내용증명서에 의거 취득가액이 신빙성이 있고, 통장 및 송금자별 입금계좌명세, 공사비 과목별 내역, 공사비 상세내역, 필요경비 지출내용 명세, 원시장부, 보통예금 거래명세표 등을 제출하고 있어 공사비 과목별 내역에 대한 재조사가 필요함
내용증명서에 의거 취득가액이 신빙성이 있고, 통장 및 송금자별 입금계좌명세, 공사비 과목별 내역, 공사비 상세내역, 필요경비 지출내용 명세, 원시장부, 보통예금 거래명세표 등을 제출하고 있어 공사비 과목별 내역에 대한 재조사가 필요함
청구인의 ○○도 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-2외 8필지 토지 20,933㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)와 위 토지상 창고건물 3동 439.3㎡를 청구외 ○○도 ＹＰ군이 2009.4.23. 7,004백만원에 수용하였다. 청구인은 양도가액은 7,004백만원(보상가액), 취득가액으로 당초 토지매입가액 650백만원에 자본적지출액 3,742백만원을 가산한 4,392백만원으로 하여 공제한 후 필요경비 2,093백만원을 추가 공제하여 양도소득금액 158백만원, 자진납부세액 44백만원으로 2010.5.31. ＳＳ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 양도소득세 확정신고를 하였으나, 2011.7.28.∼2011.10.12. ＳＳ지방국세청(이하 “조사청”이라 한다.)의 양도소득세 범칙조사에서 취득가액이 과다한 허위의 부동산매매계약서 작성․제출사실과 취득 당시의 객관적인 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 양도소득을 결정 통보하여 처분청은 2011.11.4. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 2,059백만원을 경정·고지 하였고, 감면세액 공제한도 착오가 발견되어 2011.12.1. 양도소득세 240백만원을 추가 고지하면서 농어촌특별세 64백만원을 감액하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.27. 이 건 심사청구를 제기하였다.
처분청은 취득가액이 불분명한 경우로서 양도, 취득당시의 기준시가로 비교하여 취득가액을 환산가액으로 결정하고 있으나, 토지매매가액 650백만원과 등록세․취득세 12백만원 합계 662백만원을 실제 취득가액으로, 개발비용 5,999백만원은 자본적 지출이므로 필요경비로 공제하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
1. 쟁점토지 취득경위 청구인은 2001.3.20. 쟁점토지 중 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 산61-1외 4필지 12,103㎡를 청구외 ＳＹＳ(매매계약서상 ＳＣＰ은 ＳＹＳ의 부친으로 모든 매매행위를 ＳＣＰ이 하였음)으로부터 금 530백만원에, 같은 곳 ＤＧ리 산62-3 8,640㎡를 청구외 ＹＧＳ으로부터 금 120백만원에 매매계약을 체결하였다. 쟁점토지는 ＹＰ읍내 6m 도로변에 붙어 있는 암석으로 이루어진 산으로써 겨울이면 바위에서 물이 흘러내려 도로가 빙판이 되곤 하는 ＹＰ읍내 최고 흉물인 석산으로 아무도 이 산을 깨뜨려 평탄작업을 하겠다는 시도를 하지 않던 물건을 청구인의 ○○댐공사와 ○○공단 조성사업 등에서 다져진 발파공사 전문기술을 기반으로 ＹＰ군 행정발전위원회에서 흉물석산 제거결정을 하게 됨에 따라 쟁점토지를 취득하게 되었다. 위치가 좋아서 평지작업을 하여 아파트를 지으면 괜찮겠다는 판단을 하였고, 쟁점토지 중 청구외 ＳＹＳ의 토지위에는 약 45평 정도의 무허가 전원ＪＪ이 있었으며 청구외 ＳＣＰ이 일주에 한번정도 머물다 가곤 하였다. 당초 취득계약 시 산61-1외 ＳＹＳ 토지는 ＨＨＨ․ＫＫＫ․ＨＨＨ이 중개를 하여 소개료 100만원씩을 받아 갔고, 산 62-3 ＹＧＳ 토지는 ＨＨＨ 혼자 중개를 하여 소개료 300만원을 받아갔다. 매매계약서는 모두 현지에서 허가 없이 중개를 하고 다니던 ＨＨＨ이 작성한 것이다. 인근에 민가들이 가까워 발파작업을 하는데 민원이 많고 산지 전용허가가 한번에 대규모로 나오지 않아 공사진행이 부진하자 동업할 자금주들이 다 탈퇴하고 결국 청구인 혼자서 7년 동안 돌산개발을 떠맡게 되었다.
