매수자가 취득가액과 금융자료를 제시하고 있어 양도가액은 매수자 취득가액임

• 가. OO광역시 JJ DD동 92-5 대 394㎡를 2001.2.20. 매매를 원인으로 UUU과 GGG가 공유지분 2분지 1을 각각 취득하였고, GGG의 지분을 2001.6.19. 청구인이 취득한 후, 위 지상에 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 숙박시설 925.55㎡ 및 다가구주택 129.42㎡(합계 1,054.97㎡)를 2001.12.27. 소유권보존으로 취득(이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 보유하다가, 2002.3.27. 청구외 BBB에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 한 사실에 대하여
• 나. 청구인과 UUU(이하 “청구인등”이라 한다)은 2002.3.22. 양도가액 425백만원, 취득가액 394백만원, 필요경비 17백만원, 양도차익 13백만원에 양도소득 기본공제 2,500천원을 공제하여 양도소득세 3,287천원으로 각각 신고․납부하였다.
• 다. ◎◎세무서장이 BBB에 대한 간접조사 결과 쟁점부동산의 매매가액이 BBB의 취득가액 1,350백만원으로 확인하고, 청구인에 대하여 실가상이자료로 OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였고, 청구인등에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하였으나, 청구인등이 신고한 양도가액 850백만원에 대한 입증을 못하여 2012.1.1. 처분청은 청구인에 대하여 2002 과세연도 양도소득세 97,143,810원을, 청구인 UUU에 대하여는 양도소득세 69,356,660원을 각각 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분 청은 매수인 BBB이 청구인등에게 지급한 금액은 확인하지 못하였다.
• 나. 처분청이 조사한 매수인 BBB의 통장 인출금액 잔금 중 50백만원은 BBB 자신이 썼고, 나머지만 상기 청구인에게 지급하였다고 진술하고 처분청이 인정하였으나, 매수인 BBB이 잔금 중 50백만원을 본인이 개인 용도로 사용하였다면 계약금, 중도금에서도 사용할 수 있었으며, 개인용도로 사용하였다는 50백만원도 그 이상인지 확인할 수 없다.
• 다. 청구인등이 양도한 쟁점부동산은 여관으로서 신축 후 3개월만에 자녀의 지병(정신질환)으로 양도하였지만 양도가액 1,350백만원이 사실이라 하더라도 침대, 가구, 전자제품 등은 부동산금액에서 제외되는 금액이 반영되지 않았다.
• 라. 환산가액으로 청구인등의 당초 신고가액을 결정하여야 한다.

• 가. 매수인(BBB)이 청구인에게 지급한 금액이 확인되지 아니한다는 주장에 대하여 직접적인 지급사실은 확인되지 않으나, 청구인들의 금융거래입금액(723백만원)과 매수인(BBB)의 금융거래 출금액(700백만원)이 거의 일치하고 ◎◎대출 승계액 650백만원을 합산하면 처분청이 확인한 양도가액 1,350백만원이 타당하고 당시 쟁점부동산 중개업자인 청구외 LLL의 진술내용도 매매금액이 1,300백만원 이상인 것으로 확인하고 있다.
• 나. 양도가액을 1,350백만원으로 인정하더라도 침대, 가구, 가전제품 등은 부동산금액에서 제외되는 금액이 반영되지 아니하였다는 주장에 대하여 매매계약서상의 특이사항에 비품 등은 별도정산하는 것으로 표기되어 있다.
• 다. 2011.12.5. 청구인의 과세전적부심사청구를 수용하여 취득가액을 환산취득가액으로 경정하여 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 1,350백만원으로 본 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ (생략)

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ ∼ ⑨ (생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인등이 제시하고 있는 증빙의 내용을 보면,
• 가) 매매계약서 2부를 제시하고 있으며, 그 내용은 아래와 같다. 구 분 당초 매매계약서 추가 매매계약서 소재지 OO광역시 JJ DD동 92-5 토지 대지 394㎡ 건물 철근콘크리트 구조 1054.97㎡

매매대금 팔억오천만원 십사억팔천만원 계 약 금 삼천만원 육천만원 중 도 금 일억칠천만원(2002.2.15.) 삼억칠천만원(2002.2.15.) 잔 금 육억오천만원(2002.3.22.) 사억원(2002.3.22.) 융 자 금 육억오천만원(◎◎은행)을 승계 특약사항

1. ◎◎채무 육억오천만원은 매수자가 채무인수하며, ◎◎채무를 잔금으로 간주하고 처리한다.

2. 사업은 포괄양수도 하는 것으로 세무신고한다.

