개별주택가액이 최초공시되기 전 취득주택의 취득가액은 토지건물 전체가액 환산

• 가. 청구인은 19953.25. 00시 00구 00동 2-(이하 “쟁점토지”라 한다) 소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다. 다만 건물만을 지칭할 때는 “쟁점건물”이라 한다)을 취득하고, 2010.11.16. 주거환경개선사업으로 인하여 한국토지주택공사에 건물은 57,648천원에, 토지는 215,350천원에 수용되었다. 청구인은 양도소득세 신고시 토지와 건물을 구분하여 기준시가에 의해 취득가액을 환산하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 자산별로 환산가액을 산출하여 양도차익을 구한 방식을 인정하지 아니하고 토지와 건물의 보상금액을 합한 272,999천원에 취득시기의 개별주택가격을 곱하고 양도시기의 개별주택가격으로 나누어 취득시기의 환산가액을 구하고 양도차익을 산출하여 양도소득세 15,133천원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택을 한국토지주택공사에서 수용하면서 토지와 건물을 구분하여 보상받았으므로 토지와 건물을 구분하여 기준시가에 의한 환산으로 하여야 하며, 쟁점주택의 개별주택가격이 고시되어 있다 하여 토지와 건물부분의 가액을 합한 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하여서는 아니된다.
• 나. 2005년 개별주택가격이 고시되기전이나 고시된 이후에도 자산별 양도차익을 산정하도록 하는 것이 국세청의 일관된 견해였다. 국세청고시 제2009-68호 및 관련예규, 소득세법 집행기준 99-164-9, 집행기준 100-166-12, 집행기준 99-164-10, 국세청 민원상담에서 과세관청의 의견은 소득세법 100조 2항 에 의거하여 자산별로 구분기장 하되 고시된 개별주택은 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분하여 자산별 기준시가를 구하고 자산별 양도차익을 산출하여 자산별 장기보유특별공제를 적용하는 것이 원칙이었다. 따라서 이 건 처분은 법과 신의를 위반한 처분이다. 또한 고가주택 및 고시된 상업용건물의 양도차익 계산시에는 자산별 기준시가를 구하여 자산별로 양도차익을 계산하면서 고시된 주택은 자산별 양도차익을 계산하면 안된다는 것은 과세형평에 맞지 않는 처분이다.
• 다. 처분청이 적용한 산출방식 (주택환산취득가액 = 양도당시 주택전체가액 * 취득시개별주택가격 / 양도시개별주택가격)은 법률에 근거가 없으며 고시된 개별주택가격을 자산별로 안분하여 양도차익을 구하라는 소득세법, 소득세법시행령에 위반될뿐만 아니라 국세청고시, 집행기준, 예규, 상담사례에 부합되지 않고 고시된 상가와 형평에 맞지 않는 방법입니다. 또한 처분청이 적용한 양도차익 산정방법은 다음과 같은 상황에서 적용이 불가하다.

• 자산별 일부양도(건물 또는 토지)시

• 자산별 소유자(건물 또는 토지)가 다를 때

• 자산별 하나는 실가가 있고 하나는 실가가 없을 때 (일부자산 환산가액 적용시)

• 자산별 취득시기나 양도시기가 다를 때 (토지취득후 주택신축 또는 주택취득후 토지취득, 주택양도후 토지양도 또는 토지양도 후 주택양도, 토지분할취득 또는 주택분할취득 등)

• 건물은 비과세 토지는 과세시

• 토지와건물의 세율이 다를 때 (부수토지 초과면적 발생, 미등기주택 등)

• 장기보유특별공제 적용시 (보유기간이 틀릴 때)

• 라. 따라서 청구인은 건물과 토지의 양도소득세 신고시 소득세법, 관련예규, 국세청고시, 집행기준, 상담사례등에 의거하여 자산별로 양도차익을 산출하여 신고하였으므로, 처분청이 토지와 건물의 전체양도가액으로 전체환산가액을 구한 후 양도차익을 산출하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

소득세법 제99조 제1항 제1호 라목에서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 개별주택가격이 공시된 개별주택의 경우, 그 공시된 개별주택가격을 기준시가로 하고, 소득세법시행령 제164조 제7항 에는 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 기준시가는 국토해양부장관이 최초로 고시한 개별주택가격에 취득당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정․고시한 건물가액을 합한 금액을 곱한 다음, 개별주택가격 최초 공시 당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정․고시한 건물가액을 합한 금액으로 나누어 계산하도록 규정하고 있으므로, 비록 쟁점주택의 보상가액이 토지와 건물로 구분되었다 하더라도 공시된 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하는 것으로 되어있으므로 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁 점 개별주택가격이 공시된 쟁점주택을 수용하면서 토지와 건물을 구분하여 보상하였을 경우, 토지와 건물의 보상액에 쟁점주택 취득시기의 개별주택가격을 곱하고 쟁점주택 양도시기의 개별주택가격으로 나누어 쟁점주택의 취득 환산가액을 구한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가․개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산 한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서󰡒대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액󰡓이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 6) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 7) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

8. 부가가치세 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다.

• 다. 사실관계

1. 한국토지주택공사 00지역본부장이 2010.12.13. 작성한 수용확인원에 의하면 청구인은 2010.11.12. 한국토지주택공사에 쟁점토지를 215,350,800원, 쟁점건물을 57,648,360원 합계 272,999,160원에 양도하는 계약을 체결하였다.