2. 쟁점토지 취득자금 당초 취득자금 650백만원을 청구인과 동업자 ＫＫＫ․ＰＰＰ가 공동참여하여 개발하기로 하였다가 ＫＫＫ이 빠지고 ＹＹＹ이 들어와 ＰＰＰ가 195백만원, ＹＹＹ이 204백만원, 청구인이 180백만원을 투자하고 부족자금 71백만원은 청구인의 지인들로부터 차용하여 토지대금을 지불하기로 하고, 청구인은 ＫＫ은행(당시 ＪＪ은행)에서 2001.3.22. 거주하던 ○○ ＳＰ구 ＧＬ동 142 ＰＰ아파트 101동 203호를 담보로 75백만원과 2001.3.20. 신용으로 50백만원을 대출받고 2002.3.29. ＹＰ군 ＧＧ농협으로부터 60백만원을 대출받아 충당하였으며, 동업자 ＰＰＰ로부터는 2001.5.2. 130백만원, 2001.12.28. 40백만원, 2002.2.12. 25백만원 합계 195백만원을 투자받았고, 동업자 ＹＹＹ으로부터는 2001.4.30. 28,400천원, 2001.5.2. 100백만원, 2001.7.20. 1,700천원, 2001.12.28. 50백만원, 2002.2.20. 25백만원, 합계 205,100천원을 투자받았다. 부족금액은 ＹＰ읍 ＯＰ리 69에 거주하는 지인 ＪＪＪ으로부터 50백만원, 지인 ＪＪＪ로부터 20백만원을 차입하였다. 이러한 사실은 금전출납부에 ＪＪＪ․ＪＪＪ에 대한 이자 지급 사실로 증명할 수 있다.
3. 쟁점토지 등기이전 경위 쟁점토지 매매계약은 2001.3.에 이루어졌으나, 산지전용허가가 나지 않아 토지계약이 전용허가를 전제로 이루어졌으므로 청구인은 계약해제를 요구하고 토지매도자는 잔금을 지급하라는 내용증명을 보내는 등 다툼이 생겨 잔금지급기일이 지연되는 관계로 2002.4.에야 등기이전을 넘겨 받을 수 있었다. 동업계약에 등기관리는 청구인 명의로 하기로 하여 소유권이전은 청구인 명의로 하고 동업계약에 따라 동업자 ＹＹＹ의 처 ＨＨＨ 명의로 ＤＧ리 산62-3 8,640㎡에 가등기를 해 주었다. 동업자들은 이후 공사진행이 지지부진해 지자 모두 탈퇴하고 투입자금은 청구인이 대출을 받아 모두 갚아 나갔다. ＰＰＰ는 2004.7.20. 110백만원, 2006.8.10. 50백만원, 2006.8.28. 40백만원 3회에 거쳐 2억원을 갚았으며, ＹＹＹ은 2004.7.15. 210백만원을 갚았다.
4. 공사진행 경위 소유권등기이전을 넘겨받은 후 은행대출과 개인사채를 얻어 공사를 진행하였으나, 공사현장이 민가와 가까운 관계로 끊임없는 민원제기와 군청에서 산지전용허가를 한꺼번에 대규모로 내주지 않아 조금씩 조금씩 발파작업을 하면서 2002년부터 7년에 걸쳐 2008년까지 공사진행을 하였다. 발파화약작업을 하는데는 인근주민 수십명씩의 주민동의가 있어야 된다. 공사가 완료되면 쟁점토지 위에 아파트 500세대를 건설할 계획으로 아파트 타운 도면을 그려 추진 중이었으나, 공사가 완료되고 흉물스러운 산이 모양 좋은 평지가 되자 ＹＰ군청에서 종합운동장으로 편입시키겠다며 인․허가사항을 제한하는 바람에 2009.4.23. 시세의 절반가격에 수용당할 수밖에 없었다. 공사기간 7년 여동안 장부에 기재된 비용 외에도 말 못할 수많은 부대비용이 투입되었으며, 2002.∼2008.까지 쟁점토지를 담보로 제공하고 차입하여 공사에 사용한 차입금만 43억원이나 되며, 그 외 개인사채 비용도 말할 수 없이 많이 들어갔다.
1. 쟁점토지는 청구인이 2001.3. 흙과 바위로 뒤엉킨 돌산 임야 20,743㎡를 금 650백만원에 취득하여 7년여에 걸쳐 수십억원의 공사비를 투입하여 택지개발을 하여 놓은 것을 ＹＰ군에서 종합운동장용으로 수용한 것이다. 참고로 쟁점토지 중 주차장 용지로 개발되어 수용된 2필지 9,900㎡의 양도당시 공시지가는 취득당시의 공시지가보다 32배∼40배로 높아졌다. (주차장: ＤＧ리 585-2 6,420원→210,000원, ＤＧ리 585-1 5,230원→210,000원) 이와 같이 개발비용을 감안하지 않은 단순한 개발 전후의 기준시가 비교결과로서의 취득가액은 쟁점토지의 취득원가로서 아무런 의미를 가지지 못하는 허수에 불과하다고 할 것이다. 설혹 실제 취득가액이 “0”원이라 하여도 개발비용이 기준시가로 환산한 취득가액보다 높다면 개발비용을 필요경비로 공제하여야 할 것이다. 이 같은 취지로 2011년 개정 소득세법 제97조 제2항 제2호 에서 취득당사 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 하는 경우 필요경비를 ｢환산가액+개산공제금액｣과 ｢자본적 지출액+양도비｣중 큰 금액으로 선택할 수 있게 개정된 것으로 알고 있다.
