부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 장기보유특별공제를 배제한 과세처분 정당 여부

청구인은 1996.12.3. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 37-96 대지 97.2㎡의 1/4 지분인 24.3㎡(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)을 상속을 원인으로 취득하여 2007.10.15. 양도한 후 2007.12.28. 장기보유특별공제 152,694,900원을 적용하여 양도소득세를 예정신고 납부하였다. 처분청은 쟁점 부동산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 2012.1.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 81,173,510원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.2. 이건 심사청구를 제기하였다

• 가. 본건의 정비사업법에 따른 재개발계획은 법률에 정한 요건에 위배됐으므로 관리처분 계획은 실효이며, 이에 따른 세금부과는 당연 무효이다. 1) 도시재개발법 제3조, 동법 제20조, 도시 및 주거환경정비법(재개발, 재건축관련) 등에 따르면 재개발의 지속사업을 위해서는 정비사업 시행의 필수적 기재사항을 법으로 정하고 있다.

2. 그 중 핵심적인 사항으로 ‘정비사업의 시행연도’ ‘정비사업의 시공자’ ‘정비사업의 주체인 시행사(조합, 또는 토지 등 소유자의 운영위원회)’의 법률적 실체를 정확히 명기하고 이를 유지하는 것이다.

3. 본 건은 시공사이자 공동 시행사인 ㅇㅇ건설이 1998년 아파트재개발 포기선언 후 시공은 물론 시행사에서도 빠졌으며, ㅇㅇ건설과 공동 정비사업시행사인 본 구역의 토지 등 운영위원회 역시 ㅇㅇ건설을 대신한 제3의 건설사를 내세워 1차 사업기간(1997.12～2000.12)을 연장(～2004.12)했으나, 2003년 운영위원회가 와해되면서 결국 2004년 말로 한정된 사업기간의 연장에 실패하였다.

4. 2005.6월 ㅇㅇ구청은 도시환경정비사업 기간연장을 독촉하는 한편, 관리처분 등 사업인가 폐지안을 내라고 촉구하였으나, 재개발운영위원회가 사실상 해산된 가운데, 누구도 이에 응할 수 없는 현실이었으며, 동년 7월에 임시 지주총회가 이 문제를 해결하기 위해 열리긴 했으나 법에 정한 정족수 미달로 번번이 간담회의 형식으로 열리는데 그쳤다.

5. 도시재개발에서는 정비사업을 위해 7대 필수적 기재사항을 명시하고 있으며, 그 중 ‘정비사업의 시행연도 및 시행방법’의 경우 사업기간 만료시 조합(또는 토지 등 소유자)의 3분의 2이상의 결의를 득한 후 정관을 바꿔 허락을 받아야 한다고 명시하고 있어, 이러한 필수 요건을 갖추지 못하면 정관은 당연히 무효가 된다고 법률은 강조하고 있다.

• 나. 처분청은 정비사업 시행사가 주무관청에 관리처분인가 폐지 신청을 낸 사실이 없으므로 본 건의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리라고 주장하고 있는데 대하여

1. 재개발 사업기간 연장과 재개발운영위원회 임원선출안 등이 정족수 미달로 불가능한 현실에서 누가 인가폐지를 신청할 수 있는지 이는 현실을 무시하는 처사이다.

2. 정비사업법상 재개발정비사업의 주요 사업내용에 중대한 하자가 발생하면 즉시 주무관청에 신고 후 허가를 얻도록 법으로 정하고 있으나, 본 건의 재개발정비사업은 사업기간 만료 전후에 이와 같은 법 절차를 밟은 적이 없다.

3. 따라서 법리상으로도 이미 무효가 된 법에 정한 사업기간 연장이나 시행사 주체에 대한 자격요건의 변동을 주무관청에 신고해 허락을 득한 사실이 없으므로, 본 건 정비사업은 법에 정한대로 자연히 무효에 해당된다.

