재건축아파트의 취득원가는 종전아파트의 취득원가를 말함

청구인은 1 982.8.20. 취득한 ○○ ＹＹＹ구 ＤＤ동3가 2-3외 1필지 ＣＣ아파트 101-405호 건물 80.66㎡(이하 “종전아파트”라 한다)를 재건축하면서 분담금으로 33백만원을 부담하고, 2003.8.12. ○○ ＹＹＹ구 ＤＤ동 3가 561 ＤＰＣＣＣＣ 102-1001호 건물 114.96㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받아 보유하다가 2011.4.15. 청구외 ＫＫＫ에게 655백만원에 양도한 사실에 대하여 2011.6.27. 소득세법 시행령 제166조 제2항 (재건축·재개발아파트 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 방법)에 규정된 방법으로 양도차익을 461,013천원으로 산정하여 납부할 세액 145,579천원으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 이후 2011.8.29. 청구인은 종전아파트 취·등록세 3,868천원, 부동산 중계수수료 2,668천원, 법무사 비용 2,668천원, 2000년 발생한 등기설정비 869천원, 쟁점아파트 세무사 자문료 400천원 합계 10,473천원을 추가로 필요경비로 공제하여 분납금액 중 3,604천원을 감액하는 양도소득세 확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 취득가액을 환산가액으로 신고하여 추가 필요경비를 인정하지 않고 2011.9.9. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 3,604천원를 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.15. 이의신청을 거쳐, 2012.2.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인이 이 건 삼사청구에서 취득가액으로 1985.1.1. 66,702천원(관리처분계획인가전)과 2002.2.2. 196,329천원(관리처분인가후)으로 구분 계산하였고, 이를 합계하면 263,031천원인데 착오로 66,702천원만을 공제받았으므로 196,329천원을 추가로 공제하여야 한다고 주장하고 있다.

청구인이 소득세법 시행령 제166조 제2항 의 규정에 의거 관리처분계획인가 전과 후로 양도차익을 계산하여 신고한 것은 적법하므로 196,329천원을 추가 공제하여 달라는 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 취득가액 공제 적정 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① (생략)

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 기존건물과 그 부수토지 의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 1호의 규정에 의한 기준시가 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (이하 생략) 3) 구 소득세법 제95조 【양도소득금액】 (2012.1.1. 법률 제11146호로 개정되기 전 규정)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 4) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. ∼ 5. (생략)

6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (이하 생략) 5) 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】

① 제94조 제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제117조 제1항 에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.

2. 제94조 제1항 제3호 각 목에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2개월

② 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 예정신고라 한다.

③ 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점아파트를 소유하고 있으면서 ○○도 ＳＳ시 ＰＰ구 ＩＭ동 116 ＩＭ촌 702-1103 건물 101.91㎡를 1992.12.30. 이후 현재까지 소유하고 있음이 등기부등본상 확인되어, 쟁점아파트 양도 시 1세대 2주택에 해당된다. 2) 청구인은 1세대 2주택자로 구 소득세법 제95조 제2항 및 소득세법 제104조 제1항 제6호 의 규정에 의거 장기보유특별공제 대상에서 제외된다.

3. 청구인이 2011.6.27. 접수번호 127888호로 접수한 양도소득과세표준 예정신고서를 보면,

• 가) 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 세율 구분 합 계 비 고 양도소득금액 461,013,994 양도소득기본공제 2,500,000 과세표준 458,513,994 세 율 35% 산출세액 145,579,897 납부할세액 145,579,897 분납할세액 72,789,940 납부세액 72,789,957
• 나) 양도소득금액계산명세서

○ 양도자산 및 거래일자 세율구분 2년이상(누진세율):2주택 관리처분계획인가전 양도차익 관리처분계획인가후 양도차익 소 재 지

○○ ＹＹＹ구 ＤＤ동3가 561번지 ＤＰＣＣＣＣ 102동 1001호

○○ ＹＹＹ구 ＤＤ동3가 561번지 ＤＰＣＣＣＣ 102동 1001호 (종전부동산건물)

○○ ＹＹＹ구 ＤＤ동3가 561번지 ＤＰＣＣＣＣ 102동 1001호 자산종류 일반주택 일반주택 양도일자(원인) 2011-04-15 2000-02-02 2011-04-15 취득일자(원인) 1985-01-01 1985-01-01 2000-02-02 총면적 토지 50.73 50.73 건물 114.96 80.66 114.96 양도면적 토지 50.73 50.73 건물 114.96 80.66 114.96 취득면적 토지 50.73 50.73 건물 114.96 80.66 114.96

○ 양도소득금액 계산 거래금액 양도가액 655,000,000 196,329,000 655,000,000 취득가액 66,702,329 66,702,329 196,329,000 취득가액 종류

기타 필요 경비 127,283,677 1,136,456 126,147,221 양도차익 전체 양도차익 461,013,994 412,952,355 48,061,639 과세대상양도차익 461,013,994 412,952,355 48,061,639 장기보유 특별 공제 0 0 0 양도 소득 금액 461,013,994 412,952,355 48,061,639

