청구인이 제출한 증빙에 의하여 실질적인 공사착공일을 재조사를 통하여 확인한 후 이에 따라 비사업용토지 여부를 판단하는 것이 타당
청구인이 제출한 증빙에 의하여 실질적인 공사착공일을 재조사를 통하여 확인한 후 이에 따라 비사업용토지 여부를 판단하는 것이 타당
1. 청구인은 쟁점 토지를 2003년 단일 필지로 취득하여 건축공사의 진행(건축허가의 조건이 진입로 확보 및 도로개설 이였음)을 위한 진입로 확보 및 도로개설 공사, 건축대상의 쟁점 토지에 석축, 옹벽공사 및 해당토지의 진입로포장, 하수관 매설공사(별첨: 공사 기성청구내역서 4번 항목의 하수관 매설공사:공사기간 2006년7월 20일~2007년 10월 10일)를 ‘○○건설’에 발주하여 진행하였고
2. 이후 건축허가(2006.12.19)와 착공신고(2008.3.21)후 주 건축용 토지 및 도로부지로 토지분할 등기 (2008.3.27)이후에 별첨한 관공서(○○시)의 증명서류 및 공사시공자의 확인서 등에서 확인되는 바와 같이 최종적으로 착공후인 2008.6.5일까지 단지 도로 포장공사 및 하수도 연결공사(첨부서류: 비산먼지발생사업(2008.4.5~2008.6.5)신고증명서, 특정 공사(2008.4.5~2008.6.5) 사전신고증명서 참조)를 진행하던 중 자금사정 등에 의해 쟁점 토지의 매수자(백○구외 1인)와 매매계약을 체결하게 되었고
3. 당초 청구인이 쟁점토지에 대해 건축설계 및 건축허가 신청한 내용과 매수인(백○구외 1인)의 쟁점토지에 건물 신축에 대한 의견이 달라 이후 신축공사의 진행은 매수자의 의사에 따라 계속 진행하기로 하고 쟁점토지의 단지도로 포장공사 및 하수도 연결공사(2008.5.14~2008.5.21)까지 진행된 상태에서 매수자(백○구외 1인)에게 매매(2008.7.10)하게 되었다.
4. 쟁점토지의 매각 이후에도 첨부된 서류(별첨: 확인동의안 2건)에서 보는 바와 같이 청구인은 건축공사의 진행을 위한 기반공사를 지속적으로 이행 하였으나 건축공사 중 쟁점 토지를 구입한 매수인(백○구 외 1인)은 매입 후 개인적인 경영자금 사정 등으로 건축공사를 계속진행하지 못하였고 결국 2011년 현재 일부(1/2지분)가 경매로 매각 처분(별첨: 토지등기부등본)되었으며 나머지 잔여(1/2지분)토지도 역시 경매 처분된 상황이다.
