증빙이 없어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정하기 어려움

청구인은 1997.4.28. ‘ 462 토지 4,724㎡’(이하 “원토지”라 한다)를 취득하였다가, 이중 2,315㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.9.29. 양도하고, 양도가액은 140백만원 취득가액은 104,870,872원으로 하여 양도소득세 3,623,650원을 실거래가 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 계약서가 허위계약서로, 청구인의 쟁점토지 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가 환산가액으로 하여 양도소득세 36,322,120원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.12. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 1997.4.28. 원토지 4,724㎡를 고(故) 최○○(이하 “최○○”이라 한다)으로부터 평당 10만원에 취득하였다가 이중 쟁점토지 2,315㎡를 평당 20만원에 매도하였으나, 양도소득세 신고시 취득당시의 매매계약서를 찾을 수 없어 지인들과 상의한바, 취득시기가 오래되고 지가가 상대적으로 낮게 상승한 점을 고려할 때 중개수수료를 감안한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하면 된다고 권유하여 평당 15만원에 매매한 것으로 매매계약서를 작성하여 양도소득세를 신고하였다. 이에 처분청은 쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 고지한바, 청구인은 조사과정에서 실지 취득가액을 입증하려 하였으나, 계약금은 현금으로 수령하였고, 잔금을 지급한 증권계좌는 폐기되었으며, 전 소유자 최○○과, 부동산 중개인 양○○까지 모두 사망하여 취득가액을 입증할 방법이 없었다. 대신 원토지 매입시점 청구인측 중개인이었던 청구외 최▲▲에게 계속하여 요구한바, 매도인의 유족으로부터 부동산매매계약서 사본(이하 “쟁점계약서”라 한다)을 입수할 수 있었고, 이러한 내용이 당시 중개인이었던 최▲▲의 진술에 의해서도 확인되므로 쟁점계약서 상의 실지 취득가액을 적용하여 양도소득세를 결정하여 주기 바란다.

청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득 매매계약서는 매도자 성명이 최□□으로 표시되어 있고, 주민등록 번호 역시 잘못기재하고 있고 도장도 ‘최□□’으로 표기된 도장을 사용하는 등 허위로 작성하였음이 확연히 드러나며, 이건 심사청구시 및 조사당시에도 허위로 작성한 사실을 확인한바 있다. 이건 심사청구시 청구인은 중개인이던 최▲▲를 통하여 전 소유자 최○○의 유족으로부터 입수하였다고 하면서 제출한 계약서 역시 허위취득계약서와 필체가 동일하며 양도소득세 신고시 기재한 허위주민등록번호를 그대로 사용하고 있는 점, 등기부등본에 표시되는 등기 원인일자는 통상 매매계약일로, 등기부등본상 등기원인일자는 1997.4.2.이나, 심사청구시 제출한 계약서상의 기원인일자는 1997.4.1.로 상이한 점, 이미 14년 전에 양도하여 소유권이 이전된 토지에 대한 매매계약서를 매도인 본인이 사망한 현재까지 그 유족이 보관하고 있다는 점도 납득하기 어려운 점, 심사청구서에 기재된 매도인 측 부동산 중개인은 청구외 양○○이고, 청구인 측 부동산 중개인은 최▲▲였다고 하였으나, 쟁점계약서의 공인중개사 기재란에는 ‘쌍방합의’로 기재되어 있고, ‘최▲▲’의 서명만 기재되어 있는 점, 청구인은 이건 양도소득세 조사기간과 과세전적부심사청구기간 동안에는 쟁점토지를 평당 10만원에 취득하였다고 계속하여 주장하면서도 입증서류를 제시하지 못하다가 이건 양도소득세가 부과되자 실제 취득계약서라고 주장하는 쟁점계약서를 제출하였던바, 원본감정, 유족에 대한 진위확인 등이 필요하다고 할 것이다.

• 가. 쟁점 이건의 쟁점은, 쟁점계약서에 기재된 가액을 쟁점토지의 실지 취득가액을 인정할 수 있는지 여부이다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29> 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. <신설 2000.12.29, 2002.12.30, 2005.12.31> 5) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인은 실지양도가액은 140백만원, 실지취득가액은 104,870,872원(평당 15만원)으로 하여 양도소득세 3,623,651원을 신고․납부하였으며 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액을 인정할 수 없고, 쟁점토지의 실지 취득가액은 불분명한 것으로 보아 이를 기준시가 환산취득가액인 36,659,793원으로 하여 청구인에게 양도소득세 36,322,125원을 경정․고지하였다. 이건 심사청구시 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액은 69,943,915원(평당 10만원)이라고 주장하고 있다.

2. 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서와 이건 심사청구시 제출한 쟁점계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 양도소득세 신고시 제출한 계약서 쟁점계약서 소재지 계약서 작성일 1997.4.4. 1997.4.1. 매매대금 ․매매대금 214백만원

• 계약금 21백만원은 계약시 잔금 193백만원은 1997.4.18. 지불함 ․매매대금 142,900천원

• 계약금 14,200천원은 계약시, 잔금 128,700천원은 1997.4.28.까지 지급함 매도인/매수인

• 매도인 최□□, 주민번호는 -* 로 기재됨

• 매수인은 청구인임

• 매도인 최○○, 주민번호는 -* 로 기재됨

• 매수인은 청구인임 중개인 유무 공란으로 되어 있음 쌍방합의라고 기재되어 있으며, 최▲▲가 서명함 비고 ․청구인이 허위계약서로 인정함 ․매도인 난에 기재된 주민번호는 최○○의 주민번호가 아님 ․이건 심사청구시 사본을 제출하 였으며, 원본 제출 가능여부에 대해 당심에서 청구인측에 문의한바, 사본만을 입수하였다고 답변함 ․매도인 난에 기재된 주민번호는 최○○의 주민번호가 아님

3. 당심에서 최○○의 유족에게 유선상으로, 계약서 사본을 찾아 청구인에게 건넨 사실이 있는지 묻자, 그러한 사실이 없다고 답변하였다.

4. 청구인은 이건 심사청구시 쟁점계약서와 등기권리증에 첨부된 부동산 매매계약서(계약일 1997.4.2., 대금 총액 11,810천원으로 기재)를 제출하면서, 양계약서에 날인된 매도인 최○○의 도장이 동일하다고 진술하였다. 이외에 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 청구인이 제출한 다른 증빙은 없다.

• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령에 비추어 쟁점계약서에 기재된 가액을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 인정할 수 있는지를 살펴본다. 먼저 청구인은 당초 양도소득세 신고시에는 허위의 매매계약서를 제출하였다가 이후 전 소유자의 유족으로부터 쟁점계약서를 입수한 것이라고 주장하면서 이건 계약서에 기재된 가액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하여 줄 것을 주장하나, 전 소유자의 유족과 당심에서 통화한바 청구인에게 쟁점계약서를 건넨 적이 없다고 진술한 점, 쟁점계약서는 사본으로 그 진위를 확인하기 어려우며, 계약서에 기재된 전 소유자의 주민등록번호는 잘못된 번호인 점 등 쟁점계약서의 거래가액을 청구인의 쟁점토지 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 청구인이 제출한 쟁점토지 취득가액에 대한 증빙은 쟁점계약서가 유일하고 다른 금융증빙 등은 없으므로, 소득세법 제114조 제7항, 소득세법시행령 제176조 의2 제1항에서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 기준시가 환산가액을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.