감정평가법인의 감정평가기준일이 쟁점부동산의 취득일로부터 3개월 밖에 있는 점, 청구인이 주장하는 취득가액은 감정가액과 상당한 차이가 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위가 감정가액이 시가보다 많아 이를 담보로 활용하기 위한 것인 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 감정가액을 취득하기로 보기 어려움
감정평가법인의 감정평가기준일이 쟁점부동산의 취득일로부터 3개월 밖에 있는 점, 청구인이 주장하는 취득가액은 감정가액과 상당한 차이가 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위가 감정가액이 시가보다 많아 이를 담보로 활용하기 위한 것인 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 감정가액을 취득하기로 보기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 2이상의 감정가액이 있으므로 감정가액의 평균액으로 취득가액을 결정하여함 처분청은 청구인에 대한 2006 귀속 양도소득세 실지조사 당시 쟁점부동산 취득에 대한 청구인의 취득가액이 확인되지 않는다하여 소득세법 제114조 및 같은법 시행령 제176조의 2 제2항의 규정에 따라 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 사건 부과처분을 하였으나, 청구인이 2003.1.29. 최00로부터 쟁점부동산 취득 당시 2002.10.24.자 (주)00감정평가법인의 감정가액 3,091백만원과 2003.1.9.자 000감정평가법인의 감정가액 2,800백만원의 감정가액이 있으므로, 위 관계법령 중 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항의 규정에 따라 감정가액의 평균액으로 취득가액을 결정하여야 한다.
2. 조세법의 기본원칙은 조세법률주의에 있고, 세무공무원은 조세법을 해석하고 적용함에 있어서 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 않도록 하여야 한다. 조세란 ‘국가 또는 지방자치단체가 재정지출에 충당하기 위하여 법률에 규정된 과세요건을 충족한 모든 자에게 직접적 반대급부 없이 부과하는 금전급부’로서 국민의 재산권이 부당히 침해되는 것을 방지하기 위해 조세법률주의(헌법 제38조)에 의해 과세요건을 법률로 정하고 있으며, 세법의 해석·적용에 있어서 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 세법을 해석하고 적용하여야 하고(국세기본법 제18조 -세법해석의 기00), 세무공무원이 직무를 수행함에 있어서도 과세의 형평과 당해 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하도록 재량의 한계(국세기본법 제19조 -세무공무원의 재량의 한계)를 두고 있으므로, 이 사건 부과처분을 함에 있어서 소득세법 제114조 및 같은법 시행령 제176조의 2를 해석, 적용함에 있어서 당연히 납세자의 재산권이 침해되지 않도록 감정가액을 우선 적용하였어야 한다.
1. 쟁점부동산의 양도가액
2. 쟁점부동산의 취득가액
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기00시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 이 건 처분과 관련된 이의신청 사실관계에 의하면 다음과 같이 사실이 나타난다.
2. 계약 내용 및 대금 지급 방법 매매총액 2,150,000,000원 계약금 130,000,000원 계약일 지불키로 함 잔금 2,020,000,000원 2003년 1월 31일내 금융권 대출승계, 이관
제2조 매매대금의 잔금 정산 시 @@은행 00지점의 기대출금을 상계처리한다. 2003년 1월 15일 매도인 최00(주민등록번호 잘못 기재됨. 주소 기재 및 도장 날인 됨) 매수인 윤00(청구인. 주민등록번호, 주소 기재 및 도장 날인 됨)
(1) 청구인이 취득 당시 계약서라고 주장하며 제출한 매매계약서에 기재된 내용(일부)은 아래와 같다.
