대물변제로 취득한 토지의 거래가액이 취득일로부터 양도일까지 약 8개월만에 240% 상승할 이유가 없고, 등기비용 절감을 위해 취득가액을 축소 신고했다는 청구인의 주장이 신빙성이 있어 등기부에 기재된 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 결정함
대물변제로 취득한 토지의 거래가액이 취득일로부터 양도일까지 약 8개월만에 240% 상승할 이유가 없고, 등기비용 절감을 위해 취득가액을 축소 신고했다는 청구인의 주장이 신빙성이 있어 등기부에 기재된 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 결정함
AA세무서장이 2011.
11.
1. 청구인에게 경정․고지한 2010년 과세연도 양도소득세 6,502,430원의 부과처분은 과세대상 부동산(GG 남도 QQ군 BB면 DH리 276-16번지 목장용지 1,951㎡)의 취득가액을 소득세법 제114조 제7항 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 2010.
31. GG 남도 QQ군 BB면 DH리 276-16번지 목장용지 1,951㎡(이 하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 2010.
12.
양도소득세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 등기부등본에 기재된 쟁점토지의 양도가액 24백만원과 취득가액 10백만원 등으로 양도차익을 산정하여 2011.
11.
1. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 6,502,430원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.
12.
9. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지와 GG남도 QQ군 BB면 DH리 277번지, 같은리 276-15번지, 같은리 276-4번지, 같은리 276-7번지 토지(이하 “쟁점외토지”라 한다)의 전소유자인 청구외주식회사GAA코리아(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 수억원의 채권담보목적으로 2008.
7.
31. 쟁점토지와 쟁점외토지에 매매예약가등기(매매예약금 50백만원)하였으나, 청구외법인이 파산함에 따라 쟁점외토지는 이 매매예약가등기 이전에 설정된 근저당권으로 인해 경매를 통하여 타인에게 낙찰되었고, 쟁점토지는 다행히 선순위 근저당이 없어 청구인이 2010.
3.
31. 취득한 것이다. 쟁점토지와 쟁점외토지에 대하여 매매예약금 50백만원으로 가등기가 설정되어 있었고, 10백만원 이상으로 금액을 기재할 경우 등기비용 및 취득세 등 청구인이 부담하여야 할 비용이 너무 많기 때문에 쟁점토지에 대한 소유권이전 등기를 하면서 거래가액을 10백만원으로 등기부등본에 기재한 것이며, 청구인은 전소유자인 청구외법인에 수억원을 빌려주었으나 청구외법인의 파산으로 쟁점토지만 받았을 뿐이며, 쟁점토지의 양도가액은 24백만원으로 청구인이 받아야 할 채권의 일부분에 불과하여 실제 손해를 본 것임에도 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 쟁점토지의 취득가액이 양도가액보다 크다고 주장하고 있으나, 처분청에서 QQ군청에 확인한 바에 의하면, 청구인이 취득세․등록세 과세표준을 10백만원으로 신고하고 취득세․등록세를 기한후에 납부한 사실이 확인되었고, 이 금액은 쟁점토지와 쟁점외토지의 매매예약금액인 50백만원을 기준시가로 안분할 경우 쟁점토지의 가액(8,604천원)이나 쟁점토지의 공시지가 (7,608천원) 보다 높은 가액이다. 또한, 청구인의 주장에 대한 입증서류로 쟁점토지와 쟁점외 토지의 등기부등본 외에 다른 증빙을 제출하지 아니하였고, 청구인이 제출한 서류만으로는 등기부등본상에 기재된 가액이 사실이 아니라고 볼 수 없으며, 청구외법인의 대표자인 HH수와 2011.
12.
12. 전화통화한 결과, 청구인에 대한 채무를 4～5개월 내에 전액 변제할 예정이라고 진술하고 있어 쟁점토지로 전체 채무 중 일부를 대물변제 형식으로 상환받은 것이므로 처분청에서 등기부등본에 기재된 취득가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
⑤ 제94조 제1항 1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(소명) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】
⑤ 법 제114조 제5항에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 미만인 경우
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가
1. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 예정신고기한(2011.2.28.), 확정신고기한(2011.5.31.) 및 기한후신고 안내문 기한(2011.8.12.)이 경과되었음도 양도소득세를 신고하지 아니하여 2011.
