실제 취득가액이 불분명한 경우 매매사례가액이나 감정가액 또는 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정함

○○세무서장이 2011.12.1. 청구인에게 한 2006년 과세연도 양도소득세 95,863,640원의 부과처분은 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 의하여 환산한 취득가액을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2001.7.30. 전소유자 성○자(이하 “전소유자”라 한다)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 990 ○○아파트 제5동 제904호(전용면적 114.59㎡, 공급면적 149㎡, 이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가, 2006.6.21. 이를 청구외 오○숙(이하 “후소유자”라 한다)에게 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 세무조사를 실시한 후, 부동산 등기부에 기재된 매도가액인 342백만원을 쟁점주택의 실지 양도가액으로, 취득시 작성된 검인계약서에 기재된 110백만원을 쟁점주택의 실지 취득가액으로 보아, 2011.12.1. 1세대 2주택자인 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 95,863,640원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택의 실지 취득가액은 불분명하므로, 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다.

1. (금융증빙 등 없는 이유) 청구인은 쟁점주택 취득기간이 10여년이 넘고 취득관련 대부분을 최근 몇 년간 개인사정으로 연락이 되지 않는 남편이 처리하여 관련 금융증빙 및 부동산 매매 실계약서 등 자료를 보관하지 않고 있고, 2001년 당시 양도소득세는 기준시가 과세가 원칙이어서 실지거래가액이 중요하지 않았기에 당시에 실지 거래자료 보관을 소홀히 하였다.

2. (다운계약서의 현실) 검인계약서상 금액 110백만원은 취득세․등록세 납부 편의를 위하여 속칭 ‘다운계약서’를 작성한 것이어서 동 검인계약서의 추정력은 상실되었고, 양도소득세가 기준시가 과세원칙이었던 2005년 이전은 취득세․등록세 납부 편의를 위해 속칭‘다운계약서’를 작성했던 것이 관례적이었으며, 따라서 이러한 다운계약서로 양도소득세를 계산하는 것은 잘못이다.

3. (당시 부동산 시세) 쟁점주택 취득 당시인 2001.6. 실지거래가액은 190 ~ 230백만원이고, 전세가액은 130 ~ 140백만원이었던 점으로 보아 처분청이 인정하는 취득가액은 상식에 벗어난 허위금액이다(○○○뱅크 시세표 참조).

4. (잔금대출금액) 2001.7.30. 금융기관에서 140백만원을 대출받아 잔금을 지급하였는바, 동 잔금액만으로도 처분청이 결정한 취득가액보다 상회한다. 또한, 쟁점주택 취득 잔금 140백만원이 부족하여 대출을 받아 이를 전소유자에게 지급하였고, 대출일자가 쟁점주택 취득관련 잔금일자(등기접수일)인 2001.7.30.과 일치하는 것으로 보아 동 대출금으로 잔금을 지불한 사실을 추정할 수 있다.

5. (당시 기준시가) 쟁점주택에 대한 국세청 당시 기준시가가 176백만원으로 당시 실지거래가액의 80%를 기준시가로 산정한 사실을 감안하여 재역산하면 220백만원 정도로 처분청의 취득 결정금액 110백만원과 상당한 차이가 있고, 전소유자는 어차피 상속으로 인한 1세대1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받기 때문에 당시 제출한 계약서는 아무 의미가 없다.

6. (전소유자 및 중개업자의 확인) 전소유자와 부동산중개업자 청구외 최○선은 당시 매매금액이 230백만원이라는 확인서를 제출하였고, 처분청의 과세전적부심사 심리담당자가 전소유자와 청구외 최○선과의 유선통화를 통해 매매금액이 230백만원이라는 사실을 확인하였다.

• 가. 쟁점주택의 실지 취득가액은 검인계약서상 매매가액 110백만원으로 보아야 한다.

1. (검인계약서상 매매가액은 110백만원임) 청구인에게 쟁점주택 취득계약서 등의 관련 증빙을 요구하였으나, 청구인은 이를 제시하지 아니하였고, 전 소유자 또한 양도계약서를 제출하지 않아 처분청은 ○○구청을 통해 청구인이 ○○구청에 제출한 검인계약서를 확보하여 쟁점주택의 매매가액이 110,000천원임을 확인하였다.

