토지를 매입하여 등기하지 않고 양도 한 것은 미등기 전매에 해당되며, 실제 지출내용이 확인 되지 않는 경비는 필요경비로 인정 할 수 없음
토지를 매입하여 등기하지 않고 양도 한 것은 미등기 전매에 해당되며, 실제 지출내용이 확인 되지 않는 경비는 필요경비로 인정 할 수 없음
청구외 AAA(이하 “ AAA”이라 한다)은 1985. 1. 1 취득한 ㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ MM ***-2외 9필지 임야 11,533㎡중 일부(3,500㎡)(이하 “ 쟁점토지”라 한 다)를
2008. 7. 2. 청구외 BBB외 3인(CCC, DDD, EEE 이하 “ 매수인들” 이라 한다)에게 양도하고, BBB에게 양도한 부동산에 대하여 양도가액 402백만원, 취득가액 21백만원에 양도한 것으로 양도 소득세 예정신고를 하였으나, 부동산거래내역신고필증에 기재된 양도가 액이 846백만원으로 확인되어 AAA의 양도가액 과소신고혐의에 대한 세무 조사를 실시하였다. A AA에 대한 조사과정에서 청구인이 AAA으로부터 쟁점토지를 매입하여 매수인들을 상대로 미등기 전매를 하였다 하여 양도 가액(청 구인이 지방자치단체에 신고한 부동산 매매계약서상 매매가액)은 2,635백만원 으로, 취득가액(조사 시 확인된 AAA과 매수인들과의 양도가액) 1,315백만원으로 결정하여
2011. 8. 1. 청구인에게 쟁점토지 미등기전매에 대한 2008년 과세연도 양도소득세 1,487백만원을 부과처분하였다. 청 구인은 이에 불복하여 2011. 8. 22. 이의신청을 하였으나 기각 결정되자 2012. 01.02. 이건 심사청구를 제기하였다.
1. 조 사관서는 청구인이 청구외 AAA과 2006.12.16. 부동산매매계약서를 작성하면 서 매수인을 청구인외 6인으로 기재하고 AAA에게 계약금 2억원을 지급한 사실을 근거로 청구인이 쟁점 토지를 취득하고자 하는 의도가 있었다 하나, 쟁점 토지가 토지거래허가 구역으로 개발행위를 하여야 만이 타 지역 사람에게 매 각 할 수 있었기 때문에 AAA으로 부터 개발행위에 필요한 서류를 받아 산 지전용허가 등을 득한 후 개발을 하였으며, 또한 토지사용승락서를 받으면 토 지사용승락서를 가진 자가 모든 행위를 할 수 있기 때문에 AAA에게 믿음을 주기 위하여 보증금 2억원을 맡기고 토지사용승락서를 받아 인허가를 받있을 뿐 청구인이 쟁점 토지를 취득하여 미등기하려는 의도는 없었다.
2. 조사관서는 청구인의 토지개발행위는 토지개발에 따른 시세차익을 기대 및 예상한 개발이라고 하고 있으나, 청구인은 쟁점 토지를 개발하여 그에 따른 수익을 취하고자 하였을 뿐 쟁점 토지를 미등기 전매한 것이 아니다.
3. 청 구인이 쟁점 토지의 개발과 관련하여 마을주민들의 민원을 적극적으로 개입 하여 민원을 해결하려고 노력한 점을 들어 미등기 전매를 하고자 하는 것이라고 하지만, 청구인은 토지 개발에 따른 비용을 부담하고 있는 과정에서 하루라도 빨리 공사가 완성되어야 청구인의 자금 부담도 없어지고 그에 따른 수익도 창출할 수 있어 민원에 적극 관여한 것이다.
4. 매 수인들이 부동산매매대금을 지급하기 위하여 금융기관에서 CCC 명의로 대 출받아, 대출받은 금액을 청구인이 수령하여 FFF에게 매매대금 중 잔금을 지급하고 차액을 청구인이 수령한 것은 미등기전매를 한 것이라고 주장하나 매수인들은 매매대금을 지급하기 위하여 금융기관에서 대출을 받은 것이고 AAA이 금융기관에 와서 자필로 서명하였으며, 청구인은 당초에 보증금으로 맡 겨두었던 2억원과 쟁점 토지를 개발하면서 들어간 공사비를 수령하였을 뿐이다.