1. 쟁점 토지는 토지매입 시점부터 매각시점까지 건물신축에 관련된 공사절차가 지속적으로 진행되었고 진입로 확보를 위한 기초토목 공사(필요경비로 반영하지 못한 중장비사용 등 공사비용이 많이 지출됨)는 건축허가 및 건축착공을 위한 기본적인 허가조건이며 단순히 토지로 매각할 의도였다면 지출하지 않아도 되는 비용이었으며
2. ○○세무서장이 위성사진 현황 상 공지이고 토목공사 등의 기간은 사업용으로 토지를 사용한 기간에서 배제하여 비사업용 토지의 중과세 세율을 적용하였으나 하수관 매설공사 등 별첨한 공사기성청구내역서 에서 보는 바와 같이 진입로나 도로개설공사 등의 공사기간을 단순토목공사로 사업용으로 토지를 사용한 기간에서 배제한다 하더라도 건축대상 해당 토지 내의 하수관 매설공사는 건축공사의 일부분으로 적용되어야 타당하다고 판단되는바
3. 당해 공사기간의 개시일(하수관 매설공사 개시일:2006.7.20)을 사실상의 건축공사의 착공일로 보아야 타당하며 이는 청구인이 별도로 제시한 심판사례(국심 1996서1192, 국심 1993중38)등에서도 건축물 착공 전에 그 선행공사인 토목공사(형질변경)를 한 사실이 있다면 비업무용부동산 유예기간 계산 시 ‘업무에 사용한 날’은 건축물 착공일이 아니라 토목공사를 시작한 날이라고 명시하고 있으며
4. 과세관청이 위성사진도면상으로는 공지라고 주장하는 쟁점토지에 하수관 매설공사 등의 공사 내용은 하수관 설치 이후 다시 매립되어 있으므로 위성사진 등으로는 공사시공 시설물이 식별이 안 될 수밖에 없으므로(쟁점 토지의 하수관매설공사 등 사진도면 참조) 단순히 위성사진 상 건축물이 존재하지 않는다 하여 비사업용토지로 보는 것은 부당하다 판단되며
5. 청구인이 제출한 자료내용에 따라 토목공사의 착공일을 공사에 착공한날로 볼 수 없다 하여도 최소한 쟁점토지의 건축공사의 일부분으로 볼 수 있는 시설물인 하수관매설공사의 착공일(하수관매설공사 개시일: 2006.7.20)부터 공사가 지속적으로 진행되었던 토지매각 직전까지의 기간은 다음과 같이 사업용 토지로의 사용기간이 소득세법 제168조의6 에서 명시한 사업용 토지로서의 사용기간을 충족하므로 이는 청구인이 제시한 관련법령(소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호)및 예규, 심판례 에서 보이는 바와 같이 사업용 토지로 적용됨이 타당하므로 ○○세무서장이 비사업용토지의 양도소득세 중과세세율을 적용한 것은 부당하다고 판단된다.
• 다 음
• 가) 토지매입~토지처분까지의 토목 및 건축공사 기간별 진행내역
(1) 토지의 매입: 2003.12.10. (총 매입면적: 5,365㎡)
(2) 농촌공사와 건축허가조건을 위한 진입로 점용 등 협의: 2004.4월
(3) 진입로 확보위한 기초 토목공사: 2004.2월~2005.4월
(4) 진입로개설 및 도로공사(전체 토지), 공장 신축전 토목공사 및 건축대상 토지내 하수관매설공사(사실상 건축공사 착공일): 2006년 7월 20일 ~ 2007년 10월 10일(○○리 204-18번지)
(5) 옹벽, 석축공사 등 건축기반공사 진행: 2006.7.20.~2008.7.3.
(6) 쟁점 토지 건축허가일: 2006.12.19.
(7) 쟁점 토지 착공신고일: 2008.3.21. (8) 단지도로 포장공사 및 하수도 연결공사: 2008.5.14.~2008.6.5. (건축대상 토지에 매설공사한 하수관을 진입도로에 설치한 하수관로와 연결)
(9) 쟁점 토지 양도: 2008.7.3.