• 다. 2004년 사업기간 만료 후 본건 매도시점인 2007.10월까지는 법에 정한 필수요건들이 효력을 상실 사실만 존재하였다. 1) 민법 제137조 에서는 법률 행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부가 무효가 된다고 적시하고 있고, 또 원인 행위가 취소되면 처음부터 그러한 물건 변동은 없었던 것이 된다고 민법의 주요 판례들을 규정하고 있다.

2. 본건의 경우 IMF 이후 공동시행사인 ㅇㅇ건설이 개발포기를 한 이후에도 원인무효의 사실이 존재하였고, 2003년 이후 정비사업 운영위원회의 와해 이후에도 원인무효의 사실이 존재하였다.

3. 적어도 사업기간이 만료돼 ㅇㅇ구청이 인가폐지안 제출을 독촉한 4년의 기간은 법률행위상 당연 무효에 해당한다.

4. 2008.8.22. 사업시행 변경인가는 본건 청구인이 토지를 매도한 이후의 일이므로, 사업시행기간이 4년이나 만료돼 흐지부진된 재개발사업을 당초 관리처분～분양처분 계획과는 전혀 다른 제3자의 개발사업과 동일시해서 지속사업으로 설정하여 추가 과세하는 것은 부당하다.

• 라. 법에 정한 등기의 실체적 권리를 대신할 만한 권리가 발생 불가능한 상태에서는 특히 본 건의 경우 정비사업법상의 주요 법률 사항을 위배된 상태이므로 세법에 정한대로라도 본건의 실체적 권리가 더 이상 부동산을 취득할 수 있는 권리가 될 수 없으며, 원인 무효에 따라 쟁점부동산은 토지임이 분명하다.

쟁점부동산은 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇ구역도시개발지역으로서 아래와 같이 관리처분인가 취소 없이 현재까지 도시재개발사업이 관할구청 행정절차에 따라 계속하여 지속·유지되고 있어 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하므로 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분은 정당하다.

○ 1978.11.30.: 도시재개발구역 지정(건설부고시 제***호)

○ 1997.01.22.: ㅇㅇ동구역 8지구 사업시행인가(ㅇㅇ구고시 제19**-*호)

○ 1997.12.26.: ㅇㅇ구청장 관리처분인가(ㅁㅁ건설주식회사외 2인)

○ 2001.02.09.: 사업시행 변경인가(ㅇㅇ구고시 제20**-*호) ※ 사업시행인가 1997.1.22.～ 2000.12.31.(2004.12.31.까지 변경)

○ 2008.08.22.: 사업시행 변경인가(ㅇㅇ구고시 제20-호) ※ (당초) 사업시행인가 1997.1.22.～2004.12.31(2012.12.31.까지 변경)

○ 2010.10.01.: 사업시행변경인가(ㅇㅇ구고시 제20-호) ※ (변경내용) 정 비구역 면적, 사업시행자 성명 및 주소, 건축계획 변경 등 (변경사유) 당초 주상복합 용도에서 주변여건 변화 및 도심경제 활성화위해 업무용빌딩으로 설계변경

• 가. 쟁점 쟁점 부동산을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액 (이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 보 유 기 간 공 제 율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날로부터 기산한다. 3) 소득세법 시행령 제178조의2 【부동산에 관한 권리 등의 범위】

① 법 제118조의2 제2호에서 “대통령령으로 정하는 부동산에 관한 권리”란 다음 각 호의 것(미등기 양도자산을 포함한다)을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 4) 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 1996.12.3. 쟁점부동산을 상속으로 취득하여 2007.10.15. 양도한 후 장기보유특별공제 적용하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 경정․고지하였다.

2. 쟁점부동산은 1978.11.30. ㅇㅇ부 고시 제3호로 도시재개발 구역으로 지정되었고, 1993.4.17. ㅇㅇ시 고시 제19-121호로 사업계획 변경 결정되어 1997.1.22. ㅇㅇ구 고시 제19**-3호로 도시재개발사업 시행인가 된 ㅇㅇ동구역 제ㅇ지구에 해당된다.

