공동사업에 토지 등을 출자하고 공동으로 건축물을 신축하여 자가사용하는 건축물의 취득가액은 현물출자일 현재 토지 등의 가액과 공사비의 합계액으로 함
공동사업에 토지 등을 출자하고 공동으로 건축물을 신축하여 자가사용하는 건축물의 취득가액은 현물출자일 현재 토지 등의 가액과 공사비의 합계액으로 함
1. 쟁점주택은 도시 및 주거환경 정비법에 의한 재건축이 아닌, 건축법에 의한 재건축으로 토지를 공동사업에 현물출자한 것으로 보아
2. 청구인이 재건축 조합의 조합원으로서 취득한 쟁점주택의 취득가액을 토지 현물출자금액(기준시가로 평가)과 공사원가를 합산하여 342백만원으로 산정하고,
3. 양도소득세 필요경비로 신고한 조합원 분담금 70백만원은 양도가액에서 중복하여 공제된 것으로 보아 필요경비 공제를 부인하였다.
4. 또한, 쟁점주택 양도 시 청구인의 주택 보유이력을 확인한 결과 1세대 3주택 소유자에 해당하나 수도권내 읍․면지역에 소재하여 주택 수 산정 시 배제되는 주택을 제외하고 과세대상 1세대 2주택 소유자에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제 배제하고,
5. 2011.11.7. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 56,849,060원 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.26. 이 건 심사청구를 하였다.
1. 소규모(연립 또는 다세대) 건물이라도 조합이 결성되는 경우 조합의 결산이 종료되어야 조합결성에 따른 손익이 확정이 되는 것으로, 청구인이 소규모 재건축을 통해 취득한 쟁점주택을 양도하고 ○○시 ○○구청 건축허가 신청당시 제출한 건설사업관리 도급계약서 및 재건축사업분석자료에 기재된 분양가액을 취득가액으로 하여 신고하였음에도 처분청의 계산만 정당하다고 하여 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 부당하다.
2. 또한, 허위 또는 근거없이 양도소득세를 신고하였다면 가산세를 납부하여야 하나, 청구인은 위와 같이 도급계약서를 근거로 하여 취득가액을 신고하였으며, 양도소득세 신고 시 반포세무서 민원부서 직원과 상담 후 예정신고서를 작성․제출하였고, 취득가액의 산정이 처분청이 주장하는 방법이 맞다고 하더라도 세법이 너무 어려워 일반인으로서는 알 수 없다고 할 것이므로 이 건 가산세 부과처분은 부당하다.
1. 건축법에 의한 재건축 시 일반분양분이 존재할 경우에는 토지를 공동사업에 현물출자한 것으로 보는 것으로, 조합원 배정분 주택에 대하여는 재건축 공사원가, 조합원 분담금 및 토지의 현물출자금액으로 취득가액을 산정하는 것으로,
2. 쟁점주택 취득가액 산정 시 토지 현물출자 당시 감정평가액이 없으므로 상속세 및 증여세법에 따라 현물출자 토지의 가액을 평가하여 토지 평가금액 272백만원 중 쟁점주택 대지지분에 대한 현물출자금액 170백만원, 계약서상 확인되는 청구인 분담금 중 쟁점주택 지분 해당 분담금 39백만원, 공사원가 133백만원을 합산하여 쟁점주택의 취득가액을 342백만원으로 산정한 이 건 처분은 정당하다.
