객관적인 대금지급증빙이 부족한 경우 취득가액으로 인정하기 어려움

청구인은 2002.5.16. 청구외 ○○공사(이하 “○○공사”라 한다)로부터 ○○ ○○ ○○동 852-2번지 272.2㎡의 토지를 360,409천원에 매입하여 지하1층 지상 5층 상가건물 983.5㎡(298평)(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하고, 2011.5.31. 위 토지 및 쟁점건물을 10억원에 양도한 후 양도소득세 신고시 토지는 실지 취득가액 360백만원으로, 쟁점건물은 환산취득가액 549백만원으로 신고하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사(2011.11.14.~11.30.) 결과 쟁점건물 신축시 실제 지출하였던 공사비가 확인되어 건물 취득가액을 400,289천원으로 경정한 후 양도소득세 36,035,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.26. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점건물은 약 670백만원이 소요된 공사로 당초 골조공사 하면서 지급된 금액(세금계산서 발행분)만 하더라도 215,909천원에 달하고, 이후 직영공사로 454,000천원이 지급되어 실질적으로는 손해를 보고 매도하였으나 증빙을 제대로 갖추지 못해 부담해야 할 세액보다 부담세액이 더 크지만 어쩔 수 없이 환산가액으로 신고하게 되었던 것이다.

• 가. 쟁점건물 신축 당시 신축 비용은 골조공사 215,909천원, 창호철물공사 65,000천원, 엘리베이터설치공사 34,000천원, 드라이비트공사 16,500천원, 석공사 48,000천원, 내부인테리어공사 69,000천원, 전기공사 16,500천원, 인건비 35,000천원 등 약 670백만원 정도가 소요되었지만 처분청은 단지 일부 보관된 증빙에 의한 금액 400,289천원만 취득가액으로 인정하였다.
• 나. 구체적으로 살펴보면 청구인은 일부 공사에 대하여는 확인서를 제출하였으나 처분청은 금융자료 등 대금지급 내역이 불분명하다 하여 취득가액을 부인하였는바, 당초 골조공사 시 대금이 지급될 때 발행된 선발행세금계산서만 보더라도 140,000천원, 건물 준공과 동시에 대출된 420,000천원이 2∼3일 사이에 모두 지급된 점, 또한 통상적으로 건물을 신축할 때 일부 자재대, 인건비 등이 그때그때 현금으로 지급된 점 등을 감안하면 공사대금은 청구인이 주장한 670백만원이 소요되었음을 짐작할 수 있다.
• 다. 그리고, 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 청구인의 배우자인 청구외 배종열은 오랫동안 건설과 관련한 업무에 종사하여 왔기 때문에 위 골조공사 외의 부분은 직영하기로 하고 건축자재 등을 직접 구입하여 신축하였고, 청구인은 노후를 대비하여 임대수익을 목적으로 신축한 것이기 때문에 자재를 사용하면서 대부분 고급자재를 사용하였으며 바닥, 벽체, 천정뿐만 아니라 석공사의 경우 포천석을 기준으로 건물 앞·뒤쪽과 계단 등은 전부 돌로 마무리하였고, 앞·뒤쪽 외부 석공사의 경우 돌을 둥글게 조각하여 신축하였으며 앞면 유리도 고급유리를 사용하여 당초 예상했던 공사비보다도 훨씬 많은 공사비가 소요되었다.
• 라. 또한, 쟁점건물 신축과 관련하여 건물 신축에 필수적인 설계비, 전기공사, 석공사, 내부인테리어공사, 미장.방수공사, 인건비 등 기본적인 공사금액이 빠져있고, 또한 당시 통상적으로 평당 건축비가 2,000,000∼2,500,000원 정도라는 점이 고려되어야 한다.

