취득가액이 불분명한 부동산의 취득가액을 보충적평가방법에 의한 것이 적정한지 여부

청구인은 2004. 9. 4. 父로부터 증여받은 “ ×× ×× ×× ×× 600-2 대지 296㎡ 주택 73.92㎡, 같은 소재 ×× 599-2 대지 378㎡, 같은 소재 ×× 563-12 전 533㎡ (이하 개별적으로 ”쟁점부동산1“, ”쟁점부동산2“, ”쟁점부동산3“, 이라하고 모두를 ”쟁점부동산들“이라 한다.)”을 아래 “표”와 같이 2009년 경락에 의거 양도하고, 취득가액에 대한 증빙이 없이 각 각 단독 양도소득세 신고하였다. 2012.2.17. 처분청 아래 표와 같이 경락가액인 95,519,000원을 양도가액으로, 취득가액(증여)을 보충적 평가방법으로 평가(토지: 개별공시지가, 건물: 기준시가)한 금액인 59,787,260원으로 결정하여 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 3,667.120원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.16. 이 건 심사청구를 제기하였다. <청구인의 2009년 과세연도 양도소득세 결정내역> [표1] (단위: 원, ㎡) 구 분 쟁점부동산1 쟁점부동산2 (1)＋(2) 쟁점부동산3 양도 물건 ×× ×× ×× ×× 600-2 대지 296㎡ 주택 73.92㎡ 같은 소재 ×× 599-2 대지 378㎡ 내용 없이 양도증빙만 제출 같은 소재 ×× 563-12 전 533㎡ 취득원인 양도원인 2004.9.6 증여취득 2009.2.19 경락양도 2004.9.6 증여취득 2009.2.19 경락양도 2009.4.30. 단독신고 2004.9.6 증여취득 2009.12.18 경락양도 2010.3.2. 단독신고 양도가액 (경락가액) 31,289,560 40,710,440 72,000,000 23,519,000 취득가액 (기준시가) 34,689,760 (토지) 15,688,000 (건물) 19,001,760 20,034,000 54,723,760 5,063,500 필요경비 1,117,196 645,230 163,044 양도차익 4,517,396 20,031,210 18,292,456

쟁점부동산들은 인접토지 소유자와의 분쟁으로 연로한 父(이하 “서○○”이라 한다)가 소송에 적정하게 대응하지 못해 부득이 청구인이 부담부증여를 받게 되었고, 2004년 증여세 신고 시 부담증여가액(취득원가)을 과소평가하여 결국 양도소득세가 과다 부과되었다. 상기의 쟁점부동산1에는 ○○은행으로부터 22,100천원, 쟁점부동산2에는 ××농업협동조합으로부터 48,000천원의 근저당이 각각 설정되어 있고, 2009.4.28. 쟁점부동산1과 2의 경락배당표와 같이 서○○은 2009.4.28. 현재 ××농업협동조합에 34,523,615원, 한국○○은행에 28,166,456원, ○○협동조합중앙회에 30,616,796원 합계 93,606,876원(이하 “쟁점채무액”이라 한다)의 채무가 있는 것이 확인된다. 쟁점부동산들의 양도차익은 양도가액(경락가액) 95,519,000원과 증여인의 쟁점채무액 93,606,867원의 차액은 1,393,133원으로, 결국 이 건 양도소득세는 처분청이 쟁점부동산의 쟁점채무액을 과소 평가하여 발생한 것으로 취소되어야 한다.