3. 또한, 청구인은 도급계약서를 근거로 양도소득세를 신고하였고, 반포세무서를 방문하여 세무공무원의 상담을 받고 작성하였으므로 가산세 부과처분은 부당하다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규정된 의무 등을 위반한 경우에 부과하는 행정상의 제재로서 양도소득세 신고는 자진 신고로 본인의 책임 하에 신고․납부 하는 것인바 가산세 부과처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
1. 임의재건축조합의 조합원 분양분 주택의 취득가액 산정의 적정여부
2. 세무공무원의 안내에 따라 양도소득세를 신고하였으나 그 신고에 오류가 있는 경우 가산세를 부과할 수 없는 정당한 사유에 해당하는지 여부
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(이하생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ───────────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 또는 동항 제2호의 감정가액 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
6) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50
⑥ 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용한다. 7) 소득세법 시행령 제167조 의 5【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 "대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 2년이 지나지 아니한 경우(2년이 지난 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다] 8) 국세기본법 제48조 【가산세의 감면 등】
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항의 규정에 따른 기한연장사유에 해당하거나 납세자가 의무를 불이행한 것에 대하여 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다
1. 처분청의 조사보고서 및 그 첨부서류에 의하면 처분청은,
① 현물출자 토지원가 현물출자 토지가액 × [쟁점주택대지지분 ÷ {쟁점주택대지지분 + 일반분양주택 대지면적 ÷ 공유자 수)}] * 272,579,075×{33.75÷(33.75+(101.25÷5))} = 170,361,922
② 분담금원가 분담금원가 × [쟁점주택 건물면적÷{쟁점주택 건물면적 + (일반분양주택 건물면적 ÷ 공유자 수)}] * 63,500,000×{153.98÷(153.98+(471.42÷5))} = 39,384,405
③ 공사원가 총 건축물 공사금액(분담금제외분) × 쟁점주택면적 ÷ 재건축 총면적 * 1,076,900,000×(153.98÷1244.48) =133,245,261
④ 쟁점주택 총원가 = 342,991,598 (① + ② + ③) ※ 2005.4.30. 최초 고시 기준시가: 368,000,000원
① 처분청은 쟁점주택의 취득일은 취득등기일은 2004.1.19.(건물 사용승인일은 2003.12.29.)로, 주택부수토지 취득일은 2003.5.13.로 한 것으로 나타나고,
② 현물출자 시기를 양도시기로 보았으며, 청구인의 기존주택 양도에 대한 양도소득세 과세내역은 없는 것으로 나타난다.
2. 처분청 세무조사 시 제시된 쟁점주택 신축공사 관련 도급계약서 기재내용은 다음과 같다.
① 도급인(갑): 청구인외 4인 수급인(을): 유 ○○
② 계약금액: 13백만원(부가가치세 포함)
③ 공사장소: ○○구 ○○동 15-2 ○○연립 A동 1호, 2호, 3호, 5호, 6호
④ 착공년원일: 2003.5.13.
⑤ 기성부분금: 5회에 걸쳐 지급(1회 기성금 3백만원은 2003.6.23. 기존건축물 철거 완료일에 지급하기로 함)
① 공사비의 증감은 없음(갑의 설계변경 시 추가공사비는 갑, 을 협의조정)
② “갑”은 ○○구 ○○구 15-2번지의 토지를 제공하고 “을”은 빌라를 신축하여 “갑”에게 대물로 보상하고, 건설사업비는 “갑”과 조합원의 부담금과 토지의 담보로 “갑”이 대출을 받아 건설사업비로 충당 세 대 부 담 금 비 고 1호 25,400 2호 63,500 3호 63,500 5호 63,500 청구인 부담분 6호 63,500 계 7,200
③ “갑”과 조합원의 분담금은 아래와 같이 부담하고, 그 분담금은 건설사업 도급비로 함
④ 일반분양은 “을”이 하며 분양가격 420백만원 이상의 금액은 “을”의 수익금으로 하고,
⑤ 일반분양 수익금은 사업관리비, 대출금의 이자 및 각종비용을 처리한 후 남은 금액은 5세대(청구인외 4인)가 동일하게 분배함
① 갑: 각 세대별 등기자(재건축 입주자 대표) 을: 건설 사업관리자
② 제5조【당사자간의 지위 및 사업원칙】 “갑”과 “을”은 공동사업주체로서 주택건설촉진법 등 관계법령에 따라 그 책임과 의무를 지며 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의성실의 원칙에 따라 계약을 이행(단, 사업추진과 관련하여 발생되는 세금은 “갑”의 처리로 함)
③ 제6조【사업시행의 방법】 ㉮ “갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 15-2번지 토지를 제공하며, 이에 대한 대가로 신축한 빌라를 대물로 공급받음 ㉯ “을”은 건축시설을 시공하여 “갑”이 제공한 토지에 대한 대물변제 조건으로 신축된 빌라를 “갑”에게 공급, 잔여 건축시설은 일반분양 ㉰ 일반분양으로 인하여 발생한 수익금은 건설사업비로 충당하고 금융기관 융자금 상환 후 잔여 이익금은 “갑”조합원 균등분배
3. 처분청 세무조사 시 청구인이 제출한 “○○동 15-2번지 재건축 사업추진결과보고”에 의한 재건축 사업추진 일자별 현황은 다음과 같다.
