건물 취득가액 환산가액 적용 여부 등

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청 구인은 ○○ 시 ○○군 ○○리 307-6 답 5,937㎡ 및 ○○리 308 답 1,646㎡(이하 “쟁점

① 부동산”이라 한다),

○○ 시 ○구

○○ 동 1129-13 대지 163㎡(이하 “쟁점

② 부동산” 이라 한다), ○○동 1268-4 대지 905.1㎡ 및 건물 1,646㎡(이하 “쟁점

③ 부동산”이라 한다), 외 2개 부동산이 모두 임의경매로 2009년도에 경락되었으나 양도소득세를 무신고 하였다.

• 나. ○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 경락으로 양도된 부동산 6건에 대하여 20XX년 과세연도 양도 소득세 1,169백만원을 2012.X.XX. 납부기한으로 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점①부동산 양도소득금액 계산 시 200X.XX.XX. 지분 1/2 취득금액만 취득가액으로 산정하였으나, 19XX.X.XX. ○○○과 공동으로 취득하여 지급한 취득금액이 누락되었으며,
• 나. 쟁점②부동산은 취득가액이 102백만원이므로 취득가액을 정정하여야 하고,
• 다. 쟁점

③ 부동산은 결정 시 건물취득가액이 누락되었으며 건축비를 대출받아 신축하였으나 장부가액이 작게 산정되었으므로 환산가액을 취득가액으로 결정하여야 한다. 또한,

③ 부동산 중 母 ○○○로부터 증여받은 토지는 증여자가 증여한 후 5년 이내 경매되었으므로 세법에 따라 증여자가 차순위 납부의무자에 해당되 므로 이를 반영하여야 한다.

• 가. 청구인이 주장하는

① 부동산은 19XX.X.XX. 취득당시 작성된 계약서의 취득금액 188백만원 중 청구인 지분에 해당되는 1/2 금액인 94백만원을 취득가액으로 합산하여 경정 결정하였으며,

② 부동산은 청구인이 200X.XX.X.일 취득 시 청구인 통장에서 출금된 금융거래명세서 등을 확인하여 취득가액을 103백만원으로 경정 결정하였으며,

③ 부동산 건물 취득가액은 청구인이 건물을 200X.XX.XX. 준공 후 부동산 임대업으로 사업을 운영하던 중 동 사업장에 대하여 2006년부터 2008년 과세연도 까지 복식기장에 의한 종합소득세를 신고 시 제출된 2008년 과세연도 대차대조표의 건물금액 739백만원을 인정하여 경정 결정하였으며, 동 부동산의 증여받은 토지 양도로 발생한 양도소득세는 증여자의 연대납세의무는 없다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점①․②부동산 및 쟁점③부동산 건물 취득가액의 적정성 여부

2. 쟁점

③ 부동산 토지 양도에 따른 부당행위계산 해당 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 년수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 상속세 및 증여세법의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

③ 제97조제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 년수의 계산에 관하여 이를 준용한다.

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 1) 처분청에서 청구인에 대한 2009년 과세연도 양도소득세 양도소득금액 산정 시 청구인의 주장을 받아들여

① 부동산의 무신고 결정 시 취득가액은 220백만원 으로 하였으나 314백만원으로 경정 결정하였으며,

② 부동산의 무신고 결정 시 취득가액은 82백만원으로 하였으나 103백만원으로 직권시정한 사실이 국세청 국세통합시스템에 의해서 확인된다. 2)

③ 부동산에 관해서 살펴보면, 가) 청구인의 쟁점③부동산 토지는 200X.X.X. 母 ○○○로부터 200X.X.XX. 증여받아 취득 하여 200X.XX.XX. 임의경매로 양도되었음이 확인되며, 건물은 200X.XX.XX. 소유권보존으로 취득하여 임의경매로 200X.XX.XX. 경락되었음이 확인된다. 또한, 쟁점③부동산은 2002년부터 청구인이 채무자로 근저당권이 수회에 걸쳐 설정되었으며, 2 00X.X.XX. 금융기관(○○지점)에서 전세권 20억원을 설정하고 200X.XX.XX. 금융기관 에서 법원으로부터 임의경매개시결정을 받아 임의 경매가 이루어 져 2009.XX.XX. 금융기관으로 매각되었다.

