쟁점주택을 청구인에게 매매한 자가 종합소득세가 아니라 양도소득세 신고를 하고, 주택건설업자로 사업자 등록이 되어 있는 경우 주택건설사업자로 볼 수 없음
쟁점주택을 청구인에게 매매한 자가 종합소득세가 아니라 양도소득세 신고를 하고, 주택건설업자로 사업자 등록이 되어 있는 경우 주택건설사업자로 볼 수 없음
청구인은 2002.1.2. 480백만원에 취득한 △△ △구 △안 ☆☆☆☆-70 소재 단 독 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2010.11.1. 660백만원에 양도하면서 양도소 득세 36,308,870원을 신고납부 하였다. 청구인은 쟁점주택이 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】에 해당한다고 보고 2011.8.17. 처분청에 양도소득 세 36,308,870원을 경정청구 하였다. 처분청은 쟁점주택을 취득하면서 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 자가 청구인의 배우자 이○한이라고 보고 조세특례제한법 제99조의3 에 의한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면을 배제하고, 1세대 1주택 외 장기보유특별공제 24%만 인정하여 양도소득세 8,321,950원을 환급결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2012.2.9. 심사청구를 제기하였
청구인은 원매자가 많아 경합을 이루는 쟁점주택의 매매계약을 빨리 성사시키고 싶었으나 매매계약 체결 당시 종교행사로 청구인이 거주지에 부재한 상황이 되자 배우자 이○한이 대신 매매계약을 체결하도록 하고 계약내용에 따라 계약금과 잔금은 청구인이 지급하였다. 구 부동산등기법 제40조 제1항 제9호 에 의하면 소유권이전등기 신청 시 매 매에 관한 거래계약서가 필수적으로 첨부되어야 하기 때문에 배우자 이○ 한 이 계약한 매매계약서는 쟁점주택 취득에 따른 매매계약서가 아닌 가계약서로 밖에 볼 수 없고 청구인이 소유권이전등기 신청시 제출한 매매계약서를 법적효력이 있는 매매계약서로 보아야 한다. 조세특례제한법 제99조의3 에서 규정하는 신축주택은 계약금 지급부터 잔금 지급까지 장기인 경우 최초계약금을 납부한 자가 타인에게 그 권리를 양도한다거나 특수관계자에게 증여를 한 경우 감면을 배제하는 것으로 보아야 할 것이므로, 청구인처럼 계약금 지급 후 25일 후에 잔금을 지급하고 계약 후 15일만에 취득등기를 했다면 비록 배우자가 대신 매매계약서에 날인을 하였어도 실질과세 원칙에 따라 신청인이 계약하고 취득한 주택으로 보아야 한다. 유사조문인 조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 취득을 위한 주택양도에 대한 양도소득세의 특례】(2005.12.31. 삭제)를 적용할 때 거주자의 동일세대원이 신축주택을 취득하는 경우에는 거주자가 이를 취득한 것으로 본다라고 규정되어 있는 바 조세특례제한법 제99조의3 을 적용할 때에도 계약자가 동일세대원인 배우자인 경우에는 감면대상이 된다고 볼 수 있다. 따라서 계약당시 부득이한 사정으로 청구인과 동일 세대원인 배우자가 대 신 계약서를 작성한 것일 뿐 청구인에게 증여를 할 의도가 있다거나 다른 목적 이 없었으므로 청구인이 경정청구한 양도소득세 감면을 배제한 처분은 부당하다.
청구인이 주장하는 조세특례제한법 제99조의2 에 의한 신축주택의 취득자가 동일세대원인 경우를 포함한다는 규정은 거주자가 2000.9.1.～2001.12.31. 기간 중에 1년 이상 소유한 주택을 양도하고 같은 기간 내에 주택건설사업자로부 터 대통령령이 정하는 신축주택을 최초로 취득하는 경우 기존주택을 양도함으로 써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제104조제1항 의 규정에도 불구하고 양도소득세의 세율을 100분의 10으로 한다는 규정으로 본 건과는 무관하다. 조세특례제한법 제99조의3 에 의한 신축주택 감면대상은 신축주택취득기간(2000.11.1.～2003.6.30.)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택으로 규정하고 있으므로 배우자 이○한의 명의로 최초 계약한 쟁점주택은 신축주택 감면대상으로 볼 수 없다. 청구인이 남편 명의의 계약서는 가계약서라고 주장하면서 제출한 청구인 명의의 계약서를 보면 취득가액이 205백만원으로 되어 있다. 하지만 쟁점주택의 실취득가액은 480백만원으로 청구인이 실제로 매매대금을 지급하였는지 확인할 수 있는 계좌이체 내역은 없고 쟁점주택 취득 당시 청구인의 소득 내역이 전무하여 융자금 및 임대보증금을 제외한 250백만원을 지급할 자력이 없는 것으로 판단된다. 따라서 청구인의 배우자가 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결한 쟁점주택에 대하여 신축주택감면을 배제하고 경정한 처분청의 처분은 정당하다.
