쟁점토지는 양도당시 농지로 볼 수 없으므로 농지대토에 따른 양도소득세 감면규정 적용이 배제됨

• 가. 청구인은 2002.10.11. 취득한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 243번지 전 965㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.2.5. 양도하고, ○○도 ○○시 △△읍 △△리 613번지 답 1,063㎡(이하 “대토농지”라 한다)를 2011.1.11. 대체취득하면서 농지대토에 의한 양도소득세 감면신청(100% 감면)을 하였다.
• 나. 처분청은 현지확인 결과, 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니라 하여 농지대토에 의한 양도소득세 감면을 부인하고, 2011.9.5. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 87,871,440원을 부과하였다.
• 다. 이에 대하여 청구인은 2011.9.28. 이의신청을 거쳐 2011.12.23. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. (쟁점토지는 양도당시 농지임) 처분청은 쟁점토지가 양도일 현재 농지가 아니라고 주장하나, 동탄 원주민인 청구인이 2002.10.에 취득하여 2010.2.까지 무려 8년을 보유하면서 농사를 지었던 관계로 자경요건을 갖추었고, 또한 양도일 현재 농지에 해당되며, 대토를 위해 대토농지를 2011.1.11. 새로 취득하였다.

1. 처분청은 쟁점토지가 농지가 아니라는 사진을 제시하였으나, 청구인이 판독한 결과로는 쟁점토지는 농지가 맞고, 사진상으로 볼 때도 쟁점토지 지상에 건물이나 다른 지장물이 없으며, 농사를 짓지 않았다는 사실을 뒷받침할 만한 사실도 사진상으로 발견되지 않는다. 또한, 처분청은 항공촬영사진 등을 근거로 쟁점토지가 대지처럼 강성화 되어 있다고 주장하나, 사진 상으로 잡풀이 우겨진 상태이므로 대지처럼 강성화 되어 있다고 보기는 어렵다.

2. 처분청에서는 쟁점토지 매매가액(3.3㎡당 1,997천원)이 통상 농지가액보다 높아 농지가 아니라고 주장하나, 쟁점토지는 길가에 위치하여 접근성이 좋은데다 골프장입구에 위치하고 있고, ○○신도시 바로 옆에 위치하고 있어서 앞으로도 전망이 꽤 좋은 농지이기 때문에 가격이 높은 것이다.

3. 청구외 장○광, 청구외 최○운, 청구외 이○주가 작성한 확인서에도 청구인이 쟁점토지 양도일인 2010.2.10. 이전에 쟁점토지는 농지이며, 그 위헤 농사를 지었음이 확인된다.

4. 이와 함께, 당초부터 처분청에서도 청구인이 자경하였다는 사실과 양도일 현재 농지가 맞음을 인정하였고, 양도소득세 수정신고 납부안내와 세무조사 사전통지에서도 취득가액 과대계상 혐의만을 적시하고 있었다. 따라서 본 건은 납세자와의 약속이 매우 중요하다고 생각되므로 쟁점토지는 양도일 현재 농지가 맞다.

5. 처분청은 청구인이 농지전용변경허가를 받은 점, 건축사무소와 계약을 체결한 점 등을 이유로 들어 쟁점토지가 농지가 아니라고 주장하나, 청구인은 농지를 변경하여 건축을 한 적이 없으므로 이를 근거로 농지임을 부인하는 것은 부당하다.

• 가. (쟁점토지는 양도당시 농지가 아님) 처분청의 현지확인 결과, 쟁점토지는 매수자가 쟁점토지 위에 건물을 신축하여 양도 당시 농지였는지 여부를 확인할 수 없었으나, 쟁점토지 매수자 청구외 장○광은 청구인이 깨, 고구마 등을 심었다고 하고, 농지 주변 마을사람들에게 탐문한 바, 청구인이 고구마, 깨, 배추 등을 심었다고 하였다. 그러나, 현지확인 시 쟁점토지 주변에 거주하는 주민이 드물어 구체적으로 언제까지 자경하였는지 불분명하나, 자경확인서가 있는 점 및 2006년과 2007년 ○○시청 항공사진으로 볼 때 청구인은 취득 시부터 2008년 가을 이전까지는 자경한 것으로 판단된다.

1. 청구인은 2002.12.31. 쟁점토지를 근린생활시설부지로 조성하려고 농지전용허가를 받았고, 2003.3.6. ○○시로부터 건축허가를 받았으나, 자금부족으로 2004.3.10. 건축착공연기를 신청하였고, 2010.3.30. 개인사정으로 건축허가를 취소한 사실이 있다.

2. 2008년 ○○시청 항공사진을 보면 쟁점부동산 지상에 건축자재가 적재되어 있고 타 농지와 달리 일부를 제외하면 단단하게 되어 있으며, 2009.7. 다음지도 사진에 의하면, 이미 상당기간 농지로 사용하지 않아 농지가 대지처럼 강성화되어 있고, 일부는 성토되어 양도일 현재 농지가 아닌 것으로 판단되며, 조세특례제한법 시행령 제66조 제6항 에 농지의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하고, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일을 기준으로 하나 매매계약은 2010.2.이므로 이에 해당되지 않는다.