5. 또한, 조사관서의 조사 내용을 보면 DDD외 다른 매수인에게 관련 내용을 확인하고자 연락하였으나 연락이 되지 않았다고 하고 있으나, 매수인들의 붙임 확인서를 보면 계약을 AAA과 매수인들이 직접 계약을 하였다는 것이 나타나며, 이는 청구인이 단지 매수인들의 중개행위와 개발행위만을 하였을 뿐 미등기 전매를 하지 않았다는 것이다.
6. 조사관서에서는 청구인의 주민등록상 거주내역을 보고 것이 미등기 전매를 한 것이라고 하나, 이는 단지 개발행위를 진행하기 위하여 주소지를 이전하였을 뿐 미등기 전매를 하려는 의도는 없었다.
7. 위임장에 개발행위에 필요한 모든 사항을 위임하고 개발행위에 대한 토목공사, 배수로공사 등 모든 비용은 매도자가 책임지지 않으며 비용은 매수자가 부담하는 조건으로 위임함이라고 기재되어 있는 내용을 보면 청구인은 단순히 사업소득으로 개발행위를 하여주고 그에 따른 이익만을 득하기 위임하였을 뿐 미등기 전매는 하지 않았다.
1. 청구인이 쟁점토지를 양수하여 매도하였다면 쟁점토지에 대한 개발을 진행하면서 ㅇㅇ시청에 대체산림자원조성비, 산지전용부담금 등을 납부하였으며, 토목 및 건축 설계비, 조경공사 및 석축공사비, 측량비, 부지정리비, 포장공사비, 마을발전기금 등이 발생하였으며, 이러한 비용은 통장이체를 통하여 발생하였으므로 확인이 가능한 비용이다. 【표1 쟁점토지 개발비용 명세】(표생략)
2. 이 러한 비용에 대하여 마을발전기금은 마을에 방문하여 확인 할 수 있고, ㅇ ㅇ 시에 납부한 대체산림자원조성비, 산지전용부담금등은 ㅇㅇ시청에 확인하고, 다른 비용 등도 통장거래 및 거래처 확인을 통하여 확인 할 수 있는 경비이므로 이를 확인하여 필요경비로 인정하여야 할 것이다.
1. 청구인은 AAA으로부터 토지를 팔아달라는 의뢰를 받고 토 지를 매각하기 위하여 부동산 중개를 하였을 뿐 전매한 사실이 없다고 주장하고 있으나 청구인 GGG가 2006.12.16. AAA과 부동산매매계약서를 작성하고 계약금 200백만원을 지급하였다는 사실은 부동산을 취득하고자 하는 의도로 매수인의 지위에서 계약금을 지급하였음이 입증되는 명백한 사실이다. 2) 계약금 지급에 대하여 조사당시와는 달리 AAA에게 보증금으로 맡겨둔 돈이라 운운한다는 것은 억지에 불과하다고 판단되며 AAA 또한 보증금이 아닌 계약금으로 청구인 GGG가 계약금 지급 후 취득한 토지에 개발행위를 하려면 위임장이 필요하다며 위임장을 직접 작성함에 위임장에 도장만 찍었을 뿐 이라고 강하게 주장하고 있으며 이러한 진술내용은 전매도인 AAA의 양도 소득세 조사내용에서도 기 확인된다. 3) 청 구인은 부동산 중개를 통한 토지개발행위만 하였고 미등기전매는 아니라고 주장하지만 토지 개발행위와 관련하여 발생한 마을주민들의 민원에 대하여도 청구인이 적극적으로 개입하여 민원 해결하려고 노력한 점, 최종매수인들이 매매대금을 지급하기 위하여 CCC 명의로 대출받은 17억원을 청구인이 수 령하여 AAA에게 토지 매매대금 중 기 지급한 계약금 2억원을 제외한 잔금 1,115백만원을 지급하고 차액에 대하여는 청구인이 수령한 점, 지방자치단체에 제출한 최종 매수자 BBB등과의 부동산매매계약서에 대하여는 AAA이 전혀 알지 못한 점 등으로 보아, 청 구인은 AAA과의 토지매매 계약에서부터 최종매수인 BBB외 3인에게서 매매대금(매수인 중 CCC명의로 대출받은 금액)을 일부 수령하여 전매도인 A AA에게 토지 매매대금 잔금 지급, 소유권이전등기 완료, AAA의 양도 소득 세 신 고까지 토지 취득 및 개발행위, 매도 등 전 과정에 걸쳐 청구인이 모두 개입 하 고 최종매수인들로부터 매매대금을 수령하였음 에도 불구하고 AAA으로부터 토지를 매입하지 않고 개발행위만 하였다고 주장하는 것은 타당성이 없으며 청구인 GGG는 전매도인 AAA 으로부터 토지를 매입하고 토지개발행위를 통하여 토지개발에 따른 시세차익을 얻고자 하였던 것으로 확인된다.
