공사비와 관련, 공사비 지급사실 등에 대한 증빙서류가 없는 경우 당해 공사와 관련하여 지출된 비용으로 볼 수 없음

• 가. 청구인은 2008.3.28. ○○ ○○ ○○ ○○ 194-4 소재 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡, 이하 “염색공장”이라 한다)과 염색공장내의 창고, 기숙사 등 미등기건물(이하 “미등기건물”이라 하고, 염색공장과 합쳐서 “과세대상물건”이라 한다), 양도소득세 과세대상에서 제외되는 폐수처리시설 및 수전설비, 기계장치(이하 “비과세대상물건”라 하고, 과세대상물건과 합하여 “쟁점양도물건”이라 한다) 등을 청구외 권○천(이하 “양수인”라 한다)에게 양도하고, 양도소득세 신고시 취득가액은 2004.5.27. 경락받은 가액 813백만원으로, 양도가액은 800백만원으로 하여 양도차손으로 2009.5.11. 2008년 과세연도 양도소득세 확정신고하였다.
• 나. 처분청은 취득당시 경락받은 가액 813백만원에는 폐수처리시설 등 비과세대상물건이 포함되어 있어 취득당시 감정가액으로 안분하여 과세대상물건인 염색공장 및 미등기건물의 취득가액을 502,368천원으로 결정하였고, 양도시에도 양도가액 1,200백만원에 폐수처리시설 등 비과세대상물건이 포함되어 있어 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)의 양도가액 8억원과 과세대상물건인 미등기건물 양도가액 50백만원을 합친 850백만원으로 양도가액 결정하였으며, 필요경비 42백만원 공제하여 양도소득세 116백만원을 2011.11.2. 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.

12.

2. 이의신청을 거쳐 2012.5.14. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 과세대상물건, 비과세대상물건을 모두 포함하여 실제 양도대금으로 수령한 금액은 825백만원이고, 감정가액으로 안분계산할 경우 염색공장과 미등기건물 즉, 과세대상물건의 양도가액은 467,901천원이다.

1. 폐수권은 별도 거래가능하나 미등기건물과 비과세대상물건은 염색공장과 분리하여 별도거래가 되지 않는다. 본건 염색공장의 경우 청구외 ○○염색공단조합(이하 “○○염색공단조합”라 한다)에서 관리하고 있는 폐수쿼터와 용수관로 등을 합쳐서 폐수권이라 하여 이는 별도 거래가 가능하나, 염색공장에 딸린 토지, 건물, 미등기건물은 물론 염색공장내 폐수처리시설, 수전설비, 기계장치는 공장에 부속된 시설물이라 경매나 매매시에 일괄적으로 거래되는 것이 통상적이고 별도 거래가 불가능함(양수인의 부도로 인하여 2010.5.25. 쟁점양도물건이 경매에 의하여 청구외 임○수(이하 “임○수”라 한다)에게 경락될 당시에도 폐수권을 제외한 염색공장, 미등기건물, 비과세대상물건 등이 청구인이 취득할 당시와 동일하게 일괄 경매되었음이 감정평가서에도 또한 청구인이 쟁점양도물건의 양도와 관련하여 막대한 손실이 발생하였음에도 불구하고 처분청에서는 변경계약서상 특약사항 만을 엄격히 해석하여 염색공장의 양도가액을 8억원으로, 미등기건물의 양도가액을 50,402천원으로 평가하고, 취득가액을 502,368천원으로 평가하여 과세하였는바, 실질과세원칙에 위배된다.

2. 변경계약서 내용은 편의상 기재된 것이고, 실제 내용은 쟁점양도물건 8억원, 폐수권 4억원에 양도한다는 것이다. 청구인은 2008.3.20. 양수인과 염색공장의 양도에 대한 당초 계약시 토지 및 건물, 시설 및 기계일체, 폐수허가, 공장인허가에 대한 권리일체를 양도한다고 명시하였으나, 양수인이 염색공장을 담보로는 9억원 이상 대출이 안된다고 하며 대출편의를 위하여 계약사항 변경을 요청하여 청구인은 계약해지를 하면 다른 임차인을 찾아야 되는 어려움 등으로 부득이 2008.3.25. 경매로 지급된 금액 8억원 상당액을 쟁점양도물건의 매매가액으로 하고, 그 동안 폐수권 매입 및 조합폐수처리장 공사에 소요된 금액 4억원 상당액을 폐수권(청구인과 양수인이 2008.3.28. 작성한 “부동산매매 이행각서” 공증서류 및 양수인이 작성한 사실확인서에 의하여도 4억원이 폐수권 매매가액임이 확인됨)으로 구분하여 매매한다는 취지로 변경계약서를 작성한다는 것이 편의상 등기된 자산 8억원, 기타 양도자산을 4억원으로 하는 내용의 특약사항으로 작성하게 되었다(변경계약서상 토지와 건물면적이 서로 바뀌어 기재되어 있음을 볼 때 위 변경계약서는 형식적으로 작성된 것을 알 수 있음).

