청구인과 매도인이 확인한 가액에 의한 처분은 정당함

• 가. 청구인은 2000.4.11. 청구외 SSS으로부터 SS시 SS구 SS동 1689-1 토 지 560.5㎡ 및 건물 1,436.26㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 취득 후 2010.7.21. 같은 곳 1689-1에서 분할된 SS시 SS구 SS동 1689-7 토지 128.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2010.10.20. 공공용지의 협의취득을 원인으로 SS시에 소유권이 이전되어 2010.12.30. 양도가액 2,511,600,000원, 환산취득가액 874,826,966원으로 하여 양도소득세 288,317,380원을 예정신고 하였다.
• 나. SS지방국세청의 KK세무서에 대한 종합감사시 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 SSS에 대한 JJ지방국세청장의 양도소득세 조사 결과 쟁점 부동산 양도가액이 31억원으로 확인(이하 “쟁점 확인서”라 한다.)된 사실에 따라 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 31억원으로 하여 양도소득세 55,738,310원을 경정하도록 시정지시 하였다.
• 다. KK세무서장(이하 “처분청”이라 한다.)은 SS지방국세청의 시정지시에 따라 2012.1.26. SS지방국세청의 과세전적부심사청구를 거쳐 환산취득가액 874,826,966원에서 실지취득가액 632,386,146원으로 감액하고, 필요경비로 37,053,180원으로 증액하여 2012.2.1. 청구인에 대하여 2010년 과세연도 양도소득세 55,738,310원과 농어촌특별세 2,740,010원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점 확인서는 전소유자인 청구외 SSS의 요청으로 잘못 확인된 취득가액이며, 청구인은 실제 쟁점부동산을 50억원에 취득하였으나, 실제 취득계약서를 소각하여 확인할 수 없는 등 소득세법 제114조 제7항 규정의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 청구인이 쟁점부동산을 양도시 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고․납부한 것은 적법하다고 주장하면서,

• 가. 양도소득세는 원칙적으로 양도가액 및 취득가액을 실지 거래가액에 따라 신고하여야 하나, 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사계가액․감정가액․환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정하는 것으로
• 나. 처분청은 2001.9. 전소유자인 청구외 SSS의 양도소득세 조사시 청구인이 확인한 쟁점 확인서만을 근거로 구체적 사실관계 조사없이 쟁점 확인서에 기재된 매매가액인 31억원을 실제취득가액으로 간주하여 청구인에게 경정․고지하였으나 이는 다음과 같은 사유로 명백히 잘못 확인된 금액에 해당한다.

1. 확인서상 계약금은 2000.1.10. 5천만원을 지급한 것으로 되어 있으나, 이는 사회통념상 부동산매매시 지급하는 계약금 지급비율(10%)에 현저히 낮은 비율로 상식적으로도 확인서 내용이 잘못된 것임이 확인된다.

• 가) 사회통념상 부동산 매매계약 시 계약금은 총 매매금액의 10% 수준으로 지급하는 것이 관행이나 쟁점확인서상 계약금액 5천만원은 처분청이 주장하는 취득가액인 31억원의 1.6%에 불과하며, 실제 청구인이 취득한 50억원의 1% 수준으로
• 나) 처분청이 주장하는 확인서상의 매매금액 31억원(또는 청구인이 실제 취득한 금액 50억원)의 규모에 비하여 2%미만으로 계약금을 지급하였다는 것은 일반적인 부동산 매매시 상식적으로 있을 수 없는 일이며 이는 쟁점 확인서상의 계약금액이 명백히 허위임을 나타난다.

2. 확인서상 중도금은 전소유자의 채무 17억원(◎◎상호신용금고)과 쟁점부동산에 대한 임대보증금 5억7천만원으로 대체한다고 기재되어 있으나, 이는 명백히 잘못 확인된 금액이다.

