쟁점부동산의 양도가액이 적정한지 여부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 179-2번지 연립주택 8 호(80.57㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구외 김AA(청구인의 채무자, 이하 “김AA”이라 한다)으로부터 청구인이 김AA에게 가진 85백만원의 금전대여채권에 대한 대물변제조로 2003.6.3. 취득하여 2003.9.25. 양수자(이하 “양수자”라 한다)에게 85백만원에 양도한 것으로 2003.11.25. 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 양수자가 2010.6.26. 쟁점주택을 양도 후 양도소득세 신고시 쟁점주택의 취득가액을 1억2천만원이라고 신고한 사실에 기하여 2011.6.20. 청 구인이 쟁점주택을 양도한 가액이 85백만원이 아니라 1억2천만원이며 청구 인 에게 2011.8.1. 2003년 과세연도 양도소득세 23,248,903원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.24. 이의신청을 거쳐 2011.12.5. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 2003년 쟁점주택의 이전 소유자인 김AA(이하 “김AA”이라 한다)에게 대여해준 85백만원의 사업자금을 회수할 목적으로 쟁점주택의 소유권을 넘겨받은 후 쟁점주택을 양수자에게 양도하고 양도소득세를 신고를 한 바 있다.
• 나. 양수자가 쟁점주택의 대가로 지불한 1억2천만원 중 청구인은 85백만원만 수령하였고 나머지 35백만원은 김AA이 수령한 것이다.
• 다. 청구인은 김AA과 양수자사이에 체결된 쟁점주택의 거래에 관여하지 않았으며 쟁점주택의 매매로 인해 청구인이 획득한 가액은 85백만 이상도 이하도 아니다.
• 마. 쟁점주택의 양도거래와 관련하여 어떠한 이중계약도 없고 양도차익을 받은 적이 없다는 사실은, 양도거래 계약시 관여한 자들의 확인서를 첨부하였고 그 내용은 청구인의 주장을 뒷받침하고 있으므로 처분청이 청구인에게 고지한 2006년 귀속 양도소득세 부과처분은 잘못이다.

• 가. 쟁점주택의 양수자는 청구인과의 쟁점주택 매매계약시 작성된 것이라며 쟁점주택을 양도하면서 양도세 신고시 취득가액이 1억2천만원으로 기재된 쟁점주택의 매매계약서와 소명서 및 금융증빙을 첨부하였는데,
• 나. 청구인은 2003.9.25. 쟁점주택을 양수자에게 85백만원에 양도하였다며 이를 입증할 증빙으로 매매계약시 관여한 김AA, 김BB, 김CC의 사실확인서를 첨부하였는 바, 김AA은 쟁점주택의 거래당시 청구외 이DD, 전EE, 양수자, 부동산중개인의 동의하에 85백만원에 매매계약을 체결한 사실을 청구인에게 통보하였으며, 잔액 35백만원은 자신이 수수료 명목으로 수취하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 사실확인서 들은 매매계약과 직접적으로 관련없는 자의 것이며 매매 대금수취와 관련된 객관적인 증빙은 없으므로 청구인의 주장을 신뢰할 수 없다.
• 다. 따라서 청구인이 쟁점주택을 85백만원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 2006년 귀속 양도소득세를 경 정․고지한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도가액을 얼마로 볼 것인지를 가리는데 있다. (청구인이 주장하는 85백만원으로 볼 것인지 처분청이 주장하는 1억2천만원으로 볼 것인지)
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 국세기본법 제26조 의 2 【국세부과의 제척기간】

① 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

• 다. 사실관계 1) 처분청은 2010년 귀속 양도소득세 ‘실가상이자료’에 의하여 쟁점주택에 대한 양도가액과 관련하여 청구인이 양도가액으로 신고한 85백만원과 양수자자 취득가액으로 신고한 1억2천만원 사이에 차액이 발생한 사실을 국세통합시스템에 의하여 확인하였다.

2. 양수자가 청구인으로부터 쟁점주택을 취득하고 양도한 내역을 살 펴보면 다음과 같다.

