검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 정당한 매매계약서에 해당

청구인은 2009.

4.

10. 청구외 ○○복(이하 “전소유자”라 한다)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 154-4 및 같은 동 154-5번지 대지 45.04㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 취득하여 2011.

1.

3. 양도하고, 2011.

3.

70,000,000원, 취득가액을 66,469,520원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 전소유자로부터 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 20,305,000원이라는 사실을 등기부등본 등에 의하여 확인하고 2012.

1.

2. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 21,163,130원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.

3.

29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 청구인의 부친인 청구외 ○○발(이하 “○○발”이라 한다)이 무허가 연립주택 18세대의 입주자대표로서 입주자의 권익보호를 위한 소송수행 과정에서 청구인의 자금이 소요되어 청구인의 명의로 취득하게 된 것이다. 청구인은 쟁점부동산이 양도될 때까지 13,860천원의 대물변제금액 외에 많은 소송비용과 인지대 등이 지출되었으나 증빙서류를 보관하지 아니하여 제시할 수 없을 뿐이고, 전소유자는 실제 소유자도 아닐 뿐만 아니라 쟁점부동산은 전소유자로부터 대물변제로 취득한 것이 아니며, 취득관련 매매계약서도 없으므로 쟁점부동산의 취득가액은 불분명하다고 보아야 한다. 아울러, 취득당시 기준시가(개별공시지가)로 63,961천원인 토지를 20,305천원에 양도할 사람은 아무도 없을 것이다. 따라서, 쟁점부동산의 취득당시의 실거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로서, 소득세법 시행령 제176조 의 2의 실지거래가액을 확인할 수 없는 사유에 해당하므로 청구인이 취득가액을 양도당시의 실지거래가액으로 환산한 가액으로 신고한 것은 정당함에도 처분청이 취득가액을 등기신청서 부본에 기재된 가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제시한 ○○남부지방법원의 이행권고결정문을 보면 청구인이 대위변제한 전소유자의 채무 13,860,996원을 전소유자가 갚지 아니하자 청구인의 부친인 ○○발이 법원에 소송을 제기하였고, 법원에서는 청구인이 대위변제한 금액에 이자 6,433,880원을 더한 20,304,876원을 지급하라는 이행권고결정을 하여 전소유자는 이에 대한 대가로 쟁점토지를 청구인의 명의로 소유권이전등기 하였음이 확인되었다. 이는 채무액에 갈음하여 대물변제한 경우로 대물변제로 취득한 부동산의 경우 취득시기는 등기접수일(재산 46014-1152, 1999.6.12.)이고, 취득가액은 대물변제된 가액이 실지거래가액이 되는 것(재일46014-214, 1998.2.6.)이므로 취득시기를 등기접수일인 2009.

4. 10.로, 취득가액을 대물변제된 가액 20,304,876원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 금액인 20,305,000원으로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환 산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산이 양도에 대하여 양도소득세 신고내용은 다음과 같으며, 양도가액(70백만원)에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 취득가액에 대하여 청구인이 지방세과세표준(65,036천원)으로 신고한 데 대하여 처분청이 검인계약서상 금액(20,305천원)으로 양도소득세를 과세하자 청구인은 이 건 심사청구에서 취득가액이 불분명하므로 소득세법시행령 제176조의2 제2항 에 따라 환산가액(64,967천원)을 적용해야 한다고 주장한다. (단위: 원) 양도가액 취 득 가 액 신고금액 검인계약서 금액 환산가액 기준시가 70,000,000 65,036,000 20,305,000 64,967,320 63,985,200

2. 쟁점부동산 지상에는 1980년경 ○○연립 2개동 총 18세대가 신축되었으나, 건축법 위반으로 무허가건물로 존재하다가 2008.

12.

24. 사용승인되고 2009년에 보존등기되었다가 2011년 2월 멸실후 도시형생활주택을 신축하였다.