2. (검인계약서가 진실한 이유) 전소유자가 2001.7.30. 소유권이전등기 이후 2001.8.13. △△세무서에 제출한 양도소득세 신고서를 확인한바, 해당 신고서에도 인감증명서를 첨부하고 인감도장을 날인한 부동산매매계약서(검인계약서)를 첨부하여 양도 신고하였음이 확인되는 바, 전 소유자는 해당물건에 대해 상속에 의한 비과세 신고를 한 자이므로 세금을 낮게 하기 위해 사실과 다른 계약서를 첨부할 필요가 없는 상황이었다.

3. (청구인은 대금지급 관련 금융증빙 및 실지 매매계약서 등 객관적 증빙을 제출하지 않음) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정하여야 할 것이다. 더구나 전소유자가 △△세무서에 제출한 계약서와 청구인이 ○○구청에 제출한 계약서가 동일한 계약서이므로 검인계약서가 실제와 달리 낮은 가액으로 작성되었다는 것은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 취득 시 실제 매매계약서, 대금지급과 관련한 영수증 등 객관적인 자료 없이 당시 시세 및 등기 당시 은행부채 140백만원(근저당 설정 채권최고액 168,000천원)이 발생했다는 사실로 전소유자에게 지급했다고 추정할 수 있다고 주장하며 전소유자와 쟁점주택을 중개했다고 하는 공인중개사의 확인서만으로 전소유자 및 청구인이 관공서등 공공기관에 제출한 검인계약서가 사실과 다른 계약서라고 주장하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 검인계약서상의 취득가액을 쟁점주택의 실지 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【양도자산의 필요경비】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 2001.7.30. 전소유자로부터 쟁점주택을 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가, 2006.6.21. 이를 후소유자에게 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 않았다.
• 나) 쟁점주택의 매도가액은 342백만원이다.
• 다) 청구인이 쟁점주택의 소유권 이전등기일인 2001.7.30. 쟁점주택에 관하여 채권최고액을 168백만원, 채무자를 청구인으로, 근저당권자를 주식회사 ○○은행으로 하는 근저당권설정등기가 경료되었고, 청구인의 실채무는 당시 140백만원이다.
• 라) 전소유자는 2001.8.13. △△세무서에 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세 신고를 이행하면서, 쟁점주택의 양도가액을 110백만원으로 신고하였다.
• 마) 쟁점주택의 국세청 기준시가는 아래와 표와 같다. 구분(고시일) 기준시가 비고 (검인계약서)

2002. 4. 4. 208,000,000원

2001. 7. 1. 176,000,000원 110,000,000원

2000. 7. 1. 176,000,000원

2. ○○구청장이 2011.7.26. 송부한 ‘취득세·등록세 내역 조회회신’에 청구인의 쟁점주택 취득에 관한 검인계약서, 취득세 및 등록세 납부내역(취득세 과세표준 110백만원, 취득세 2,420천원, 등록세 3,960천원) 등이 첨부되어 있다.

3. ○○구청장이 회신한 ‘검인계약서’ 사본에 청구인이 2001.6.30. 전소유자와 사이에 쟁점주택의 매매대금을 110,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하였고, 계약 당일 10,000,000원을, 2001.7.30. 잔금 100,000,000원을 각 지급하기로 약정한다고 기재되어 있다.

4. 인터넷 부동산정보 사이트인 ○○○뱅크 아파트 시세 조회서 사본에 쟁점주택과 같은 평형에 관한 2001.4. ∼ 2001.8. 기간 동안의 매매가액 및 전세가액 내역은 아래표와 같다. < 쟁점 주택 취득일 전후의 시세 조회 > (단위: 백만원) 구 분 매 매 변 동 전 세 변 동 비고 하한가 상한가 등락폭 하한가 상한가 등록폭

2001. 8. 190 230 0 130 140 0

2001. 7. 190 230 0 130 140 0 이 사건 주택 취득 시기

2001. 6. 190 230 0 130 140 ↑150

2001. 4. 200 220 0 120 120 0

5. 쟁점주택을 중개하였다는 공인중개사 최○선의 확인서 사본에 기재된 내용은 아래와 같다. 2011년 6월 30일 ○○시 ○○구 ○○동 990 ○○아파트 제5동 제904호는 본인이 중개한 물건이며, 그 당시 시세는 약 230,000,000원이며, 그 시세에 준하여 거래한 것으로 기억하며, 매매당사자간에 특수관계가 없던 거래로 검인계약서 상의 110,000,000원은 실제 거래금액이 될 수 없었음을 확인한다.