• 가) 청구인이 2010.8.20. ○○세무서에 신고한 양도소득세 신고서 기 재내역. (단위: 천원) 구분 면적 (㎡) 취득 양도 소득 금액 과세 표준 비고 일자 금액 일자 금액 재개발아파트 117.18 ‘03.9.24 124,002 ‘10.6.26 400,000 64,981 89,227 실지거래가액 토지 52.99
• 나) 쟁점주택의 취득시 부동산매매계약서의 기재내용은 아래와 같다. (단위: 천원) 물건소재지 면적 매매금 총액 계약금 잔액 단서 및 작성일 비고 쟁점주택 대지20평건평24평 120,000 50,000 7 0,000 (2003.9.25) 쌍방합의계약 (2003.9.17) 매도인(청구인) 및 매수인(양수자)의 날인이 있음
• 다) 양수자가 자신의 금융계좌에서 인출한 내역은 아래와 같이 확인된다. (단위: 천원) 계좌내역 지급(인출)내역 비고 계좌명 번호 일자 금액

○○은행 ‘03.9.17 50,000 ◎◎은행 ‘03.9.25 70,000 계

• - 120,000 3) 쟁점거래와 관련하여 청구인이 제출한 확인서의 내용은 아래와 같다.

• 가) 김AA: 쟁점주택을 청구인이 소유하기 이전 소유자이자 청구인의 시누이의 남편 쟁점주택의 매매 당시(2003.8월) 재개발조합장(이DD)의 소개로 쟁점주택을 청구인에서 양수자에게 매매하는 과정에 본인과 청구인간의 금전차용 관계로 쟁점주택이 명의이전된 사실을 인정하며, 이를 근거로 이DD, 전EE, 양수자, 부동산중개인 등 4인을 보증인으로 하여 양수자의 동의하에 85,000천원에 매매계약서를 작성하여 실소유주인 청구인에게 통보하였으며, 잔액 35,000천원은 본인의 수수료로 취하였음을 확인한다. (작성일 없음)
• 나) 김BB: 쟁점주택의 매매계약건(2003.9월)과 관련하여 실소유주인 청구인은 양수자으로부터 85백만원을 받았으며, 추후 35백만원은 청구인와는 무 관하며 김AA의 어려운 경제사정으로 인하여 계약당시 4인의 동의하에 김AA이 수수 료 명목으로 수령한 것을 확인한다. (김AA의 동생 추정, 2011.8.20 작성)
• 다) 김CC: 쟁점주택의 매매 당시(2003.9월) 참관했으며 실소유주인 청구인은 양수자으로부터 85,000천원을 받았으며, 그 외 사항은 청구인과는 무관하며 35백만원은 김AA의 어려운 경제사정을 감안하여 계약당시 4인의 동의하에 김AA의 수수료 명목으로 인수한 것을 확인한다. (청구인의 시 누이, 작성일 없음)
• 라) 양수자: 재개발사업추진 중인 쟁점주택을 120,000천원에 매입하였음을 확인한다(인우보증인 이DD, 전◎◎ 2010.11월 작성)

4. 청구인의 남편은 2004.2.2. 이후 OO구 OO동 등에서 부동 산중개업(간이과세)을 영위하고 있으며, 위 김AA 및 김CC(청구인의 시누 이)은 부부지간으로서 개인별 총사업내역은 없는 것으로 국세통합시스템에서 확인된다. 5) 쟁점주택의 등기부등본(말소사항 포함)상 기재내용을 살펴보면, 아래와 같다. (단위: 천원) 권리자(소유자) 등기목적 접수일 등기원인 원인 일자 김AA 소유권이전 2003.04.07 상속 2001.11.21 청구인 2003.06.03 매매 2003.05.01 양수자 2003.09.26 매매 2003.08.24

• 라. 판단 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 1억2천만원으로 본데 대하여 청구인은 채무자인 김AA으로부터 금전대여채권(85백만원)의 대물변제조로 2003.6.3. 쟁점주택의 소유권이전을 받은 후, 김AA이 청구인 대신 쟁점주택을 2003. 9.25. 양도하고 청구인에게는 85백만원만 주었으므로 쟁점주택의 양도가액은 85백만원이라고 주장하여 이에 관하여 살펴본다. 위 사실관계에 비추어 볼 때 쟁점주택의 전소유자이자 청구인에게 채무자였던 김AA이 자신의 채무에 대한 대물변제로 소유권을 청구인에게 이전한 쟁점주택을 청구인을 대신하여 매매하면서 양수인으로부터 수취한 1억2천만원 중 청구인에게는 85백만원만 지급하고 35백만원은 자신이 수취하였다고 주장하므로, 쟁점주택의 양도가액은 1억2천만원이 상당한 것으로 보인다. 따라서 김AA이 가져간 35백만원에 대한 과세여부는 별론으로 하고 쟁점주택의 양도가액은 85백만원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 청구인에게 이 건 2006년 과세연도 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.