• 가) 쟁점부동산에 설정된 전소유자 SSS의 근저당 설정내역을 보면 등기부등본상 1998.12.21. 채권최고액 24억원이 설정되어 있음이 확인되며(근저당권자는 ㈜○○상호신용금고에서 회사합병으로 2000.3.24. ◎◎상호신용금고로 변경) 일반적으로 금융회사는 대출금액의 130%을 채권최고액으로 설정하는 것이 관행이므로 실제 채무액은 약 18억원(24억원÷1.3=8.4억원)정도이고,
• 나) 상기 근저당 채무는 청구인이 쟁점부동산 취득 후 2000.5.4. ○○은행으로부터 17억원(채권최고액 22억1천만원÷1.3)을 대출받고 청구인의 보유자금을 합하여 상환하였으나 현재 ◎◎상호신용금고는 파산한 금융기관으로 관련증빙을 제출할 수 없는 상황이다.
• 다) 또한 확인서에는 중도금으로 대체된 쟁점부동산의 임대보증금은 5억7천만원으로 기재되어 있으나 이는 사실과 다른 금액으로 실제 청구인이 인수한 임대보증금은 728,400,000원으로 이는 청구인이 2000년 1기 부가가치세 신고 시 제출한 부동산 임대공급가액 명세서로 확인 가능하며
• 라) 확인서에 기재된 임대보증금 570,000,000원은 부동산공급가액명세서상 합계금액인 807,600,000원에서 (주)DD의 임차보증금으로 중복 기재된 금액 158,400,000원(79,200,000원+79,200,000원)을 단순히 차감한 금액으로 (주)DD의 임차보증금은 등기부등본의 전세권 설정 내역 및 청구인이 부가가치세 신고 시 제출한 부동산 공급가액명세서로 실제 존재하였음이 확인되므로 이는 확인서상 중도금으로 기재된 임대보증금 인수액 570,000,000원이 명백히 잘못 기재된 금액임을 반증하는 증거다. * (주)DD의 임차보증금 관련 등기부등본 전세권 설정 내용 최초설정(’93.8.10.) 변경(’97.7.21.) 전세권 등기말소 전세금 설정액 73백만원 전세금 설정액: 80백만원 2006.6.16.

3. 쟁점부동산은 ○○역 근처 도로변에 위치한 중심상가지역으로 미래 투자가치가 높은 지역이며, 취득 당시 공시지가는 39억원으로 쟁점 확인서상 매매가액으로 기재된 31억원은 쟁점부동산의 취득 당시 공시지가보다 현저히 낮은 가액으로 상식적으로 실제 매매가액이라 볼 수 없다.

• 가) 일반적으로 공시지가는 시세보다 낮게 결정되고 쟁점부동산은 투자가치가 높은 지역에 소재하고 있으므로 실제 매매가액은 공시지가보다 높게 거래되는 것이 일반적인 현상이나, 쟁점 확인서상의 매매금액은 31억원으로 이는 쟁점부동산의 취득 당시 공시지가인 39억원의 81% 수준으로 정상적인 부동산 매매거래가액이라 볼 수 없다. * 쟁점부동산의 취득 당시 공시지가 토 지 건 물 합 계 560.5㎡×6,200,000= 3,475,100,000원 1,436.26㎡×306,000= 439,495,560원 3,914,595,560원
• 다) 따라서 청구인이 실수로 매매가액을 잘못 확인한 것은 인정하나 쟁점 확인서상 매매가액은 위와 같은 사유로 실제 취득가액이 아님이 명백히 확인되므로 실질거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 증빙서류에 해당하고, 또한 청구인은 실제 쟁점부동산을 50억원에 취득하였으나 실제 취득계약서가 존재하지 않고 SSS에게 지급한 수표지급 등 금융증빙도 오랜기간이 경과하여 확인할 수 없으므로, 청구인은 쟁점 부동산 양도시 실질취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 제114조 제7항 에 따라 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 적법하다.