(1) 관련법령 검토 (가) 소득세법 제168조의6 제2호 에서 토지의 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 사업용으로 사용하지 아니한 경우에 비사업용토지로 보도록 되어 있으며 (나) 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 에서 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 기간을 포함한다)동안 토지를 사업용으로 사용한 것으로 보도록 되어 있고
(2) 쟁점토지의 사업용토지 사용기간 검토 (가) 쟁점토지의 보유기간: 2003.12.10.~2008.7.3. (1,667일) (나) 사업용 토지로의 사용기간:
① 취득일부터 2년: 2003.12.10.~2005.12.9. (731일) (공사 시공자인 ○○건설의 기성청구내역서 및 사진도면 참조)
② 실질적 건축공사 착공일 ~ 양도일: 2006.7.20.~2008.7.3. (양도토지의 하수관 매설공사(실질적 건축공사 착공일) ~양도일) (별첨 세금계산서 및 기성청구내역서 참조) (714일)
③ 사업용 토지사용 전체 일수 (① + ②): 1,445일 (다) 비사업용토지기간(222일) 전체 토지보유일수(1,667일)-사업용 사용일수(1,445일) = 222일 (라) 비사업용 토지적용 기준일수(572일) 전체 토지보유일수(1,667일) - 3년(1,095일) = 572일 (마) 비사업용 토지일수(222일) > 비사업용 토지적용 기준일수(572일) 이므로 사업용 토지에 해당됨
6. 공사착공의 개시일
• 청구인이 제출한 심판사례 등 에서도 건축물 착공 전에 그 선행공사인 토목공사(형질변경)를 한 사실이 있다면 비업무용부동산 유예기간 계산 시 ‘업무에 사용한 날’은 건축물 착공일이 아니라 토목공사를 시작한 날이라고 명시된바 최소한 토목공사의 개시일이 아니더라도 건축공사의 일부분으로 볼 수 있는 시설물인 쟁점토지내의 하수관매설공사의 개시일(하수관매설공사 개시일: 2006.7.20)부터 공사가지속적으로 진행되었던 토지매각 직전까지의 기간은 사업용 토지로의 사용기간 인정되어야 한다고 판단되는 바이다(국심 1996서 1192, 국심 1993중 38).
1. 쟁점토지의 보유기간: 2003.12.10. - 2008.7.3. (1,667일)
2. 사업용 토지로의 사용기간: 835일(가) + 나))
3. 비사업용토지기간: 832일 전체 토지보유일수(1,677) - 사업용 사용일수(835) = 832
4. 비사업용 토지적용 기준일수: 572일 전체 토지보유일수(1,667) - 3년(1,095) = 572
5. 비사업용토지의 기간기준: 3가지 모두충족
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 2) 소득세법시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 영 제168조의14 제1항 제4호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지: 착공이 제한된 기간
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로: 사도 또는 도로로 이용되는 기간
4. 건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(공공공지)로 제공한 토지: 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
1. 청구인은 2003.12.10. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산19-4번지 임야 5,368㎡를 취득한 후 2008.3.27. ○○읍 ○○리 204-12번지 임야 5,365㎡로 등록전환하면서 8필지로 분할하였으며 토지분할 및 양도내역은 아래와 같다. 단위: ㎡, 천원 분할지번 분할면적 양도일 양도가액 양수인
○○리 204-12 1,067 2008.4.1 978,027 전○○
○○리 204-13 150 2008.4.1 전○○외 3인
○○리 204-14 170 2008.4.1 전○○외 3인
○○리 204-15 32 2008.4.1 전○○외 3인
○○리 204-16 1,184 2008.4.1 전○○
○○리 204-17 1,283 2008.4.1 (주)○○티에스에프
○○리 204-18 1,400 2008.7.3 430,480 백○수외 1인
○○리 204-19 79 보 유 중 임 계 5,365
• ○○리 204-13, -14, -15번지 공유지분 합계 99.91㎡ 2008.7.3. 양도
2. 쟁점토지에 대한 개발현황 내용이 이의신청결정서에 의하여 아래와 같이 확인된다. 기간(일자) 진 행 내 역 2003.12.10 토지매입 2004.4월 농촌공사와 건축허가조건을 위한 진입로 점용 등 협의 2004.2～2005.4월 진입로 확보 위한 기초 토목공사 2006.6～2008.4월 진입로개설 및 도로공사(전체토지),석축 및 옹벽공사(쟁점토지) 2006.12.19 쟁점토지 건축허가 2008.3.21 쟁점토지 건축착공일(착공신고서 접수일) 2008.5.14～6.5 단지도로 포장공사 및 하수도 연결공사 2008.7.3 쟁점토지 양도
- 가) 청구인이 주장하는 토지매입 시점부터 토지양도 시점까지의 토목 및 건축공사 기간별 진행내역을 표로 나타내면 아래와 같다.
