거래상대방인 취득자가 확인한 가액이 청구인의 양도가액으로 봄이 타당

• 가. 청구인은 2003.10.10. ○○광역시 서구 ○○동 541-12번지 상가건물 대지 392㎡ 건물 1,392㎡(총 12개 호수 상가건물, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 성○○으로부터 1,450백만원에 취득한 후 2005.11.15. 청구외 황○○에게 양도하면서 2006.1.31. 양도소득세 예정신고 시 실지양도가액 1,500백만원으로 신고 하였다.
• 나. 처분청은 황○○의 쟁점부동산 양도소득세 신고내용(양도일자 2010.4.19. 취득가액 2,360백만원) 중 쟁점부동산에 대한 청구인의 양도가액과 황○○의 취득가액이 상이한 사실을 확인하고 청구인과 황○○에 대한 세무조사(2011.5월-7월)를 실시하여 청구인과 황○○의 실제 매매계약서 1,800백만원을 확인하여 청구인과 황○○에게 각각 양도소득세 167백만원(2012.1.15. 고지)과 177백만원을 경정고지 하자 황○○은 납부(2011.9.28)한 후 불복청구를 하지 아니하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.10. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산의 매매당시 상황을 보면 청구인의 대리인은 청구외 김○○(경매브로커)이고 황○○의 대리인은 청구외 권○○(법무사 사무장)이며, 그 당시 청구인은 사채와 은행이자를 제때 갚지 못해 고통을 받고 있었고 부동산 시세는 16억원 정도 였지만 김○○를 통하여 15억원으로 매도할 것을 부탁했으며 권○○은 황○○에게 쟁점부동산이 24억원에 계약되었다가 해지된 물건으로 속이고 18억원까지 다운시켜 매수해주겠다고 하면서 거래가 이루어 지도록 하였다.
• 나. 15억원과 18억원 중 어느 것이 진실된 양도가액인지 살펴보고자 2011.11.2. 황○○이 김○○와 권○○을 사기죄로 고소한 내용을 살펴보면 김○○는 부동산의 이전서류와 인감도장을 이○○로부터 건네받고 공란으로 되어있는 계약서 양식에 서명하도록 하여 18억원으로 하는 내용으로 부동산매매계약서를 작성하여 위조하였고 권○○은 황○○에게 대금을 18억원 중 융자금 2억5천5백만원과 보증금 4억6천6백만원을 공제하고 10억7천9백만원 건네 받은 후, 청구인에게 융자금과 보증금을 제외하고 7억7천9백만원 지불하고 나머지 3억원은 편취하였음을 알 수 있다. 따라서 차액 3억원은 권○○과 김○○가 황○○을 속여 편취한 대금이고 실제 양도가액은 15억원이 분명하다.
• 다. 부동산양도당시 매매계약서가 양도가액 15억원 2부, 18억원 1부, 전부 3부를 작성하였는데 거래대금은 2005.11.15. 모두 일시불로 거래되었으며 이에 대하여 처분청에서 황○○의 출금계좌 조사내역은 아래와 같다 아 래 원천계좌 인출일자 발행내역(천원) 확인내용(배서인) @@투자 2005.11.15. 10,000 회신불능 **점 100,000 권○○ 100,000 박@@ 100,000 김○○ 새마을금고 2005.11.15. 400,000 회신불능 @@점 100,000 회신불능 100,000 임@@ 10,0004 권○○ 1,00050 회신불능 위 금액중 일부가 권○○에게 흘러간 것이 확인되며 수표금액 중 4억원짜리 수표를 청구인은 받지 않았다고 주장한다.
• 라. 처분청의 의견에서 청구인이 양도소득세 조사기간에 연락이 되지 않고 잠적해 버리고 소명을 회피하였다고 주장하나, 청구인은 그런 사실이 없으며 현재도 부인과 함께 종이봉투 사업을 하면서 힘들게 생활하고 있다.
• 마. 고소인 황○○ 피고소인 김○○, 권○○ 사기고소장은 2011.11.2. 13시 30분경 ○○시 ○구 @@동 240-1 박@@ 법무사에서 황○○과 직접 문답하며 작성한 후 ○○지방검찰청에 접수한 것이다.
• 바. 청구인은 쟁점부동산으로 인하여 사채를 전액 변제하지 못해 사기죄로 피소되어 3개월 구치소 생활을 한바 있으며 현재까지 신용불량자로 정상생활을 하지 못하고 있다. 취득자 황○○은 ○○도시개발공사에 수용되면서 막대한 차익을 얻었다. 부디 양도소득이 있는 자에게 양도소득세를 부과해 주기 바란다.