3. ㅇㅇ동구역 제ㅇ지구는 재개발사업 시행자인 청구외 ㅁㅁ건설주식회사외 2인이 도시재개발법에 의하여 재개발사업을 위한 관리처분인가를 신청하여 1997.12.28. ㅇㅇ구청장으로부터 관리처분인가를 받은 사실이 확인된다.

4. ㅇㅇ구청장은 2001.2.9. 재개발위원회 사업시행기간(당초 1997.1.22.부터 2000.12.31.까지)을 2004.12.31.까지 연장하였고, 2008.5.27. 사업시행변경인가를 신청하자 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장은 2008.6.27.~2008.7.28. 기간 동안 사업시행변경인가 공고를 한 후, 2008.8.22. ㅇㅇ구고시 제호로 사업시행변경인가를 하고, 2010.7.8. ㅇㅇ시고시 제2010-*호로 도시환경정비구역 변경 지정 한 후 2010.10.1. ㅇㅇ동 제ㅇ구역 도시환경정비사업시행변경인가를 허 가하면서 사업시행기간을 1997.1.22.부터 2012.12.31.까지 연장한 사실이 확인된다.

5. 2010.10.1. ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 도시환경정비사업 시행변경인가한 내용은 아래와 같다. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구고시 제2010-**호 ㅇㅇ동 제ㅇ구역 도시환경정비사업시행변경인가 2010년10월1일 ㅇㅇ구청장

1. 정비사업의 종류 및 명칭: ㅇㅇ동 제ㅇ구역 도시환경정비사업

2. 정비구역의 위치 및 면적: ㅇㅇ동 37-85번지 일대

4. 사업시행기간: 1997.1.22.~2012.12.31.

<변경내용> 정비구역의 면적, 사업시행자의 성명 및 주소, 건축계획 변경 등 <변경사유> 당초 주상복합 용도에서 주변여건의 변화 및 도심경제를 활성화 하기 위해 업무용빌딩으로 설계변경

• 라. 판단 쟁점부동산은 IMF 등 금융위기로 인하여 ㅇㅇ동구역 제ㅇ지구 재개발사업이 변경 또는 폐지되어도시재개발법에 의하여 해당구청에 관리처분인가 취소신청을 하여야 하나, 이를 하지 않았을 뿐 사실상 재개발 사업이 무산된 상태이므로 쟁점부동산은 1997년 관리처분인가에 따른 권리가 전혀 없으므로 부동산에 해당됨에도, 처분청이 쟁점부동산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분이 부당하다는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 등을 제공함으로써 관리처분계획에 따라 취득하게 되는 권리는 장차 분양처분의 고시가 이루어져 그 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 불과하고, 종전의 토지 및 건축물에 대한 재개발조합원의 권리는 분양처분에 의하여 비로소 새로운 대지 또는 건축시설로 변환되는 것이라 할 것이므로(대법원 1993 11. 23. 선고 93누1633 판결, 대법원 2003.8.19. 선고 2001두11090 판결 참조 등 참조), 이 건 관리처분계획이 인가됨으로써 청구인의 쟁점부동산은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 전환된 점, 도시 및 주거환경정비법제48조 제1항에서 사업시행자는 같은법 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있는 바, ㅇㅇ동구역 제ㅇ지구는 관리처분계획에 대하여 폐지를 신청한 사실이 없는 점, ㅇㅇ구청장이 2010.10.1. 도시환경정비사업 시행변경인가하면서 사업시행기간을 1997.1.22. ~ 2012.12.31.까지 연장한 사실이 확인되어 쟁점부동산은 관리처분인가 취소 없이 현재까지 도시재개발사업이 행정절차에 따라 계속하여 지속·유지되고 있는 것으로 보이는 점, 이 건 쟁점부동산의 양도일(2007.10.15.)이 관리처분인가일(1997.12.28.) 이후인 점 등을 고려하여 보면, 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다..