청구인이 주장하는 토지 취득가액을 인정할 수 있는지

청구인이 ○○도 ○○군 ○○면 소재 대지 800㎡의 취득가액을 과소신고하였다하여 경정청구한 것을 OO세무서장이 2011.11.23. 거부한 처분은,

○○도 ○○군 ○○면 소재 대지 800㎡의 실지 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 대지 800㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.6.25. 취득하여 2011.4.22. 양도하고, 2011.6.30. 취득가액은 환산취득가액인 57백만원으로, 양도가액은 실거래가액인 135백만원으로 신고한 후, 2011.9.30. 취득가액을 108백만으로 하여 경정청구하였다. 처분청은 취득계약서가 없는 등 취득가액을 확인할 수 없다 하여 2011.11.23. 청구인에게 경정청구를 거부하는 통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.27. 이건 심사청구를 제기하였다.

당시 토지는 11필지로 분필되어 있었고, 등기부상 이OO 소유로 되어 있으나 163-18번지 소유자인 이가 매각을 주도하였으며, 이의 부인인 서**에게 가계약금 1백만원을 지급하였고, 2004.5.22. 쟁점토지의 매매가액을 평당 450,000원인 108백만을 정하여 계약금조로 10백만원을 지급하였고, 2004.6.10. 50백만원, 2004.6.29. 58백만원을 지급하였다.

쟁점토지를 매매하면서 청구인과 전소유자 간에 작성된 취득 계약서가 없는 점, 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙이 부족한 점, 청구 인의 공동매수인의 금융거래내역이 청구인의 취득가액에 대한 증빙 으로 볼 수 없는 점 등으로 볼 때, 실제 취득가액이 확인되지 아니한 바, 이는 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 “취득당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당한다고 봄이 합리적이므로, 같은법 시행령 제176조의2 제3항 제3호, 같은조 제2항에 의하여 환산한 가액으 로 취득가 액을 산정하여 당초 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산한 가액으로 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것이 정당한 지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 2) 소득세법 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설)

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (2009. 2. 4. 개정)

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제시한 양도소득세 신고서 등 심리자료에 의하면, 2011.6.30. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액인 57백만원으로 신고하였으나, 2011.9.30. 그 취득가액을 108백만으로 하여 경정청구하였고, 처분청은 청구인이 제시한 증빙으로는 취득가액을 확인할 수 없다 하여 2011.11.23. 청구인에게 경정청구를 거부하는 통지를 하였음이 확인된다.

2. 청구인이 제시한 취득 시 부동산매매계약서를 보면, 매매가액은 108백만원(중도금은 2004.6.10. 오천만원, 잔금은 2004.6.29. 오천팔백만원)으로 기재되어 있으나 계약일자는 기재되어 있지 않으며, 거래당사자(매도인 이OO, 매수인 홍OO)의 서명이나 도장이 날인되어 있지 않다.

3. 청구인이 제시한 전 소유자 이○○의 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 163-13 내지 24의 양도내역서는 다음과 같다. 소 재 지 면적(㎡) 매매대금 (백만원) 잔금일자 매수인 대지 도로

○○ 163 -13 1,310 117 96 2004.6.29. -14 803 71.78 45 2004.6.14. -15 794 70.97 45 2004.6.19. -16 784 70.1 45 2004.6.27. -17 800 71.5 45 2004.6.29. 청구인 -18 786 70.26 44 2004.6.28. -19 690 61.7 40 2004.6.29. -20 662 59.2 45 2004.6.29. -21 658 58.8 45 2004.6.28. -22 652 58.3 50 2004.6.29. -23 608 54.4 50 2004.6.25. 계 8,547 764 550

4. 국세통합시스템에 조회한바, 쟁점토지 전소유자 이OO는 2004.6.14. 쟁점토지를 청구인에게 실지거래가액인 47백만에 양도하는 등, ○○도 ○○군 ○○면 소재 토지를 총 550백만원에 양도한 것으로 신고하였음이 확인된다.

5. 청구인은 쟁점토지를 108백만원에 취득하였다는 증빙으로 당시 동행인 윤OO 거래 확인서(2011.6.21), OOO 공인중개사(서OO) 계약금 영수증(2004.6.10), 기업은행 계좌 명세표, ◎◎은행 계좌 명세표, ◎◎시 ◎◎구 ◎◎동 아파트 양도계약서(2004.5.15) 등을 제출하였다.

• 라. 판단 위 사실관계 등을 보면, 처분청은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 “환산한 취득가액”으로 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 전소유자가 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 한 사실이 확인되는바, 전소유자에 대한 추가조사 등을 통해 청구인의 쟁점토지 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.