2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 보는것이나, 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 상증법상의 “시가”의 범위에 포함되지 아니하는 것임
2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 보는것이나, 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 상증법상의 “시가”의 범위에 포함되지 아니하는 것임
청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 1*-1외 1필지 토지 1,197㎡와 건물 1,394㎡(이하“쟁점부동산”이라 함)을 청구외 성ㅇㅇ(이하 “성ㅇㅇ”라 함)와 각 1/2씩 공동으로 소유하다가 2007.7.16. 쟁점부동산을 의료법인ㅇㅇ재단에 부담부 증여하고 2010.10.13. 기한 후 신고하고 무납부 하였다. 처분청은 2011.12.13. 청구인이 신고한 내용대로 양도소득세를 결정하고 가산세를 포함하여 양도소득세 62,005,611원을 고지하였으나, 청구인은 당초 신고시 증여재산가액 산정을 1개의 감정기관이 평가한 감정 가액으로 하였으므로 신고에 오류가 있는바, 상증법 제66조 및 같은법 시행령 제63조【저당권 등이 설정된 재산의 평가】따라 하여야 한다며 이의신청을 거쳐 2012.3.20. 이 사건 심사청구를 제기하였다.
본건 부담부 증여에, 수증자가 인수하는 채무부분에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 『소득세법시행령』제159조에 규정하는 방법에 따라 양도가액 및 취득가액을 계산하여야 하는데, 이를 계산하기 위 하여는 증여자산의 시가를 결정하여야 하므로, 본건의 핵심 쟁점은 1개 감정기관의 감정가액을 상증법상 증여자산의 시가로 볼 수 있느냐는 것이다. 상증법상 시가평가에 관한 규정은 상증법제60조 및 상증법시행령 제49조에서 평가의 원칙을 규정하고 있고, 이 원칙에 의하여 시가를 평가하기 어려운 경우에는 상증법 제61조에서부터 65조에 의거 평가하도록 규정하고 있다. 다만, 저당권이 설정된 재산에 대하여는 상증법 제66조에서, 제60조에서 65조에 의거 평가한 가액과 채권 담보액중 큰 금액을 시가로 평가하도록 규정하고 있으며, 상증법시행령 제49조 제1항 제2호에서 “2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 ”은 시가로 본다고 규정하고 있지만, 1개 감정기관의 감정가액을 시가로 본다는 규정은 어느 곳에도 없다. 이에 대해 법원에서, 구『 상속세및증여세법 시행령』(2003.12.30. 대통령령 제1877호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 및 제2항 의 규정에 근거하여, 1개 감정기관의 감정가액이라도 객관적이고, 합리적일 경우 시가로 볼 수 있다고 판시한 사례가 있으나, 국세청 예규는 시종일관 1개 감정기관의 감정가액은 상증법상 시가로 볼 없다고 답변을 하고 있다. 따라서 본건 증여자산의 평가액은 증여일 현재 기준시가로 평가한 가액969,203650원과 증여일 현재 설정되어 있는 근저당권에 대한 채권담보액 1,128,100,000원 중 큰 금액인 1,128,100,000 원으로 평가되어야 하고, 동 금액을 기준으로 계산하면 본건 양도차익이 발생하지 않으므로 본건 ㅇㅇ세무서장이 2011년 12월 13일자로 청구인에게 고지한 양도소득세 62,005,610원은 취소되어야 한다.
해당 부동산의 감정가액은 청구인이 증여가액 시가를 산정하기위하여 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 금액으로써 그 감정평가 평가일(2007.06.11.)이 증여일(2007.07.16.)과 1개월 5일의 기간밖에 차이가 나지 아니하며 공신력 있는 감정기관을 통하여 쟁점부동산의 가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액이라고 할 것이므로, 위 감정기관이 평가한 가액을 부동산의 시가로 인정한다고 하여 이를 상속세법 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 2호 규정에 반하여 위법하다고 할 수 없다.