(2) 청구인이 양도 당시 계약서라고 주장하며 제출한 매매계약서에 기재된 내용(일부)은 아래와 같다.(처분청이 제출한 매매계약서와 동일함) 약정내용 제1조: 위 부동산을 매매함에 있어 매도인과 매수인은 매매대금과 그 지급을 아래와 같이 약정한다. 매매대금 2,040,000,000원 계약금 300,000,000원 2003년 5월 2일 지급 중도금 1,700,000,000원 2003년 12월 2일 지급 잔대금 40,000,000원 2006년 3월 17일 지급 2003년 5월 2일 매도인 윤00(청구인. 주민등록번호, 주소 기재 및 도장 날인 됨) 매수인 김 00(주민등록번호, 주소 기재 및 도장 날인 됨) 검인신청 법무사 이 00
(3) ○○은행 ○○남 지점에서 2012. 2. 3. 발급한 금융거래확인서에 기재된 내용(일부)은 아래와 같다. 금융거래확인서 (기준: 2003. 1. 29.)
종별 용도 당초차입 잔액 비고 일자 금액 가계일반기타대출 가계 2003.01.29 1,400,000,000원 1,400,000,000원 가계일반기타대출 가계 2003.01.29 300,000,000원 300,000,000원
소재지 소유자 채무자와의 관계 종류 감정가격 감정일자 설정내용 00동 9**-1 00플라자 301,401,501호 윤00 본인 기타 건물 2,800,000,000원 2003.01.09 00 1순위 2,040,000,000원 예적금 윤00 본인 예적금 10,000,000원 2003.01.09 2,040,000,000원
(4) @@은행 00지점에서 00주차장 앞으로 2003.1.29. 발급한 대출금(이자)계산서 3매에는 2003.1.29. 원리금 합계 1,195,807,623원의 대출금이 회수된 것으로 기재되어 있다.
(5) (주)00감정평가법인이 2002.10.24. 작성한 감정평가서에 기재된 쟁점부동산의 감정평가액은 3,091,000,000원(가격시점 2002.10.23.)이며, 심리담당자가 2012.2.15. 15시 45분경 청구인에게 유선상 확인한 바, 청구인은 전 소유자 최00로부터 상기 감정평가서를 전달받아 쟁점부동산 취득시 ○○은행으로부터 부동산 담보 대출을 받기 위하여 제출하였다고 진술하였다.
2. 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서(조사기간: 2011.9.15.∼2011.10.24.)에 의하면 다음과 같은 사실이 기재되어 있다.
○ 양도인 청구인 조사: 양도인을 직접 조사하고자 하였으나 현 주소지에 주민등록만 등재되어 있을 뿐(매제 박00의 주소지) 거주하지 아니하여 본인을 통한 매매가액 조사가 불가능함
○ 양도대금 결정내용
• 매매계약서에 기재된 2003.5.2. 계약금 300,000천원과 2006.3.17. 잔금 40,000천원 합계 340,000천원은 양수인(김00)에게 현금으로 지급하여 금융자료를 확인하지 못하였으나 사실로 판단됨
• 중도금 1,700,000천원은 양도자 청구인의 ○○은행 대출금으로 ○○은행의 대위변제확인서 및 상환내역과 같이 2006.6.28. 최종변제(총변제금 1,909,376천원, 대출금이자 209,376천원 포함)
• 이건 양도부동산은 계약일 이후 12건의 매매예약가등기, 압류(가압류), 소송 등으로 인하여 소유권이전이 3년여간 지연되었으며 동 기간동안 윤00의 은행대출금 이자 209, 276천원을 양수인 김00이 대위변제한 것으로 확인되어 동 금액을 양도가액에 포함하고자 함(양도부동산 권리변동사항 및 대출금 변제내역 조회서)
• 위 확인내용과 같이 청구인의 실지 양도가액은 2,249,376천원으로 확인됨
- 나) 취득가액 조사
○ 전소유자 최00 조사
• 전소유자 최00의 양도소득세 신고내용 검토한 바 기00시가(양도가액 2,841,089천원)로 신고하였으며 매매계약서 첨부되지 아니함
• 본인에게 매매계약서 등 매매관련자료 제출요구 하였으나 보관하고 있지 아니하여 확인 불가함
○공공기관을 통한 조사
• 동00등기소에 검인계약서 등 매매관련자료 조회하였으나 보존기간경과 폐기로 확인하지 못함
• 00구청에 매매관련 제출을 요청하였으나 보존기간과 폐기로 인하여 매매가액 확인을 하지 못함
○양도인 청구인 조사
• 양도인을 직접 조사하고자 하였으나 현 주소지에 주민등록만 등재되어 있을 뿐(매제 박00의 주소지) 거주하지 아니하여 본인을 통한 매매가액 조사를 하지 못함
○ 실지 취득가액을 확인하고자 하였으나 매매계약서(검인계약서) 및 관련서류의 확보가 불가능하므로 환산가액으로 결정함
3. 청구인이 제출한 00감정평가법인이 2002.10.24. 작성한 2002.10.23. 기00의 감정평가서에 의하면 쟁점부동산은 3,091백만원으로 평가되었고, 000감정평가법인이 2003.1.9.작성한 2003.1.8. 기00의 감정평가서에 의하면 2,800백만원으로 평가되었다.