3. 쟁점물건양도와 관련 실제 수령액은 825백만원이므로 이를 기준으로 안분계산하면, 염색공장과 미등기건물 즉, 과세대상물건의 양도가액은 468백만원이 된다. 청구인은 쟁점양도물건과 관련하여 양수인으로부터 825백만원을 수령하였으므로 쟁점양도물건의 전체의 양도가액을 825백만원으로 하고 자산별 양도가액은 양도시기와 가장 유사한 2009.7.8. 감정평가표에 의한 감정가액으로 안분계산 하여야 한다. 만약 처분청의 주장처럼 등기된 염색공장의 가액만이 8억원이고 특약사항에 표기된 미등기건물 및 폐수처리시설 등 비과세대상물건의 가액이 4억원이라고 한다면, 염색공장외의 미등기건물 및 비과세대상물건은 청구인과 양수인이 ‘부동산매매이행각서’에 따라 5년간 분할 지급키로 약정하였으나, 매매대금 채권등 매수인의 도산으로 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 부분은 부동산 양도가액에 포함시킬 수 없는 것이므로 쟁점양도물건의 전체의 양도가액은 825,000천원이 된다.

• 나. 과세대상물건에 대한 추가적인 자본적 지출액 60,186천원을 필요경비로 인정하여야 한다. 1) 청구인은 쟁점양도물건을 법원경매로 취득한 후 노후한 건물 및 시설물과 임대차계약내용에 따라 폐수처리시설의 수리를 위하여 지출한 금액이 은행통장 사본과 지출증빙에 의하여 확인되는바, 양도소득세 과세대상인 염색공장 및 미등기건물의 지출액 70,442천원중 기공제된 10,256천원을 제외한 60,186천원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 자본적지출로 보아 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다.

2. 자본적지출액 내용을 살펴보면 당초 취득시 창고 등이 천막으로 되어있었으나 지붕을 판넬로 공사하였고, 창고 등을 신·증축하였으며, 담장공사 등을 하였음이 취득시 감정평가서와 양수인이 경매시 감정평가서상의 면적을 상호 비교하거나 사진에 의하여 판독이 확인됨에도 처분청에서는 이를 간과하였고, 공사비 대부분을 계좌이체한 명백한 통장 사본을 제시하여 금융조사나 거래처조사를 통하여 확인이 가능함에도 이를 확인치 않고 단지 계약서나 영수증이 없다는 사유로 이를 인정치 않은 것은 부당하다.

• 다. 처분청 답변서에 대한 추가의견 처분청에서는 ‘부동산매매이행각서’ 내용에 미지급금은 청구인이 양수자에게 결제할 원단 염색비용 및 염색관련 결제 금액에서 차감하고, 당월 청구금액의 50%를 차감하기로 한다고 되어있고, 청구인의 배우자인 청구외 남○우(이하 “남○우”라 한다)가 경영하는 청구외 ㈜○○그린(이하 “○○그린”이라 한다)이 양수자가 경영하는 청구외 K○○(이하 “K○○”라 한다)로부터 2008년 제1기부터 2009년 제1기까지 매입거래가 계속 이루어졌으며, 비록 쟁점양도물건 미지급금 3억원을 얼마나 수령하였는지 청구인이 관련 증빙을 제시하지 않아 정확히 알 수는 없으나 미지급금 3억원을 전혀 한푼도 받지 못했다는 주장은 부당하다고 하나, 비록 ○○그린이 양수자와 거래를 하였으나 양수자가 경영하는 사업장중 포천공장은 염색공장이고 파주공장은 원사를 판매하는 사업장으로서, 청구인은 염색가공비에 대하여는 일부금액(26,291,150원)을 결제금액에서 차감한 사실은 있으나, 원사매입비용에 대하여는 양수자가 중개만 하였기 때문에 결제대금에서 차감한 사실이 없다.

• 가. 염색공장의 양도가액은 8억원이고, 미등기건물의 양도가액은 50백만원으로, 염색공장과 미등기건물 즉, 과세대상물건 양도가액은 850백만원이다.

1. 당초 계약서 및 변경계약서에 의하면 염색공장의 양도가액은 8억원이고, 미등기건물과 비과세대상물건의 양도가액은 4억원이다. 청구인의 쟁점양도물건 매매계약서는 3개가 존재하는바, 당초 계약서(2008.3.20.)는 매매대금 1,200백만원의 부동산매매계약서로 단서조항에 “시설 및 기계일체, 폐수허가 및 공장인허가에 대한 권리 일체를 양도한다. 중도금시 명의이전 하기로 한다” 는 단서조항을 넣어 작성하였고, 두 번째 계약서인 변경계약서(2008.3.25.)는 양수인이 계약내용을 변경 요구하여 2008.3.25. 염색공장의 대지 3,033㎡, 건물 784㎡를 1,200백만원에 거래하기로 하고 아래와 같이 특약사항(이하 “특약사항”이라 한다)을 넣어 작성하였으며, 특약사항