○ 기준시가(기준시가 신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다.) 취득시 기준 시가 건물 일반건물 0 0 상업용․오피스텔 0 0 개별․공동주택 37,881,870 37,881,870 토지 0 0 합 계 37,881,870 37,881,870

• 다) ＤＰ건설(주)의 ‘ＤＤ동 ＤＰ ＳＳＳＳ 분양안내’에 의하면 쟁점아파트의 분양금액은 229,500천원이다.
• 라) 양도소득계산명세 계산근거에 의하면

○ 고시가액 시 기 건 물 관리처분 계획 인가시 1999-07-01 111,500,000 종전 부동산 취득시 환산 37,881,870 종전 부동산 최초 고시 1993-02-01 85,000,000

○ 재개발․재건축 아파트 종전 부동산 기준시가 시 기 토 지 건 물 종전 부동산 취득시 1990 56,893,116 2001 15,288,296 종전 부동산 최초 고시 1992 141,955,000 2001 20,006,906

○ 신축아파트 필요경비: 92,976,221원

3. 등기부등본에 의하면,

• 가) ○○특별시 ＹＹＹ구 ＤＤ동3가 2-3, 7호 101동 405호 철근콘크리트조 80.66㎡를 1982.8.20. 청구인이 소유권 보존하였음이 확인된다.
• 나) ○○특별시 ＹＹＹ구 ＤＤ동3가 561 ＤＰＣＣＣＣ 제102동 제1001호 철근콘크리트조 114.96㎡를 2003.8.12. 청구인 앞으로 소유권보존된 후 2011.4.15. 청구외 ＫＫＫ에게 매매를 원인으로 거래금액 금655백만원에 소유권이전된 사실이 확인된다.

4. ＤＰ건설주식회사의 분담금 및 옵션금 안내문과 청구인, 청구외 ＤＤ 00아파트 재건축 주택조합 및 ＤＰ건설주식회사와의 2000.4.21.자 ‘ＤＤ동 ＤＰ아파트 계약서’에 의하면, 33,171천원의 분담금을 부담하도록 하고 있다.

5. 청구인과 청구외 ＫＫＫ와의 2011.3.15.자 쟁점아파트 매매 계약서에 의하면 655백만원에 매매계약을 체결하고 있으며, 2011.4.15. 잔금 590백만원을 지급하는 것으로 되어 있다. 6) 소득세법 제100조 와 소득세법 시행령 제166조 제2항 에 의한 양도차익 계산함에 있어 청산금납부분(부담금) 양도차익과 기존건물분 양도차익으로 구분하는 이유는 장기보유특별공제액 적용 시 각각의 보유기간이 다르기 때문이며,

• 가) 종전아파트의 평가액은 쟁점아파트 분양가액에서 부담금을 차감한 것으로 “229,500,000 - 33,171,000 = 196,329,000원”이다.
• 나) 처분청과 청구인는 종전아파트 환산취득원가 37,881,870원, 고시가액, 재개발․재건축 아파트 종전부동산 기준시가, 신축아파트 필요경비에 대하여 다투지 않고 있어 그 내용 인용한다.
• 다) 청산금(부담금)납부분양도차익 계산 * 관리처분계획인가후 양도차익 = 양도가액 - (평가액 + 청산금) - 기타필요경비 = 655,000,000 - (196,329,000 + 33,171,000) - 92,976,221 = 332,523,779원 관리처분계획 인가후 양도차익 × 납부한 청산금 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금 = 332,523,779 × 33,171,000 = 48,061,639원 196,329,000 + 33,171,000
• 라) 기존건물분양도차익 계산 * 관리처분계획인가전 양도차익 = 평가액 - 취득가액 - 기타필요경비 = 평가액 - {평가액 × (취득당시 기준시가 ÷ 관리처분계획인가일 현재 기준시가)} - 기타필요경비 = 196,329,000 - 66,702,328 - 1,136,456 = 128,490,216원 관리처분 계획인가후 양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 관리처분 계획인가전 양도차익 기존건물과 그 부수 토지의 평가액 + 납부한 청산금 = 332,523,779 × 196,329,000 + 128,490,216 = 412,952,355원 196,329,000 + 33,171,000
• 라. 판단 소득세법 제100조 와 소득세법 시행령 제166조 제2항 에 의한 양도차익을 산정함에 있어 청산금(부담금)납부분 양도차익과 기존건물(쟁점아파트)분 양도차익으로 구분하는 이유는 장기보유특별공제액 적용 시 각각의 보유기간이 다르기 때문인 점, 청구인은 구 소득세법 제95조 제2항 및 소득세법 제104조 제1항 제1호 에서 규정하는 1세대 2주택에 해당하여 장기보유특별공제를 받지 아니한 점, 관리처분계획인가후 양도차익 계산 시 청구인이 주장하는 196,329,000원이 종전아파트의 평가액으로 차감되어 기존건물분 양도차익 412,952,355원이 계산되는 점, 분담금에 대한 양도차익 48,061,639원 합계 461,013,994원을 쟁점아파트의 양도소득금액으로 계산한 점으로 볼 때 196,329,000원이 공제받지 못하였다는 주장은 이유가 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.