4. 청구인이 제출한 ○○은행 통장내역에 의하면 2003.1.29. 1,400,000,000원, 300백만원 합계 1,700백만원을 대출받아 1,400백만원, 300백만원, 200백만원, 40백만원을 대체하였다. 수표번호 발행일 지급기일 금액 비고 2003.1.15. 2003.3.16. 130백만원 계약금 2003.1.25. 2003.3.31. 80백만원 중도금 2003.1.29. 2003.4.16. 100백만원 잔금 2003.1.31. 2003.5.16.. 100백만원 잔금 2003.1.31. 2003.5.31. 100백만원 잔금 2003.1.31. 2003.6.30. 200백만원 잔금 2003.3.15. 2003.5.10. 130백만원 어음교환(연장) 2003.3.30. 2003.7.30. 80백만원 어음교환(연장) 2003.4.15. 2003.8.16. 100백만원 어음교환(연장) 2003.5.15. 2003.9.16. 100백만원 어음교환(연장) 2003.5.30. 2003.9.30. 100백만원 어음교환(연장) 2003.5.9. 2003.8.16. 130백만원 어음교환(연장) 2003.6.30. 2003.10.30. 200백만원 어음교환(연장)
5. 청구인은 (주)000테크가 발행한 아래의 ○○은행 약속어음 사본을 제출하며 위 약속어음을 비고에 기재된 것처럼 쟁점부동산 대금으로 지급하였다고 주장하고 있다.
6. 국세통합시스템(법인사업사 기본조회)에 의하면 (주)000테크는 2003.7.31. 폐업한 것으로 나타난다.
7. 2003.7.18. 자 신문에 의하면 (주)000테크는 2003.7.18. 당좌거래정지된 것으로 나타난다.