1. 경기도 포천시 신북면 ○○리 194-4의 지상 미등기 건물

2. ○○염색조합 폐수쿼터와 공유지분 및 보증금

3. 1항에 표시된 지번에 있는 모든 시설물

4. 수전설비 및 폐수처리 시설물 일체 ※ 매매대금 12억원 중 위 1항부터 4항까지 모두 4억원으로 하고, 본 부동산의 토지와 건물은 8억원으로 매매한다. 마지막으로 양도소득세 신고시 제출한 세 번째 매매계약서(2008.3.28.)는 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)을 8억원에 양도하기로 작성하였다. 위와 같이 청구인이 양수인에게 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)을 8억원에 양도하고 미등기건물과 폐수처리시설 등 비과세대상물건을 4억원에 양도하기로 한 사실이 확인되었다. 또한, 쟁점양도물건 양도대금 12억원 중 900백만원은 양수인이 중소기업은행에서 대출받은 금액을 청구인의 예금계좌로 이체하거나 청구인의 대출금을 대리상환 하였음이 확인되었고, 나머지 3억원은 미지급금으로 2008.4.1. 양수인이 청구인 앞으로 차용증을 써주는데 내용은 “일금 3억원을 ○○리 194-4의 매매대금 미지급금액으로 정히 차용한다. (공증서류의 내용에 따라 진행된다)”로 되어 있으며, 차용증과 별개로 청구인과 양수인 사이에 2008.3.28. “부동산매매 이행각서”를 작성하여 공증을 한 서류의 내용을 보면 “미지급금은 청구인이 매수자에게 결제할 원단 염색비용 및 염색 관련 결제금액에서 차감하며, 당월 청구금액의 50%를 차감하기로 한다. 또 그 기간은 5년으로 한다.”라고 되어 있다.

2. 미등기건물과 비과세대상물건은 4억원에 일괄양도 되었으므로 취득당시 감정가액으로 안분계산하면 미등기건물의 양도가액은 50백만원으로 확인된다. 염색공장이 8억원에 거래된 것은 확인되나, 특약사항에 기재된 1항부터 4항까지의 양도물건 즉, 미등기건물과 비과세대상물건이 4억원에 일괄 양도되었기에 취득당시 감정가액으로 안분계산 하였고, 양도소득 과세대상인 미등기건물의 안분 양도가액이 50백만원으로 확인되어 과세대상물건 양도가액을 850백만원으로 결정하였다. 참고로, 청구인이 과세전적부심사청구시에 자본적지출액을 추가로 공제하여 달라고 제출한 경비 중에서 폐수처리시설 및 수전설비 관련 경비가 있어 특약사항 1항에서 4항까지의 양도가액 안분계산시 이를 반영하여 양도가액을 안분계산 하여 결정하였다.