4. 부동산등기부등본에 의하면 신․구주택의 소유권 변동현황은 다음과 같고, 조합원 분양분을 제외한 3세대는 청구인외 4인 공동소유로 보존등기 후 양도한 것으로 나타나며, 청구인의 구주택 취득일은 1980.3.22.인 것으로 나타난다. (단위: ㎡) 조합원 구주택 신축주택 비 고 세대 대지 건물 세대 대지 건물 A-1 60.13/270 93.86 A-501 33.75/270 153.98 ’07.11.19. 양도 A-2 48.63/270 93.86 A-301 33.75/270 153.98 ’10.2.11.상속 A-3 48.63/270 93.86 A-401 33.75/270 153.98 ’09.8.14.양도 청구인 A-5 48.63/270 93.86 A-501 33.75/270 153.98 쟁점주택 A-6 63.98/270 93.86 B-501 33.75/270 157.14 B-201 33.75/270 157.14 ’06.,4.8.매매 10백만원 B-301 33.75/270 157.14 ’07.3.5.매매 495백만원 B-401 33.75/270 157.14 ’05.2.16. 유○○에게 매매 ※B201~401 청구인 포함 조합원 5인 명의 공유취득 소유권보존등기
5. 국세청 전산정보자료에 의하면,
• ’04.12.31. ’05.5.31. 유○○ 외 1 430,000 450,000 청구인 지분만 신고
6. 쟁점주택 양도 당시 청구인의 주택소유현황은 다음과 같음 [표생략]
1. 쟁점 1)에 대하여 청구인은 처분청이 재건축 조합의 조합원 취득 분 쟁점주택의 취득가액을 공동사업에의 현물출자일 현재 토지가액과 공사원가의 합계액으로 산정한 데 대하여, 재건축 공사 도급계약서 상의 일반분양 대상 주택의 분양가액을 취득가액으로 함이 타당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴보면, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서는 양도가액에서 차감되는 취득가액에 대하여 ‘자산의 취득에 실지 소요된 실지거래가액’이라고 정의하고 있고, 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 출자하고 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가사용하는 건축물(그 부수토지 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것(서면인터넷방문상담4팀-148, 2006.1.27.)이므로, 처분청이 건축법에 의한 재건축 조합원인 청구인이 토지를 공동사업에 현물출자하여 조합원 분양분으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 현물출자일 현재 토지평가가액에 공사도급계약서에 의해 확인되는 공사비(조합원 분담금 포함)를 가산하여 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 쟁점 2)에 대하여 청구인은 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액의 신고 시 세무공무원의 안내를 받아 공사도급계약서상 일반분양분 주택의 분양예정가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하였으므로 가산세 부과처분은 부당하다고 주장하는바 이에 대하여 살펴보면, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서, 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 납세자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 납세자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있울 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없는 것이나, 납세의무자가 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고납부의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2003.1.10.선고 2001두7886판결 등 다수)이므로, 이 건 가산세 부과처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.