4. 또한 청구인은 최종매수인들로부터 대금을 일부 수령하지 않아 차익이 발생하지 않았다고 주장하고 있고 매수인 CCC가 전매도인 AAA의 양도소 득세 조사당시 작성한 확인서에서도 청구인 GGG에게 잔금 일부를 지급하지 않 았음이 확인되나 청구인 GGG의 양도 시기는 대금 청산일 이전에 최종매수 인들 명의로 소유권이전 등기되었으므로 대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날인 소유권이전등기일이 양도일에 해당된다. 5) 청구인은 쟁점토지에 대하여 중개행위만을 하였다고 주장하면서 매수인들 의 AAA으로부터 쟁점토지를 직접 거래하였다는 확인서를 제출하였으나 당초 양도소득세조사 과정에서 전매도인 AAA과 매 수인 CCC의 확인서 및 금융자 료 등에 의거 중개행위가 아닌 미등기 전매로 기 확인되었고 매수인 중 CCC 를 제 외한 다른 매수인들은 청구인 GGG와 지인관계에 있으므로 임의작성 가능성 이 있는 확인서는 신뢰성이 없다.
6. 따라서, 청구인은 전매도인 AAA으로부터 토지를 매입하여 토지 개발 및 허가를 득한 후 매수인 BBB외 3인에게 양도하였으나 청구인 명의로 부동산 소 유권 이전 등기하지 않은 상태에서 양도하였음이 확인되고 전매도인 AAA 에게서 취득한 매매가액 및 최종매수인 BBB외 3인에게 양도한 매매가액이 부동산매매계약서에 의거 확인되므로 양도차익에 대하여 양도 소득세 결정한 당초 처분은 정당하다.
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31, 2006.12.30>
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 1998.12.28, 1999.12.28, 2000.12.29, 2001.12.31, 2003.12.30, 2004.12.31, 2005.12.31>
양도소득과세표준의 100분의 70 4) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
1. 조 사관서는 2010.09.27. - 2010.11.04.(15일) 기간 동안 AAA이 양도한 쟁점 토지 일부 와 관련하여 양도가액 과소신고 혐의로 세무조사를 실시한 복명서 내용은 다음과 같다.
• -14 -10 31 나) 조사사유 A AA은 ㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ 5-2(3,351㎡), 5-7(123㎡), 5**-8(26㎡) 임 야를 BBB에게 2008.7.2 양도한 것으로 양도소득세 예정신고(2008.8.29)하였으나 부동산거래내역신고필증(ㅇㅇ시청)에 기재된 양도가액은 846백만원으로 확인되어 양도가액 과소신고혐의가 있어 조사대상으로 선정함
(2) 2006년 12월 AAA으로부터 해당 임야를 매수한 GGG는 본인이 직접 임야개발을 시작하였고, MM리 5-2(3,500㎡) 임야는 2007.11.7 GGG의 배우자 ZZZ 명의로, 567(4,053㎡) 임야는 2007.4.23 본인명의로, 5-2(3,980㎡) 임야는 2007.4.23 지인 UUU의 명의를 빌려 산지전용허가를 얻어국토의계획및이용에관한법률의 토지거래허가를 받을 수 있는 조건은 이미 충족하였다. (3) 조 사대상자 AAA은 몸이 불편하여(지체장애인) 누나 LLL와 함께 부동산 매매업 무를 처리하였고 조사당시 매매대금 1,324백만원 매도인 AAA, 매수인 GGG 외6인으로 기재되어 있는 부동산매매계약서만 제출하였고 다른 계약서는 작성하지 않은 것으로 진술하면서 양도소득세 신고 및 부동산거 래계약신고(ㅇㅇ시청)시 제출된 인허가 및 토목공사비가 포함된 것으로 양도가액이 기재된 CCC, DDD, BBB, EEE과 각각 작성된 부동산매매계약서를 보지 못한 것으로 진술하고 있어 실제로 해당 부동산을 AAA으로부터 GGG가 취득하여 CCC, DDD, BBB, EEE 에게 분할하여 양도한 것으로 확인된다.