청구인은 2002.5.16. 위 토지를 ○○공사로부터 360,409천원에 취득한 후 2002.6. 청구외 (주)○○개발(2006.6.30.폐업, 이하 “○○개발”이라 한다)과 350백만원에 공사도급계약을 체결하여 쟁점건물을 신축하여 보유하여 오다 2011.5.31. 1,000백만원에 토지와 쟁점건물을 양도 후 양도소득세 신고시 토지는 실지취득가액으로, 건물은 환산취득가액으로 추계 신고하였다. 처분청은 쟁점건물 신축공사 도급계약을 체결한 ○○개발이 청구인의 임대사업장(일반과세자)으로 발행한 것으로 신고한 세금계산서 발행액 216백만원과(○○개발이 중도에 공사를 포기하여 본인이 일부 직영하였다고 주장함) 본인이 직접 청구외 ○○건업 등과 공사도급계약을 체결하고 창호공사 등을 시행한 후 공사비로 지급하였다고 주장한 금액 중 공사도급계약서, 입금표, 영수증서 및 금융자료 등에 의해 객관적으로 공사비를 지급한 사실이 확인된 금액 184,380천원 등 총 공사대금 400,289천원을 건물신축 취득가액으로 경정하여 고지결정하였다. 이에 청구인은 조사를 통해 인정된 공사비 외에도 소요된 경비가 있음에도 취득가액으로 인정되지 않았다라고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 증빙자료를 보면 당시 공사를 실시한 거래상대방이라고 주장하는 자들의 확인서 외에는 거래내역을 입증할 만한 객관적인 증빙(도급계약서, 거래명세서, 세금계산서[청구인은 당시 일반과세자로 사업자등록을 하였고 ○○개발과의 거래에 대해서는 세금계산서 수수 및 부가가치세 신고 등을 다 이행하였고, 관련 서류 보관도 잘 되어 있음에도 직접 계약을 맺었다는 부분에 대해서는 계약서도 보관되어 있지 않고 세금계산서 수수도 없었다는 점 또한 설득력이 떨어짐), 당시 작업일지, 노임대장, 금융자료 등]이 전무하여 실지로 공사를 진행하였는지 여부는 물론 공사대금의 산출근거 등을 알 수가 없을 뿐만 아니라 미장방수 공사비용으로 지급하였다고 제시한 (주)○○기업발행 약속어음 20백만원은 누구에게 지급되었는지 확인할 수가 없고 청구외 김○철(이하 “김○철”이라 한다) 등에게 지급하였다는 인건비 35백만원 역시 인적사항이 없으며, 더군다나 김○철은 사망하였다고 주장하여 공사비로 인정할 만한 근거가 전무하다. 청구인은 객관적인 증빙자료가 없어 공사비로 인정받지 못한 금액이 있음을 이유로 쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 결정하여 달라고 주장하나, 청구인의 주장 역시 조사 과정에서 실지로 지출한 공사비가 확인됨에도 불구하고 일부 공사비용이 확인되지 않는다하여 건물취득가액을 환산가액으로 결정하여 달라는 내용은 논리에 맞지 않다고 판단된다. 따라서 조사 내용에 의거 실지로 확인된 공사금액을 건물의 취득가액으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

건물의 취득가액을 환산가액으로 산정할 수 있는 지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만 제96조 제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가.
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 3) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액“이란 다음 각호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 취득당시의 기준시가 -양도당시의 실지거래가액×----------------- 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 2002.5.16. ○○공사로부터 272.2㎡의 토지를 360,409천원에 매입하여 지하1층 지상 5층 쟁점건물을 신축하고, 2011.5.31. 토지 및 쟁점건물을 10억 원에 양도하였다.
• 나) 청구인은, 토지의 양도가액은 국세청 기준시가로 안분한 389,737천원으로, 취득가액은 ○○공사의 분양금액인 360,410천원으로 양도차익을 산정하였고, 건물의 양도가액은 국세청 기준시가로 안분한 610,263천원으로 계산하였으며 취득가액은 환산 취득가액인 548,998천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다) 2002.12.30. 국세청 고시(2002-36호)에 의하면 1㎡당 건물신축가격기준액은 460천원(평당 1,518천원)이다.
• 라) 쟁점건물의 신축과 관련, 증빙이 있는 아래표와 같은 공사내용에 대하여 400,289천원이 지출된 사실에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 일 자 공사내용 상대방 금 액 비 고 ’02.06.21. 철근콘크리트공사 (골조공사) (주)○○개발 215,909 세금계산서 발행신고 ’02.10.31. 창호철물공사