6. 전소유자의 확인서 사본에 기재된 내용은 아래와 같다. 본인은 2001년 6월 30일

○○ 시

○○ 구

○○ 동 990

○○아파트 제5동 제904호를 김○금에게 양도하였으며, 그 당시 시세에 준하여 거래한 것으로 기억하며, 검인계약서는 등기를 하기 위해 법무사 사무실에서 작성한 것으로, 실제 매매대금이 110,000,000원이 아님을 확인 한다. 또한 2001년 7월 30일에 잔금을 치루면서 매수자 김○금이 대출받 아 140,000,000원을 본인에게 지급한 것을 확인한다.

7. ○○은행 대출금 거래내역서 사본에 기재된 주요내용은 아래와 같다.

• 고객명: 김○금(청구인)

• 대출금액: 140,000,000원

• 대출일자: 2001. 7. 30., 상환기일: 2004. 7. 30.

• 대출취급점: ○○은행 △△역 점

• 원금 및 이자 거래 내역: 2001.8.30.부터 2002.2.28.까지 사이에 위 계좌 에서 8회에 걸쳐 대출금 이자가 지급되었고, 2002.3.18. 원금이 모두 회수됨

8. 청구인 명의 ○○은행 계좌 사본에 2001.7.30. 140백만원을 대출받았고, 같은 날 150백만원을 인출한 사실이 나타나며, 청구인의 배우자 청구외 강○운 명의 △△은행 계좌사본에 2001.7.30. 자기앞수표로 20백만원을 인출한 사실이 나타난다.

9. 과세전 적부심 심리담당이 확인한 내용은 아래와 같다.

○ 2011.10.20. 전소유자 및 공인중개사 청구외 최○선에 대하여 유선조사한 바, 전소유자는 쟁점주택을 230백만원의 가액에 양도하였다고 진술하고 있으며, 공인중개사 청구외 최○선은 자신이 청구인의 쟁점주택 취득을 중개하였으며 당시 거래가액은 230백만원이었다고 진술하고 있음

○ 청구인에 대하여 ○○은행 대출금 140백만원이 2001.7.30. 전소유자에게 쟁점주택 매매대금의 지급조로 전달되었다는 점에 관한 증빙자료를 요청하였으나, 청구인은 시일이 오래되어 보관중인 관련자료가 없음을 이유로 제시하지 아니하였음

• 라. 판 단 청구인은 쟁점주택의 실지 취득가액이 불분명하므로, 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 검인계약서상 매매대금을 취득가액으로 적용하기 위해서는 시가를 반영한 사실이 나타나는 등 합리성이 있어야 할 것인바, 시가를 반영했다고 보기 어렵고 쟁점주택과 유사한 주택의 매매사례가액이나 당해주택의 감정가액의 제시가 없는 경우 환산가액으로 결정하는 것인바(조심2010서1342, 2010.11.25. 같은 뜻임), 살피건대, 위 사실관계 및 관련법령에 의하면 비록 검인계약서상 쟁점주택의 매매대금이 110백만원이나, 부동산정보 사이트상의 쟁점주택의 2001.7. 당시 매매가액은 190~230백만원이고, 전세가액은 130~140백만원인 점, 쟁점주택의 취득시점에 근접한 2001.7.1. 국세청 기준시가는 176백만원인 점, 쟁점주택을 중개한 공인중개사와 전소유자가 모두 그 당시 쟁점주택의 시세에 준하여 거래하였다고 진술한 점,

○○은행 대출금 거래내역서 및 △△은행 계좌에 의하면 쟁점주택의 소유권이전등기일(2001.7.30.)에 청구인이 140백만원을 대출받았고, 청구인의 배우자가 20백만원을 인출한 사실이 나타나는 점 등을 종합하여 고려하면, 검인계약서상 매매대금 110백만원은 시가를 반영하였다고 보기 어려우므로 이를 취득가액으로 인정하기 어렵고, 또 별개의 매매사례가액이나 감정가액이 없으므로 환산가액을 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 쟁점주택의 취득가액을 110백만원으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.