쟁점토지의 당초 취득계약서 및 건축공사 관련 계약서 및 세금계산서 등의 증빙을 제시하고 있는 점 등으로 볼 때 경매양도에 따른 취득가 환산 결정은 잘못이 있어 보이므로 재조사를 통하여 확인할 필요가 있음
쟁점토지의 당초 취득계약서 및 건축공사 관련 계약서 및 세금계산서 등의 증빙을 제시하고 있는 점 등으로 볼 때 경매양도에 따른 취득가 환산 결정은 잘못이 있어 보이므로 재조사를 통하여 확인할 필요가 있음
• 청구인은 쟁점토지에 공사중인 건축물의 공사대금으로 사채를 빌려 사용하는 과정에서 사기로 인해 쟁점토지를 경락으로 빼앗겼고 현재 원인무효 소송 진행중이므로 처분청의 고지 처분은 취소되어야 한다.
1. 쟁점토지의 실제 취득가액 130백만원, 각종 인허가 비용 180백만원, 부지조성 비용 400백만원, 옹벽공사 비용 230백만원, 토목공사 비용 1,682백만원, 합계 2,492백만원이 쟁점토지 건축을 위해 지출되었다.
2. 관련증빙으로는 등기부등본, 배당금내역서, 정산내역, 인허가 서류, 은행통장거래내역, 건설도급계약서, 매매계약서, 공사현장 사진 등을 붙임과 같이 확인되고 있으며 사업용토지에 해당 되므로 장기보유특별공제도 공제하여야 한다.
1. 채권자들에게 대금 정산하였다는 내용도 심사청구 시 지급증빙은 제출하지 않았지만, 청구인이 이의신청시에 아래 표와 같이 입금증을 제출(청구외 나○○가 청구인의 채권자들에게 지급하였다고 주장함)하였으나, 설령 지급금액이 있더라도 공사계약서나 구체적인 공사내용을 확인할 수 없는 상태에서 그 금액이 쟁점토지의 필요경비에 해당하는 것인지를 알 수 없다. (단위: 천원) 내 용 금 액 계약서등 제출서류 세금 계산서 이의신청시 제출한 입금증(나○○ 지급) 각종인허가 비용 180,000 × 없 음 부지조성 비용 400,000 × × 옹벽공사 비용 230,000 × × 토목공사 이@@외4명 121,700 × × 이@@ 26,758 윤○○ 5,178 김## 17,980 배○○ 12,777 여○○ 7,304 한@@ 250,000 권$$ 20,000 홍@@ 30,000 한○○(@@레미콘) 238,416 × ×
○○철강 447,884 × ×
○○산업개발 230,000 × 30,000 성○○ 210,000 × × 권○○외1명 419,744 × × 김@@ 15,185 × × 합계 2,492,931 369,997
2. 청구인이 제출한 시공사와의 건축공사계약서는 (주)○○종합건설을 포함하여 4건이나, 처분청이 ○○건축사사무소에서 확인한 시공사들과의 건축공사계약서가 (주)@@건설외 2건이 더 있는 것으로 확인되지만, 이 또한 공사계약서만 있을 뿐 구체적인 공사내역이나, 대금지급내역을 확인할 수 있는 증빙은 없었다.
3. 청구인은 쟁점토지에 2003.3.24. 2004.12.01. 각각 사업자등록을 하였고 2003년 귀속부터 2009년 귀속까지 부가가치세 신고내역을 검토한 바 2005.1기 확정신고시 일반매입금액 7,001천원(@@건축 3,000천원, (주)○○철강 4,001천원) 외에는 신축공사와 관련된 매입세액 신고내용이 전혀 없는 것으로 확인되며, 이 금액 또한 건축비와 관련된 비용으로 판단되어 쟁점토지의 필요경비로 볼 수 없는 것으로 판단된다.
4. 따라서 청구인이 주장하는 필요경비 2,492,931천원이 건물 건축비용인지 토지의 자본적 지출비용인지 확인가능한 내용이 전혀 없고, 제출 증빙내용도 불분명한 것으로 판단되어 쟁점토지의 필요경비로 인정 할 수 없다.
- 라. 청구인은 1996.6.월 쟁점토지를 취득하고 운동시설(골프연습장)을 신축하기 위하여 2001.9.24. ○○시청에 건축허가를 받은 후 2004.10.22. 착공을 시작한 후 공사 진행 과정에서 여러 차례 공사시공자를 바뀐 것을 건축관계자 변경신고 내역으로 확인 할 수 있으며, 각 시공사들과 건축공사계약서를 보면 공사기간이 모두 1년 이내로 정상적인 공사를 진행하였다면 2005.11월이면 완공되었어야 하나, 착공후부터 양도시까지 4년 10개월 동안 지하층 부분만 공사가 진행된 것으로 보아 여러 차례 공사가 중단된 것으로 판단된다.