- 나) 청구인이 상기 공사 진행내역의 증빙으로 제출한 서류는 다음과 같다. 일자 증 빙 내 역 2004.4.8 개발부담금 4,031천원 김○○ 명의로 납부 2004.4.7～4.8 대체산림자원조성비 845천원 김○○․구○○ 명의로 납부 2006.11.17 등록전환비, 분할측량비 3,296천원 김○○ 명의로 납부 2006.12.20 건축허가 관련 채권매입 640천원(본인), 610천원(차○○) 2006.6.13 공사하도급계약서(공사현장 진입로개설 및 도로공사, 공장신축 전 석축․옹벽, 배수로 공사) - ○○건설 김○○ 공사기간: 2006.6.15 - 2008.3월 계약금액 350백만원 2006.12.19 건축허가서(신축, 제2종근린생활시설, 건축면적 498.75㎡) 건축주: 김○○, 착공신고일: 2008.4.23. 2007.10.21 세금계산서 185,00,000원 공급자(○○건설) 공급받은자(청구인) 2007.12.14 세금계산서 95,00,000원 공급자(○○건설) 공급받은자(청구인) 2008.1.26 세금계산서 185,00,000원 공급자(○○건설) 공급받은자(청구인) 석축․옹벽공사(사진도면, 항공사진) 2008.4.4 비산먼지발생사업등신고증명서(공사기간: 2008.4.5～6.5) 특정공사사전신고증명서(공사기간: 2008.4.5～6.5) 2008.5.14～5.21 공사확인서(단지도로 포장공사 및 하수도연결공사) 확인자: ○○건설 김○○
- 다) 처분청이 작성한 양도소득세 조사종결보고서에는 쟁점토지는 항공사진에서 나대지 상태로 관측되며 공부상 임야로써 재산세가 종합합산(2004년-2007년 임야, 2008년 나대지) 과세되어 비사업용토지로 판단한 것으로 기재되어 있으며, 재산세 과세내역은 ○○도 ○○시장이 2011.6.22. 회신한 공문에 의하여 확인된다.
- 라) 청구인은 2008.3.21. 쟁점토지에 대하여 ○○건설 김○○을 건축주로 하여 건축물착공신고를 하였고 2008.4.23. 착공신고서가 수리되었으며 2009.3.17. 건축주가 김○○에서 백○수외 1인으로 변경신고한 것으로 ○○시의 공문 등에 의하여 확인되며, 매수자 백○수외 1인은 건축공사를 계속 진행하지 못하였으며 쟁점토지의 1/2 공유지분은 경매처분된 것으로 불복청구서 및 토지등기부등본에 의하여 확인된다.
- 마) 청구인이 소득세법시행령 제168조의6 제2호 에서 규정하는 [비사업용 토지의 기간기준]의 법해석을 잘못하여 사업용토지로 판단하였다며, 처분청이 제시한 비사업용 토지 기간 계산내역이 아래와 같다(토지 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우로써 세가지 모두 충족).
(1) 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간: 쟁점토지는 소유기간 4년7개월 중에서 비사업용토지 기간이 2년4개월로 3년을 차감한 1년7개월을 초과함 ⇒ 충족
(2) 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간: 쟁점토지는 양도일 직전 비사업용토지 기간이 2년4개월로 1년을 초과함 ⇒ 충족 (3) 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간: 쟁점토지는 소유기간 1,667일 중 비사업용토지 기간이 859일(51.5%)로 20%를 초과함 ⇒ 충족
- 바) 청구인과 매수인간 2008.6.30. 작성한 부동산매매계약서를 보면 매매대금은 430,480천원이고 지목은 공장용지이며 특약사항에 “현 토목상태로 매매함” 이라고 기재되어 있으나, 청구일 현재 등기부등본상 임야이며 인터넷 포털사이트 “다음지도”의 위성사진을 보면 최근사진, 2009년, 2008년 촬영분 모두 나대지 인 것으로 보인다.
3. 청구인은 쟁점토지 단지내 하수관매설공사를 2006.7.20. 실시하였다며 아래와 같은 ○○건설의 기성청구내역서 및 세금계산서를 제시하고 있다.