• 가. 청구인은 처분청의 세무조사 당시(2011.5.16-6.24)에는 쟁점부동산의 매매가액이 15억원이 맞다고 주장하였으나 황○○에 대한 조사 당시에는 잠적하여 연락두절된 사실이 있다.
• 나. 당초 조사당시(황○○ 조사기간 2011.7.14-7.30) 황○○은 병원입원(1급 호흡기 장애) 등의 사유로 출서요구에 응하지 못해 대리인 권○○(인감첨부 위임장 교부)을 내세워 소명하였다
• 다. 황○○과 청구인의 인감도장이 날인된 거래가액 18억원의 매매계약서와 10억원을 받았다는 청구인의 수기영수증(발행일 2005.11.15)을 제출하였다.
• 라. 고소사실에 대하여 황○○과 당시 통화내용(2011.11.16)에 따르면 매매잔금 청산일(2005.11.15)에 청구인에게 직접 수표 10억원(4억 1매, 1억 5매, 1천만원 5매, 1백만원 50매) 을 지급하고 청구인으로부터 직접 10억원의 수기 영수증을 받았으며, 근래 청구인이 찾아와 중개역할 한 권○○ 김○○를 고소하자고 해서 했지만 고소한 이유는 권○○, 김○○가 가운데서 정말 3억원을 편취하였는지 확인하고 싶어서일 뿐, 자신은 청구인에게 18억원에 매도한 사실이 맞다고 진술하였다.
• 마. 일단 청구인이 10억원의 잔금을 받은 이상(근저당, 보증금 및 계약금 제외) 매매가액 18억원의 게약서는 그 자체로 진실한 것이고 그 후 중개수수료 명목등으로 청구인이 3억원을 권○○, 김○○에게 지급하였다면 이것은 별도의 문제인 것으로 판단되므로 청구인의 양도가액은 18억원이 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2003.10.10. 쟁점부동산을 1,450백만원에 취득하여 2005.11.15. 황○○에게 양도한 후 2006.1.31. 양도소득세 예정신고하면서 실지 양도가액 1,500백만원으로 신고하였으나 처분청의 황○○ 및 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 쟁점부동산을 18억원에 양도한 사실을 확인하여 2012.1.15. 청구인에게 이건 양도소득세를 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인 및 황○○에 대한 세무조사 결과 내용이 조사복명서에 의하여 아래와 같이 확인된다.