- 마. 또한 (주)○○건축사사무소에서 쟁점토지상의 건축물에 대한 현장 조사, 검토 보고서의 현장사진(해당 연 월 일은 확인 안됨)을 보면 공정 25% 진행중이며, 건축미사용승인사유가 설계변경 및 건설회사 선정과정에서 오랜 시간이 소요되었고 보고서 작성일 현재 지하 2층 골조 공정이 진행 중에 있으며 2007년 초 쯤 공사가 완료될 것이며 건축사용승인신청 예정일은 2007.5월경 건축사용승인 신청예정이었고, 2008.1.4, 2008.1.10. (주)○○건축사사무소에서 청구인에게 쟁점토지상의 건물 신축공사가 상당기간 동안 건축공사가 진행되지 않고 있어 현장에 배치되어 있는 감리자를 철수한다는 상주감리 철수 통보한 내용을 확인된다.
- 바. 쟁점토지에 2006.8.28, 2006.9.20, 2009.10.23, 2006.11.22, 2006.12.14, 채권자들이 가압류를 하였고 2007.8월부터 경락시까지 경매개시 및 취소가 여러번 반복 된 점, 2008.1.4. (주)○○건축사사무소에서 청구인에게 쟁점토지상의 신축건물이 상당기간 건축중단으로 현장에 배치되어 있는 감리자를 철수한다는 상주감리 철수 통보한 내용, 국토지리정보원에서 촬영한 항공사진(2009.8월, 2006.10월, 2000.4월)상 공사진행 상황 등 종합적으로 판단할 때 쟁점토지상의 건축물의 당초 공사기간은 1년 이내지만 실질적으로 공사한 기간은 통산하여 1년 미만인 것으로 판단되어 소득세법 제168조 의 6, 같은법 제168조의 14, 같은법 시행규칙 제83조의 5에 따라 쟁점토지는 비사업용토지에 해당하여 장기보유특별공제가 적용되지 않는 것으로 판단되어 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.
1. 경매로 양도된 경우 소득세법 상 양도로 볼 수 있는지 여부
2. 쟁점토지의 사업용토지 여부 및 취득가액과 필요경비로 산입할 수 있는지 여부
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
1. 청구인은 1996년 등 쟁점토지를 취득한 후 2004년 운동시설물을 건축하던 중 자금사정으로 시공사가 변경되는 등 사유로 완공하지 못하고 2010.9.8. 경락을 원인으로 청구외 학교법인 ○○학원에 소유권이 이전된 후 양도소득세 신고를 하지 못하자 처분청은 쟁점토지의 경락가액 2,333백만원을 양도가액으로 하고 전소유자 양도가액 68백만원을 취득가액으로 적용하여 산출한 양도소득세 893백만원을 2011.5.30. 청구인에게 경정고지 한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.
2. 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 운동시설물 건축 중 경락되기까지의 일정이 아래와 같이 확인된다.
3. 청구인의 쟁점토지에 대한 사업자등록 및 부가가치세 신고현황이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 금액: 천 원 사업자번호 상호 업태 종목 개업일 유형 귀속시기 매출 과표 매입 과표 납부 세액 비고 부동산 임대 부동산 임대
2003. 3.24. 간이 2003.1기 확정 1,126 0 31 2003.2기 확정 2,221 0 61 2004.1기 확정 2,215 66 A.B 랜드 부동산 임대
2004. 12.1. 일반 2005.1기 확정 8,000 7,001 100 2005.2기 확정 181 0 18 2006.1기 확정 208 0 21 2006.2기 확정 0 0 0 2007.1기 확정 0 0 0 2007.2기-2010.1기 0 0 0 (주)○○ 에이.비 랜드 부동산 임대
1999. 6.1. 법인 2003.1기-2003.2기 0 0 0 2004.1기 예정 0 19.344 -1,934 차량 2004.2기-2010.2기 0 0 0
4. 청구인은 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비로 인정해야 한다며 본건 심사청구 시 아래와 같은 증빙을 제시하고 있다.