2. 쟁점토지의 취득가액은 ＳＣＰ과 ＹＧＳ이 발송한 매매대금 지급을 촉구하는 내용증명에 첨부된 매매계약서에 의거 2001.3.20. ＳＹＳ(매매행위자 ＳＣＰ의 아들)으로부터 매입한 ＹＰ읍 ＤＧ리 산61-1외 4필지 12,103㎡는 530백만원, 2001.3.24. ＹＧＳ으로부터 매입한 ＹＰ읍 ＤＧ리 산62-3 8,640㎡는 120백만원 합계 650백만원으로 확인된다. 청구인은 당초 양도소득세 신고 시 쟁점토지에 투입된 토지개발비용 중 금전출납부․입금증 등 원시장부로 확인되는 5,834백만원 중 3,741백만원을 당초 취득가액 650백만원에 가산하여 임의로 4,391백만원을 취득가액으로 하고, 나머지 2,092백만원을 필요경비로 공제하여 양도소득세 신고를 하였다. 2002.4.부터 7년간에 걸친 긴 공사 끝이고 원시증빙과 장부가 제대로 정리도 되지 않은 상태에서 개발토지에 아파트를 500세대정도 지어 분양할 계획을 세우고 추진하던 터라 아파트를 지어 분양하면 분양수입 정산 시에 토지취득원가에 당연히 토지개발비용이 얼마 구분하여 생각하지를 않고 투자비용 총액으로만 계산하고 있던 차에 갑자기 토지가 수용되는 바람에 토지취득가액에 임의로 투자비용 일부를 가산하여 취득가액을 신고하게 된 것이다. 청구인의 쟁점토지 취득가액이 650백만원인 것은 ＳＹＳ과의 매매계약서, ＹＧＳ과의 매매계약서, 2001.4.25. 동업자 ＫＫＫ, ＰＰＰ와의 동업계약서 제2항, 2001.3.20. ＳＹＳ의 토지계약금 지급하기 위한 2001.3.20. ＫＫ은행(구 ＪＪ은행) 대출금 50백만원 조회원장, 청구인의 계약금 지급 수기장부, 2001.8.29. 발송된 청구인의 사실확인서, ＳＣＰ(ＳＣＰ으로 오기)의 2001.9.4.자 잔금지급을 촉구하는 내용증명, ＳＣＰ의 잔금(이자 포함) 영수증, 2001.3.24. ＹＧＳ의 토지계약금을 지급하기 위한 2001.3.22.자 대출금 75백만원 조회원장, 청구인의 계약금 지급 수기장부, 내용증명 답변서 등을 검토하면 ＳＹＳ으로부터 매입한 토지가액이 530백만원, ＹＧＳ으로부터의 토지매입가액이 120백만원으로 첨부된 두통의 매매계약서 내용이 사실임을 확인할 수 있다. 잔금 지급이 늦어진 관계로 지연이자로 ＳＣＰ에게 15백만원, ＹＧＳ에게 7백만원을 지급한 사실이 있다. 위와 같이 청구인의 쟁점토지 매수가액은 합계 금650백만원으로 확인되오니 실제 매매가액 650백만원과 실제 납부한 등록세․취득세 12,528천원 합계 662,528천원으로 취득가액을 경정되어야 한다.
3. 쟁점토지개발에 투입된 개발비용 5,999백만원은 쟁점토지의 개발을 위하여 직접 투입된 자본적 지출이므로 양도소득 계산 시 필요경비로 공제되어야 한다. 청구인은 2001.3. 쟁점토지계약을 체결한 뒤 2002.4. 잔금을 지급하고 개발공사를 시작한 이래 7년여에 걸쳐 측량비용, 화약공사비용, 포크레인비용, 덤프비용, 토자처리 도급비용, 유류비용, 인건비 등 쟁점토지 개발에 직접 투입된 공사비용만 5,999백만원이 지출되었다. 이 금액은 청구인이 2003.2.1.∼2005.10.31.까지 작성한 원시장부인 금전출납부와 무통장 입금증, 통장거래내역, 거래명세표, 지출결의서 등으로 확인된 금액 중 쟁점토지개발과 직접 관련이 없는 제비용을 제외하고 쟁점토지에 직접 투입된 비용만을 공사내역별로 집계한 금액이며, 붙임 표와 같다. ｢필요경비 지출내용명세｣는 원시장부인 금전출납부와 무통장입금증, 통장거래내역, 거래명세료, 지출결의서를 기준으로 2003.2.1.∼2009. 4.30.까지 정리한 내용이며, 2002년도분은 증빙불비로 정리하지 못하였다. 필요경비 지출을 입중할 증빙으로서 포크레인 작업일보, 덤프트럭 상하자 작업일지, 유류비 거래명세표, 유류비 현장주유권, 화약거래명세표, 각종 필요경비, 무통장입금증, 토사처리 도급공사, 포크레인, 덤프비, 드릴공사, 유류비, 인건비, 자재비, 화약대금, 발파대금, 기타 잡비 등 공사관련 인건비 가불 영수증, 공사현장 인력 연락처, 거래처 계좌번호, 산림형질변경 인허가서류 등이 있다. 금전출납부에 올리지 못하고 현금처리한 현장비용도 많이 있지만 청구인이 제시하는 공사비용은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 평지화 공사를 하는데 반드시 필요한 자본적 지출로서 양도소득 계산 시 공제받아야 할 비용이므로 확인하시어 필요경비로 공제하여 주시기 바란다.