(4) 2006년 12월 AAA에게 지급된 계약금 2억원은 금융거래 현장확인한 바, MMM 자금 3천만원, (주)NNN앤디 17천만원으로 확인되었고, GGG가 고향선배 OOO(MMM의 모, NNN앤디 대표)에게 차용하여 지급한 것 으로 확인되고 잔금은 공동매수자중 신용이 좋은 CCC 명의로 해당 부동산을 담보로 차후 매수면적비율로 BBB, EEE, DDD이 대출승계하는 조건 으로, 2008.1.10 대출 17억원(ㅇㅇ은행 ㅇㅇ발안지점) 실행하여 GGG에게 전달 하고 1,115백만원은 AAA에게 지급하고 15,323,770원은 법무사비등 수수료 (CCC외 3인 필요경비로 추정)로 사용되고 22,500,000원(GGG가 AAA과의 계약을 연결해주는 명목으로 지급함)은 중개인 PPP에게 송금하고 547,176,230원은 해당 임야 개발비 등 사용목적으로 GGG가 본인계좌에 입금한 것으로 확인된다.
(5) 조 사대상자 AAA이 실제로 수령한 부동산 매매대금은 1,315백만원으로 확인되나 양도소득세 신고시 1,326백만원으로 신고한 사유에 대해 본인은 이에 대해 잘 알지 못하고 매수인 GGG가 업무처리를 해준 것으로 진술 하고 있고 양도소득세 신고도 GGG가 세무사를 통해 신고해 주었고, 차이 11백만원은 AAA은 기타 수수료비용인 것으로 추정된다고 진술하고, 양수인 GGG는 당초 5,000평으로 계약하였으나 3,500평에 대해서만 산지 전용허가를 얻어 소유권이 이전되어 나머지 1,500평에 대한 계약금 명목으로 본인이 소유하고 있다고 진술하고 있으나 AAA은 이를 인정하지 않고 있고 양도인 AAA의 기타 제비용 등을 양수인 GGG가 부담한 내역도 확인되지 않아 실제양도가액은 1,315백만원으로 확인된다.
2. 처 분청이 2011.05.06. - 2011.05.20.(15일) 기간 동안 실시한 청구인의 쟁점토지 미등기 전매 혐의에 대한 세무조사복명서 내용은 다음과 같다. 가) 조 사실적 (단위: 천원) 구분 성 명 주 민 등록번호 적 출 내 용 추 징 예 상 세 액 계 양도세 증여세 기 타 계 1,487,247 1,487,247 본인 GGG 5*- 양도소득세 무신고 1,487,247 1,487,247 나)조 사 결 정 (단위: 천원) 구 분 양 도 가 액 취 득 가 액 필 요 경 비 양 도 차 익 과 세 표 준 결 정 세 액 신 고
• -
• -
• - 기준시가 조 사 2,635,000 1,315,000
• 1,320,000 1,420,280 1,487,247 적 출 2,635,000 1,315,000
• 1,320,000 1,420,280 1,487,247 다) 조사내용 (1) 조사대상자 GGG는 AAA의 양도소득세 조사와 관련하여 AAA으로부터 토지 취득한 가액이 기 확인된다. (2) 조사대상자 GGG는 쟁점토지를 미등기로 AAA으로부터 취득하여 매수인 들에게 양도하였음에도 AAA이 직접 매수인들 에게 양도한 것처럼 부동산 매매계약서 작성 및 양도소득세 신고를 하는 등의 미등기전매 혐의가 있는 것으로 AAA의 양도소득세 조사과정에서 확인되어 조사대상자로 선정되었다. (3) 조사대상자 GGG는 부동산 중개와 토지개발행위만 하였다고 주장하고 있으나 AAA과 2006.12.16. 작성한 부동산 매매계약서를 살펴보면 매도인은 AAA, 매수인은 GGG외 6인으로 계약되어 있고 총매매대금 1,324백만원 중 계약금 2억원은 GGG가 본인의 지인 OOO으로부터 차입하여 AAA에게 지급하였음이 AAA의 양도소득세 조사과정에서 확인된다.