○○리 산33-4 (주)○○종합건설 (주)$$종합건설 2006.7.28 신축 “ “ “ (주)$$종합건설 (주)&&종합건설 2008.3.6 신축 “ “ “ (주)&&종합건설 **종합건설 (주)
- 다) 건축관계자변경신고필증(○○시장) 사본
- 라) 민간건설공사 표준도급계약서(2004.10.15) 사본: 공사명(○○AB 랜드 신축공사) 공사장소(쟁점토지) 착공년월일(2004.10.20) 준공예정년월일(2005.6.20) 계약금액(3,196백만원) 도급인(청구인) 수급인((주)○○종합건설)
- 마) 민간건설공사 표준도급계약서(2005.9.3) 사본: 공사명(○○AB 랜드 신축공사) 공사장소(쟁점토지) 착공년월일(2005.9.5) 준공예정년월일(2006.9.4) 계약금액(1,650백만원, 부가세 포함) 도급인(청구인) 수급인((주)**종합건설)
- 바) 민간건설공사 표준도급계약서(2005.10.17) 사본: 공사명(스포츠센타 신축공사 토) 공사장소(쟁점토지) 착공년월일(2005.10.19) 준공예정년월일(2006.10.10) 계약금액(230백만원, 부가세 별도) 도급인(청구인) 수급인((주)%%종합건설)
- 사) 건축물의 설계 표준계약서(2006.7월) 사본: 설계계약 건명(운동시설 및 근린생활시설 신축공사) 대지위치(쟁점토지) 설계개요(대지면적 9,223㎡, 용도 운동시설 등, 층수 지하3층 지상5층, 구조 철골조 철근콘크리트조, 건축면적 3,094㎡, 면면적의 합계 14,315㎡) 계약금액(120백만원 부가세 별도) 건축주(청구인) 건축사((주)○○건축사 사무소)
- 아) 세금계산서 사본: 공급자((주)○○산업개발) 공급받는자(청구인,) 작성년월일(2006.6.30) 공급가액(30백만원) 품목(토목공사)
- 자) @@감정평가사무소가 작성한 지적 및 건물개황도 및 공사현장 사진
5. 청구인이 쟁점토지와 관련하여 쟁송중인 사실이 아래와 같이 확인된다. 가) 2011.3월 작성 고소장: 고 소 인(강@@) 피고소인(윤@@) 고소취지(피고소인은 고소인으로부터 5백만원을 편취한 자이므로 철저히 조사하여 법에 따라 처벌하여 주시기 바랍니다)
- 나) 2011.04.21. 당초 첨부서류 고소장 관련 접수증(2011형제50556): 접수일자(2011.04.21) 민원명(고소장 접수증) 고소인(강@@) 피고소인(권@@, 나○○, 윤@@) 처리주무부서(@@동부지방검찰청 사건과)
- 다) 2011.05.25. @@지방법원 증인신문조서: 사 건(2010가합17393 배당이의) 증 인(나○○) 나○○가 쟁점토지에 대한 매매계약을 중개한 사실이 있으며, 매매대금 18억을 받아서 2억 1천만원은 등기부상 성○○의 가압류가 말소되지 않아 피고 ○○학원에게 주었고, 15억 9천만원(5억 1천만원은 강@@에게 지급하고 10억 8천만원은 강@@의 채권자들 계좌에 송금)중에서 본인 및 윤@@의 중개수수료 2억 7천만원을 공제한 나머지는 지급하였다고 기재되어있다.
- 라) 2011.06.13. 나○○ 증인에 대한 청구인의 반박: @@ 지방법원 2010가합17393 배당이의 사건의 증인 나○○의 위증에 대하여 증인 나○○가 중개한 사실이 전혀 없고, 나○○가 15억 9천만원 전부를 넘겨줬다고 증언하나 본인은 1원 한 푼 받은 사실이 없으며, 실제로 차용한 금액은 14억7천8백만원이고 차용증서의 선이자포함 18억원과 영수증 18억원은 윤@@가 어차피 갚을 것이니 쓰라고 해서 썼을 뿐 사실과는 전혀 다르다고 기재되어있다.
- 마) 2011.7.7 윤@@ 고소장 관련 분당경찰서 공문: 제목(사건처리진행상황통지) 접수일시(2011.05.04) 진행상황(@@지방검찰청 @@지청 송치) 주요내용(피의자 사기혐의 인정되어 기소(불구속)의견으로 송치하였습니다)
- 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지의 경매양도는 사기에 의한 것으로 현재 소송중에 있으므로 양도에 해당되지 않는다고 주장하고 또한 양도에 해당된다 하더라도 쟁점토지의 사업용여부 및 취득계약서에 의한 실제 취득가액과 공사비 등을 필요경비로 인정해야 하므로 이건 양도소득세를 경정결정 하여야 한다고 주장하고 있다. 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 소유권이 환원될 경우에는 자산의 양도로 보지 아니하나 현재 소송중에 있는 이건의 경우 양도에 해당되므로 청구주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 아울러 이건 양도소득세 경정고지는 경락가액을 양도가액으로 하고 전소유자 양도가액 신고액을 취득가액으로 하여 결정한 점, 청구인이 쟁점토지 지상에 운동시설 등을 건축하기 위해 공사하다가 자금사정 등으로 준공하지 못하고 경매에 의하여 양도된 점, 본건 심사청구 시 쟁점토지의 당초 취득계약서 및 건축공사 관련 계약서 및 세금계산서 등의 증빙을 제시하고 있는 점 등으로 볼 때 처분청의 취득가액 및 필요경비 결정은 잘못이 있다고 보여 진다. 그렇다면 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지와 관련된 제반 지출 증빙 등에 대하여 재조사를 통해 사실관계를 확인 검증하여 쟁점토지의 사업용토지 여부 및 취득가액과 필요경비를 확정하여 이건 양도소득세를 경정결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.