 약 40,000천원을 박□□에게 받았다. 남은 금액은 약품재고와 도매상 및 제약회사 등의 채무(약품대금) 등을 떠 안기로 하였는데 약품대금 30,000~40,000천원 정도였고 결과적으로 2006.

1.

26. 까지 모두 정리가 되었다.

(4) 결론 (가) ○○인은 자기가 받은 돈은 402호와 관련 없는 것이라고 하나, 이는 자기가 발행해준 영수증과 어긋나는 진술이며, (나) ○○환은 402호에 대하여 받은 돈에 대하여 모른다고 하나, 본인이 수개월동안 402호에서 약국을 운영하였는데 보증금(월세)을 받지 않고 계속영영업을 하게 하였다는 것은 말이 안되는 것이며, (다) ○○현 및

○○ 식은 등기부등본을 보고 본인 ○○연이 실제 주인이 아님을 알고도 계약한 것으로, 이는 ○○인, ○○환, ○○현 및 ○○식 모두가 알고 있던 내용이다.

• 나) 2011.

4. 6.자 ○○연의 확인서

• 다) ○○연의 통장

4.

2. 쟁점상가의 후 소유자인 ○○화로부터 70백만원을 ○○연의 통장으로 입금받은 사실이 기재되어 있다.

• 라) ○○인의 확인서

• ○○연이 제시한 자료로서 자신에게 보낸 금액은 402의 매매금액과는 상관이 없으며, 당시 ○○현이 보낸 금액 중 약 10,000천원이 넘는 금액을 1층 분양사무실에서 찾아 갔다.

• ○○환의 최초 분양대금은 180,000~190,000천원이었으며, 이에 같은 층의 계약서 및 거래사실확인서 등 증빙자료를 추후 제출하겠다.

4. 6.자 ○○인이 세무공무원에게 작성하여 제출한 확인서의 내용은 다음과 같다. 10) 청구인은 당초 ○○연에게 쟁점상가를 238백만원에 매도하기로 계약서를 작성하였다가, ○○연이 금전적 어려움을 호소하여 매매대금 7백만원을 낮추어 실제 231백만원에 양도하였다고 주장하면서, 당시 ○○연이 보내온 것이라며 2건의 서신을 제출하였다. <서신 1> 신이사님께 우선 죄송하다는 말씀부터 드려야 겠습니다. 오늘까지 일부 해결하기로 했는데 일이 잘 되지 않았습니다. 여러 가지고 대책을 강구하고 있는데,

① 유△△(현 약국건물 주인)에게 보증금을 일부 돌려주는 대신 월세를 올리기로 했는데 며칠 걸린다고 합니다.

② 형 소유의 상가가 있는데 매매로 내 놓았구요 아직 해결이 안되었습니다.

①, ②번의 경우가 제일 확실한데 ②의 경우 시중가보다 싸게 내 놓았기 때문에 곧 해결될 거라고 하네요 은혜는 잊지 않겠습니다. 어쨌든 2월말 안에는 반드시 해결될 겁니다. 부탁해 놓은 곳들도 며칠 걸린다고들 하니 넉넉하게 2월 말 정도면 될거라고 확신합니다. 다시한번 죄송하다는 말씀드리고 고맙습니다.

○○연 올림 <서신 2> 신이사님께 부탁드립니다. 혹시라도 직원들이 듣는 것을 불편해 하실까봐 일부로 글을 썼습니다. 1층이 월세, 관리비, 인건비 등으로 한달에 5~6백만원 정도 지출이 됩니다. ⋮ 그래서 염치 불구하고 부탁드립니다. 굉장히 곤란하시겠지만 4층을 700만원 정도 깎아 주셨으면 합니다. 제가 준비할 돈을 1억에 맞춰 주셨으면 합니다 ⋮

• 다) 2003.

12. 29.자 계좌 거래내역조회

○○연의 고충청구 당시 제출되었던 ‘대금증빙’의 내용과 같이 ○○인 등에게 계좌이체 등을 통하여 대금 73,500천원을 지급하였다고 주장한 것과 관련하여

○○ 세무서에서 ○○환과 ○○인에게 소명요구를 한 사실이 있으나, 청구인은 이 건 이의신청을 통하여, ○○연이 고충청구 당시 제출하였던 대금증빙 금액은 쟁점상가의 양도대금과는 무관한 것이고, 그 중 ○○연이 2004.

3. 4.자 입금한 10,000천원은 2003.