3. 비품(심야 보일러, 각호실 가전제품, 가구, 간판등)과 영업 손해금은 별도 정산한다. 중개업자 LLL

• 나) 토지․건물 등기부등본과 건축물관리대장에 의하면, OO광역시 JJ DD동 92-5 대 394㎡를 2001.2.20. 매매를 원인으로 청구외 UUU과 GGG가 공유지분 2분지 1을 각각 취득하였고, GGG의 지분을 2001.6.19. 청구인이 취득한 후, 위 지상에 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 숙박시설 925.55㎡ 및 다가구주택 129.42㎡(합계 1,054.97㎡)를 2001.12.27. 소유권보존으로 취득(이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 보유하다가, 2002.3.27. 청구외 BBB에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 한 사실이 확인된다.

2. 처분청에서 제시하고 있는 증빙의 내용을 보면,

• 가) 양도소득세 조사(종결)복명서에서 ∼

(1) 과세자료 개요

• 실가상이자료통보(◎◎세무서): 조사대상자인 GGG외 1인은 상기 여관을 2002.3.27. BBB에게 양도하고 양도가액을 850백만원으로 신고하였으나 양수인인 BBB은 2010.5.24. 상기 여관을 양도하고 취득가액을 1,350백만원으로 신고하여 실가상이자료 통보.

• ◎◎세무서의 BBB에 대한 간접조사 결과 상기여관의 매매가액은 BBB의 취득가액인 1,350백만원으로 확인되어 조사대상자인 GGG외 1인은 양도소득세를 탈루할 목적으로 양도가액을 과소신고한 혐의가 있음.

• 그러나, 서OO세무서의 현장확인에서 GGG과 UUU은 BBB이 제출한 내역에 대하여 사실을 강하게 부인하며 본인이 신고한 매매금액 850백만원이 실거래금액이라 주장하나 그 증빙을 제시하지 못함.

(2) 양도가액 조사 내용 …… 1,350백만원

• 조사대상자의 양도가액의 과소신고혐의에 대하여 확인하고자 양도대금의 입금내역에 대하여 소명요구 및 금융거래현장확인 승인요청하여 2002년도 금융거래내역에 대하여 확인한 바 아래 통장입금내역과 같음.

1. GGG․UUU 통장(쟁점여관 양도인) 구 분 일 자 통장입금내역 계 좌 비 고 GGG 2002.05.03. 150,000,000원 ◎◎대출 650백만원 매수자 채무인수 2002.05.18. 202,984,853원 소 계 352,984,853원 UUU 2002.05.23. 221,000,000원 2002.06.19. 150,000,000원 소 계 371,000,000원 총 계 723,984,853원 ◎◎대출승계액 포함하면 1,373,984,853원 ※ GGG외 1인은 상기 통장입금내역이 쟁점여관의 양도가액이라고 함.

2. BBB 통장(쟁점여관 양수인) 일 자 통장출금내역 계 좌 참 고 사 항 비 고 2002.02.09. 60,000,000원 ◎◎대출 650백만원 매수자 채무인수 2002.02.15. 370,000,000원 2002.03.12 270,000,000원 320백만원 출금하여 270백만원을 쟁점부동산 대금지급 총 계 700,000,000원 ◎◎대출승계액 포함하면 1,350,000,000원

• 위의 금융거래내역을 보면 조사대상자인 GGG외1(양도인)인 및 BBB(양수인)은 ◎◎대출 650백만원을 합산하면 각각 양도가액 및 취득가액이 거의 일치함.

• 또한, 당시 쟁점여관의 중개업자인 LLL의 진술에서 매매금액은 13억이상인 것으로 확인됨.

• 한편 GGG외1인 및 BBB이 제출한 각자의 부동산매매계약서는 허위로 판명되었으나 계약서상 중도금(2002.2.15.), 잔금일자(2002.3.22.)가 일치하며, ◎◎대출 650백만원의 채무인수부분에 대하여는 내용이 일치함.

• 부동산매매계약서상 중도금납부일인 2002.2.15. BBB의 통장에서 370백만원이 출금되었으며 잔금일자 2002.3.22. 이전이지만 2002.3.12. BBB의 통장에서 270백만원이 출금되었으며, GGG외1인의 경우 2005.05월이후 입금된 것으로 확인됨.

• 따라서 BBB의 금융거래내역을 근거로 쟁점여관의 매매가액을 확정하는 것이 타당하다고 판단됨. ∼

2011. 10.

• 나) 양도소득세 결정결의서에 의하면 청구인등 각각에 대하여 양도가액 675백만원, 취득가액 394백만원, 양도차익 263백만원, 고지세액 238백만원으로 결정하고 있음이 확인된다.
• 다) 청구인 UUU의 OO원예◎◎ 0동지점의 보통예금 거래명세표에 2002.5.23. 221백만원이 대체되었음이 확인되고, 청구인 GGG의 ◎◎ 대사동지점 저축예금 금융거래내역에 2002.5.3. 150백만원, 2002.5.18. 202백만원이 대체되었음이 확인되며, 청구인 UUU의 OO중부새마을금고 정기예탁금 계좌별 거래내역에 2002.6.19. 150백만원이 입금된 내역이 확인된다.

