이주택지는 정책적으로 주거를 이전하는 자에게 보상적 성격으로 분양되고 분양가액도 공시지가의 50%대에서 결정되는 등 객관적 교환가치기 반영된 가격이라고 보기 어려움
이주택지는 정책적으로 주거를 이전하는 자에게 보상적 성격으로 분양되고 분양가액도 공시지가의 50%대에서 결정되는 등 객관적 교환가치기 반영된 가격이라고 보기 어려움
OO세무서장이 2012.5.12. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 99,323,070원의 부과처분은, 이건 과세대상 토지(◎◎남도 ◎◎시 △△동 소재 248.1㎡)의 취득가액을 350,000,000원으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
1. 쟁점토지의 분양대상자는 특정된 소수만 해당되는 등 자유롭게 형성된 가격이 아니다. 쟁점토지의 분양대상자는 ◎◎지구 공공사업용 토지에 편입되어 수용된 자 중에서도 특정 대상자로 지정된 자(1974.4.1. ◎◎국가산업단지 개발계획승인일 이전부터 건축물이 있거나, 1989.1.24.부터 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙에 따라 정당한 건축물이 있고, 1999.12.23. 사업실시계획이전일부터 거주한 자, 증1)로 제한되었고, 분양가격이 토지조성원가로 결정된 상태에서 경쟁방식이 아닌 공개추첨(증2)을 통하여 배정되었는바, 쟁점토지의 분양가격은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 형성된 가격이라 할 수 없음.
2. 쟁점토지의 분양가액은 이주택지 가격과 무관한 ◎◎시의 누적평균수용가격[(◎◎시 전체누적수용가격÷◎◎시 전체누적수용면적)+토목공사비, 증3]을 기초로 산정되는 것으로 분양당시 이주택지의 시가가 아니다. 쟁점토지의 분양가액은 이주택지 가격과 무관한 ◎◎시의 누적평균수용가격[(◎◎시 전체누적수용가격÷◎◎시 전체누적수용면적)+토목공사비, 증3]을 기초로 산정되는 것이며, 쟁점토지 분양가액은 소지가격 258,185원에 택지조성비(토목공사비) 27,191원를 합산한 제곱미터당 285,376원으로 책정되었는바, 소지가격이란, 개발이전 자연상태의 토지산정가액인데, ◎◎시의 단위당 소지가격은 소유토지의 가용면적(이주대체용 토지 등)을 수용당한 이주민들에게 지급한 총보상금액으로 단순히 나누어 산정하는바, 이는 효용가치 증가에 따른 개발이익이나 용도변경에 따른 다양성 가치 등이 전혀 반영되지 않은 것으로 이를 시가로 봄은 부당하다. 2010.11.1. 분양당시 쟁점토지 공시지가가 분양가액의 2배 수준인 13 3,974,000원이고, 분양 취득 등기에 따른 매입소화 국민주택채권 기준거래가액도 분양가액이 아닌 간주거래가액 133,974,000원(증4)이었으며, 분양당일 ◎◎ △△금융기관이 취득자금대출로 설정한 저당권의 채권최고액이 195,000,000원 이었다(실채무액: 150,000,000원임). 대법원판례(2002.10.15. 선고 2002두6484판결)에 따르면, 공공기관과의 거래가액이라도 교환가액이 아닌 보상목적의 거래가액은 상증법상 시가로 볼 수 없으며, 2010.7.1. ◎◎․○○․@@통합으로 부동산 가격이 수배로 급등하였고, 이러한 사실은 상속개시 당시 부동산 매매 광고 전단 지(벼룩시장)의 인근 유사지번의 거래가액으로도 알 수 있다(인근 지번 3억원 이상으로 거래됨).
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
3. 상속․ 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
4. 상속․ 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
5. 상 속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 6) 국세기본법 제45조 의 3 【기한 후 신고】
① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. 다만, 자산재평가법 제15조 에 따른 재평가신고의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 기한후과세표준신고서 제출과 동시에 그 세액을 납부하여야 한다.
③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우(납부할 세액이 있는 경우에는 그 세액을 납부한 경우만 해당한다) 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.
④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. 처분청은 분양가액 70,801,780원과 양도가액 350,000,000원을 모두 시가로 인정한 후, 쟁점토지 분양일(2011.11.1)이 양도일(2011.3.18.)보다 평가기준일(2010.11.13.)에 가까운 날이라 하여 분양가액을 취득가액으로 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
3. 청구인 제시한 토지 및 지장물 보상안내, ◎◎지구 이주택지 대상자 및 제외자 결정통보 등 심리자료에 의하면, ① 1999.12.23. ◎◎지구 개발사업을 고시한 ◎◎시가 청구외 황OO 소유의 ◎◎시 ◎◎동 소재 46㎡, 같은 지번 가옥 20.7㎡, ◎◎시 ◎◎동 소재 가옥 131.43㎡를 수용한 사실,
② ◎◎시가 2004.9.6. 및 2006.12.14. 수용보상가격으로 52,631,330원을 지급한 사실, ③ ◎◎시 이주민지원규정 제2조 및 제3조의 규정에 의거 청구외 황OO가 2005.3.24. 이주택지 대상자로 선정된 사실, ④ 청구외 황OO가 ◎◎시 2010.10.18. 이주택지 분양신청에 의하여 쟁점토지를 2010.11.1. 이주정착지 조성원가(㎡당 285,376원)에 분양받은 사실이 확인된다.
4. 청구인은 ◎◎시 1997～2010 연도별 이주정착지 조성원가와 쟁점 토지의 개별공시시가를 제출하였는바, 2008년 이후를 비교하면 다음과 같다. (㎡당, 원) 구분
① 이주정착지 조성원가(분양가격)
② 개별 공시시가
① /② 계 소지가격 조성비원가 2008 276,733 250,958 25,775 525,000 52.7% 2009 280,664 253,819 26,845 517,000 54.2% 2010 285,376 258,185 27,191 540,000 52.8% * 1997년 이주정착지 조성원가는 158,592원임
5. 심리담당자가 심리과정에서 ◎◎시(신도시조성과 이주택지 담당자)에 유선으로 확인한 내용은 다음과 같다.
• 이주택지 대상자 중 소지가격 분양자 1974.4.1. 고시한 ◎◎국가산업단지 개발계획 승인 고시일 이전부터 건축물을 소유하고 있는 자
• 이주택지 대상자 중 토지조성원가(소지가격+공사비) 분양자 1974.4.1～1989.1.24. 기간 중 건축물 소유자
6. 청구인이 제시한 ◎◎△△금융기관의 부채증명원, 등기부등본에 의하면, 2010.11.13. 현재 쟁점토지를 담보로 한 근저당이 설정되어 있고, 그 채무액은 150,000,000원으로 나타난다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.