12.

9. ○○인이 ○○연에게 빌려준 돈을 상환받은 것이라고 주장하고 있으며, 그 근거자료로서, ○○인이 ○○연에게 빌려준 9,650천원(이자 제외)의 거 래내역이라며 ○○인 소유의

○○ 은행계좌의 2003.

12. 29.∼2003.

12.

29. (1일간) 동안의 거래내역서를 제출하였는바, 거래내역서 표시된 내용은 다음과 같다. 예금주:

○○인 계좌번호: 1100**** 조회기간: ’03.12.29. ~ ’03.12.29. 거래일자 내용 찾은금액(천원) 비고 잔액(천원) 2003.12.29. 인터넷 9,650

○○석 빌려줌 -5,014

• 라) 2004.

3. 5.자 및 2004.

2. 6.자 계좌 거래내역조회

○○연의 고충청구 당시 제출되었던 상기 ‘대금증빙’에 나타나는 입금액(○○연이 ○○인에게 입금한 것을 말함) 중 2004.

3. 5.자 2,500천원은 쟁점상가에 대한 임대료로 받은 것이고, 2004.

2. 6.에도 같은 금액을 입금받아 총 2회에 걸쳐 5,000천원을 임대료로 받았다고 주장하면서, ○○인 소유의

○○ 은행계좌

3. 5.∼2004.

3.

5. (1일간) 및 2004.

2. 6.∼2004.

2.

6. (1일간) 거래내역서를 제출하였는바, 거래내역서에 표시된 내용은 다음과 같다. 예금주:

○○인 계좌번호: 1100**** 조회기간: ’04.3.5. ~ ’04.3.5. 거래일자 내용 입금액(천원) 비고 잔액(천원) 2004.3.5. 타행폰 2,500

○○석 10,891 예금주:

○○인 계좌번호: 1100**** 조회기간: ’04.2.6. ~ ’04.2.6. 거래일자 내용 입금액(천원) 비고 잔액(천원) 2004.2.6. OK폰 2,5000 김영석 -7,268

• 마) 2004.

12. 29.자 계좌 거래내역조회 청구인은 은행이자 등을 정산하고 남은 돈을 2004.

12.

29. ○○연의 통장으로 5,747천원을 송금하였다고 하면서, 김현주의 신한은행계좌 2004.

12. 29.∼2004.

12.

29. (1일간) 동안의 거래내역서를 제출하였는바, 거래내역서 표시된 내용은 다음과 같다. 예금주: 김현주 계좌번호: 1100 조회기간: ’04.12.29. ~ ’04.12.29. 거래일자 내용 출금액(천원) 비고 잔액(천원) 2004.12.29. 인터넷 5,747 360-02-**** (○○연 계좌라고 주장) 9,310

• 바) 상가 최초 분양가 및 미분양후 재분양가가 기재된 서류 청구인은 쟁점상가의 실제 취득가액은 최초 신고한 131백만원이 아니라 187백만원이라고 주장하면서, 당시 상가의 각 호별 분양가액이 기재된 서류 및 미분양된 후의 재분양가가 기재된 서류를 제출하였는바 그 내용은 다음과 같다. (단위: 천원, ㎡) 최초분양가 재분양가 호수 전용면적 분양면적 평단가 분양가격 호수 분양면적 재분양가 총분양가 대출금 101 18.634 27.976 18,000 503,568 101 27.976 11,600 324,521 260,000 102 18.634 27.976 18,000 503,568 102 27.976 11,600 324,521 260,000 ⋮ ⋮ 201 41.866 58.731 7,500 440,483 201 58.731 6,500 381,751 220,000 202 37.268 52.280 7,500 392,100 202 52.280 6,500 339,820 190,000 ⋮ ⋮ 301 41.866 58.731 6,500 381,752 301 58.731 6,000 352,386 150,000 302 37.268 52.280 6,500 339,820 302 52.280 6,000 313,680 140,000 ⋮ ⋮ 401 41.866 59.243 5,500 325,837 402 분양 완료 402 37.268 52.737 5,500 290,054 ⋮ ⋮ 406 117.518 4,000 470,072 290,000 501 41.866 59.243 5,000 296,215 407 84.892 4,000 339,568 210,000 502 37.268 52.737 5,000 263,685 408 69.628 4,000 278,512 170,000
• 사) 402-1호 분양계약서 청구인은 쟁점상가 옆에 위치하고 평수가 동일한 402-1호의 분양계약서를 제출하였는바, 계약일을 2003.