(4) 조사대상자 GGG가 2006.12.16. AAA과 부동산 매매계약서를 작성하면서 계약금을 지급하였다는 사실은 부동산 매매와 관련하여 부동산 취득하고자 매수인의 지위에서 지급하였음이 입증되는 부분이고 부동산 매매계약 을 체결한 후 토지거래 허가구역인 관계로 AAA으로 부터 토지개발행위를 위임받아 토지개발행위를 한 점, 위임장 내용에 AAA의 소유토지에 대하여 평당 38만원으로 토지 매매가액을 확정한 점, AAA의 소유토지를 평당 38만원으로 매매가액을 결정한 이후 조사대상자 GGG가 행한 토지 개발행위는 토지개발에 따른 시세차익을 기대 및 예상한 개발이라는 점, 마을주민들의 민원과 관련하여 적극적으로 개입하여 민원 해결한 점, 매수인들이 토지를 담보로 금융기관에서 대출받은 금액을 수령하여 AAA에게 토지대금을 지급하고 차액에 대하여는 GGG 본인이 수령한 점으로 보아, 토지매매 계약에서부터 매수인은 부동산 매매 대금(금융기관 대출금)을 일부 받아 AAA에게 토지 매매 대금 잔금 지급완료까지 토지 취득 및 개발행위, 매도 전과정에 개입한 것으로 보아 조사대상자 GGG가 AAA으로부터 토지를 매입하지 않고 개발행위만 하였다고 주장하는 것은 억지에 불과하며, AAA으로부터 토지매입 계약을 하고 토지 개발행위를 통하여 AAA에게 지급할 토지 매매가액을 제외하고는 토지개발에 따른 시세차익 을 얻고자 하였던 것으로 확인된다. (5) 조사대상자 GGG는 본인은 부동산 개발행위만을 하였다고 계속 주장하면서 매수인 BBB을 건축주, GGG 본인은 시공컨설팅자로 하여 계약한 공사계약서(2008.06.12.)를 제시하였고 다른 매수인들과도 그와 같은 공사계약을 체결하였다고 주장하나, 매수인 중의 CCC가 제출한 부동산 매매계약서(2007.12.21) 상에 작성된 특약 사항에는매도인이 건축허가 및 토목허가 변경, 공장등록을 매수자 부담 으로 해준다는 조건이라고 명시되어 있는 점으로 보아 매수인 들과 별도로 공사 계약를 체결하지 않고 부동산매매 계약조건에 포함되어 있었던 것으로 확인된다. (6) 또 한, CCC가 제출한 부동산 매매계약서 (2007.12.21) 상 매도인란에 GGG가 A AA을 대신하여 계약 체결한 것으로 작성되어 있으나 CCC가 토지매매와 관련하여 지급한 계약금과 중도금은 AAA 에게 전달되지 않고 GGG가 수령하 였음이 전매도인 AAA의 양도 소득세 조사과정에서 확인됨에 따라 실지 GGG가 매도인으로서 토지 매매계약 체결하였음이 확인되며, 쟁점토지 매매대금과 관 련하여 매수인 CCC가 ZZ부동산(GGG의 妻 ZZZ가 중개업 운영)에서 Z Z 부동산의 XX 부장, GGG와 함께 작성 하였다고 제출한 부동산 매매 계약서 (2007.12.21)를 살펴보면 토지 매매가액이 총 450백만원으로, C CC가 GGG와 부동산 매매 계약한 후 보관하고 있는 부동산 매매계약서와 지방자치단체에 조사대상자 GGG가 부동산 거래 신고한 부동산 매매 계약서가 작성 양식은 각각 서로 다르나 부동산 총 매매 대금은 450,000천원으로 서로 일치함이 확인된다. (7) 매 수인 CCC는 