3. 쟁점부동산의 취득경위에 대하여 청구인의 부친인 ○○발 이 무허가 연립 주택 18세대의 입주자대표로서 입주자의 권익보호를 위한 소송을 수행하였다고 주장하면서 제시한

○○ 남부지방법원의 이행권고결정서(2007가****821, 2007.5.23.) 및 소장에 의하면, 다음과 같이 13,860,996원을 청구하여 이 금액을 지급하라고 권고결정한 사실이 확인된다. <○○발이 전소유자(

○○ 복)의 채무를 변제한 내역 총 13,860,996원>

① 당초 토지소유자 ○○설, ○○경에게 지급할 토지대금 4,000,000원

② 공탁대행 비용 250,000원

③ 합의금(상속인 ○○숙, ○○율의 경매취하 등) 8,875,000원

④ 소유권이전 등기비용(○○설, ○○경에서 전소유자로 이전) 459,416원

⑤ 부동산가압류(청구금액 13,860,996원) 신청비용 276,580원 <서울남부지방법원 이행권고결정 내용>

○○복은 ○○발에게 금 13,860,886원 및 금 4,000,000원에 대하여는 2006.10.27.부터 금 8,875,000원에 대하여는 2006.10.25.부터 금 985,996원에 대하여는 소장이 송달된 다음날부터 다 갚을때까지 연 20%에 의한 금원을 지급하라 청구인은 ○○발이 위 소송이후 전소유자와의 합의하에 쟁점부동산의 소유권을 이전받으면서 소송수행과정에서 소송비용을 청구인이 부담하여 청구인의 명의로 취득하게 된 것이라고 주장 하고 있으나, 이에 대한 자금흐름 등 구체적인 증명서류는 제시하지 못하고 있다.

3. 쟁점부동산을 취득한 청구인은 쟁점부동산의 지상 연립주택(305호)를 소유한 청구외

○○ 수에게 1998.4.30.∼2009.1.1. 기간동안의 토지사용료 97,664,610원을 청구하는 소송을 제기하였고, 2010.

○○

25. 남부지방법원 은 화해권고결정(2009가***596)에서 청구외

○○ 수는 청구인에게 10백만원을 지급하라고 결정한 사실이 확인된다.

4. 청구인이 2009.

3.

27. ○○구청에 신고한 부동산거래신고서에 의하면, 잔금일자를 2009.

3. 12.자로, 거래금액을 20,305,000원으로 하여 신고한 사실이 확인된다.

5. 청구인은 2009.

4.

10. 등기원인일을 2009.

3. 12.자로 하고, 거래금액을 20,305,000원으로 하여 쟁점부동산의 소유권을 이전등기한 사실과 ○○발이 전소유자를 대신하여 변제한 채무 13,860,996원에 대하여 2007.

5.

등기를 2010.

12.

10. 말소등기한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 아울러, 쟁점부동산의 거래금액 20,305,000원은

○○ 납부지방법원의 이행권고결정에 따른 원금과 등기원인일(2009.3.12.)까지의 이자를 합한금액과 일치한다.

• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산의 취득당시의 실거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 삼아야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서대로 작성하였다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것인바(대법원93누2353, 1993.4.9. 외 다수 같은 뜻), 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 ○○구청에 20,305,000원이라고 신고한 점, 법원에 제출된 검인계약서도 이 금액과 일치하는 점, ○○납부지방법원의 이행권고결정에 따른 원금 및 이자금액과 일치하는 점, 청구인의 부친이 본인 명의로 쟁점부동산을 취득할 수 있었음에도 청구인 명의로 취득하여 위 원금과 이자금액 상당액으로 거래할 수 있었던 점, 쟁점부동산과 지상 연립주택의 소유자가 달라 정상적인 거래가 어려운 점, 청구인이 위 검인계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 사실을 입증할 만한 구체적인 증명서류를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 위 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 금액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.