8. 25.자로 하고 분양가액을 184,579천원(VAT 별도)으로 기재되어 있다.

• 아) 취득가액이 187백만원임을 입증할 자료로서, 청구인은 상기 외에 쟁점상가 취득 시 중도금으로서 납부한 2003.

10. 27.자 18,170천원을 납부 금융거래내역서,

○○ 구청장이 발급한 세목별 과세증명서 등의 자료를 제출하였다.

• 자) 2004.

11. 23.자 부동산계약서(매매대금 280백만원) 청구인은 계약일자를 2004.

11. 23.로, ○○연을 매도인으로, ○○현을 매수인으로, 매매대금을 280,000천원으로 하는 매매계약서를 제출하였다.

• 매매금액: 280,000천원 계약금 10,000천원 (계약 시) 잔금 270,000천원 (2005.

1. 10.)

• 특약사항: 임대차계약은 보증금 50,000천원에 월세 2,100천원으로 하고, 2005년 4월말까지 보증금 80,000천원에 월세 1,800천원으로 하며(임대차계약서는 별도로 작성함), 융자는 형의후 승계하기로 한다.

• 매도인: ○○연 매수인: ○○현 (대리 ○○식)

• 작성일자 ; 2004.

23.

11. 쟁점상가의 건물등기부등본에 의하면, 2003.

10.

31. 채권최고액을 173백만원으로 하는 농협의 근저당권이 설정되고, 2004.

12.

30. ○○현의 계약인수 및 2006.

2.

10. ○○화의 계약인수를 거쳐 2010.

10.

15. 근저당권 말소된 사실이 나타난다.

12. 2005년

○○ 지방국세청의 시행사에 대한 조사결과에 의하면, 청구인을 포함한

○○○ 센트럴타워의 수분양자들을 통하여 실제 분양금액을 조사하고 청구외 시행자가 분양수입금액을 누락한 사실이 확인하기는 하였으나, 청구인이 분양받은 쟁점상가의 분양가액이 누락된 사실을 확인되지 아니하고 청구인이 당초 양도소득세 신고한 취득가액 131백만원으로 결정한 사실이 확인되며, 쟁점상가와 같은 층의 면적이 유사한 일부 물건에 대한 조사내용을 정리하면 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 호수 전유면적 수분양자 소유권이전 신고분양가 조사분양가 누락금액 401 138.4 예○○ ’03.06.26. 148,000 237,000 89,000 402 123.2 청구인 ’03.10.31. 131,000 131,000 0 402-1 123.2 이○○ ’03.10.24. 184,579 184,579 0 403 123.2 현○○ ’03.06.26. 131,000 184,000 53,000 405 123.2 이○○ ’03.06.26. 131,000 184,000 53,000

13. 청구인은 이 건 심리중인 2012.

6.

29. ○○연을

○○ 지방검찰청에 사문서위조죄로 고소하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다. 피고소인: ○○연(개명전

○○ 석)

1. 고소인은 별첨1의 “점포상가 매매계약서”(총매매금액 290백만원) 는 허위내용과 도장등을 위조하여 매매계약서를 불법으로 만들어 안산세무서에 제출하고, 피고소인에게 부과된 약 4,000만원 정도의 세금을 고소인에게 전가시키려고 주민번호위조, 도장위조, 허위매매금액 등을 기재하고 위조문서를 만들어 국세청에 제출 및 사용하여 고소인에게 금전적 피해와 이로인한 2차적인 통장압류등 생계에도 막대한 피해를 입혔습니다.

• 라. 판단 먼저, 처분청이 쟁점상가의 양도가액을 265백만원으로 결정한 데 대하여, 청구인은 2003.

12. 17.자 청구인이 ○○연에게 238백만원에 매도하기로 한 매매계약서 및 2004.