청구인이 청구한 쟁점부동산의 취득가액 적정여부를 판단하기 위해 관련 내용을 살펴보면, 쟁점부동산들의 증여세 신고에 대하여 당시 관할(양천)세무서는 토지는 개별공시지가로 건물은 기준시가로 결정하였고, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인 취득(증여)당시 2001.8.30. 증여자(父)를 채무자로 하여 ××농업협동조합에 채권최고액 48,000,000원으로 공동담보(×× ×× ×× ×× 314-1 전 1,220㎡, 동소 315-1 3,352㎡)로 근저당 설정되어 있 어서 당해부동산의 근저당설정채권최고액은 14,612,377원(공동담보부동산의 기준시가로 안분계산)이 되어 동 부동산들의 개별공시지가액 25,095,500원보다 적다. 또한 “쟁점부동산 (나)”의 등기부등본에 의하면 1992.11.2 증여자를 채무자로 하여 한국○○은행에 채권최고액 22,100,000원이 근저당 설정되어 있어 동 부동산의 개별공시지가 34,689,760원보다 적으므로 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권이 설정된 재산평가의 특례) 규정(저당권 있는 부동산의 시가평가의 경우, 저당권 채권가액과 비교하여 기준시가가 낮은 경우 저당권 채권가액으로평가 함)에 해당하지 않는바, 쟁점부동산의 취득가액을 “증여세 결정 관할(양천)세무서가 증여재산가액을 증여 당시 시가가 확인되지 않아 보충적 평가방법으로 평가한 금액”인 59,787,260원으로 결정한 것은 정당하다. 다음으로 ‘증여인의 채무액’을 쟁점부동산들의 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부”에 대하여 살피건대, 이건 쟁점부동산들의 양도소득세를 계산함에 있어서, 세법의 규정에 의거 증여인의 쟁점채무액을 쟁점부동산들의 양도가액에서 공제하여 줄 수 있는 규정은 없으며, 또는 부담부증여금액을 필요경비로 인정하거나 취득가액에서 조정할 수 없으므로(소득세법 제97조) 쟁점부동산들의 양도소득세를 계산함에 있어서, 양도가액은 소득세법 제96조제1항 에 의거 실지거래가액인 경락가액 95,519,000원으로 결정하고, 취득가액은 쟁점부동산들의 증여당시 시가가 불분명하고, 또한 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산평가의 특례)의 규정에도 해당하지 않아, 상속세 및 증여세법 제60조제3항의 규정에 의거 쟁점부동산들의 취득(증여)당시 시가를 보충적 방법으로 평가하여 59,787,260원으로 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산들의 취득가액을 증여당시 보충적 평가방법으로 평가한 가액이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31>

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령 으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 소득세법 제99조제4항 부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다. 6) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재×× 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2010.6.10>

1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 7) 상속세 및 증여세법 기본통칙 66-63…3 【 공동담보된 재산의 평가방법 】

① 영 제63조 제1항 제3호를 적용할 때 근저당권이 설정된 재×× 공유물로서 공유자와 공동으로 그 재산을 담보로 제공한 경우에는 그 재×× 담보하는 채권액 중 각 공유자의 지분비율에 상당하는 금액을 그 채권액으로 한다. <개정 2011.05.20.>

② 평가할 재산과 그 외의 재산에 동일한 공동저당권 등이 설정되어 있거나 동일한 채무를 담보하기 위하여 양도담보된 경우 평가할 재×× 담보하는 채권액은 전체 채권액을 평가할 재산과 그 외 재산의 가액(평가기준일 현재 법에 따른 평가액을 말한다)으로 안분하여 계산한다.<개정 2011.05.20.>

• 다. 사실관계

1. 청구제출자료 검토 등 처분청은 쟁점부동산들의 양도가액은 법원의 배당표에 의거 경락가액인 95,519,000원으로, 취득가액은 쟁점부동산 증여당시 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 59,787,260원(토지: 개별공시지가 40,785,500원, 건물: 기준시가 19,001,700원)으로 각각 결정하였다. 청구인이 제시한 ‘쟁점부동산1과 2’의 경락배당표에 의하면 쟁점부동산들에 대한 증여자의 채무액은 위 청구주장과 같이 93,606,867원(경락당시가액으로 공동담보가액 포함)임이 확인된다. 쟁점부동산들의 증여당시 근저당된 당해 채권내용(채무자: 청구인의 父, 공동담보분은 제외)은 쟁점부동산들의 등기부등본에 의거 처분청의 의 견과 같이 36,712,377[22,100,000 (쟁점부동산1) + 14,612,377 (아래표 참조) ]원임이 확인된다. 주소 면적(㎡) 면적당 지가 개별 공시지가 채권액 안분 비고 쟁점부동산2 378 53,000 20,034,000 11,664,284 1) 합계: 14,612,377 쟁점부동산3 533 9,500 5,063,500 2,948,093 ×× ×× ×× 314-1 1,220 7,480 9,125,600 5,313,147 쟁점외 공동담보 부동산 ×× ×× ×× 315-1 3,352 7,480 25,072,960 14,598,090 계 59,296,060 34,523,615 2) *1), 쟁점부동산3은 분자를 5,063,500으로 함