- 라. 판단 처분청은 당초 2006년 귀속 양도소득세 실지조사 당시 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 2,249백만원으로 보면서, 쟁점부동산 취득가액이 확인되지 않는다며 소득세법 제114조 및 같은법 시행령 제176조의 2 제2항의 규정에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 처분을 하였다. 이에 대해 우선 청구인은 쟁점부동산에 대한 2이상의 감정가액이 있으므로 감정가액의 평균액으로 취득가액을 결정하여 달라고 주장하므로 살피건대, 쟁점부동산에 대해 (주)00감정평가법인이 2002.10.24. 감정가액 3,091백만원으로, 000감정평가법인이 2003.1.9. 감정가액 2,800백만원으로 평가한 사실은 인정된다. 그러나 소득세법 제114조 및 같은법 시행령 제176조의 2 제3항은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 취득가액을 산정할 수 있는데 이 건에서 (주)00감정평가법인의 감정평가기준은 2002.10.24.로 청구인의 쟁점부동산의 취득일인 2003.1.29.로부터 3개월 밖에 있는 점, 청구인이 주장하는 취득가액은 2,150백만원으로 감정가액과 상당한 차이가 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위가 감정가액이 시가보다 많아 이를 담보로 활용하기 위한 것인 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 감정가액을 취득하기로 보기 어려운 것으로 보인다. 또한 청구인은 실질적인 전소유자인 최00과 쟁점부동산의 매매대금을 2,150백만원으로 정한 후 부동산 담보로 1,400백만원, 개인신용으로 300백만원 합계 1,700백만원을 대출 받아 2003.1.29. 쟁점부동산에 담보된 대출금 1,202백만원을 상환하였고, 같은 날 240백만원을 매매 대금의 일부로 지급하였으며, 차액은 2003.1.15. 100백만원, 2003.1.25. 80백만원, 2003.1.29. 100백만원, 2003.1.31. 100백만원, 2003.1.31. 100백만원, 2003.1.31. 200백만원의 (주)000테크 발행어음으로 매매대금을 지급하였다며 쟁점부동산 취득가액을 2,150백만원으로 인정하여 달라고 주장하므로 살피건대, 청구인이 주장하는 매매대금 지급방법이 청구인이 제시한 매매계약서의 매매대금 지급내용과 다른 점, 청구인이 제출한 매매계약서에 쟁점부동산의 매매가액이 2,150백만원으로 기재되어 있으나 쟁점부동산 매매가액이 상당한 거액이고 전 소유자 최00이 쟁점부동산 거래당시 부동산업에 종사하였음에도 부동산중개사 없이 쌍방합의로 위 계약서를 작성하여 위 계약서에 대한 신빙성이 떨어지는 점, 청구인이 제출한 (주)000테크 어음이 쟁점부동산 매매대금으로 사용되었는지 불분명하고, 가사 부동산 매매대금으로 지급되었다 할지라도 (주)000테크 발행어음은 사실관계에 나타나는 것처럼 만기를 연장하기 위해 어음교환되었으나 (주)000테크은 위 교환된 어음의 만기전에 당좌거래가 정지된 후 폐업되어 위 어음대금이 지급되지 않은 것으로 보이는 점, 처분청이 조사당시 청구인이 주소지에 거주하지 않아 만날 수 없어 실질적인 매도인인 최00을 조사한 바 최00은 매매계약서 첨부없이 기00시가로 쟁점부동산 양도소득세를 신고하였고, 최00에게 금융자료를 요구하였으나 금융거래내역이 없어 제출할 수 없다고 한 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 취득가액이 어느 정도인지 불분명한 것으로 보인다. 마지막으로 청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 대한 주장과 별개로 쟁점부동산의 양도가액은 2,249백만원이 아닌 2,150백만원이라고 주장하므로 이에 대해 살펴보면, 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 2003.5.2. 계약금 300,000천원과 2006.3.17. 잔금 40,000천원 합계 340,000천원은 처분청이 조사한 것처럼 사실로 보이고, 중도금 1,700,000천원은 청구인의 ○○은행 대출금으로 ○○은행의 대위변제확인서 및 상환내역과 같이 2006.6.28. 최종변제(총변제금 1,909,376천원, 대출금이자 209,376천원 포함)된 것으로 확인된다. 그런데 양수인은 2003.5.2. 쟁점부동산에 대한 양도계약체결 이후 쟁점부동산에 대한 12건의 매매예약가등기, 압류(가압류), 소송 등으로 인하여 소유권이전이 3년여간 지연되어 2006.3.21. 소유권이전등기를 할 수 있었고, 위 기간 동안 청구인의 은행대출금 이자 209,276천원을 양수인 김00이 대위변제한 것으로 확인되므로 위 금액을 양도가액에 포함하여야 한다. 그러므로 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 2,249백만원인 것으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 2,249백만원으로 보면서, 쟁점부동산의 취득가액은 확인되지 않는다며 취득가액을 환산가액으로 산정한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.