• 가. 확인서상 계약금은 2000.1.10. 5천만원을 지급한 것으로 되어있으나, 이는 사회 통 념상 부동산매매 시 지급하는 계약금 지급비율 10%에 현저히 낮은 비율로 상식적으로 잘못되었다는 주장에 대해 부동산 매매 시 계약금 10%는 법정선이 아닌 일반적인 관행일 뿐 당사자들의 의 사 합의에 의해 매매대금의 수수 형태는 다양하게 성사될 수 있으므로 일반적 인 상식으로 특정 개별건에 대하여 적용하기에는 불합리하므로 청구인의 주장은 신 빙성이 없다.
• 나. 확인서상 중도금은 전소유자의 채무 17억원과 쟁점부동산에 대한 임대보증금 5억7천만원으로 대체 한다고 기재되어 있으나, 이는 명백한 잘못 확인된 금액이라는 주장에 대해 1998.12.21.에 설정된 전소유자 SSS의 근저당 채권최고액 2,400백만원에 따라 채무액이 일반적으로 130%의 채권최고액을 감안하여 역산한 1,800백만원 정도라 는 주장은 채무액은 채권최고액 범위에서는 언제든지 증감 변동할 수 있기 때문에 일반적인 채권최고액을 기준으로 채무액을 확정할 수 없고, 더욱 추산된 채무액 을 실제 채무액으로 판정할 수 없으므로 이 주장 역시 신빙성이 없다. 청구인이 제출한 부동산임대공급가액 명세서만으로는 청구인이 승계한 임대보 증 금이 얼 마 인지 단정할 수 없고, 실제 임대보증금이 얼마인지 확인할 수 있는 객관적인 증빙에 의한 주장이 아니다.
• 다. JJ 지방국세청장(조사2국 조사3과장)이 2001년 중 실시한 전소유자 SSS에 대한 세무조사 당시 청구외 SSS이 JJ지방국세청 사무실(10층)에서 작성한 문답서 내용을 살펴보면 쟁점부동산 에 대한 거래계약서 및 관련증빙은 없으나, 양수자가 확인한 취득가액 31 억 원이 틀림없으 며 허위일 경우 어떠한 처벌도 감수한다는 내용으로 작성된 사실 이 확인되며, 청구인 역시 2000.4.에 본인이 날인한 2,550백원에 거래하였다는 거래사실확인서는 양도인 SSS의 요청에 의한 것이며 사실이 아니고, 2000.4.10.에 3,100백만원에 취득한 사실이 틀림없음을 2001.9.11. 확인하고 자필 서명하였다. 따라서, 매매가액 3,100백만원은 전소유자 SSS과 청구인이 모두 스스로 인정하고 확인한 가액으로 실지 거래가액이다.
• 라. 전 소유자의 양도소득세는 2000년 귀속분으로 국세부과제척기간이 경과한 점, 청 구인과 전소유자 SSS은 쟁점부동산의 매매계약서를 모두 갖고 있지 않은 점 등으로 보아, 당초 양도소득세 예정신고 시 환산취득가액으로 신고한 내용을 부인 하고 JJ지방국세청장(조사 2 국 조사3과장)이 실시한 SSS에 대한 세무조사 당 시 청구인과 SSS이 모두 확인한 3,100백만원을 청구인의 쟁점부동산 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 작성한 확인서에 따라 계산한 취득가액의 적정 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (이하 생략) 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[｢측량·수로조사 및 지적에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ (생략)

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ ∼ ⑨ (생략)

• 다. 사실 관계

1. 양도소득세 결정결의서에 따르면, 쟁점토지의 양도가액을 2,511,600,000원으로 하면서 취득가액을 874,826,966원에서 632,386,146원으로 감액하고, 필요경비는 23,956,800원에서 37,053,180원으로 증액하여, 양도차익 1,612,816,234원에서 장기보유 특별공제는 483,844,870원에서 552,648,202원으로 증액되어 양도소득금액이 1,128,971,364원에서 1,289,512,472원으로 되어 2012.2.1. 청구인에 대하여 양도소득세 55,738,312원과 농어촌특별세 2,740,018원이 경정․고지되었음이 확인되며, SS시에 수용된 쟁점토지의 양도가액 2,511,600,000원에 대하여는 다툼이 없다.

2. 2001.9.11. 청구인이 자필서명하며 작성한 확인서에 따르면, 확 인 서 성 명: K K K 부동산의 표시: SS SS구 SS동 1689-1 대지 560.5㎡ 건물 1,436.26㎡ 확인내용: 상기본인은 2000년 4월 10일 상기 부동산을 취득한 사실이 있습니다.

① 매매 총 대금은 ￦3,100,000,000원이(삼십일억원정)

• 계약금 ￦50,000,000원은 2000년 1월 10일 에서 지급 하고,

• 중도금은.. 일 ￦ ◎◎상호신용금고 부채 ￦1,700,000,000(일금십칠억원정), 보증금￦570,000,000원(오억일천만원 정) 공제후 지급하였으며,

• 잔금은 2000.4.10일 ￦780,000,000원(칠억팔천만원정)을 지불하였음을 확인 합니다.

• 2000.4월 본인이 날인한 ￦2,550,000,000원(일금이십오억오천만원정)에 거래하였다는 거래사실확인서는 양도인 SSS의 요청에 의한 것이며 사실이 아닙니다. 위 사실이 틀림 없음을 확인합니다.

2001. 9. 11. ∼

3. 2001.9.14. 청구외 SSS이 자필서명하며 답변한 문답서에 의하면, 문 답 서 2001년 9월 14일, 양도소득세 조사와 관련하여 OO시 DD구 HH동 1121 SSS 109-703에 거주하는 SSS으로부터 JJ지방국세청(10층) 사무실에서 아래와 같이 문답서를 작성함 문: 귀하의 직업과 성명을 말씀하여 주시기 바랍니다. 답: 전 약사였으며 이름은 SSS입니다. 문: 부동산 SS SS구 SS동 1689-1 대지560.5㎡ 및 건물 1,436.1㎡를 2000.4.10일 KKK에게 양도한 것으로 신고하셨는데 그 취득 및 양도경위를 말씀해주십시오 답: SS SS구 SS동 1689-1 대지560.5㎡는 86.6.13일 취득하였으며 거래계약서 및 관련증빙서류는 없으며, 건물은 89.7월 신축하였으나 오랜시일이 지나서 지금은 도급계약서 등 관련서류가 없습니다. 문: 위 부동산 양도관련하여 신고금액과 실지거래가액이 상이한 것으로 양수자 KKK이 확인하였는데 사실입니까? 답: 예. 사실입니다. 실지거래계약서는 작성하지 않았으며 거래금액은 31억입니다. 문: 이건과 관련하여 다른 하실 말씀이 있으시면 말씀하여 주십시오 답: 없습니다 장시간 성실히 답변하여 주셔서 감사드립니다. 다시한번 자세히 읽어보시고 틀림이 없으시면 서명하여 주십시오. 위 답변하신 내용이 허위일 경우에는 어떠한 처벌도 감수하겠습니다. 위 답변서 작성일: 2001. 9. 14 ∼ 답 변 자 성 명 S S S (서명) 주 소 ∼