3. 청구인의 주장에 대한 반박

• 가) 청구인의 염색공장 양도가액에 대한 진술 번복 청구인은 조사당시에는 염색공장을 8억원에 거래하였고 특약사항에 등재된 1항부터 4항까지의 양도물건을 4억원에 거래하기로 한 것은 2항에 해당하는 폐수권을 4억원에 거래하기로 한 것이며, 1항, 3항, 4항의 시설물 감정가액이 상당함에도 거래가액이 “0원”이라고 하면서 폐수권은 양도되지 않았다며 염색공장 양도가액 8억원을 주장하다가 과세전적부심사청구시에는 4억원의 폐수권이 양도되지 않았다며 염색공장의 양도가액을 825백만원으로 하고 공사대금 등 358백만원을 자본적지출액으로 인정하여 취득가액을 1,204백만원으로 하여 결정하여 줄 것을 청구하였고, 이의신청과 심사청구시에서는 특약사항에 표기된 1항 “194-4지번의 미등기건물”이 염색공장 내 미등기건물이 아니고 염색공장 지번 外 197-3지번 구거에 복개 공사한 콘크리트 설치물을 말하며, 3항 “194-4지번의 모든 시설물”은 194-4지번 外에 설치된 몇 개의 공업용수 관로 등을 말하고, 4항 “수전설비 및 폐수처리 시설물 일체”는 조합 폐수처리장에 설치되어 있는 수전설비와 청구인이 부담한 조합폐수처리 시설물을 말하는 것으로 계약서에 오기하였다면서 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)과 미등기건물 및 폐수처리시설, 수전설비 및 기계장치 등 비과세대상물건의 양도가액을 모두 8억원이라 주장하였다.
• 나) 염색공장 양도가액이 8억원인 이유 청구인 스스로 조사당시에나 과세전적부심사청구시에는 염색공장만을(대지 3,033㎡, 건평 784㎡)을 8억원에 거래하였음을 시인하였고, 당초 계약서에 “염색공장과 공장부지, 시설 및 기계일체, 폐수허가 및 공장인허가에 대한 권리 일체를 12억원에 양도한다”라고 하여 계약하였다가 양수인의 계약변경 요청으로 염색공장을 8억원으로 하고 4억원은 특약사항 1항부터 4항까지의 가액으로 계약변경 한 사실이 확인되었으며, 4억원에 포함된 미등기건물과 폐수처리시설, 수전설비 등 비과세대상물건이 청구인에서 양수인으로, 양수인에서 다시 경락되어 임○수에게 소유권이 이전되었음이 2004년, 2009년 경락물건목록에서 확인되었고, 양도소득세 신고시에도 청구인이 염색공장(대지 3,033㎡, 건평 784㎡)의 양도가액을 8억원으로 하는 계약서를 첨부하였다는 사실을 고려하면, 염색공장의 양도가액이 8억원이고, 미등기건물과 폐수처리시설, 수전설비 등 비과세대상물건은 별도로 거래되었음을 알 수 있음에도 염색공장과 특약사항에 등재된 시설물 모두를 합쳐 8억원이라고 주장하는 것은 부당하다.
• 다) 미수금 3억원의 수령여부(회수가능여부) 양도가액 12억원 중 9억원은 양도대금을 수령하였음이 확인되고 3억원의 수령여부가 문제되는바, 우선 공증받은 ‘부동산매매이행각서’ 내용에 미지급금은 청구인이 양수자에게 결제할 원단 염색비용 및 염색관련 결제 금액에서 차감하고, 당월 청구금액의 50%를 차감하기로 한다고 되어있으나, 청구인은 양도당시 오○라는 상호의 제조/염색업 사업자등록 되어 있었으나, 부가가치세 신고 및 조사내용에 의하면 실제로는 임대업만 운영한 것으로 확인되고 배우자 남○우가 동종업종의 법인(○○그린, 제조/아동복, 2003.1.22. 개업, 계속사업) 및 개인사업장(○○하우스, 도매/외의, 1993.9.1.개업, 계속사업)을 운영하고 있는 점과 염색공장 매매행위 및 관리․운영도 청구인의 배우자 남○우가 주도적으로 한 점 등으로 볼 때 상기 각서내용 중 ‘미지급금은 결제대금에서 차감한다’는 내용은 청구인 사업이 아닌 배우자 남○우의 사업과 관련된 것으로 보여진다. 쟁점양도물건 미지급금 3억원을 얼마나 수령하였는지 청구인이 관련 증빙을 제시하지 않아 정확히 알 수는 없으나, 청구인의 경우 양수인으로부터 미지급금 3억원에 대한 차용증을 받았을 뿐만 아니라 청구인이 양수인에게 결제하여야 할 염색비용 및 염색관련 결제금액에서 미지급금을 차감하기로 합의하였다는 점, ○○그린은 양수인으로부터 3개 과세기간동안 총 공급대가 222,834천원(공급대가: 2008년 제1기 35,476천원, 2008년 제2기 173,023천원, 2009년 제1기 14,336천원)의 매입거래가 있었음이 부가가치세 신고서상 확인되고, 특히 “부동산매매이행각서”(2008.3.28.) 작성이후 2008년 2기 매출이 급증한 점 등으로 볼 때 양도대금의 회수가 객관적으로 불가능하다로 보기는 어렵다. 따라서, 미지급금 3억원을 전혀 한푼도 받지 못했으므로 실제로 수령한 825백만원을 쟁점양도물건의 양도가액으로 하여 양도소득세 과세대상을 안분계산해야 한다는 청구주장은 납득할 수 없다.

4. 이와 같이 청구인이 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)을 8억원에 거래하였음이 명백하고, 특약사항에 기재된 1항부터 4항까지의 양도물건이 4억원에 일괄 거래되었으므로 취득 당시의 감정가액으로 안분하여 양도소득 과세대상 물건인 미등기건물(기숙사, 창고 등)의 양도가액을 50백만원으로 보아 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)의 양도가액 8억원과 미등기건물 양도가액 50백만원을 합쳐 과세대상물건의 양도가액을 850백만원으로 결정한 처분은 정당하다.

• 나. 청구인이 자본적 지출액 60,186천원을 필요경비로 보아 추가공제하여 달라는 주장은 이를 뒷받침하는 객관적 증빙이 없으므로 받아들이기 어렵다. 청구인이 자본적지출액 60,186천원을 필요경비로 추가 공제하여 달라고 주장하나, 청구인의 계좌에서 이체한 금액만 확인될 뿐 통장에서 이체된 금액이 염색공장의 공사비용으로 지급된 것인지, 어떤 공사를 한 것인지, 자본적 지출액으로 공제 가능한 비용인지 여부 등이 확인되지 아니하므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점

1. 염색공장 및 미등기건물 즉 과세대상물건의 양도가액을 468백만원으로 인정할 수 있는지 여부

2. 청구인이 과세대상물건에 지출한 쟁점공사비를 자본적지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 5) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 6) 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 2004.4.13. ○○ ○○시 ○○면 ○○리 194-4 소재 염색공장(건물 784.8㎡, 공장용지 3,033㎡), 미등기건물, 폐수처리시설 등을 포함하여 쟁점양도물건을 ○○지방법원 경매로 813,200천원에 낙찰받아 2004.5.27. 토지와 건물에 대해 소유권이전등기를 하였고, 등기비 등 취득부대비용으로 33,059천원을 지급하였다.
• 나) 청구인은 2008.3.28. 쟁점양도물건을 양수인에게 양도하였고(쟁점양도물건은 다시 경락되어 2010.5.25. 임○수에게 양도됨), 2009.5.11. 염색공장의 양도가액을 8억원으로 하여 처분청에 2008년 과세연도 양도소득세 확정신고를 하였다.
• 다) 쟁점양도물건의 감정가액은 아래표와 같다. 양○이(04.5.27. 경락취득) → 권○천 (08.3.28. 취득) → 임○수(10.5.25. 경락취득) 04.5.27. 감정가액(작성: 03.9.2.) 10.5.25. 감정가액 (작성: 09.7.8.) 구분 면적 감정가액 구분 면적 감정가액 합계 1,257,181 합계 2,273,737 공장용지 3033 545,940 공장용지 3033 773,415 공장 1층 660 114,840 공장 1층 660 132,660 기숙사 2층 122.4 31,946 기숙사 2층 122.4 38,678 화장실 단층 2.4 417 화장실 2.4