4. 매매계약서는 청구인등이 제시한 것과 동일하며, 2002.3.22. BBB이 매매대금총액을 850백만원으로 하는 거래사실확인서가 BBB의 인감증명서가 첨부되어 있음이 확인된다.

5. 청구인등과 BBB 간의 2002.3.16.자 부동산매매계약서가 제출되고 있으며, 쟁점부동산의 내역과는 달리 대지 133.9㎡, 목조건물 98㎡, 매매대금 85백만원이 등재되어 있다.

6. BBB이 제시하고 있는 1,480백만원의 부동산매매계약서는 청구인등이 제시하고 있는 계약서와 같다.

7. 2005년경 LLL에서 LLL으로 개명한 당시 중개업자인 LLL이 쟁점부동산의 매매거래의 중개업무는 함께 운영하던 윤○○이 수행하였기에 본인이 정확하게 기억 할 수는 없지만 공인중개사 등록이 본인 명의로 되어 있으므로 부동산매매계약서 작성에만 참여하여 거래금액이 약 13억 정도로 기억하고 있다고 확인서를 작성하였음이 확인된다.

• 다. 국세통합시스템에 의하면 ① 청구인 GGG에 대하여 신고내용에 오류가 있어 소득세법 제114조 에 따라 결정(경정)․고지한다고 하면서 2012.1.1. 양도소득세 97,143,817원으로 결정하고 있고, ② 청구인 UUU에 대하여 신고내용에 오류가 있어 소득세법 제114조 에 따라 결정(경정)․고지한다고 하면서 2012.1.1. 양도소득세 69,356,662원으로 결정하였는바, 양도가액을 425,000,000원에서 675,000,000원으로 증액하면서 취득가액 역시 394,090,909원에서 546,397,794원으로 증액하여 청구인등이 주장하고 있는 환산가액에 의거 결정하였고, 처분청이 제시하고 있는 ‘양도소득세 경정결의 검토조서’에서 건물취득가액을 환산취득가액으로 직권으로 시정한 사실이 확인된다.
• 라. 청구인등과 처분청이 제시하고 있는 부동산매매계약서에 의하면, 비품(심야 보일러, 각호실 가전제품, 가구, 간판등)과 영업 손해금은 별도 정산하기로 한 내용이 확인된다.
• 라. 판단 1) 쟁점부동산의 양도가액이 850백만원이라는 주장에 대하여 살펴보면, 2002.3.22. BBB이 매매대금총액을 850백만원으로 하는 거래사실확인서를 BBB의 인감증명서가 첨부되어 있으나, 매수인인 BBB이 850백만원의 계약서를 부인하고 취득가액을 1,350백만원으로 주장하면서 금융자료를 제시하고 있는 점, 청구인의 통장에 ◎◎ 대출금 650백만원을 제외한 723백만원이 입금되었으나 그 출처에 대한 구체적인 입증이 없는 점, 당시 쟁점여관의 중개업자인 LLL의 진술에서 매매금액은 13억원 이상인 것으로 확인하고 있는 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 양도가액이 1,350백만원임이 신빙성이 있다고 판단된다.

2. 침대, 가구, 전자제품 등은 부동산금액에서 제외되어야 한다는 주장하나 청구인과 처분청이 제시하고 있는 부동산매매계약서에 의하면 특약사항으로 비품(심야 보일러, 각호실 가전제품, 가구, 간판 등)과 영업 손해금은 별도 정산하다고 하고 있어 부동산금액에 포함되어 있다는 청구 주장은 이유 없다.

3. 환산가액으로 청구인등의 당초 신고가액을 결정하여야 한다는 주장에 대하여 처분청이 제시하고 있는 ‘양도소득세 경정결의 검토조서’에서 건물취득가액을 환산취득가액으로 직권으로 시정한 점, 국세통합시스템에서 ① 청구인 GGG에 대하여 신고내용에 오류가 있어 소득세법 제114조 에 따라 결정(경정)․고지한다고 하면서 2012.1.1. 양도소득세 97,143,817원으로 결정하고 있고, ② 청구인 UUU에 대하여 신고내용에 오류가 있어 소득세법 제114조 에 따라 결정(경정)․고지한다고 하면서 2012.1.1. 양도소득세 69,356,662원으로 결정하였는바, 양도가액을 425,000,000원에서 675,000,000원으로 증액하면서 취득가액 역시 394,090,909원에서 546,397,794원으로 증액하여 청구인등이 주장하고 있는 환산가액에 의거 결정된 점으로 볼 때 청구주장이 인용되어 이 부분에 대한 별도의 판단은 하지 아니한다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.