○○건업 65,000 계약서, 입금표(4백만원) ’02.10.31. 드라이비트

○○건설 16,500 계약서, 입금표(9백만원) ’03.03.10. 기계설비공사

○○설비 16,000 영수증 ’03.09.29. 엘리베이터설치

○○ 엘리베이터 34,000 영수증, 보증보험증권 ’03.10.21. 소방설비

○○소방설비 5,000 내역서, 입금표(250만원) ’03.02.07. 시멘트

○○상사 380 입금표 ’03.06.28. 소방공사

○○소방전기 (주) 8,000 “ ’03.10.08. 계량기 김○기 4,800 자기앞수표, 영수증 ’03.12.28.

○○개발공조공사

○○레미콘 30,000 약속어음 ’03.05.16. 창호공사

○○자동문 4,700 가계수표 소 계 400,289 과세관청 인정금액 (단위: 천원)

2. 청구인은 처분청이 인정한 쟁점건물 신축비용 400,289천원 이외에도 269,200천원의 비용이 아래표와 같이 추가로 소요되었다고 주장하고 있다. (단위: 천원) 일 자 공사내용 상대방 금 액 비 고 ’02.06 ’03.05 설계비 건축사 윤○수 5,000 석공사 (주)

○○티산업 48,000 확인서 내부인테리어 (천정,바닥,칸막이등 신○선 69,000 “ 도장공사 정○희 18,000 미장.방수.조적 정○, 강○록 30,000 약속어음(20,000) 전기공사 김○기 16,500 타이루

○○데코 10,700 소방공사

○○소방전기 4,000 인건비 김○철 외 35,000 김○철 사망 기타 비용 등 33,000 소 계 269,200

• 가) 청구외 (주)

○○ 티산업 대표이사 청구외 이

○ 섭이 2012.1. 작성한 확인서 사본에 의하면 쟁점건물 신축과 관련 석공사를 48백만원에 시공하였다는 내용이 기재되어 있다.

• 나) 청구외 신

○ 선이 2012.2.4. 작성한 확인서 사본에 의하면 쟁점건물 신축과 관련 내부 천정 및 인테리어 일체를 69백만원에 시공하였다는 내용이 기재되어 있다.

• 다) 청구인이 제출한 약속어음 사본에 금액 20백만원, 지급기일 2002.12.27., 발행인 청구외 (주)○○기업이라는 내용이 기재되어 있다.

3. 청구인이 제출한 자기앞수표 번호별 거래원장 조회 사본에 의하면 2003.3.10. 10백만원권 30매, 1백만원권 100매를 발행한 사실, 위 자기앞수표가 2003.3.10.~3.19. 지급된 사실이 나타나나, 지급상대방이 누구인지는 나타나 있지 않다.

• 라. 판 단 청구인은 쟁점건물이 약 670백만원이 소요된 공사였으나, 증빙을 제대로 갖추지 못해 부담해야 할 세액보다 부담세액이 더 크지만 어쩔 수 없이 환산가액으로 신고하게 된 것이라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하는 바, 거래상대방 확인서 외에 같은 금액이 각 공급업자에게 실지 지급된 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙이 부족한 경우 취득가액에 포함 할 수 없는 것(국심2007부5185, 2008.4.24. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 쟁점건물의 신축과 관련 400,289천원이 지출된 사실에 대하여 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없는 점, 2002.12.30. 국세청 고시(2002-36호)에 의하면 1㎡당 건물신축가격기준액이 460천원(평당 1,518천원)인 점, 청구인이 쟁점건물 신축과 관련 추가로 지출했다는 269,200천원 중 132,200천원에 대해서는 아무런 증빙도 없고, 나머지 137,000천원 중 석공사와 내부인테리어 117,000천원에 대해서는 확인서 이외에 다른 증빙이 없으며, 미장, 방수 공사 등과 관련해서 지급상대방을 알 수 없는 20백만원 약속어음만 있는 점 등을 종합하여 고려하면, 추가비용 269,200천원이 실지 지급된 사실을 인정할 만한 객관적 증빙이 부족하여 청구주장을 받아들이기 어려우므로 처분청이 추가비용을 취득원가로 인정하지 않고 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.