기 제출한 확인서에서 지방자치단체에 신고된 부동산 매매계 약서에 대하여 전혀 모른다고 진술하였고 조사대상자 GGG는 우리 서 에서 작성한 문답서에서 지자체에 신고된 부동산 매매계약서는 2008년 1월 본인이 법무사에게 의뢰하여 부동산 매매계약서를 작성하고 매수인들이 추후 도장을 찍었다고 진술하였으나, 매수인 CCC가 보관 중인 부동산 매매계약서에 날인된 CCC의 도장과 지방자치단체에 부동산 거래신고 된 부동산 매매계약서에 날 인된 CCC의 도장이 서로 상이하였고, GGG 본인은 지방자치단체에 신고된 부동산 매매계약서상 토지와 인․허가 비용 등 금액을 구분하여 신고한 경위에 대하여 GGG 본인은 토지 개발행위만 하였으므로 인․허가 등 공사비용은 토지 금액과 별도로 구분하여 계약하였고 토지비와 인․허가 및 토목공사금액이 구 분되지 않은 계약서는 별도로 작성하지 않았다고 진술하였으나, 지방자치단체에 제출된 부동산매매계약서외 다른 계약서는 작성한 사실이 없다는 GGG의 진술은 실지 CCC가 보관하고 있는 부동산 매매계약서에 의거 거짓으로 확인됨 (8) 조사대상자 GGG가 CCC외 다른 매수인들과 매매계약한 매매대금에 대하 여 확인하고자 하였으나 조사대상자 GGG는 지방자치단체에 신고된 부동산 매매계약서외 다른 계약서는 없다고 주장하고 있어 매수인 CCC가 보관 하고 있는 부동산 매매 계약서에 의거 GGG의 진술이 사실이 아님은 확인되나, CCC외 다른 매수인들에게 관련내용을 확인하고자 계속 연락하였 으나 연락이 되지 않았고 4인의 매수인 중 DDD은 조사대상자 GGG 와는 절친한 사이임을 GGG 본인이 직접 이야기함에 따라 매수인 DDD과 연락되어 설령 부동산 매매거래에 대하여 진술한다 하여도 DDD의 진술내용에 신뢰성이 없을 것으로 판단되며, 매수인 CCC가 보관 중인 부동산 매매 계약서상 총 매매대금과 지방자치 단체에 신고된 매수인 CCC의 부동산 매매 계약서상 총 매매대금이 서로 일치함에 따라 GGG가 다른 매수인 BBB, SS씨.엠.(주) EEE, DDD 과 실지 계약한 부동산 매매대금도 지방자치단체에 신고된 부동산 매매계약서상 매매대금과 일치할 것으로 추정된다.
(9) GGG는 매수인 4인에게서 현재까지 미수금이 있어 아직 정산하지 못하고 있다고 주장하고 있으나 실지 매수인명의로 토지 소유권이전 등기가 완료 되었 으므로 GGG의 양도 시기는 매수인들에게 소유권 이전된 등기일인 2008.06.13.외 2008년귀속으로 확인된다.
(10) 부 동산 매매관련 필요 경비에 대하여 조사대상자 GGG에게 토지 인․허가 및 공사비용과 관련하여 실지 소요된 경비 자료 제출을 공문으로 요청하였으나 지출된 공사비 관련 자료는 전혀 보관하고 있지 않다고 주장하면서 자료 제출은 전혀 하지 않고 총 소요경비 금액만을 적은 메모만 제출하였으며, 토지개발과 관련하여 GGG는 본인이 비용을 전부 부담하였다고 진술하고 실지 개발이 있었던 점으로 미루어보아 토지개발과 관련하여 소요경비가 발생했을 것으로 예상되지만 조사대상자 GGG가 계속 자료를 미제출 함에 따라 경비 확인이 불가하다.