- 가) 기성청구내역서: ○○시 ○○읍 ○○리 19의 4 진입로 포장 및 토지하수관 매설공사에 대하여 2007.10.16. ○○건설이 청구인에게 청구한 185백만원에는 하수관매설공사비 24백만원이 포함되어 있음
- 나) 세금계산서: 공급자(○○건설) 공급받는자(김○○) 발행일(2007.10.21) 공급가액(185,000,000) 품목(○○시 ○○읍 ○○리 산 19-4(개발사업) 토목공사외)
4. 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 산 19-4번지 임야 5,368㎡를 매입한 후 공장용지 개발을 위해 2006.6.13. 청구외 ○○건설과 아래와 같은 공사하 도급계약을 맺고 시행한 사실이 계약서 및 세금계산서에 의하여 확인된다.
- 가) 공사명: 『공사현장 진입로 개설 및 도로공사, 공장신축 전 석축, 옹벽, 배수로공사』
- 나) 공사장소: ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산 19-4
- 다) 공사기간: 착공일(2006.6.15) 완공일(2008.3월)
- 라) 계약금액: 일금 삼억오천만원(350,000,000) 부가가치세 별도 마) 공사대금지급: 계약금(1차기성금, 공정의 50% 공사 진행시, 175백만원) 중도금(2차기성금, 공정의 약 80%, 105백만원) 잔금(공사완료시, 70백만원)
- 바) 계약특수조건: ①선급금은 상호 협의하여 50%내외로 지급할 수 있다. ②공사진행시 발생하는 민원은 서로협력하여 대응한다. ③관공서 및 기타 필요한 사항은 상호 협력한다. ④단지내 도로 및 하수로공사 포함한다.
- 사) 갑(김○○) 을(○○건설 김○○) 2006.6.13. 쌍방 서명날인
- 아) 세금계산서 3매, 공급자(○○건설) 공급받은자(김○○) 2007.10.21.(185,000,000) 2007.12.14.(95,000,000) 2008.1.26.(70,000,000)
5. 청구인은 국세심사위원회에 참석하여 진술하면서 그동안 제출하지 못한 『공장설립 등의 승인서』(2007.10.8. ○○시장) 를 제시하면서 공장설립 승인은 사전에 공사착공을 의미하므로 동 증빙에 의하면 2007.5.29. 공장설립 승인신청한 사실로 보아 이때 건축공사를 착공한 것으로 볼 수 있으므로 동일자를 기준으로 비사업용토지 기간을 계산하면 사업용토지에 해당한다고 주장하고 있다.
- 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 처분청은 쟁점토지에 대한 공사착공신고일을 기준으로 비사업용토지 기간 기준을 산정하게 되면 비사업용토지에 해당하므로 이 건 부과처분은 정당하다고 주장하고 있으나 이 건의 경우 쟁점토지가 사업용토지 인지를 판단하는 관건이 건축공사 착공 신고일(2008.4.23) 이전에 건축공사를 위한 공사(단지내 하수관 매설공사)가 청구주장과 같이 2006.7.20.에 있었는지 여부인바, 본 심사청구 시 제시된 하수관 매설공사와 관련된 기성청구서 및 세금계산서만으로는 쟁점토지 단지내 건축공사를 위한 하수관매설공사가 2006.7월에 이루어진 사실을 확인할 수 없으므로 동 하수관매설공사가 2006.7월 실제로 있었는지 여부 및 동 공사가 쟁점토지 건축과 연계되었는지 여부 또한 청구인이 진술시 추가로 제출한 『공장설립 등의 승인서』(2007.10.8. ○○시장)에 의하여 실질적인 공사착공일 2007.5월로 볼 수 있는지에 대하여 재조사를 통하여 비사업용토지를 판단하는 기간 산정 기준일을 확인할 필요가 있다고 보인다. 따라서, 이 건 양도소득세 부과처분은 쟁점토지에 대한 비사업용토지 판단 시 기간 기준요건에 부합되는지 여부에 대하여는 재조사를 통하여 실질적인 건축공사 착공일이 언제인지 여부를 확인하여 경정결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.