① 거주자가 2000년 9월 1일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "특례적용기간"이라 한다)중에 1년 이상 소유한 주택(주택에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "기존주택"이라 한다)을 양도하고 특례적용기간내에 주택건설사업자로부터 대통령령이 정하는 신축주택(이하 이 조에서 "신축주택"이라 한다)을 최초로 취득하는 경우에 기존주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제104조제1항 의 규정에 불구하고 양도소득세의 세율을 100분의 10으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 신축주택의 취득에는 특례적용기간내에 주택건설사업자와 신축주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 특례적용기간을 경과하여 잔금을 지급하는 경우를 포함하되, 특례적용기간전에 주택건설사업자와 신축주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 제외한다.
③ 특례적용기간내에 신축주택을 먼저 취득하고 기존주택을 양도하는 경우에도 제1항의 규정을 적용한다.
④ 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대가 특례적용기간 내에 2이상의 기존주택을 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 1주택에 한하여 제1항의 규정을 적용한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거주자의 동일세대원(제4항의 규정에 의한 1세대의 구성원을 말한다)이 신축주택을 취득하는 경우에는 거주자가 이를 취득한 것으로 본다. (이하 생략) 2) 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과 세특 례】
① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이소득세법제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 따른 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 따른 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 소득세법제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.
1. 청구인은 2002.1.2. 최○림으로부터 쟁점주택을 480백만원에 취득하여 2010.11.1. 이☆구에게 660백만원에 양도하고 2010.12.3. 양도소득세 36,308,870원을 납부한 것으로 국세통합전산망을 통해 확인된다.
2. 처분청은 쟁점주택을 취득하기 위해 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 자가 청구인이 아닌 청구인의 배우자 이○한으로 확인되어 신축주택 감면대상에서 배제하고 1세대 1주택 외 장기보유특별공제 24%만을 인정하여 양도소득세 8,321,950원을 환급결정 한 것으로 확인된다.
3. 청구인이 제출한 쟁점주택의 취득계약서 내용은 아래와 같다. <부동산 매매계약서> ㆍ부동산의 표시 △△ △구 △안 ☆☆☆☆-70 건평: (지층, 1, 2, 3층 철근콘크리트조) 98.56㎡×4개층 대지: 186㎡ ㆍ매매대금: 480,000,000원 ㆍ계 약 금: 50,000,000원(계약시에 지불한다) ㆍ잔 금: 430,000,000원(2002.1.10. 중개업자 입회하에 지불한다) ㆍ특약사항: 잔금 중 융자금으로 98,000,000원과 보증금으로 132,000,000원을 공제하고 정산하기로 한다.(잔금일은 상황에 따라 변동될 수 있다.) ㆍ매 도 인: 최○림 ㆍ매 수 인: 이○한 ㆍ중개업자: ○○공인중개사사무소 대표 장○○(△△ 연수 연수 509-7) ㆍ계약일자: 2001.12.17.
4. 최○림은 2001.10.22. 쟁점주택에 대한 소유권 보존등기를 하였고, 2001.12.28. 을 양도일자로 하여 양도소득세 신고를 하였으며, 주택판매와 관련한 종합소득세 신고내역은 없는 것으로 확인된다. 최○림의 사업이력은 ○○목욕탕이라는 상 호 (1999.2.4～2000.8.17.)로 목욕탕업을 영위한 것으로 국세통합시스템에 조회된
6. 청구인은 2006.1.1.～2010.10.29. 쟁점주택의 임대 외에는 다른 사업이력이 없으며, 인별수입금액 조회결과 쟁점주택 취득 당시 청구인은 수입금액이 전혀 없는 것으로 국세통합시스템을 통해 확인된다.
7. 청구인은 배우자 이○한이 작성한 매매계약서는 법적 효력이 없는 가계 약 서이며 쟁점주택의 소유권 이전등기 신청 시 청구인이 제출한 계약서가 실제 계약서임을 주장하며 △△ △구청장이 검인한 검인계약서를 제출하였는바 기 재내용은 아래와 같다. <부동산 매매계약서> ㆍ부동산의 표시
1. △△ 남 △안 ☆☆☆☆-70 대 186 평방미터
철근콘크리트조 및 평스라브지붕 3층 단독주택 지층 98.56 평방미터, 1층 98.56 평방미터 2층 98.56 평방미터, 3층 98.56 평방미터 ㆍ매매대금: 205,000,000원 ㆍ계 약 금: 25,000,000원(계약시 지불한다) ㆍ잔 금: 180,000,000원(2001.12.28. 지불한다) ㆍ매 도 인: 최○림 ㆍ매 수 인: 강△△ ㆍ검인신청인: 위 대리인 법무사 임△△(△△ 남동 만수 982-7) ㆍ계약일자: 2001.12.8.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.