쟁점부동산의 취득가액을 등기부상 거래가액이 아닌 환산가액으로 경정해 달라는 경정거부처분의 당부

청구인은 2010.11.24. 경기도 남양주시 수동면 내방리 332-3 소재 부동산(아이소우 판넬조 버섯재배사, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 유라텍(이하 “유라텍”이라 한다)에게 1억원에 양도하고, 2011.1.28. 양도소득세 신고 시 취득가액을 5백만원으로 했는데 이 금액은 쟁점부동산의 등기부상에 기재되어 있는 거래가액이다. 2012.2.16. 청구인은 처분청에 취득가액을 환산가액으로 계산하여 줄 것을 요청하는 경정청구를 하였고 2012.3.7. 처분청은 이를 거부(재산세1과-946)하였다.

쟁점부동산의 거래(매수)가액은 취득세, 등록세 등 취득시의 제세공과금 부담을 줄이기 위해 사실과 다른 가액을 기재한 것으로 건전한 사회통념상 3년 전에 5백만원에 취득한 건물을 3년 후에 1억원에 양도할 수는 없다. 취득당시 상대방에게 얼마를 지급하였는지 기억이 불분명하고 보관하고 있는 관련자료도 없으므로 취득가액을 환산가액으로 계산해 줄 것을 요청하는 경 정청구는 정당하며 유사한 심사결정사례(심사양도2011-0295, 2011.12.26.)도 있다.

청구인은 취득가액이 5,000,000원 보다 상당액을 더 지급하였다고 구두로 주장할 뿐 어떠한 증빙도 제시하지 않고 있으므로 취득가액을 등기부기재가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다. 쟁점토지의 전소유자 조용현(484-1018)의 양도자료를 살펴보면 현재 일괄누적자료로 분류 미처리상태이며 추후 실거래가액으로 결정예상되므로 취득가액을 환산가액으로 결정함은 부당하다. 청구인이 제시한 유사한 결정사례(심사양도 2011-0295, 2011.12.26)의 경우 토지는 매매예약가등기 및 근저당권 설정 등 특수한 사정으로 인하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 취득과 유사한 사례라고 볼 수 없다. 그러므로 등기부기재가액 및 국토부 실거래가 신고금액을 취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 등기부상 거래가액이 아닌 환산가액으로 경정해 달라는 경정청구 거부처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2011.4.12, 2012.1.1>

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규 정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

⑨ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 제94조 제1항제3호 및 제4호에 따른 주식등의 양도차익에 대한 신고 내용의 탈루 또는 오류, 그 밖에 거래명세의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 등 다른 법률의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 그 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매 매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객 관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4>

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령 이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 청구인이 제출한 쟁점부동산의 등기부 검토한바, 청구인은 2008.3.12. 전소유자 조용현으로부터 5백만원에 취득한 것으로 거래가액이 표시되어 있고, 2010.11.24. 유라텍에 1억원에 양도한 것으로 거래가액이 표시되어 있다. 또한, 쟁점부동산에 대한 당초 신고서를 검토한바, 양도가액은 1억원 취득가액은 5백만원으로 신고한 사실이 확인된다. 청구인은 쟁점부동산의 취득원가와 관련하여 당초 신고서와 등기부등본 외에 실거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙자료를 제출하지 않았다.
• 라. 판단 청구인은 유사결정 사례(심사양도 2011-0295, 2011.12.26)를 제시하며 쟁점부동산의 취득에 당초 신고한 5백만원 보다 더 많은 금액을 지급하였으므로 취득가액을 환산가액으로 경정하여 줄 것을 청구하였으나, 청구제시 사례에서 토지의 취득가액을 환산가액으로 경정한 이유는 매매예약가등기 및 근저당권 설정 등 특수한 사정으로 인하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 취득과 유사한 사례라고 볼 수 없고, 청구인은 5백만원 보다 더 많은 금액을 지급하였다고 주장할 뿐 이를 입증할만한 어떠한 증빙도 제출하지 않았고, 쟁점토지의 전소유자 쟁점토지의 전소유자 조용현(484-1018)의 양도자료는 현재 일괄누적자료로 분류되어 미처리상태이며 추후 실거래가액으로 결정 예상되므로 취득가액을 환산가액으로 결정함은 부당하다. 그러므로 처분청이 청구의 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.