4. 청구인은 쟁점토지의 평탄공사를 하는 과정에서 생산된 암석토사물 중 골재 처분을 위하여 2002.9.18. ＪＳＴＧ(*-16-***)을 설립하여 판매를 하였고, 쟁점토지의 필요경비 중 ＪＳＴＧ의 수입금액에 대응되는 필요경비는 모두 제외시키고 나머지 금액을 항목별로 분류하여 집계한 합계금액이 위 3)의 표에서와 같이 5,999백만원이다. ＪＳＴＧ의 각사업연도 필요경비는 모두 세금계산서 수취분으로서 대부분이 유류대(차량유지비)와 포크레인, 덤프비 등 중기임차료이며, 청구인의 ＪＳＴＧ 손익계산서상 연도별 필요경비를 아래와 같이 제시하면서 주요경비 중 쟁점토지의 자본적 지출분이 3,165백만원을 차지하고 있다. <연도별 ＪＳＴＧ 필요경비> (단위: 천원) 구 분 연 도 총매입 ＪＳＴＧ 토지자본적지출 비 고 중기임차료 (포크레인, 덤프) 2003 784,262 129,430 654,832 2004 952,133
• 952,133 2005 516,995
• 516,995 2006 335,505 55,102 280,403 2007 238,266 238,266 소 계 2,827,161 184,532 2,642,629 유류대 (차량유지비) 2003 228,415 65,576 162,839 2004 292,159 204,273 87,886 2005 264,006 202,808 61,198 2006 163,335 99,255 64,080 2007 110,468 107,007 3,461 소 계 1,058,383 678,919 379,464 화약대 2003 70,084
• 70,084 2004 46,106
• 46,106 2005 25,862 12,210 13,652 2006 17,500 12,667 4,833 2007
• -
• 소 계 159,552 24,877 134,675 총 계 4,045,096 888,328 3,156,768 ＪＳＴＧ의 중기임차료, 유류대, 화약대를 주요경비로 보아 손익계산서 중 판매비와 일반관리비 대비 비율은 아래와 같다고 제시하고 있다. (단위: 천원) 연 도 판매비와 일반관리비 주요경비 비 율 비 고 2003 215,420 195,007 90.52 2004 241,759 204,272 84.49 2005 281,654 215,017 76.34 2006 251,016 167,025 66.54 2007 226,568 107,007 47.23 합 계 1,216,417 888,328
5. 청구인을 조사청에서 2011.11.3. 취득가액을 과다하게 허위의 부동산매매계약서를 작성하여 실가에 의한 양도세 신고를 함으로써 양도소득세 4,280백만원 과소신고 및 양도세 1,186백만원 포탈하였다고 ＳＳＤＤ지방검찰청에 고발하였으나, 2012.1.18. “불기소(혐의없음)” 의견으로 ＳＳＤＤ지방검찰청에 송치한 것으로 보아 청구인은 양도소득세를 포탈한 사실이 없다.
청구인은 당초 매매가액과 상이한 취득계약서를 제출하였고, 추가 필요경비에 대한 입증을 하지 못할 뿐만 아니라 ＪＳＴＧ의 수입금액 대응하는 정상적인 필요경비인지 확인할 수 없어 양도소득세를 과세 한 당초 처분은 정당하다.
1. 2011.8.5. ＹＧＳ(0327-1****)으로부터 확인서를 징취하였다.
• 경기 ＹＰ에 현지출장하여 매매내역 확인
• 신고 취득가액 1,829백만원이나 확인한 취득가액은 500백만원이고, 매매 계약서는 폐기하여 보관하고 있지 않고 있다.
2. 2011.8.9. ＳＹＳ의 父 ＳＣＰ(0525-*)으로부터 확인서를 징취하였다.
• 등기부상 전소유자는 ＳＹＳ이나 신고서상 매매계약서의 양도인은 父 ＳＣＰ으로서 모두 미국영주권자로 ＳＣＰ이 실제로 매매계약을 수행한 것으로 조사하였다.
• 신고 취득가액 2,563백만원이나 확인한 취득가액은 최대 500백만원이며, 매매계약서는 폐기하여 없고, ＬＰＧ이 제출한 취득계약서는 작성한 사실이 없는 허위계약서라고 확인하고 있다.
1. 청구인은 상기 “다.”의 내용과 같이 필요경비로 당초 양도세 신고시에는 2,093백만원으로 제출하고, 이후 취득가액이 허위로 드러나자 2011. 8.16. 추가로 3,092백만원을 제출하고, 이건 심사청구 시에는 5,999백만원으로 제출하였는데 이것은 정상적인 자료가 아닌 허위자료로 판단되며,
2. 범칙조사시 제출한 필요경비 내역을 확인한 바 덤프트럭 등 중기자료 이외에는 거래상대방이 미등록자, 체납자 등이고, 신고필요경비가 쟁점토지에 대한 자본적지출에 해당하는 비용인지, ＪＳＴＧ의 수입금액에 대응되는 필요경비인지에 대한 구분이 불가능하고 관련증빙의 제시도 없었으며, 3) 심사청구시 제출한 자료도 쟁점토지와 관련된 정상적인 증빙자료 여부가 불분명하며, 나아가 ＪＳＴＧ의 수입금액에 대응되는 필요경비인지도 확인할 수 없다고 판단된다.