3. 청 구인이 제출한 매수인 EEE(SS씨엠(주) 대표이사), BBB(PP석재 대표), DDD, XX(CCC 남편) 4명이 작성한 확인서를 보면,쟁점토지를 토지주 AA A과 청구인의 중개로 본인이 직접 거래하여 매수하였다고 기재되어 있다.
4. 청구인이 제출한 2008. 6. 12 작성된 부동산매매계약서를 보면, 매도인은 AAA, 매수인 CCC, 매매대금은 450백만원(토지비 228백만원, 인허가 및 토목공사비 222백만원)으로 기재되어 있다.
5. 2006. 12. 16 작성된 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서를 보면, 매도자는 AAA, 매수자는 청구인외 6인, 매매대금은 1,324백만원, 부동산 명도일은 2008. 1. 21, 특약사항에는 ‘잔금은 외환은행 대출로 처리한다.’ 라고 기재되어 있다.
6. AAA이 작성하여 청구인에게 제출한 위임장을 보면, 개발행위에 필요한 모든 사항을 위임하고, 개발행위에 대한 모든 비용은 매도자가 책임지지 아니 하며, 비용은 매수자가 부담하는 조건으로 하고, 단 개발행위가 되어서 매매가 될 시 토지비용은 평당 38만원으로 한다고 기재되어 있다.
7. 2007. 12. 31 작성된 부동산매매계약서를 보면, 매도인은 AAA(대리 청구인 이름 및 날인 표시), 매수인은 CCC, 매매대금은 450백만원으로 기재 되어 있으며, 2010. 10. 20 작성한 CCC의 확인서에서 매수인 CCC는 위 부동산매매계약서를 처음 보는 계약서라고 진술하였다.
8. 청구인은 쟁점토지 관련 비용이 1,126백만원 소요 되었다고 주장하며 ‘ 표1 쟁 점토지 개발비용 명세’와 소유자가 기재 되어있지 않은 통장(207113-5-0) 사본을 제출하였으며, 통장에는 출금 된 내역은 나타나나 통장의 소유자 및 사 용처는 확인 할 수 없으며, 계약서 및 시방서 와 세금계산서 등 증빙 자료는 제출하지 않았으며, 처분청은 청구인이 추가 제출한 자료에 대하여 경비 적정여부에 대하여 다음 ‘표2 지출내용검토표“와 같이 청구인의 개발비로 인정할 수 없다고 주장하였다. 【표2 처분청의 지출내역 검토표】 일 자 사용처 (청구인주장) 처분청
확인결과 인출금액 2007.05.03. 130백만원 (마을발전기금) 경비 불인정 산지전용허가동의서 작성해주는 조건으로 MM리 前이장에게 마을발전기금명목으로 130백만원 지급하였다가 다시 회수함 2007.06.26. 21백만원 DDD종합건설 (비산먼지 방지휀스) 경비 불인정
• 2007.08.31. DDD종합건설에서 460백만원 입금 된 내역이 GGG 통장거래내역에서 확인. 시 공업체 DDD 종합 건설로부터의 460백 만원 입금된 사실에 의거 인출 금액에 대한 사용처 및 사용내역 불분명
• 사용내역은 청구인 주장일뿐이며 2008.08.20.까지 비산먼지방지휀스가 미설치된 상태였음 2007.09.21. 13백만원 (토공사 및 배수로공사) 경비 불인정
• 사용내역은 청구인 주장일뿐이며 2008.08.23.까지 배수로공사는 시작하지 않음 2007.09.27. 5백만원 2007.12.28. 35백만원 ㅇㅇ시청 (전용부담금) 경비 불인정
• 인 허가 권리와 대체산림조성비에 대한 권리를 매수인 BBB외 3인 에게 양도하였음이 확인되나 금융 자료 미제출로 실지납부하였는지 여부 불확실함 2008.03.03. 152만원 살수차 경비 불인정
• 입금처와 사용내역 불분명함
• 석축공사는 GGG가 CCC에게 쟁점토지 양도(2007.12.21.매매계약) 하면서 토지양도 가액과 별도로 CCC와 개별적으로 공사 계약한 건으로 쟁점토지 양도와는 별개임 2008.03.03. 1,185만원 돌값 2008.03.03. 374만원 유류대 2008.03.11. 70만원 (건축설계비) 경비 불인정