11. 23.자 ○○연이 ○○현에게 280백만원에 매도하기로 한 매매계약서 등을 근거로 하여, 실제로 자신이 미등기전매자인 ○○연에게 양도를 하였고, 그 양도가액은 231,000천원이므로 그 양도에 따른 전매차익은 ○○연에게 귀속되었다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청이 이미 2008년 3월 실시한 1차 현지확인 시 양도가액을 275백만원으로 결정하면서 ○○연이 임차인의 지위를 이용하여 80백만원의 차익을 얻었다고 판단한 사실이 있는 점, 이후 2011년 4월 실시한 2차 현지확인 시에는 부채승계액 133백만원, ○○현이 청구인(또는 ○○인)에게 송금한 62백만원 및 보증금 70백만원의 합계액 265백만원으로 양도가액을 하였으나, 청구인이 보증금 70백만원을 받은 사실이 없고, 송금액 62백만원도 쟁점물건에 대한 양도대금이 아닌 대금이라고 부인하고 있을 뿐만 아니라 그 가액으로 하여 작성된 매매계약서도 없는 점, 청구인은 자신을 매도자로 하고 ○○연을 매수자로 하는 238백만원의 계약서를 제출하면서 7백만원을 깍아 달라고 하여 실제는 231백만원에 쟁점상가를 양도하였다는 주장이 일응 신빙성이 있는 점, 청구인이 쟁점매매계약서를 위조하였다고 보고 ○○연을 사문서위조죄로 검찰에 고소한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점상가의 양도가액을 명확한 근거없이 265백만원으로 결정한 것은 잘못되었다고 할 것이다. 그렇지만, ○○연이 고충청구서 제출 등을 통하여 자신은 단지 임차인의 지위에서 청구인 및 ○○인의 권유로 매매계약서를 서명을 한 것이라고 주장하면서 쟁점상가에 대한 전매사실을 부인하고 있는 점, 청구인이 실제 계약서라고 주장하는 2003.

12. 17.자 매매대금 238백만원의 매매계약서 외에도 동 일자 매매대금 290백만원의 매매계약서 및 청구인이 주장하는 매매가액인 238백만원으로 하여 작성된 또 다른 매매계약서 등 총 3건의 계약서가 존재하여 그 계약서들의 진위여부가 의심되는 점, 청구인이 ○○현으로부터 송금받은 62백 만원이 쟁점상가의 양도대금으로서 지급받은 것인지 여부와 보증금 70백만원이 실제 존재하는 것이고 이에 청구인에게서 ○○현 등 이후 매수자까지 승계된 것인지 여부가 불분명한 점, 청구인이 쟁점매매계약서를 ○○연이 위조하였다고 고소하여 검찰에서 수사중인 점 등에 비추어 쟁점상가의 양도가액에 대한 구체적인 확인조사없이 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 다음으로, 청구인은 쟁점상가의 실제 취득가액이 당초 신고한 131백만원이 아닌 187백만원이고, ○○인에게 지급한 수수료 15백만원을 추가로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 비록 쟁점상가의 취득가액을 확인할 수 있는 직접 증거라 할 수 있는 분양계약서는 제출하지 못하였지만, 쟁점상가의 등기부등본에 의하면, 분양 당시 채권최고액을 173백만원으로 하여 금융기관의 근저당권이 설정되었고, 이후 소유자들에게 승계된 것으로 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액 187백만원이 신고된 취득가액 131백만원 보다 더 진실된 가액에 근접한 것으로 보여지는 점, 2005년 중부지방국세청에서 시행자의 분양수입금액에 대하여 조사결과, 쟁점상가의 분양가액이 직접 누락된 사실이 확인되지는 아니하였지만 쟁점상가와 같은 층의 같은 면적인 다른 상가들에 대하여 조사된 가액이 청구인이 주장하는 실제 취득가액과 근접한 184백만원으로 확인된 점 등에 비추어 쟁점상가의 실제 취득가액이 187백만원이라는 청구인의 주장이 일응 신빙성이 있어 보인다. 그렇지만, 양도소득세 신고시 청구인 스스로 쟁점상가의 취득가액을 131백만원이라고 신고한 점, 분양계약서를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 실제 분양대금 납부금액 등을 금융증빙 등 객관적인 증명서류로 확인하지 아니하고 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 아울러, ○○인에게 지급한 수수료 15백만원을 필요경비로 인정해야 한다는 주장도 ○○인의 확인서 외에 실제 수수료를 지급하였음을 확인할 수 있는 금융증빙 등의 증거자료 제시가 없어 그 실제 지급여부를 확인할 수 없을 뿐만 아니라 쟁점상가와 관련된 수수료인지도 불분명하므로 거래당사자 및 금융조사 등 구체적인 확인조사 없이 청구인의 주장을 인정하기도 어렵다. 따라서, 쟁점상가의 양도가액, 취득가액 및 수수료금액 등에 대하여 거래당사자와 거래금액에 대한 금융조사 등을 통하여 실제 거래가액을 구체적으로 재조사하여 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.