8.
23. 과세예고통지한 데 대하여 청구인이 2011.
9.
23. 과세전적부심사청구를 제기하였으나, 2011.
10.
12. 불채택결정되자 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 등기부기재가액으로 하고 단기양도에 따른 50%세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 결정․고지한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.
2. 쟁점토지에 대한 등기부등본상 소유권변동 및 근저당권 설정내역은 다음과 같다. 일자 변동내역
2007. 3. 15. 전소유자 청구외법인 매매취득
2008. 7. 31. 청구인 매매예약가등기
2010. 3. 31. 청구인 매매취득(매매가액 10백만원)
2010. 12. 1. 청구인 매매양도(매매가액 24백만원) 아울러, 쟁점외토지에 대한 등기부등본상 소유권변동 및 근저당권 설정내역은 다음과 같다. 일자 변동내역
2007. 3. 15. 전소유자 청구외법인 매매취득
2008. 1. 24. 청구외 KK숙 근저당 설정(채권최고액 180백만원)
2008. 7. 31. 청구인 매매예약가등기
2009. 3. 5. 청구외 KK숙 경매신청에 의한 경매개시
2010. 3. 3. 임의경매로 인한 매각
3. 청구인이 제출한 청구외법인의 대표이사인 청구외 HH수의 이행각서와 청구외법인의 감사였던 청구외 KY정의 확인서에 의하면, 청구인과 청구인의 배우자인 청구외 KG순이 청구외법인에 101백만원을 투자하였던 사실이 이의신청 심리자료에 의하여 확인된다. 4) 청구인이 2008.
7.
31. 쟁점토지와 쟁점외토지에 매매예약가등기 하면서 제출한 등기신청서 부본의 사본을 QQ등기소에서 제출받았으나, 매매예약계약서는 첨부되어 있지 아니하고, 매매예약가등기에 대한 등록세 영수증 상 과세표준 금액은 50백만원으로 기재되어 있으며,
토지와 쟁점외토지의 면적 및 공시지가에 따른 매매예약금액 50백만원을 안분계산한 결과는 다음과 같다. (단위: 원) 부동산소재지 지 목 면적 (㎡) 기준시가 매매예약금 안분금액 비 고 G남 QQ BB DH 276-16 목장용지 1,951 7,608,900 8,604,061 쟁점토지 G남 QQ BB DH 277 답 185 815,850 922,554 쟁점외 토지 G남 QQ BB DH 276-15 전 216 861,840 974,560 G남 QQ BB DH 276-4 목장용지 958 3,736,200 4,224,854 G남 QQ BB DH 276-7 임야 8,166 31,194,120 35,273,971 합 계 11,476 44,216,910 50,000,000 5) 처분청에서 QQ군청에 확인한 바에 의하면, 쟁점토지의 취득세․등록세 과세표준이 10백만원으로 신고되었음이 확인된다.
6. SS세무서장은 2011.
11.
10.
31. 폐업일자로 하여 직권 폐업처리하였고, 2011.
11.
11. 국세체납액 6,236,070원을 결손처분한 사실이 국세정보통신망에 의하여 확인된다.
3. 31.)로부터 양도일(2010.
12. 1.)까지 약 8개월만에 특별한 지가상승 요인이 없음에도 거래가액이 240% 상승할 이유가 없는 점 등에 비추어 취득세 및 등록세 등 등기비용을 줄이기 위해 임의로 쟁점토지의 취득가액을 10백만원으로 신고한 것이라는 청구인의 주장이 신빙성이 있다 할 것이다. 따라서, 쟁점토지의 등기부 기재가액은 실지거래가액과 차이가 있으므로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 쟁점토지의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되어 매매사례가액, 감정가액순으로 결정하여야 하나 당해 가액이 없으므로 소득세법 제114조 제7항 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 결정하는 것이 타당함에도 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 등기부 기재가액 으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못되었다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기 본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.