• 등기된 건물․토지 계 693,143 등기된 건물․토지 합계 944,753 제시외건물(미등기) 계 83,501 제시외건물(미등기) 합계 331,028 폐수처리시설 198,240 폐수처리설비 139,000 수전설비 22,545 수전설비 37,100 기계 염색기 등 14식 259,752 기계 Tenter 등 22식 821,856 (단위: 천원, ㎡)

• 라) 청구인은 2004.4.13. 염색공장, 미등기건물, 폐수처리시설 등 쟁점양도물건을 일괄경락받았고, 취득가액을 813백만원으로 양도소득세 신고하였으나, 처분청은 경락된 물건목록에 폐수처리시설 등이 포함되어 있어 다음과 같이 취득당시 감정가액 으로 안분하여 염색공장과 미등기건물의 취득가액을 결정하였다(염색공장과 미등기건물의 취득가액이 502,368천원인 사실에 대해서 다툼이 없음). -경락 취득가액의 안분 내역 - (단위: 천원, ㎡) 경락 취득한 물건 면적․수량 감정가액 취득가액 안분 비고 공장용지 3,033 545,940 502,368 양도소득 과세대상 건물 784.8 147,204 제시외건물(미등기) (기숙사, 창고 등) 1,515.7 83,501 폐수처리시설 1식 198,240 310,832 양도소득 과세제외 수전설비 1식 22,545 기계기구(염색기 등) 14식 259,752 합계 1,257,182 813,000 ※ 813,200천원 × 776,645천원 / 1,257,182천원 = 502,368천원 마) 처분청의 양도가액 및 취득가액 안분계산 내역은 아래표와 같다. 구 분 감정가액 양도가액 안분 취득가액 안분 비고 토지·건물 693,144 800,000 448,356 양도세 과세 미등기건물 83,501 50,402 54,012 비과세설비 480,537 349,598 310,832 양도세 제외 합 계 1,257,182 1,200,000 813,200 (단위: 천원) 바) 청구인이 과세전적부심사청구시에 자본적지출액을 추가로 공제하여 달라고 제출한 경비 중에서 폐수처리시설 및 수전설비 관련 경비가 있어 처분청은 특약사항 1항에서 4항까지의 양도가액 안분계산시 이를 반영하여 양도가액을 안분계산 하여 결정하였다. -특약사항(1항～4항) 양도물건 양도가액 안분내역- (단위: 천원) 일관 양도한 물건 취득시 감정가액 자본적지출액 합 계 일괄 양도한 가액의 안분 비 고 제시외 미등기 건물 (기숙사, 창고 등) 83,501

• 83,501 ※ 50,402 양도소득 과세대상 폐수처리시설 198,240 55,000 253,240 349,598 양도소득 과세제외 수전설비 22,545 43,640 66,185 기계장치(염색기 등) 259,752

• 259,752 합계 564,038 98,640 662,678 400,000 ※ 400,00천원 × 83,501천원 / 662,678천원 = 50,402천원

2. 폐수권리금 지급명세 사본 등에 의하면 청구인은 2004.4.13. 경매에 앞서 폐수권 소유자인 청구외 김○식 등에게 2004.8.30.까지 폐수권리금 명목으로 175,230천원을 지급한 사실이 나타나고, 폐수장공사분담금 납입확인서 사본 등에 의하면 청구인은 ○○염색공단조합 공동시설운영규약에 따라 전 소유자인 청구외 지○실업이 미납한 247,678천원을 2005.4.11.부터 2006.7.24.까지 폐수장공사분담금 명목으로 ○○염색공단조합에 지급한 사실이 나타난다.

3. 청구인과 청구외 ○승섬유(주) 사이에 2005.6.14. 체결된 염색공장 등과 관련된 부동산임대차계약서 사본에 의하면 폐수처리시설을 정상가동시키는 조건으로 임차보증금 100,000천원, 월세 12,000천원에 임대차계약을 한 사실이 나타난다.

4. 청구인과 청구외 김○겸 사이에 2006.6.1. 체결된 염색공장 등과 관련된 부동산임대차계약서 사본에 의하면 임차보증금 120,000천원, 월세 5,000천원에 임대차계약을 한 사실이 나타난다.

5. 배출부담금수납내역 및 확약서 사본 등에 의하면 청구외 지○실업이 미납한 폐수배출부담금 57,842천원을 2006.10.부터 2008.12.까지 청구인이 경기도청에 납부한 사실이 나타난다.