1. 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (법률 제9897호, 2009.12.31. 개정전의 규정)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② (생략)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
2. 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (대통령령 제21934호, 2009.12.31. 개정전의 규정)
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(이하 생략)
② (생략)
③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. (생략)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. ∼ 3의3. (생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ ∼⑪ (생략)
⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① (생략)
② 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호 의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례 가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객 관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(이하 생략) 4) 소득세법 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. (생략)
1. “종합운동장 건립사업 편입토지 매수협의 통지”에 의하면, 청구인의 아래 부동산을 2009.4.23. ○○도 ＹＰ군이 7,004백만원에 수용하였다. <종합운동장 건립사업 토지보상금 내역> 토 지 소 재 지 지 목 면 적(㎡) 보상금액(원) 비 고 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-5 임야 1,794 309,465,000 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-2 주차장 6,687 2,724,952,500 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-1 주차장 3,213 1,037,799,000 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-4 창고용지 3,611 1,269,266,500 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 584-3 창고용지 1,039 365,208,500 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 584 대지 1,464 714,432,000 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585 임야 50 8,450,000 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-5 임야 1,381 238,222,500 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-7 임야 1,694 277,816,000 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-4 창고 144.90 19,199,250 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-4 창고 144.90 19,199,250 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-4 창고 149.50 19,808,750 계 7,003,819,250 2) 청구인이 2010.5.31. 신고한 양도소득세 확정신고서의 내용은 아래와 같다. 양 도 가 액: 7,003,819,250 취 득 가 액: 4,391,800,000 기타 필요 경비: 2,092,852,690 양 도 차 익: 519,166,560 장기보유특별공제: 360,879,829 양도 소득 금액: 158,286,731 양도소득기본공제: 2,500,000 과 세 표 준: 155,786,731 산 출 세 액: 48,741,443 감 면 세 액: 4,177,562 자진납부할세액: 44,563,881
3. 조사청의 ‘양도소득세 조사종결복명서’를 보면,
○ ’11.8.5. ＹＧＳ(0327-1****)으로부터 확인서 징취
• ○○ ＹＰ에 현지출장하여 매매내역 확인
• 신고 취득가액 1,829백만원이나 확인한 취득가액은 500백만원이고 매매 계약서는 폐기하여 보관하고 있지 않다고 확인함.
○ ’11.8.9. ＳＹＳ의 父 ＳＣＰ(0525-*)으로부터 확인서 징취
• 등기부상 전소유자 ＳＹＳ이나 신고서상 매매계약서의 양도인은 父 ＳＣＰ으로서 확인한 바 모두 미국영주권자로 ＳＣＰ이 실제로 매매계약을 수행한 것으로 조사됨.
• 신고 취득가액 2,563백만원이나 확인한 취득가액은 최대 500백만원이며, 매매계약서는 폐기하여 없고, ＬＰＧ이 제출한 취득계약서는 작성한 사실이 없는 허위계약서라고 확인함.
- 나) 청구인에 대한 조사
○ ’11.8.5. ＬＰＧ 소명자료 제출분 검토 ’11.7.29. 소명자료 제출 공문발송에 대한 회신내용 검토한바 취득가액 정상을 주장하며 취득대금 지급내역 등은 제출하지 않음.
○ ’11.8.16. ＬＰＧ에 대한 문답서 작성 실지매매계약서를 ’08.10.20. 분실(ＹＰ경찰서에 분실신고)하였기에 양도세 신고 시에 자금부족으로 세금계산서를 받지 못한 포크레인 등 장비대, 화약대금, 인허가비용, 민원무마비 등 공사관련 지출액을 반영, 취득가액을 절반 높여 허위로 취득계약서를 작성하여 제출하였다고 확인
○ ’11.10.10. ＬＰＧ에 대한 전말서 작성
• ’08.10.20. 양도물건 현장사무실에서 밤색007가방에 보관하던 실지매매계약서를 분실(ＹＰ경찰서에 분실신고)하였기에 양도세 신고 시에 자금부족으로 세금계산서를 받지 못한 포크레인 등 장비대, 화약대금, 인허가비용, 민원무마비 등 공사관련 지출액을 반영, 취득가액을 절반 높여 허위로 작성하여 제출하였음을 재차 진술
• ＬＰＧ은 양도가액 7,004백만원과 대응되는 지출비용으로 실지취득가액 1,950백만원, 당초신고 필요경비 2,093백만원, 추가제출 필요경비 3,092백만원 합계 7,134백만원이며, 사실상 양도로 인해 대출금 10억원만 남아 실제 양도차손 상태라고 진술
○ 취득가액 지급내역 조사
• ＬＰＧ은 취득계약서를 분실하였으므로, 실지취득가액은 1,950백만원이라고 주장만 하면서 객관적인 대금지급내역은 제출하지 않음.
• ＬＰＧ의 금융계좌내역 검토한바 취득대금 지급내용 확인할 수 없음.