2. 경락배당표상 실제 채권액 이건 쟁점과 관련이 없는 사실관계로, 청구인은 위 쟁점부동산들에 대한 증여세 신고(2005. 5. 26.)시 증여재산가액의 평가를, 과세예고관서의 쟁점부동산 취득가액 59,787,260원과 같이 보충적 방법으로 평가하여 ‘토지는 개별공시지가인 40,785,500원으로 건물은 기준시가인 19,001,700원’으로 신고하였으나, 쟁점부동산들에 근저당 된 父의 부채는 청구인이 부담부증여(증여자의 채무)로 신고하지 않아 증여세 3,732,641원이 결정되었다가, 2006. 5. 3. 당시 증여세 결정 관할세무서(양천)에 의거 부담부증여 21,086,813원이 인정되어 증여세 2,642,390원이 감액되어 최종적으로 증여세 1,090,251원으로 경정 결정되었음이 확인된다.

2. 청구인의 양도소득세 신고 청구인은 쟁점부동산1과 2에 대해 2009.5.6. 양도소득세 신고를 하면서 납부세액이 없는 것으로 신고하였고, 쟁점부동산3은 2010.3.2 양도소득세를 신고하면서 양도가액과 취득가액을 ‘경매가액’이라고 각각 기재하고 납부세액은 1,000원으로 신고하였다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산1과 2의 경락배당표를 근거로 2009.4.28. 현재 ××농업혐동조합에 34,523615원, 한국○○은행(현재 ○○은행)에 28,166,456원, ○○협동조합중앙회에 30,616,796원 합계 93,606,867원의 채무가 있으므로 쟁점부동산들의 양도차익 산출에 있어 증여채무액을 차감한 1,393,133원이 양도소득이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산2와 3을 취득(수증)할 당시 2001.8.30. 증여자 서○○을 채무자로 하여 ××농업협동조합에 최권최고액 48백만원이 공동담보(×× ×× ×× ×× 314-1 전 1,220㎡, 동소 315-1 전 3,352㎡)로 근저당 설정되어 있어서 동 부동산들을 공동담보부동산의 기준시가로 안분계산하는 경우 14,612,377원으로 쟁점부동산2와 3의 개별공시지가 25,095,500원보다 적고, 쟁점부동산1의 등기부등본에 의하면 1992.11.2. 증여자 서○○을 채무자로 하여 한국○○은행에 채권최고액 22,100,000원이 근저당 설정되어 있어 동 부동산의 개별공시지가가 34,689,760원보다 적으므로 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권이 설정된 재산평가의 특례) 규정(저당권이 있는 부동산의 시가평가의 경우, 저당권채권가액과 비교하여 기준시가가 낮은 경우 저당권 채권가액으로 평가함)에 해당하지 않는바, 쟁점부동산의 취득가액을 증여당시 증여세관할세무서가 보충적방법으로 평가한 가액을 취득가액인 59,787,260원으로 평가한 것은 정당하다. 또한, 증여인의 채무액을 쟁점부동산들의 양도가액에서 공제할 수 있는지에 대해 살피건데, 소득세법 제96조 (양도가액)와 제97조(양도소득의 필요경비 계산)에 의하면 부동산들의 양도소득세를 계산함에 있어 세법규정에 의거 증여인의 채무액을 쟁점부동산들의 양도가액에서 공제할 근거가 없고 필요경비로 인정하거나 취득가액을 조정할 수 있는 근거 또한 없다. 따라서 쟁점부동산들의 양도소득세를 계산함에 있어서, 양도가액은 소득세법 제96조제1항 에 의거 실지거래가액인 경락가액 95,519,000원으로 결정하고, 취득가액은 쟁점부동산들의 증여당시 시가가 불분명하고, 또한 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산평가의 특례)의 규정에도 해당하지 않아, 상속세 및 증여세법 제60조제3항의 규정에 의거 쟁점부동산들의 취득(증여)당시 시가를 보충적 방법으로 평가한 금액은 59,787,260원으로 결정한 것은 달리 잘못이 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.