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
5. 상속 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
6. 상속 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
7. 상속 증여세법 제66조 【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
8. 상속 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
9. 상속 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
1. 이 건 관련된 이의신청 결정문에 따르면 다음의 내용이 확인된다.
○ 청구인은 2004.5.25. 성ㅇㅇ와 각 1/2 지분으로 쟁점부동산을 청구외 이ㅇㅇ등으로부터 1,587,812,000원(취득부대비용 포함)에 매매로 취득한 후 2004.7.15. 부터 이 사건 증여일인 2007.7.15.까지 수증자인 ㅇㅇ재단에 임대하면서 감가상각비로 129,232,816원을 필요경비에 산입하였고 이 사건 증여시점의 쟁점부동산 잔존취득가액은 1,458,579,184원이며 이 부분에 관하여는 당사자 간 다툼이 없다.
○ 청구인은 ㅇㅇ재단이 인수한 종전채무 939,405,512원(근저당채권최고액 1,128,100,000원)이 부담부증여에 따른 양도소득세과세대상임을 인지하고 2010.10.13. 양도소득세 기한 후 신고서를 접수하였으나 납부하지 아니하였다.
○ 청구인의 신고내용과 처분청의 결정 내용 그리고 이 사건 이의신청에서 청구인이 주장하는 내용은 다음과 같다. 단위: 원 양도가액 취득가액 양도차익 장기특별공제 양도소득금액 기한후 신고 469,702,756 309,821,432 159,881,324 15,988,131 143,893,193 처분청 결정 469,702,756 309,821,432 159,881,324 15,988,131 143,893,193 청구인 주장 469,702,756 607,303,131 △137,600,375
○ 청구인이 양도소득세 기한 후 신고서를 접수하면서 계산한 취득가액은 아래와 같이 계산한 결과이다. 〔취득 잔존가액 1,458,579,184원 × 부담부증여액 939,405,512원 ÷ 감정평가액 2,211,269,430원〕× 공유자 지분 1/2 〓 309,821,432원
○ 청구인은 이 사건 이의신청에 이르러 위 감정가액은 감정평가법인의 평 가액이 1개뿐이어서 상속증여세법상 증여재산의 평가액으로 부적정하므로 상속 증여세법 제66조 규정에 따라 평가한 근저당채권최고금액인 1,128,100,000원을 증여 재산가액으로 삼아야한다는 주장이며 이에 따라 취득가액을 계산하면 다음과 같다. 〔취득 잔존가액 1,458,579,184원 × 부담부증여액 939,405,512원 ÷ 감정평가액 1,128,100,000원〕× 공유자 지분 1/2 〓 607,303,131원
○ 청구인이 기한후 신고시 증여재산의 평가액으로 삼은 감정평가금액 2,211,269,430원은 쟁점부동산의 소유권이전등기(2007.7.16.) 직전인 2007.6.11.을 가격시점으로 일반거래(시가참고)목적으로 ㅇㅇ평가법인이 감정한 가액이며 근저당채권최고액은 ㅇㅇ은행이 2002.5.3. 설정한 520,000,000원과 2003.2.24. 설정한 308,100,000원 및 2004.3.31. 설정한 300,000,000원의 합계금 1,128,100,000원으로 2008.5.30. 해제되었다.
