다가구주택에 보일러 교체수리를 한 경우 양도소득세 계산시 이를 필요경비로 인정할 수 있음

• 가. 청구인은 1996.6.14. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 889-11번지 토지를 청구외 주○○으로부터 180백만원에 매입하여 그 토지에 건설업자 청구외 한○○(이하 “한○○”이라 한다)과 공사도급계약(공사대금 287백만원)을 한 후 다가구주택 3층(건물 107.74제곱미터, 대지 200.9제곱미터, 지하1층, 지상3층 총 16가구, 이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)을 신축하고 1998.10.19. 등기하여 보유하다 2010.6.29. 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다. 청구인의 누이)에게 520백만원에 양도하였으며, 2010.6.29. 취득가액 525,700천원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. ○○세무서장은 2011.1.5~1.24. 쟁점다가구주택에 대한 양도소득세 실지조사를 하고 청구인이 쟁점다가구주택 양도소득세 신고 시 58백만원(이하 “쟁점추가공사금액”이라 한다) 상당액을 취득가액에 과다하게 가산하여 양도소득세를 과소계상하였다고 보아 쟁점다가구주택에 대한 양도소득세를 경정하였고, 양도소득세 결의안을 청구인의 주소지인 △△세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에 통보하였으며, 처분청은 이에 근거하여 2011.4.11. 2010년 과세연도 양도소득세 6,235,700원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.12. 이의신청을 거쳐 2011.11.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점다가구주택 신축공사와 관련 IMF로 공사비를 1998~1999년 추가지불하여 공사를 마무리 하였는바, 한○○의 확인서(2011.6.19. 작성), 영수증 등을 보면 건설업자 한○○에게 추가지불 공사금액 58백만원(이하 “쟁점추가공사금액”이라 한다)을 지급한 사실이 나타나므로 이를 쟁점다가구주택 취득가액에 포함시켜야 한다.
• 나. 쟁점다가구주택의 신축이후 약 10년이 지난 2008~2009년까지 15개 보일러를 교체하는 공사를 하였으므로 보일러 교체 공사대금 7,065,000원을 쟁점다가구주택과 관련된 필요경비로 인정되어야 한다.

• 가. 청구인이 주장하는 영수증은 필기구 등으로 금액과 날짜 및 영수인이 기재된 것으로 사인간에 임의 작성이 가능한 것이므로 객관적인 거래증빙으로 인정할 수 없고, 확인서 역시 취득가액을 높이기 위해 한○○과 청구인이 언제든 작성이 가능하며 금융증빙 등의 객관적인 거래증빙을 제시하지 못한다면 거래증빙으로 인정될 수 없다. 또한, 청구인의 주장대로 영수증의 영수금액을 공사업자인 한○○이 영수하고 작성하였다 하더라도 그 영수금액이 종전 공사도급계약서에 기재된 금액의 일부로 받았는지 아니면 청구인의 주장대로 공사추가금액으로 받은 것인지 알 수 없다.
• 나. 청구인은 2008~2009년 보일러 교체수리비용을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 영수증 이외에 다른 금융거래증빙 등이 없고, 또 일부는 청구외 주○○가 교체한 것으로 되어 있어 청구인이 보일러 교체수리를 하였는지 확인되지 않으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점다가구주택에 추가로 공사비용 58백만원이 지출된 것으로 볼 수 있는지 여부 및

2. 쟁점다가구주택에 보일러 교체수리를 한 것으로 보아 이를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2010.12.27>

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.

⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

• 다. 사실관계

1. 청구인이 1996.6.14. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 889-11번지 토지를 청구외 주○○으로부터 180백만원에 매입하여 그 토지에 건설업자 한○○과 공사도급계약(공사대금 287백만원)을 체결한 후 건물(다가구주택 지하 1층, 지상 3층 총 16가구)을 신축하고 1998.10.19. 등기하여 보유하다 2010.6.29. 박○○(청구인의 누이)에게 쟁점다가구주택을 520백만원에 양도하고 2010.6.29. 취득가액 525,700천원으로 하여 양도소득세 신고를 한 사실에 대해 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

2. 건설업자 한○○이 2011.6.19. 작성한 확인서 사본에 1998년에 쟁점다가구주택 추가공사금액으로 54,800천원을 수령하였다고 기재되어 있다.

3. 청구인이 제출한 추가공사와 관련, 한○○이 작성한 영수증 3매 사본에 다음의 내용이 기재되어 있다. 제 1매: 일금 일천팔백만원 영수함 일시 1998.7.11. 제 2매: 일금 삼천만원 영수함 일시 1998.10.1. 제 3매: 일금 일천만원 영수함 일시 1999.2.11. 위 영수증 중 2매(제2매, 제3매)는 당시 ○○은행에서 작성하였고, 은행의 무통장입금증 뒷면을 이용하여 기재한 것이라고 진술하였으며, 위 영수증 2매를 살펴본 바, 무통장입금증의 서식 1매는 1994년 개정분과 다른 1매는 1998년 개정분임이 확인된다. 참고로, 현재 ○○은행에서 사용하고 있는 무통장입금증은 2008년 개정분이다.