- 다) 필요경비 적정여부 조사
○ 신고 필요경비 2,093백만원
• 덤프대금 446백만원, 인건비 1,647백만원으로, 덤프트럭 등 중기자료 이외에는 거래상대방이 미등록자, 체납자 등이고
• 신고필요경비가 양도토지에 대한 자본적지출에 해당하는 비용인지, ＪＳＴＧ의 수입금액에 대응되는 필요경비인지에 대한 구분이 불가능하고 관련증빙의 제시도 없음.
○ ’11.8.16. 추가필요경비로 덤프대금 등 3,043백만원
• 중기자료, 공사도급비, 화약비용 등으로 무통장입금증, 자기앞수표번호를 제출한 것으로서 ’04.1기확정 ＪＳＴＧ 매입세금계산서 101백만원은 소득세 신고 시 필요경비에 기산입되었으며, 덤프트럭 등 중기자료 이외에는 거래상대방이 미등록자, 체납자 등이고
• 추가제출 필요경비가 양도토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 비용인지, ＪＳＴＧ의 수입금액에 대응되는 필요경비인지에 대한 구분이 불가능하고 관련증빙의 제시도 없음.
- 라) 환산취득가액에 의한 양도소득세 결정 ＬＰＧ은 취득가액을 과다하게 허위의 부동산매매계약서를 작성․제출하였고, 취득 당시의 객관적인 실지 거래가액을 확인할 수 없으므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 양도소득을 결정 → 양도가액 7,004백만원 - 환산취득가액 1,348백만원 - 개산공제 38백만원
- 마) 조세범칙심의위원회의 범칙조사 결과처분 심의결과에 따라 2011.11.3. 청구인을 ＳＳＤＤ지방검찰청에 조세범처벌법 제3조 제1항 제2호 (조세 포탈) 위반으로 고발하였음이 “고발서와 접수증”에 의해 확인된다. * 청구인은 2012.1.18. ＳＰ경찰서에서 “불기소(혐의없음)”으로 ＳＳＤＤ지방검찰청에 송치되었다고 “사건처리진행상황통지”를 제출하고 있다.
- 바) 조사 결정 내역은 아래와 같다. (단위: 백만원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신 고 7,004 4,392 2,093 519 156 44 기준시가 2,517 246 조 사 7,004 1,348 39 5,617 4,435 1,230
4. 쟁점토지의 등기부등본 및 토지대장에서 지목 및 개별공시지가 변동 내용이 확인된다. 소 재 지 변경일 지 목 개별공시지가(원) 비고(㎡) 전 후 전 후 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-1 2006.3.8. 임야 주차장 13,400 200,000 3,213 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-2 2006.3.8. 임야 주차장 16,800 200,000 6,687 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 584-3 2009.1.21. 임야 창고용지 67,200 216,000 1,039 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 585-4 2009.1.21. 임야 창고용지 15,100 216,000 3,611 계 14,550 * 지목변경 면적 14,550㎡는 쟁점 토지 20,933㎡의 69.5%임.
5. 청구인이 쟁점토지 평탄공사를 하는 과정에서 생산되는 암석토사물 중 처분이 가능한 골재를 처분하기 위해 설립하였다는 ‘ＪＳＴＧ(*-16-***)’은 토목업을 주업으로 ○○도 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 584 소재지에서 2002.9.18. 개업하여 2009.12.31. 폐업하였으며, 일반사업자 부가가치세 신고상황을 국세통합시스템으로 확인하면 아래와 같다. (단위: 천원) 구 분 매 출 매 입 납부세액 비 고 매 입 공제받지못할매입세액 차감계
2003. 2기 226,220 219,451 219,451 676 소 계 226,220 219,451 219,451 676
2004. 1기 58,730 152,043 101,683 50,359 837
2004. 2기 198,726 171,042 171,042 2,768 소 계 257,456 323,085 101,683 221,401 3,605
2005. 1기 144,724 124,342 124,342 2,038
2005. 2기 167,340 148,240 148,240 1,909 소 계 312,064 272,582 272,582 3,947
2006. 1기 132,075 110,279 110,279 2,179
2006. 2기 146,752 125,112 125,112 2,163 소 계 278,827 235,391 235,391 4,342
2007. 1기 138,595 126,887 126,887 1,170
2007. 2기 115,100 40,119 40,119 7,498 소 계 253,695 167,006 167,006 8,668 합 계 1,328,262 1,217,515 101,683 1,115,831 21,238
○ 청구인이 제시하고 있는 2003.9.18.∼2007.12.31.의 ‘매입처별세금계산서합계표’를 보면, 기별 매입거래처는 2개∼10개 업체이고 거래금액도 2억원 내외이며 주유소, 중기, 화약, 레미콘 등을 운영하는 업체다.