6. 청구인과 양수인 사이에 2008.3.20. 체결된 부동산매매계약서(당초계약서) 사본에 의하면 염색공장의 토지, 건물, 시설물, 기계일체와 폐수허가 및 공장인허가등 쟁점양도물건을 일괄하여 12억원(계약시 계약금 120백만원, 2008.4.3. 중도금 480백만원, 2008.4.30. 잔금 600백만원)에 양도한다는 내용이 기재되어 있다.

7. 청구인과 양수인 사이에 2008.3.25. 체결된 부동산매매계약서(변경계약서) 사본에 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

○ 물건소재지:

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 194-4

○ 대지면적: 784㎡, 건평: 3,033㎡(심리담당 삽입: 대지면적과 건평면적이 바뀜)

○ 구조 및 용도: 철근콘크리트 및 연와조 공장 및 기숙사

○ 매매금총액: 일십이억원

○ 계약금: 오천만원

○ 잔액: 일십일억오천만원(2008.3.28.)

□ 특약사항 1. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 194-4의 지상 미등기 건물 2. ○○염색조합 폐수쿼터와 공유지분 및 보증금 3. 1항에 표시된 지번에 있는 모든 시설물 4. 수전설비 및 폐수처리 시설물 일체 ※ 매매대금 12억원 중 위 1항부터 4항까지 모두 4억원으로 하고, 본 부동산의 토지와 건물은 8억원으로 매매한다. 8) 청구인이 처분청에 양도소득세 신고시 제출한 2008.3.28.자 부동산매매계약서 사본에 의하면 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)을 8억원에 양도한다는 내용이 기재되어 있다. 9) 청구인이 제출한 금융증빙에 의하면 양수인이 운영하는 K○○가 ○○은행으로부터 2008.3.28. 중소기업시설자금대출로 900백만원을 대출받은 사실, 같은 날 K○○는 청구인의 대출원리금 404,716,097원를 상환해준 사실, 또한 같은 날 K○○는 청구인에게 495,283,903원을 송금한 사실이 나타나고, 청구인의 남편 남○우는 염색공장 임차인 청구외 김○겸에게 같은 날 120백만원을, 청구인은 2008.4.4. 청구외 김○겸에게 75백만원을 각각 송금한 사실이 나타난다.

○○리 194-4의 매매대금 미지급금으로 일금 삼억원을 정히 차용합니다. (공증서류의 내용에 따라 진행된다.)

10. 2008.4.1. 양수인이 작성하여 청구인에게 준 차용증 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 부동산매매 이행각서 매매부동산주소: ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 194-4 갑: 양○이 을: 권○천 본 부동산 매매와 관련하여 중도금·잔금 미지급금액에 대하여 갑과 을은 아래의 내용으로 합의하고 이를 서로 이행하기로 합의한다.

• 가) 위 소재지내의 ○○공단조합의 폐수권에 대한 권리일체를 매매대금의 전액 완불시까지 “갑”이 소유하며 “을”은 이용시 생기는 모든 문제에 대하여 “을”이 책임지기로 한다 (“갑”은 “을”이 매매대금의 전액완불시 지체없이 폐수권의 권리를 “을”에게 넘긴다.)
• 나) 미지급금은 “갑”이 원단염색비용 및 동업종에 관련된 결제비용으로 차감하며 “을”은 최선을 다하여 “갑”에게 입고시키고, 그 기간은 5년으로 한다. 당월 청구금액에서 50%를 차감하는 것으로 하고… 〈 이하생략 〉 11) 청구인과 양수인이 2008.3.28. 작성하여 공증받은 ‘부동산매매 이행각서’ 사본에 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. 12) 2009.11. 폐수권 양도양수약정서 사본 및 대금결재 증빙서류에 의하면 청구인이 폐수쿼터(1,100톤), 공업용수라인, 하천복개공사비, 공사분담금 등을 ○○염색공단 조합장 심○식에게 95,000천원에 매도한 사실이 나타난다.

13. 양수인이 작성한 사실확인서 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 본인은 2008.3.25. 섬유 염색공장을 매수시 기계장치를 포함하여 대지 및 건물의 대금은 800백만원에, 특약사항 1-4항 폐수처리 시설물 이용권의 대금은 400백만원으로 하여 총 매매대금 1,200백만원으로 부동산 및 동산에 대하여 매도자와 매매계약을 체결하였다. 이에 대지건물 및 기계장치 대금 800백만원을 이행하였으나, 특약사항 1-4항의 폐수처리 시설물 이용권의 대금 400백만원은 공장 인수후 자금사정으로 미지급하여 폐수권에 대한 어떠한 권리 및 명의도 본인에게 없음을 확인합니다.

14. 감정평가서 사본에 의하면 양수인의 쟁점양도물건이 2010.5.25. 경매에 의하여 임○수에게 경락될 당시에도 청구인이 경매로 취득할 당시와 동일하게 일괄경매된 사실이 나타난다.