○ 청구인과 쟁점부동산의 공유자인 청구외 성ㅇㅇ는 2007.4.26. 쟁점부동산을 청구외 ㅇㅇ재단에 기부할 것을 『재산기부신청서』를 제출하여 같은 날 개최된 설립발기인 회의에서 만장일치로 승인받았으며 쟁점부동산은 2007.7.16. 소유권이전등기가 완료되었으며, 재산기부신청서 내용을 나타내면 다음과 같다. (표생략)
○ 청구외 의료법인ㅇㅇ재단은 2007.7.5. 설립된 노인요양병원으로 심리부서에서 확인한 바에 따르면 2007.06.19. ㅇㅇ남도에 의료법인설립인가신청서를 제출하여 2007.06.29. 설립이 인가된 것으로 확인된다. 설립발기인회의록
1. 일시: 2007년 04월 26일 목요일 오전 11:00
2. 장소: ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1**-5 성ㅇㅇ 자택
3. 설립발기인: 6명(성ㅇㅇ, A, B, C, D, E)
4. 참석발기인: 6명(성ㅇㅇ, A, B, C, D, E)
• 제1호 의안: 설립취지 선택
• 제2호 의안: 법인명칭제정
• 제3호 의안: 정관심의․의결
• 제4호 의안: 임원선출
• 제5호 의안: 재산출연 및 부채에 관한 의결
• 제6호 의안: 사업계획서 및 수지예산서 의결
～ 생 략 ～ 임시의장: 재산기부신청에 대하여 제가 설명드리겠습니다. ㅇㅇ 읍 소재 주사무소 소재 부동산 감정평가가 총 2,211,269,430원으로 평가 되었습니다. 그러나 출연 전 금융권으로 근저당 최고금액 1,128,100,000원을 설정하고 실제 차용금액 867,000,000원을 차용한 바 있습니다. 따라서 설정최 고금액을 제외한 1,083,169,430원을 기본재산으로 편입하고자 합니다. 임시의장: 본인의 설명과 A 발기인이 낭독한 재산기부신청서에 대하여 이의 없습니까? 참석자전원: 이의사항이 없다고 말하다 ～ 이 하 생 략 ～ 2007년 04월 26일 발기인 대표 성ㅇㅇ (날인) 발기인 A 5인 (날인)
○ 청구인이 제출한 의료법인ㅇㅇ재단 설립을 위한 2007.4.26. 설립발기인회의록에 의하면 기본재산출연과 관련하여 다음과 같이 기록되어 있으며 이는 부채상환계획서에 갈음하여 충청남도에 제출되었다.
2. 쟁점부동산 부담부증여관련, 청구인분 부채인계액은 469,702,756원이고, 쟁점부동산에 대한 상증법 제61조의 평가액이 969,203,650원, 증여일 현재 쟁점부동산에 설정되어 있는 근저당권에 대한 채권담보액이 1,128,100,000원이라는 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
- 라. 판단 처분청은 1개의 감정기관이 평가하여 감정하였다 하더라도 청구인이 의뢰한 것이고 그 감정평가 평가일(2007.06.11.)과 증여일(2007.07.16.)이 1개월 5일밖에 차이가 나지 아니하며, 공신력 있는 감정기관을 통한 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액이므로 증여재산가액의 시가로 인정하여야 한다는 의견이나, 상증법 제66조 및 같은법 시행령 제63조에 따르면, 저당권이 설정된 부동산 증여재산에 대하여는 상증법 제61조에서 평가한 가액과 평가기준일 현재 당해재산이 담보하는 채권액 중 큰 금액을 그 부동산 증여재산의 시가로 하도록 규정하고 있는데, 쟁점부동산에 대한 상증법 제61조의 평가액은 969백만원이고 평가기준일인 증여일 현재 설정되어 있는 쟁점부동산이 담보하는 채권의 합계액은 1,128백만원으로 나타나는바, 이 중 큰 금액인 1,128백만원으로 쟁점부동산의 가액을 평가하는 것이 타당할 것으로 보이며, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 “2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”은 시가로 본다고 규정하고 있고, 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 상증법 제60조 제2항 및 같은법 시 행령 제49조 제1항의 규정에 의한 “시가”의 범위에 포함되지 아니하는 것(재 정경제 부재산세제과-582, 2007.05.18. 같은 뜻)으로 일관되게 법령이 해석되고 있는바, 처분청이 쟁점부동산의 재산가액을 평가함에 있어, 하나의 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 보아 이 사건 양도소득세를 부과 처분한 것은 취소되어야 할 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.