6. 청구인의 ＪＳＴＧ에 대한 사업소득에 대하여 종합소득세 신고를 하였으며, 국세정보통신망에 수록된 신고 내용 아래와 같다. (단위: 과세연도, 천원) 구 분 2003 2004 2005 2006 2007 필요경비 213,766 241,759 281,221 249,990 227,745 매입금액 213,766 241,759 281,221 249,990 227,745 소득금액 12,453 15,696 30,843 28,836 25,949
○ ‘필요경비’와 6) 부가가치세 신고상황 중 공제받을 매입세금계산서 상의 ‘매입금액’과 비교하면 아래와 같다. (단위: 과세연도, 천원, %) 구 분 2003 2004 2005 2006 2007
① 필요경비 226,220 257,456 312,064 278,827 253,695
② 매입금액 219,451 221,401 272,582 235,391 167,006 비율 (②/①) 97.0 86.0 87.3 84.4 65.8
7. 쟁점토지 취득가액에 대하여 조사청은 직전 소유자인 청구외 ＹＧＳ 및 ＳＹＳ의 부 ＳＣＰ에 대한 취득가액 조사에서 500백만원 정도이고, 신고 취득가액으로 계약한 사실이 없다고 확인하고 있으나, 청구인은 계약서원본은 2011.8.11. 청구외 ＹＰ경찰서장에게 신고한 분실신고접수증과 같이 ‘2008.10.20. 현장사무실에서 분실’하여 보관하고 있지 않으나, 아래와 같이 이 건 심사청구에서는 쟁점토지의 취득가액이 650백만원이라고 주장하고 있다.
○ 청구인은 2001.3.20. ○○도 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 산61-1, 584-2, 584-3, 584, 585 12,103㎡의 취득가액이 530백만원이라고 하면서 청구외 ＳＣＰ(ＳＣＰ의 오기로 보임)과의 ① 2001.3.20. 매매대금 530백만원의 ‘부동산매매계약서’ 사본, ② 2001.8.29. ‘사실확인서’, ③ 2001.9.4. ＹＰ우체국장의 ‘내용증명’, ④ 2001.9.10. ＹＰ우체국장의 ‘답변서’ 내용증명, ⑤ 2001.12.28. 잔금 일부인 1억원 ‘영수증’, ⑥ ‘잔금영수증’, ⑦ 2002.2.28. 청구외 ＳＣＰ, ＳＹＳ 명의 ＹＰ농협 대출금 관련 매수인 ＬＰＧ 부담 ‘각서’를 제시하고 있고,
○ 2001.3.24. ○○도 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 산62-3 8,640㎡의 취득가액이 120백만원이라고 하면서, ① 2001.3.24. 매매대금 120백만원의 ‘부동산매매계약서’ 사본, ② 2001.12.10. ＹＰ우체국장의 내용증명 ‘답변서’를 제시하고 있다.
○ 청구인과 청구외 ＫＫＫ, ＰＰＰ와의 2001.4.25.자 동업계약서상 쟁점토지의 매입금액이 650백만원임을 제시하고 있다. 동 업 계 약 서
상기 4필지 임야 6,274평, 전 평, 대지 평, 건평 45평을 일금 6억5천만원에 매입하여 전원ＪＪ지 및 공동ＪＪ지로 개발 분양하여 수익을 이뤄 내려는데 목적이 있다. ……… 2001년 4월 25일 ∼ Ｋ Ｋ Ｋ ∼ Ｌ Ｐ Ｇ ∼ Ｐ Ｐ Ｐ
○ 청구인과 청구외 ＰＰＰ, ＹＹＹ과의 작성일 미상의 동업계약서 제시하고 있다. 동 업 계 약 서 부동산 소재지: ○○도 ＹＰ군 ＹＰ읍 ＤＧ리 산 61-1/62-3/ 584번지 위 부동산을 Ｌ ＰＧ, Ｐ ＰＰ, Ｙ ＹＹ 3인의 이름으로 2001년 3월 20일부터 2002년 2월 21일 까지 3회에 걸쳐 Ｌ ＰＧ 일억팔천(180,000,000) Ｐ ＰＰ 일억 구천 오백(195,000,000) Ｙ ＹＹ 이억 사천(204,000,000) 을 공동 투자 …… 단 편의상 등기관리는 Ｌ ＰＧ으로 하고 현장 관리 및 금전 출납도 Ｌ ＰＧ이 관리한다. …… 위 부동산중 62-1 임야 8640m 은 편의상 ＹＹＹ의 처 Ｈ ＨＨ 명으로 가등기 해주고 개발에 필요한 서류 일체 및 매매가 필요하다면 즉각 해제해 준다
1. ∼
2. ∼
3. ∼ 각서: 본인 ＹＹＹ은 위물건에 대하여 모든 권리를 포기함 ＹＹＹ(지장) * 등기부등본에 의하면, ＤＧ리 산62-3 8640㎡를 2002.5.31. 권리자 ‘ＨＨＨ’으로 소유권이전청구권가등기를 하였다.
• 동업계약서 말미에 “각서: 본인 ＹＹＹ은 위물건에 대하여 모든권리를 포기함 ＹＹＹ” 하고 ‘지장’을 날인하고 있으며, 청구인은 투자금 변제 근거로 2004.7.15.자 무통장입금확인서 “① ＨＨＨ (ＹＹＹ 부인) 10백만원, ② ＪＪＪ(ＹＹＹ의 부탁) 200백만원” 합계 210백만원을 제시하고 있다.
• 동업자인 청구외 ＰＰＰ에 대하여 투자금 변제라며, 청구인은 무통장입금 확인서 “① 2004.7.20. ＰＰＰ(ＰＰＰ아들) 110백만원, ② 2006.8.10. ＰＰＰ 50백만원, ③ 2006.8.28. 40백만원” 합계 200백만원을 제시하고 있다.