2. 쟁점주택에 등기부등본에 의하면 청구인은 1995.3.25. 쟁점주택(쟁점건물, 쟁점주택)을 취득하고, 2010.11.16. 한국토지주택공사에 양도하였다.

3. 국세통합전산망에 쟁점주택의 개별주택가격을 조회한바, 쟁점주택의 개별주택가격은 2005.4.30. 87,300,000원으로 최초 공시된 것으로 확인된다.

4. 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은 청구인의 쟁점주택의 취득시 실지거래가액이 불분명하다 하여 다음과 같이 쟁점주택의 취득가액을 환산하여 계산한 것으로 확인된다.

• 가) 쟁점주택의 취득당시 개별주택환산기준시가 76,595,325원 취득당시 토지 ․ 건물 기 준시가 합계액 61,310,724원 = 최초개별주택기준시가 87,300,000원 X ───────────────── 최초공시일의 토지 ․ 건물 기준시가 합계액 69,879,280원
• 나) 쟁점주택의 환산 취득가액 191,839,077원 취득당시 개별주택환산기준시가 76,595,325원 = 쟁점주택의 양도가액 272,999,160원 X ──────────────── 양도당시 개별주택기준시가 109,000,000원

5. 청구인이 제시한 쟁점주택과 쟁점부동산의 양도소득세 계산내역이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 쟁점주택의 양도시 개별주택가격 272,999,160원을 양도당시 수령금액인 토지양도가액 215,350,800원, 건물양도가액 57,648,360으로 구분한 후
• 나) 쟁점주택의 쟁점토지 취득가액과 쟁점건물 취득가액을 아래와 같이 계산한 것으로 나타난다.

(1) 양도시 쟁점건물환산기준시가 3,439,461원 양도 시 쟁점건물기준시가 4,803,360원 = 양도시쟁점주택기준시가1 09,000,000원 X ─────────────── 양도시 쟁점건물기준시가 4,803,360원+양도시 쟁점토지 기준시가 147,420,000원 * 쟁점주택의 기준시가를 건물기준시가 및 토지기준시가로 안분함

(2) 양도시 쟁점토지환산기준시가 105,560,539원 양도 시 쟁점건물기준시가 147,420,000 원 = 양도시쟁점주택기준시가1 09,000,000원 X ─────────────── 양도시 건물기준시가 4,803,360원+양도시 토지 기준시가 147,420,000원

(3) 취득시 쟁점건물환산기준시가 17,723,436원 취득 시 쟁점건물기준시가 14,186,723원 = 취득 시쟁점주택기준시가76,595,324 X ─────────────── 취득 시 쟁점건물기준시가 14,186,723원+취득시 쟁점토지 기준시가 47,124,000원

(4) 취득시 쟁점건물환산기준시가 58,871,888원 취득시 쟁점토지 기준시가 47,124,000원 = 취득 시쟁점주택기준시가76,595,324 X ─────────────── 취득 시 쟁점건물기준시가 14,186,723원+취득시 쟁점토지 기준시가 47,124,000원

(5) 쟁점건물 환산 취득가액 297,060,213원 취득시 쟁점건물환산기준시가 17,723,436원 = 쟁점건물실질양도가액 57,648,360원 X ──────────────── 양도시쟁점건물환산기준시가 3,439,461원

(6) 쟁점토지 환산 취득가액 120,102,723원 취득시 쟁점토지환산기준시가 58,871,888원 = 쟁점토지실질양도가액 215,30,800원 X──────────────── 양도시 쟁점토지환산기준시가 105,560,539 원

• 다) 신청인은 쟁점주택의 양도가액을 272,999,160원(쟁점건물 57,648,360원 + 쟁점주택 215,350,800원)으로, 취득가액을 417,163,007원(쟁점건물 297,060,283원 + 쟁점토지 120,102,724원)으로 양도소득세를 계산하였다.
• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점주택을 한국토지주택공사에서 수용하면서 토지와 건물을 구분하여 보상받았으므로 토지와 건물을 구분하여 기준시가에 의한 환산으로 하여야 하며, 쟁점주택의 개별주택가격이 고시되어 있다 하여 토지와 건물부분의 가액을 합한 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하여서는 아니된다고 주장한다.

2. 살피건대 이 건 처분과 같이 개별주택가격 공시 전에 취득한 경우의 취득가액 환산은 ‘ 소득세법 제100조 제2항, 제114조 제5항, 동법 시행령 제166조 제6항과 제164조 제7항, 제176조의2, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서’ 규정 모두를 만족하여야 하므로 주택의 경우만큼은 양도자산별(주택, 부수토지)로 그 양도가액이 각각 확인되거나 안분한 양도실가를 계산할 수 있을지라도 합계금액을 주택의 기준시가인 양도당시 개별주택가격으로 나누어 취득당시 개별주택가격을 곱하여 얻은 전체의 환산취득가액을 양도자산별로 안분한 금액이 각각의 양도자산별 환산취득가액이 된다(조심2010서3472 2011.6.9., 조심2011중3378 2011.12.27. 등 같은 뜻).

2. 따라서 주택의 경우만큼은 양도자산별(주택, 부수토지)로 그 양도가액이 각각 확인되거나 안분한 양도실가를 계산할 수 있을지라도, 양도가액 합계금액을 주택의 기준시가인 양도당시 개별주택가격으로 나누어 취득당시 개별주택가격을 곱하여 얻은 전체의 환산취득가액을 양도자산별로 안분한 금액이 각각의 양도자산별 환산취득가액이 되므로 이 건 처분은 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 재65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.