3. 또한, 청구인은 건축허가를 받은 후 주변 시세보다 높은 가격인 3.3㎡당 약 1,997천원에 매매를 하였고, 토지의 위치, 개발전망 등을 감안하더라도 농지로서의 가격이 아닌 건축허가를 취득한 대지로서의 상당히 높은 가격에 매매가 이루어진 것으로 파악되며, 상당기간 농지로 사용하고 있지 않았음이 확인되는 바, 매매당시 농지가 아니므로 대토감면을 부인함은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도일 현재 농지로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제70조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면】

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로 대토(대토)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

② 제1항에 따라 양도하거나 취득하는 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역 등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령으로 정하는 토지의 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제67조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】

① 법 제70조제1항에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 "농지소재지"라 한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역

② 법 제70조제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

③ 법 제70조제1항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것
• 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것
• 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것
• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인이 2010.2.5. 쟁점토지를 양도하고 신고한 양도소득세 과세표준 신고내역은 아래와 같다. 구분 양도가액 (’10.2.5.) 취득가액 (’02.10.11.) 양도차익 결정세액 신고 584,000 394,000 189,304 36,567 (단위:천원) * 대토감면세액: 36,567천원
• 나) 처분청은 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니고, 또한 취득가액이 과대계상 되었다고 보아 아래와 같이 경정하였으며, 쟁점토지의 취득가액이 280백만원인 사실에 대해 다툼이 없다. (단위: 천원) 구분 양도가액 (’10.2.5.) 취득가액 (’02.10.11.) 양도차익 결정세액 신고 584,000 280,000 303,504 87,841
• 다) 청구인은 쟁점토지를 근린생활부지로 조성하기 위해 ○○시장으로부터 농지전용허가증을 2002.12.31. 교부받았고, 이후 ○○시 ○○출장소장으로부터 쟁점토지에 근린생활시설을 신축할 수 있는 건축허가서를 2003.3.6. 교부받았으나, 자금부족으로 2004.3.10. 건축착공연기를 신청하였고, 2010.3.30. 개인사정으로 건축허가를 취소하였다.
• 라) 청구인은 2005.3.7. 쟁점토지 지상에 근린생활시설(사무실, 소매점)을 신축하기 위해 ○○건축사사무소와 건축물의 설계계약을 체결하였고, ○○시 동부출장소장으로부터는 착공신고필증을 2005.3.8.에 교부받았다.
• 마) 청구인은 2010.2. 쟁점토지를 3.3㎡ 당 1,997천원(2009.1.1. 개별공시지가 3.3㎡ 당 567,600원)에 양도하였다.

2. 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득 시부터 2008년까지 고구마, 깨, 배추 등을 경작하였음을 인정하고 있다.

3. 청구인의 주민등록초본 사본에 다음과 같은 사실이 나타난다. 거주지 거주시기 거주기간 비고

○○시 ○○읍 ○○리 200-32 '02. 5. 13 ～ ‘04. 4. 7 1년 11월

○○시 ○○면 ○○리 556-1 '04. 4. 8 ～ ’04. 7. 5 3월

○○시 ○○읍 ○○리 200-32 '04. 7. 6 ～ ’08. 8. 20 3년 11월

○○시 ○○동 809 '08. 8. 21 ～ 양도 시 1년 6월

4. 2008년 ○○시청 항공사진, 2008년 다음(daum)사진, 2009.7. 다음(daum)사진을 보면 쟁점토지에 건축물 자재가 있었고, 차량이 주차된 사실이 나타난다.

5. 쟁점토지 인근 주민 3명(청구외 장○광, 청구외 최○운, 청구외 이○주)이 확인한 인우보증서 사본에 의하면 청구인이 2009년 쟁점토지에서 들깨 농사를 지었다는 사실이 나타난다.

6. ○○시장이 2009.11.17. 발행한 농지전용변경허가서 사본의 전용목적란에는 쟁점토지를 당초 농지(전)에서 근린생활시설 부지 조성을 위해 대지로 변경한다고 기재되어 있다.

7. 2006년부터 2009년까지 쟁점토지를 촬영한 항공사진 사본은 아래와 같다. 2006년 항공사진 2007년 항공사진 2008년 항공사진 2009년 항공사진

• 라. 판 단 청구인은 2010.2. 쟁점토지 양도 당시 농지였고, 양도일로부터 1년 이내에 대토하였으므로 농지대토 감면대상에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 조세특례제한법 시행령 제67조 제3항 제1호 의 “농지의 대토”라 함은 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우를 의미하며, “자경”이라 함은 농지소재지에서 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임 하에 농사를 짓는 것을 의미한다 할 것인바(조특법 기본통칙 69-0…3), 살피건대, 쟁점토지 양도 이전인 2009년 7월 다음(daum) 지도 사진에 의하면 상당기간 농지로 사용하지 않아 농지가 대지처럼 강성화 되어 있는 점, 2006∼ 2009년 항공사진 중 2008년분에 건축자재가 적재되어 있고, 차량이 주차되어 있는 점, 건축허가를 취득한 후 쟁점토지를 3.3㎡ 당 1,997천원(2009.1.1. 개별공시지가 3.3㎡ 당 567,600원)에 양도를 한 것은 농지 가격이 아닌 대지의 가격으로 보이는 점 등을 종합하여 고려하면, 쟁점토지는 양도당시 농지로 볼 수 없으므로 처분청이 청구인의 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 부과한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.