8. 청구인은 ＪＳＴＧ의 수입금액과 관련된 필요경비를 제외하고 이 건 쟁점토지 평탄작업을 위한 자본적 지출액 5,999백만원의 입증을 위하여 “공사현장 사진 12매, 합의금 사진 1매, 여신원장 및 근저당 대출 명세, ＹＰ ＤＧ리 현장 인력 연락처, 송금자별 입금계좌명세, 건축사 사무소 ＰＰ에서 작성한 ＹＰ 휴먼 타운 신축 계획안, 공사비 과목별 내역, 공사비 상세내역, 필요경비 지출내용 명세, 원시장부, 보통예금 거래명세표(농협중앙회 *-01-2***)” 등을 제시하고 있으며, “공사비 과목별 내역”은 ｢붙임 표｣와 같다.
9. 추가 자료로 제출하고 있는 거래처는 총 76개업체로 주민등록번호를 기준으로 사업내역을 국세통합시스템으로 확인한 바, 아래와 같다. 계 정상사업자 체납자 결손자 폐업자 타업종 무사업자 비고 76 23 6 3 3 5 36
- 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우로서 양도, 취득당시의 기준시가로 비교하여 취득가액을 환산가액으로 조사청이 양도소득세를 결정하고 있으나, 토지매매가액 650백만원과 등록세․취득세 12백만원 합계 662백만원은 실제 취득가액이며, 개발비용 5,999백만원은 자본적 지출이므로 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면
1. 쟁점토지의 직전 소유자인 청구외 ＹＧＳ 및 ＳＹＳ의 부 ＳＣＰ에 대한 취득가액 조사에서 500백만원 정도라고 진술한 점, 청구인이 쟁점토지의 매매대금과 관련하여 직전 소유자와 주고받은 내용증명 및 답변서, 영수증, ＹＰ농협 대출금 관련 청구인 ‘각서’, 양도 당시 계약한 진본은 아니나 매매계약서 사본, 동업계약서 및 투자금 반환 관련 무통장입금증 등으로 볼 때 쟁점토지의 취득가액이 650백만원이라는 주장은 신빙성이 있고,
2. 쟁점토지의 등기부등본 및 토지대장에서 지목변동(주차장, 창고용지)에 따른 개별공시지가 13,400원에서 216,000원으로 상승한 점, 골재 처분을 위하여 청구인 명의 ‘ＪＳＴＧ(-16-)’을 설립하여 2003. 2기 ∼ 2007. 2기에 1,328백만원의 매출신고와 그에 따른 사업소득에 대한 종합소득세 신고를 한 점을 감안하면 쟁점토지의 지목변경을 위한 공사가 있었고, 청구인이 쟁점토지 평탄작업을 위한 자본적 지출액 5,999백만원의 입증을 위하여 ｢공사현장 사진 12매, 합의금 사진 1매, 여신원장 및 근저당 대출 명세, ＹＰ ＤＧ리 현장 인력 연락처, 송금자별 입금계좌명세, 건축사 사무소 뿌리에서 작성한 ＹＰ 휴먼 타운 신축 계획안, 공사비 과목별 내역, 공사비 상세내역, 필요경비 지출내용 명세, 원시장부, 보통예금 거래명세표(농협중앙회 -01-2)｣ 등을 제시하면서 붙임 “공사비 과목별 내역”을 제시하고 있는 점, 자본적 지출액이 ＪＳＴＧ의 수입금액에 대응하는 필요경비인지 구분이 불가능하다고 하나 매입처별세금계산서 합계표에서와 같이 기별 매입처가 2개∼10개 업체로 충분히 대사가 가능한 점으로 볼 때, 청구주장은 이유가 있는 것으로 판단되나 붙임 “공사비 과목별 내역”에 대한 실제 지출 여부와 자본적 지출에 해당하는지 여부를 재조사하여 쟁점토지의 필요경비를 재산정함이 타당하다.
이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ｢ 붙 임 ｣ <공사비 과목별 내역> (단위: 천원) 구 분 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 합 계 덤프비 392,609 468,841 168,760 74,995 95,688 1,400 1,202,293 도급공사
• 456,490
• 535,500 294,700
• - 1,286,690 드릴비 56,808 51,733 21,590 17,808
• -
• 147,939 민원처리비 76,000 11,500 20,000 25,000
• -
• 132,500 식대 34,077 26,775 27,816 15,460 7,944
• - 112,072 유류 162,839 87,886 61,198 64,079 3,461
• - 379,463 인건비 51,170 308,460 90,900 120,040 212,880 27,060 150,000 960,510 자재 5,422 7,562 3,607
• 560
• - 20,151 잡비 19,148 26,022 32,940 17,040 68,318 7,924
• 171,392 포크레인비 262,223 483,292 348,235 205,408 142,578 10,000
• 1,451,736 화약 70,084 46,106 13,652 4,833
• -
• 134,675 총합계 1,133,380 1,974,667 788,698 1,080,163 826,129 46,384 150,000 5,999,421
결정내용은 붙임과 같습니다.