4. 청구인은 관리하고 있던 청구외 박○희(청구인의 여동생임)의 ○○은행 통장에서 아래 금원을 인출하고, 일부 가지고 있는 돈을 합하여 위 3)의 금원을 한○○에게 지급하였다고 주장하면서 청구외 박○희의 ○○은행 통장 사본을 제출하였는바, 아래와 같은 출금내역이 확인된다. 1998.7.8.: 9,500,000원 1998.10.1.: 26,000,000원 1999.2.11.: 8,700,000원

5. 청구인은 추가공사비 계약금 명목으로 청구인의 누이 박○○이 한○○ 계좌로 10백만원을 입금하였다고 주장하면서 국민은행 입금증 사본을 제출하였는바, 위 사본에 박○○이 한○○에게 10백만원을 입금한 사실이 나타난다.

6. 국세통합전산망 조회결과, ▽▽세무서장이 2002.3.29. 쟁점다가구주택 건설업자인 한○○에 대하여 1997.1.1. 신규개업일로 하여 직권등록하고 1997.1.2.을 폐업일로 하여 직권폐업한 사실이 나타난다.

7. 청구인이 제출한 1997.10.30.자 공사도급계약서(발주자는 청구인, 수급자는 한○○, 청구인 대신 주○○이 날인) 사본에 공사기간은 1997.11.7.~1998.3.30. 도급금액은 287,700만원이라고 기재되어 있고, 뒤에 붙어 있는 공사대금명세서 사본에 다음의 내용이 기재되어 있다.

1. 공사비: 137평(448.04㎡)*210만원(평당건축비)=287,700,000

2. 추가공사비: 1998년 7월 11일 18,000,000 1998년 10월 01일 30,000,000 1999년 02월 11일 10,000,000 계 58,000,000 ＊IMF로 공사비를 추가지불하여 공사를 마무리 하였음

8. 청구인은 쟁점주택 보일러 공사와 관련 아래표와 같은 공사대금영수증 사본 등을 제출하였다. 호수 공사비 공사자 및 영수자 공사일자 비고 B02 470,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2008.6.19. B03 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2009.3.28. B04 470,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2008.6.19. 102 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2009.10.9. 104 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2008.4.26. 203 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2009.4.29. 301 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2009.12.19. 303 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2009.9.13. 304 485,000 △△보일러(▽▽동부대리점) 2008.3.3. 530,000 ◇◇보일러 2009.12.2. 2,200,000 ☆☆보일러(○○점: 대표자 김○미) 2009.7.8. 5개 교체 (고객명: 주○○, 고객주소: 쟁점 다가구주택 주소) 계약금으로 20만원을 김○미에게 2009.7.8. 송금한 내역 있음 합계 7,065,000 총 15개 교체

9. 박○○의 가족관계등록부 사본에 의하면 주○○는 박○○의 자녀인 것으로 나타난다.

• 라. 판 단 청구인은 쟁점다가구주택 신축공사와 관련 IMF로 공사비를 1998~1999년 58백만원을 추가지불하여 공사를 마무리 하였는바, 당초 공사계약금액 287백만원 외 추가지불 공사금액 58백만원을 쟁점다가구주택 취득가액에 포함시켜야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 살피건대, 시공자 한○○의 확인서에 1998년도에 쟁점주택을 공사하고 추가공사금액으로 54,800천원을 수령하였다고 기재되어 있을 뿐 이를 입증할 구체적이고 명확한 금융증빙, 추가공사내역 및 그에 대응되는 공사비 지출 내역 등 객관적으로 인정할 수 있는 증빙자료는 제출되지 않은 점, 추가공사비와 관련 한○○이 작성한 확인서상 금액(54,800천원)과 한○○이 작성한 영수증 합계액 금액(58백만원)이 불일치하는 점, 청구인이 제출한 영수증의 영수금액이 종전 공사도급계약서에 기재된 금액의 일부로 받았는지 아니면 청구인의 주장대로 공사추가금액으로 받았는지 불분명하다는 점 등을 종합하여 고려하면 쟁점주택 공사와 관련 추가공사비용을 지출하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점다가구주택 신축이후 약 10년이 지난 2007~2009년까지 15개 보일러를 교체하는 공사를 하였으므로 보일러 교체 공사대금 7,065,000원을 쟁점다가구주택과 관련된 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 보일러 교체비용은 자본적 지출에 해당하므로 양도차익계산에 있어 필요경비에 해당하는 것(부동산거래관리과-220, 2011.03.11.)인바, 청구인은 수기로 작성한 공사대금영수증 이외에 별도의 금융증빙을 제출하고 있지 못하고 있는 점, 또, 일부 보일러는 쟁점다가구주택 매수인인 박○○의 딸 주○○가 지출하여청구인이 지출하였다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면 청구인이 보일러 교체비용을 지출하였다고 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청의 당초 2010년 과세연도 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.