• 나) 청구인은 상기 부동산에 대해서 개업일을 200X.X.XX., 상호를 ‘△△’으로 하여 부동산 임대업 사업자등록을 한 후 200X.XX.XX. 폐업하였으며, 동 사업과 관련한 과세연도별 종합소득세 소득금액 계산은 2003년에는 단순경비율을 적용 하여 산정하고, 2004년․2005년에는 간편장부에 의해 산정하고, 2006년부터 2008년 까지 외부조정에 의한 복식기장으로 산정하여 자진 신고하였으며, 2009년은 무신고하여 처분청에서 기준경비율로 산정하여 결정하였음이 국세청 국세통합시스템에 의해 확인된다.
• 다) 또한, 양도소득세 무신고에 따른 양도소득금액 산정 시 건물 취득가액을 607백만원으로 결정하였으나, 2008년 과세연도 종합소득세 신고와 함께 제출한 표준 대차대조표의 건물 장부가액 739백만원으로 취득가액을 결정하였음이 국세청 국세 통합시스템에 의해 확인된다.
• 라. 판단

1. 청구인이 주장하는

① 부동산 및 쟁점

② 부동산의 취득가액은 처분청에서 청구인의 주장에 따라 직권시정 하였으므로 심의 제외하고,

2. 쟁점

③ 부동산 중

○○ 시 ○구

○○ 동 1268-4 건물 1,646㎡는 건축비를 대출받아 신축하였으나 장부가액이 작게 산정되었으므로 환산가액을 취득가액으로 결정하여야 한다고 주장 하고 있으나, 청구인은 건물 신축 당사자로서 신축에 관련된 영수증, 대금지급자료 등을 직접 소지하고 있거나 구하여 실지 취득 가액을 증명할 수 있을 것으로 판단되며, 처분청에서 건물 신축과 관련된 자료를 직접 수집하여 장부가액과 실지 취득가액이 일치한다는 점을 증명하도록 요구하는 것은 불가능에 가깝고, 납세의무자가 종합소득세 신고 당시 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 작성․제출한 바 있는 장부를 그 외의 조세에서 쉽사리 부인하도록 허용한다면 조세의 신고․납부체계의 근간을 뒤흔들게 되며, 장부가액을 부인하려는 청구인이 장부의 기재가 실지 취득가액과 다르다는 증빙자료 등을 제출하여 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝힘으로써 장부가액을 실지 취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 입증하여야 한다고 봄이 타당하다. 그러나, 청구인은 임대사업을 영위하며 작성․비치한 장부에 의해 작성한 건물의 장부가액이 어떤 사유로 작게 산정되었는지에 대한 구체적인 건물신축 관계서류와 금융기관 대출금의 사용 내역 등 증빙서류의 제출이 없어 장부가액이 사실과 다르게 기재되었다는 내용을 확인할 수 없으므로, 처분청에서 청구인의 장부가액을 취득가액으로 하여 양도소득금액을 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 할 것이다. 3)

③ 부동산 중 母 ○○○로부터 증여받은

○○ 시 ○구

○○ 동 1268-4 대지 905.1㎡는 증여자가 증여한 후 5년 이내 경매되었으므로 세법에 따라 증여자가 차순위 납부의무자에 해당되 므로 이를 반영하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인의 母 ○○○는 연대납세의무자에 해당되지 않으며, 소득세법 제101조 의 양도소득의 부당행위계산에서 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시 키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여 일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다고 규정하고 있어 이 건 적용여부를 살펴보면, 증여부동산의 양도대금으로 금융기관 부채에 전액 사용되는 등 증여자에게 실질적으로 귀속되지 않은 경우에는 부당행위계산 대상이 아니라고 보고 있는 점(심사양도2000-0154, 2001.03.23 같 은 뜻), 2009.12.31. 개정(법률 제9897호)된 소득 제101조 제2항 단서에서 양도 소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 부당행위계산 대상이 아니 라고 법률로 명시하고 있는 점을 볼 때, 쟁점③부동산의 경락대금이 청구인의 금융 기관 채무 등에 사용되었음이 부동산 등기부 등본에서 확인되므로 母 ○○○로부터 증여받은 부동산의 양도로 인해 발생한 양도소득금액은 부당행위계산 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되므로, 처분청에서 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.