• 청 구인의 주장뿐 입금자와 사용내역 불분명함
• 청 구인이 추가 제출한 이도암의 확인서상 공사외 건축설계에 대한 내용은 언급되어 있지 않음 2008.03.11. 110만원 2008.03.19. 150만원 대나무 경비 불인정
• 청구인의 주장뿐 입금자와 사용내역 불분명함 2008.04.01. 1,847만원 (도로포장 및 절개흡관) 경비 불인정
• 청구인의 주장뿐 입금자와 사용내역 불분명함 일 자 사용처 (청구인주장) 처분청
확인결과 인출금액 2007.09.04. 6백만원 (중개수수료) 경비 불인정
• 당초 쟁점토지 거래와 관련하여 중개인 PPP 에게 22,500천원 중개수수료 송금 하였다고 진술한 내용과 다름
• KKK 은 GGG가 명의를 빌려 산지전용허가를 득한 사람 임 (GGG 문답서 참조) 2008.04.22. 11백만원 2008.06.05. 10백만원 2008.05.06. 5백만원 유류대 경비 불인정
• 청 구인의 주장뿐 입금자와 사용내역 불분명함 2008.05.08. 159만원 (덤프 및 포크레인) 2008.05.08. 6백만원 2008.03.10. 597만원 CCC 대출이자 경비 불인정
• 양도소득세조사 당시 청구인 GGG는 은행 대출이자를 1, 2회 대신 지급하였고 본인이 지급한 대출이자액 은 매수인들 에게서 수령하여야 할 채권이라고 기 진술한 바 있으며 이는 개인 적인 채권채무로 쟁점토지 양도와 무관함 2008.05.09. 918만원 2008.06.10. 668만원 2008.05.13. 350만원 우물 경비 불인정
• 청 구인의 주장뿐 입금자와 사용내역 불분명함 2008.08.11. 10백만원 토공사 및 배수로공사 경비 불인정
• 쟁점토지 양도(소유권이전) 이후 지급 되었으며 매수인 CCC (타업체와 개별공사 계약 체결)를 제외한 다른 매수인들과의 개별 공사계 약건으로 별개의 공사이며 쟁점토지 양도와 무관 함 2008.08.25. 10백만원
9. 조사청에서 제출한 “MM리주민간담회” 경위서에는 2008.8.20.부터 2008.8.24.까지 9차에 걸쳐 MM리 마을 주민과 쟁점토지 입주자대표등이 간담회를 가지고, 쟁점토지 관련 문제를 협의한 내용이 기재되어 있으며, 2008.8.20.이 전에 전이장이 허가동의서 해주는 조건으로 마을발전기금 130백만원을 착복하여 이것이 마을에 알려져 이를 다시 회수하여 마을에서 발전기금으로 요구 하였다고 기재되어 있으며, 이후 마을 발전기금을 다시 제공하였는지는 알 수 없다.
3. 또한, 청구인은 쟁점토지를 개발하기 위하여 1,126백만원을 별도로 지출하였다고 주장하며, 통장사본을 제출하였으나 제출된 통장에는 인출 내용만 있 을 뿐 자금이 인출되어 실제로 사용한 내용은 확인 할 수 없는 점, 쟁점토지 위에 공사를 하였다고 주장하면서 이와 관련한 계약서 및 공사내용 등에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 조사청의 확인에 쟁점 토지를 매수한 CCC가 쟁점토지에 대한 공사비는 매수인이 토지대금과는 별도로 지출하였다고 증 언하는 점, 쟁점토지 인근 MM리 주민들과의 간담회 내용에 마을발전기 금을 다시회수 하였다고 기재되어 있는 점 등으로 보아, 쟁점토지를 개발하기 위하여 청구인의 부담으로 토지개발비를 부담하였다고 보아 이를 필요경비로 인 정하기는 어려우며, 필요경비 존재의 입증 책임은 청구인에게 있다 할 것이 나 청구인이 입증하지 못 하는 필요 경비를 처분청이 확인하여 추가로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 따 라서, 위 사실관계 및 관련법령에 따라 처분청이 쟁점부동산의 양도를 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.