4. 쟁점부동산의 토지 등기부등본에 의하면, 2000.4.11. 청구인이 매매를 원인으로 소유권을 취득하였고, 2010.7.21. 분할로 인하여 560.5㎡ 중 128.8㎡가 SS특별시 SS구 SS동 1689-7에 이기된 사실이 확인되며, 을구에 1998.12.21. 채권최고액 24억원에 주식회사△△상호신용금고에서 2000.3.24. 합병된 주식회사◎◎상호신용금고에 근저당권이 설정되어 있다.

5. 쟁점부동산의 건물 등기부등본 을구에 의하면 토지와 같은 근저당권 내용이 등재된 사실이 확인된다.

6. 2011.12.5.자 SS구청장의 “취․등록세 과세표준 내역 조회 회신”에서 다음과 같이 회신하고 있으며, 청구인의 2011.12.27.자 KK구청장의 “세목별 과세(납세) 증명서”에 의거 확인되고 있다. 소재지 이름 주민등록번호 취득일자 (등기접수일) 취․등록세 과세표준액 취득세 (농특세포함) 등록세 (교육세포함) SS SS SS동 1689-1 KKK 2000.4.11 3,189,410,330 (토지:2,780,080,000) (건물:409,330,330) 70,167,020 114,818,760

7. 청구인은 실지취득가액 소명을 위하여 ○○은행에서 인출된 내역 및 수표번호를 제시하고 있으나, 수취인은 확인되고 있지 않고 있다.

8. 청구인이 인수한 부채를 입증하기 위하여 쟁점부동산의 임대와 관련된 2000년 1기 부동산임대공급가액명세서를 제시하고 있다.

• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합하여 청구인이 실제 쟁점부동산을 50억원에 취득하였으나, 실제 취득계약서를 소각하여 확인할 수 없는 등 소득세법 제114조 제7항 규정의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 청구인이 쟁점부동산을 양도 시 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고․납부한 것은 적법하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 2001.9.11. 청구인이 자필 서명한 확인서에 따르면, 2000.4. 본인이 날인한 ￦2,550,000,000원(일금이십오억오천만원정)에 거래하였다는 거래사실확인서는 양도인 SSS의 요청에 의한 것이며 사실이 아니라고 하면서, 매매 총 대금은 ￦3,100,000,000원(삼십일억원정)이라고 확인한 점, 2001.9.14. 청구외 SSS이 자필서명하며 답변한 문답서에 의하더라도 실지거래계약서는 작성하지 않았으며, 거래금액은 31억원으로 답변하고 있는 점, 청구인이 취득자금의 증빙으로 제시하고 있는 2000.1.10.∼2000.4.11. 6회 1,582백만원의 수표가 발행된 사실은 확인이 되고 있으나, 동 수표가 매수인 청구외 SSS에게 지급되었는지 여부가 확인되지 않으며, 청구인이 제출한 확인서의 계약금 및 잔금의 일자와 상이한 점, 2011.12.5.자 SS구청장의 “취․등록세 과세표준 내역 조회 회신”에서 쟁점부동산의 취․등록세 과세표준액이 3,189,410,330원(토지: 2,780,080,000원, 건물: 409,330,330원)으로 취득가액과 유사한 점, 2000년 1기 부동산임대공급가액명세서를 제출하고 있으나, 부동산임대계약서 등 청구인이 승계한 금액을 확인할 수 있는 자료의 제시가 없으며, (주)DD, (주)00유통, 00중개사의 소재를 국세통합시스템에서 확인한바, 2000년 1기에 쟁점부동산 소재지에 사업장을 둔 사실이 없는 등 807백만원을 임대보증금으로 인수하였다는 주장에 신빙성이 없는 점 등으로 볼 때 처분청이 청구인이 2001.9.11. 확인한 취득가액 31억원을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.