15. 청구인은 폐수권을 제외한 쟁점양도물건의 전체의 양도가액을 825,000천원으로 하고 자산별 양도가액은 양도시기와 가장 유사한 2009.7.8. 감정평가표에 의한 감정가액으로 하여 다음 표와 같이 안분계산 하여야 한다고 주장한다. 구분 면적·수량 감정가액 (2009.7.8 감정) 양도가액 안분 비고 합계 2,273,737 825,000 공장용지 3,033 773,415 280,624 건물 784.4 171,338 62,168 소계 944,753 347,792 양도세 과세 미등기건물 331,028 ※ 120,109 〃 폐수처리시설 176,100 63,896 양도세 과세제외 기계장치 22식 821,856 298,201 양도세 과세제외 (단위: 천원, ㎡) ※ 825,000천원 × 331,028천원 / 2,273,737천원 = 120,109천원 16) 청구인이 제출한 거래내역서(양수인이 운영하는 K○○와 청구인의 남편 남○우가 운영하는 ○○그린사이의 거래내역) 사본에 K○○는 ○○그린에 2008.01.31.~2009.03.31. 염색가공 공급가액 43,007,440원을 공급한 사실이 있고, 2008.06.30.~ 2008.12.31. 원사 공급가액 163,225,210원을 공급한 사실이 있다는 내용이 기재되어 있다.

17. 청구인은 쟁점양도물건 양도당시 오○라는 상호의 제조/염색업 사업자로 등록되어 있었으나 국세통합전산망에 따른 부가가치세 신고 내용에 의하면 실제로는 임대업만 운영한 것으로 나타나고, 배우자 남○우가 동종업종의 법인(○○그린, 제조/아동복, 2003.1.22. 개업, 계속사업) 및 개인사업장(○○하우스, 도매/외의, 1993.9.1. 개업, 계속사업)을 운영하고 있는 사실이 나타난다.

18. 부가가치세 신고서에 따르면 ○○그린은 양수인으로부터 3개 과세기간동안 총 공급대가 222,834천원(공급대가: 08년1기 35,476천원, 08년2기 173,023천원, 09년1기 14,336천원)의 매입거래가 있었음이 나타나고, 특히 ‘부동산매매 이행각서’(2008.3.28.) 작성 이후 2008년 제2기 매출이 급증한 사실이 나타난다.

19. 청구인이 염색공장 및 미등기건물에 자본적 지출을 하였다고 주장하면서 작성 제출한 ‘염색공장 공사비 지출내역’ 사본과 금융증빙 사본에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. 구분 지급일자 지출내역 금액 지급처 지출증빙 비고 건물 05.07.11. 지붕공사 15,000 장○선 계좌이체 05.07.22. 지붕공사 15,000 장○선 〃 05.07.25. H빔공사 4,080 박○평 〃 05.08.10. 지붕공사 4,000 장○선 〃 05,08.13. H빔공사 656 박○평 〃 05.09.08. 지붕공사 4,500 장○선 〃 소계 43,236 미등기건물 05.06.21 하수구공사 7,000 김○국 계좌이체 05.06.23 건축자재 320 심○보 〃 05.06.25 레미콘 3,000 ㈜○○산업 〃 기공제 05.06.25 방수액외 157

○○철물 간이영수증 기공제 05.06.25 시멘트외 1,489

○○건재(한○용) 〃 기공제 05.06.28 레미콘 560 ㈜○○산업 계좌이체 기공제 05.06.28 건축자재 300

○○건재(한상용) 〃 05.07.19 레미콘 3,000 ㈜○○산업 〃 기공제 05.08.02 물탱크공사 6,000 주○상 〃 05.08.02 실험실공사 1,360 김○곤 〃 05.08.09 레미콘 2,050 ㈜○○산업 〃 기공제 05.08.10 실험실공사 1,970 김○곤 〃 소계 27,206 비과세설비 05.06.15 폐수바닥공사 30,000

○○환경(안○민) 계좌이체 05.06.17 전기공사 10,000 한○성 〃 05.06.17 폐수바닥공사 15,000

○○환경(최○희) 〃 05.06.22 수전공사 11,440

○○전력 청구서 05.07.23 폐수바닥공사 10,000

○○환경(최○희) 계좌이체 05.07.23 보일러 10,000 정○호 〃 05.07.27 전기공사 5,600

○○콘트롤(김○종) 거래명세서 05,07.29 배선자재 986

○○전기(한○학) 간이영수증 기공제 05.08.10 염색기배전판 5,000 박○호 계좌이체 소계 98,026 합 계 168,468 (단위: 천원)

20. 청구인이 제출한 (주)○○감정평가법인 작성 감정평가서사본, (주)○○감정평가법인 작성 감정평가서 사본 및 건물감정평가서 구분 지목 용도 1차감정(2003.9.2) 2차감정(2009.7.3) 비고 구조 면적(㎡) 구조 면적(㎡) 등기건물 공장 철근콘크리트 스레트 660 철근콘크리트 스레트 660 기숙사 연와조 스라브 122.4 연와조 스라브 122.4 화장실 조적조 스라브 2.4 조적조 스라브 2.4 소계 784.8 784.8 미등기건물