• 가) 쟁점부동산에 대한 매매계약서 15억원(계약서 󰋎, 청구인 양도소득세 신고), 18억원(계약서 󰋏, 조사과정에서 제시), 23억6천만원(계약서 󰋐, 황○○ 양도소득세 신고)
• 나) 청구인은 2011.5.30. ○○세무서에 임의 출석하여 진술하기를, “김○○(신원미상임)의 소개로 2005.11월경 법무사 사무실에서 청구인, 황○○, 법무사 사무장 입회하에 계약서 󰋎 로 매매계약을 하였다는 점, 청구인의 부 이@@은 이사건 부동산의 매매계약에 간여한 사실이 없고, 대금도 모두 청구인이 수령하였으며 계약서 󰋐 은 청구인도 모르게 위조되었다”는 점을 진술하였다.
• 다) 이@@은 2011.6.1. @@세무서에 임의 출석하여 진술하기를, “이@@은 황○○의 소유인 이 사건 부동산에서 ○구에어로빅연합회라는 상호로 사업 중에 임대인 황○○이 2008.5월경 어느 날 찾아와 보상을 받는 데에 필요하다면서 아들 도장과 본인의 인감도장을 달라고 하여, 이를 10일 이후에 돌려받았으며 계약서 󰋐 에 이름을 써달라고 하여 써 준 사실이 있다. 영수증 3매 2,360백만원 중 150백만원에 이@@의 기재된 필체는 맞는데 써 준 기억은 나지 않는다고” 진술하였다.
• 라) 황○○은 권○○에게 “이 사건 부동산의 거래, 매매계약 체결 대금 지급, 양도소득세 신고에 관한 모든 진술의 권리를 위임한다”는 내용의 위임장을 작성하여 @@세무서에 제출하였다.
• 마) 조사담당공무원은 조사대상자 황○○을 직접 대면하여 조사를 하려고 하였으나, 일체 연락 두절이고 2011.7.26. 소명 요구에도 응하지 아니한 상태에서, 위 황○○은 대리인 권○○을 통해 이사건 부동산의 매매가액을 1,800백만원으로 기재한 다음의 계약서 󰋏 를 제출하였을 뿐, 일체 조사에 응하지 아니한 상태에서 조사가 종결되었다. 날짜 구분 금액 영수자명 2005.11.15 대금 1,8000,000,000 이$$ 날인
• 바) 황○○은 대리인 권○○을 통해 계약서 󰋏 에 부합된 다음의 영수증을 조사담당공무원에게 제출하였다.
• 사) 양수인 황○○ 취득자금 관련 계좌의 출금내역과 계약서 󰋐, 영수증의 기재내역을 비교하여 보면 다음과 같다. 출금 계좌 인출일자 출금액 계약서 󰋐 영수증 2005.6.23 70,000 계약금 (2005.7.14) 150,000 계약금 (2005.7.14) 150,000 이@@ 작성 2005.7.14 82,000 2005.11.15 310,000 중도금 (2005.11.15) 1,170,000 중도금 (2005.11.15) 1,170,000 이○○ 작성 2005.11.15 860,000 2005.11.22 170,000 잔금 (2005.11.25) 1,040,000 잔금 (2005.11.25) 1,040,000 이○○작성 임대보증금 616,000 융자금 255,000 계 2,363,000 2,360,000 2,360,000 단위: 천원
• 아) 조사담당공무원은 황○○의 계좌에서 2005.11.15. 출금된 1,000백만원과 황○○이 인수한 보증금, 융자금 8억을 합하게 되면 계약서 󰋏 와 권○○이 대리 제출한 영수증상의 18억원과 일치된다는 점을 들어, 이사건 부동산의 당시 거래가액을 18억원으로 판단하여, 황○○이 제출한 계약서 󰋐 를 허위로 작성된 계약서이고 그에 따라 기재된 매매대금 2,360백만원을 실지거래 가액에서 제외를 시켰다.
• 자) 황○○의 출금계좌내역을 보면 다음과 같다 원천 계좌 인출일자 발행내역 확인내용 계약서 󰋐 2005.6.23 70,000 회신불능 (2005.7.14) 계약금 150,000 2005.7.14 82,000 황○○ 2005.11.15 10,000 회신불능 (2005.11.15) 중도금1,170,000 (170,000 수표번호 미확인) 100,000 권○○ 100,000 박@@ 100,000 김○○ 2005.11.15 400,000 회신불능 100,000 회신불능 100,000 임@@ 1,000×50 회신불능 10,000×4 권○○ 2005.11.22 30,000 회신불능 (2005.11.22) 잔금170,000 140,000 권○○ 단위: 천원

3. 세무조사 결과 쟁점부동산의 매매가액을 18억원으로 확인하고 동 금액을 황○○의 취득가액으로 적용하여 ○○○세무서에 자료통보하자 ○○○세무서장은 2011.9월 황○○에게 양도소득세 177백만원을 경정고지하자 황○○은 2011.9.28. 납부하고 불복청구를 하지 아니한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 쟁점부동산 양수인인 황○○이 ○○지방검찰청에 2011.11.2. 권○○과 김○○를 사기죄로 고소하였다며, 고소장 사본을 제출하였으나, 실제 접수 여부는 현재 확인되지 않았다.

5. 심리과정에서 김○○와 통화 중 쟁점부동산 매매대금은 18억원이 맞으며 이와 관련하여 청구인과 정산한 내역서를 제출하였는바 그 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 매매대금 18억원 중 축협대출금 255백만원, 보증금 466백만원, 월세선납금 42백만원, 임대 공가 지급금 25백만원, 기타 12백만원을 제외한 10억원을 수표로 수령함
• 나) 쟁점부동산 대출금 변제 등(매각이전에 상환)을 위한 이○○의 차용금 553백만원, 기타 채무상환액 등 47백만원, 잔액 4억원을 이@@가 수령해감
• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금이 15억원이므로 이건 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하고 있으나 쟁점부동산을 취득한 황○○이 18억원이라고 인정하고 있고 대금증빙 또한 수표로 확인되고 있는 점, 이에 따라 당초 황○○이 양도소득세 신고 시 취득가액을 23억원으로 하였다가 금번 세무조사 시 취득가액을 18억원으로 확인하면서 추징된 세금을 완납하고 불복청구를 하지 아니한 점, 쟁점부동산을 중개한 김○○ 및 권○○에 의하면 청구인이 황○○에게 양도한 금액은 18억원이 맞다며 확인하고 있고 나아가 청구인의 중개인인 김○○의 정산내역을 보더라도 청구인이 18억원에 양도하고 대출금 등을 제외한 수령한 금액 10억원으로 정산한 사실이 관련증빙에 의하여 확인되는 점 등으로 볼 때 청구인과 황○○간의 쟁점부동산 매매가액은 18억원이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이를 근거로 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 18억원으로 하여 이사건 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 달리 잘못이 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.