① 사무실 샌드위치판넬 판넬지붕 35 신축

② 주방 및 식당 〃 82.8 신축

③ 창고 쇠파이프조 천막지붕 160 신축

④ 공장 철파이프조 천막위 철판지붕 835 경량철골조 판넬지붕 1,137.4 당초 창고(증축)

⑤ 사무실, 실험실 샌드위치판넬 판넬지붕 35 경량철골조 판넬지붕 127.6 증축

⑥ 창고 브럭조 스레트지붕 108 쇠파이프조 천막지붕 120 당초 기숙사(증축)

⑦ 기계실 샌드위치판넬 판넬지붕 48 샌드위치판넬 판넬지붕 60 당초 창고 (증축)

⑧ 보일러실 블록조 판넬지붕 80 블록조 판넬지붕 85 증축

⑨ 폐수처리실 쇠파이프조 천막지붕 250.2 쇠파이프조 천막지붕 387.2 증축

⑩ 휴게실 샌드위치판넬 판넬지붕 28.5 신축

⑪ 부엌 목조보온 천막지붕 12 철거

⑫ 식당, 실험실 브럭조 스레트지붕 100 철거

⑬ 창고 철파이프 천막지붕 47.5 철거 소계 1,515.7 2,223.5 합계 2,300.5 3,008.3 비교표 사본에 아래표와 같은 내용이 나타남

21. (주)○○감정평가법인 2003.9.2. 작성 감정평가서의 건물개황도 사본 및 쟁점양도물건 사진과 (주)○○감정평가법인 2009.7.8. 작성 감정평가서의 건물개황도 사본 및 쟁점양도물건 사진은 별첨과 같다.

• 라. 판 단 청구인은 염색공장, 미등기건물 등 과세대상물건, 폐수처리시설 등 비과세대상물건을 모두 포함하여 실제 양도대금으로 수령한 금액은 825백만원이고, 감정가액으로 안분계산할 경우 염색공장과 미등기건물 즉, 과세대상물건의 양도가액은 467,901천원이라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 객관적인 증빙이 없는 경우 부동산매매계약서 등에 기재된 가액을 양도가액으로 보아야 하는 것(조심2010서3693, 2010.12.27. 같은 뜻임)이고, 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에 이르지 않는 미회수대금의 경우 양도가액에 포함하여야 하는 것(심사양도2002-0319, 2003.3.14. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 2008.3.25.자 변경계약서 특약사항 및 양도소득세 신고시 제출한 2008.3.28.자 계약서에 염색공장(대지 3,033㎡, 건물 784㎡)을 8억원에 매매한다는 내용이 명시되어 있는 점, 2008.3.25.자 변경계약서 특약사항에 미등기건물과 폐수처리시설 등 비과세대상물건을 4억원에 양도하기로 기재되어 있고, 청구인이 경락으로 취득할 당시 감정가액으로 안분계산하면 미등기건물의 가액은 50,402천원인 점, 청구인은 미등기건물의 경우에도 경락으로 취득할 당시 감정가액(2003.9.2.)이 아닌 양수인이 양수한 시기(2008.3.28.)에 가까운 감정가액(2009.7.8.)을 기준으로 양도가액을 안분계산하여야 한다고 주장하나, 청구인의 주장을 따를 경우 미등기건물의 양도가액은 99,633천원이 되어 청구인이 경락으로 취득할 당시 감정가액에 따른 50,402천원보다 크게 되어 불이익변경금지원칙에 따라 당초 처분청이 결정한 미등기건물의 양도가액이 정당하다고 판단되는 점, 쟁점양도대금 12억원 중 9억원은 양수인이 ○○은행에서 대출받은 금액을 청구인이 수령하였고, 나머지 3억원은 양수인으로부터 차용증을 받았으며, 이와 함께 청구인측이 양수인에게 결제할 금액에서 차감하기로 약정한 점 등을 종합하여 고려하면 청구인이 양수인에게 염색공장과 미등기건물 즉, 과세대상물건을 양도한 가액은 850,402천원으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 다음으로 청구인은 과세대상물건에 대한 추가적 자본적 지출액 60,186천원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 실제거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액은 도급계약서, 세금계산서, 영수증 등의 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이고(재산세과-227, 2009.9.17. 같은 뜻임), 공사비와 관련, 단순한 송금내역만 있을 뿐, 대금 수취인의 인적사항이나, 거래관련 계약서 및 공사시기, 공사금액 및 공사비 지급사실 등에 대한 증빙서류가 없는 경우 당해 공사와 관련하여 지출된 비용으로 볼 수 없는 것(심사양도2009-0214, 2009.11.11., 심사양도2010-0352, 2011.5.20., 심사양도2012-0038, 2012.4.20. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 청구인은 염색공장과 미등기건물에 공사비를 지출하였다고 주장하면서 계좌이체내역을 제출하였으나, 이는 단지 송금내역에 불과할 뿐, 대금 수취인의 인적사항, 도급계약서, 세금계산서, 영수증 등 공사비 지출을 입증할 객관적이고 구체적인 증빙서류의 제출이 없는 점 등을 종합하여 고려하면 쟁점공사비를 염색공장과 미등기건물 공사에 지출된 필요경비로 인정하기는 어렵다. 따라서, 청구인에 대한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.