청구인이 제출한 부동산매매계약서를 진실한 계약서로 볼 수 없음

청구인은 1998.5.28. 취득한 ○○시 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.7.2. 청구외 김○○(이하 “양수자”라 한다)에게 양도하고 양도가액을 150,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다.

○○세무서장은 양수자가 2010.5.14. 쟁점아파트를 양도하고 취득가액을 173,000천원으로 신고하자 처분청에 이를 통보하였고, 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 173,000천원으로 보아 2011.7.1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 9,169천원을 경정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.25. 이의신청을 거쳐 2011.11.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점아파트 양도 당시 거래를 중개한 중개업자(이하 “중개업자”라 한다)가 중개수수료 신고 문제로 부동산매매계약서의 중개업자란을 기재하지 말자고 하여 공란으로 둔 것이나 부동산매매계약서는 중개업자가 작성한 것이다. 나, 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 당시 중개업자가 사용하던 양식이고 매매당사자의 인감이 날인되어 있으며 양수자의 거래사실확인서 및 인감증명서가 첨부되어 있는 반면, 양수자가 제출한 부동산매매계약서는 개인적으로 작성된 것이며 매매당사자의 인감의 날인이 없고 청구인이 사용한 적도 없는 인장으로 날인되어 있어 청구인의 부동산매매계약서가 더 신뢰성이 있다.
• 다. 2010.9.6. 중개업자가 쟁점아파트의 매매가액이 173,000천원이라는 확인서를 작성하였으나 약 6년이 지난 거래를 기억한다는 것은 어불성설이며 양수자가 쟁점아파트를 양도할 때 공인중개사인 것을 감안하면 충분히 모의가 가능한 것으로 중개업자의 확인서를 신뢰할 수 없다.
• 라. 양수자가 청구인에게 매매잔금을 지급하였다는 사실을 입증하여야 할 것이나 양수자는 자금의 조달 측면만 제시하고 언제 어떤 방식으로 매매잔금을 지급하였는지는 제시하지 못하고 있다. 청구인은 2004.6.8.

○○ 은행 계좌에 계약금 10,000천원 중 9,000천원이 입금되었고 2004.7.2. 140,000천원 중 83,000천원이 입금되었으며 나머지 금액은 기억이 나지 않고 있다. 이와 같이 청구인의 입금사실을 고려할 때 청구인의 주장이 더 신빙성이 있다.

• 마. 2011.7.21. 청구인은 양수자를 사문서위조혐의로

○○ 경찰서에 고소하였으나,

○○ 경찰서는 공소시효 경과로 수사를 종결하여 2011.10. 위조문서행사죄로 고소하였던 바, 청구인의 계약서가 진실된 것이다.

청구인이 제출한 매매계약서에는 중개업자 인적사항이 기재되어 있지 아니하나, 양수자의 계약서에는 중개업자의 날인이 있고 쟁점부동산의 매매가액이 173,000천원이었다는 중개업자의 확인서가 첨부되어 있는 바, 중개업자가 부동산거래를 중개하고 작성한 계약서에 중개업자의 날인이 없는 경우 통상 거래내용이 왜곡되는 경우가 많고, 중개업자 인적사항이 기재되지 아니한 계약서 내용에 따른 거래사실확인서와 양수자를 고소하였다는 사실 등으로 쟁점아파트의 양도가액이 150,000천원이라는 주장을 인정할 수 없으므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 1) 청구인은 1998.5.28. 쟁점아파트(13층 건물 중 7층)를 취득하여 2004.7.2. 양수자에게 양도하였고, 2004.7.2. 채무자 양수인, 채권자 ○○은행, 채권최고액 72,000천원의 근저당권이 설정되었음이 등기부등본에 나타난다.

2. 청구인이 제출한 부동산매매계약서 내용은 다음과 같다.

○ 매매대금: 150,000천원

• 계 약 금: 10,000천원 (계약시에 지불하고 영수함)

• 잔 금: 140,000천원 (2004.7.2. 지불)

○ 부동산 인도일: 2004.6.7.

○ 특약사항: 등본상 하자 없음을 매수인은 확인하였음

○ 작성일자: 2004.6.7.

○ 매도인 및 매수인: 청구인 및 양수자 인감 날인.

○ 중개업자: 미기재(공란)

3. 청구인이 제출한 거래사실확인서(2004.7.2. 작성)에는 쟁점아파트의 매매대금이 150,000천원으로 기재되어 있고 청구인 및 양수자의 인감이 날인되어 있으며, 2004.6.12. 발급된 양수자의 인감증명서가 첨부되어 있다.

4. 청구인이 제출한 인감증명발급내역 문서에는 2004.6.10. 청구인이 ○○동에서 양수자와의 부동산매매용으로 인감증명서를 발급받은 것으로 기재되어 있다.

5. 청구인은 쟁점아파트 양도대금에 대한 증빙을 다음과 같이 제출하였다. (단위: 천원) 일자 상태 구분 금액 계좌 2004.6.8. 입금 현금 9,000

○○ 은행 계좌 2004.7.2. 입금 자기앞 83,000 합 계 92,000

6. 청구인이 제출한 고소장 및 고소사실 보충서에는 양수자가 쟁점아파트 매매계약서를 위조‧행사하여 청구인이 양수자를 사문서위조 및 위조문서행사로 고소하였으며, 경찰에서 사문서위조에 대해서는 공소시효가 만료되어 불기소(공소권 없음) 의견으로 송치하였고, 위조사문서행사에 대해서는 불기소(혐의없음) 의견으로 송치되었다는 내용 등이 기재되어 있다.

7. 청구인이 제출한 형사사건약정서 및 송금내역에 따르면 양수자에 대한 고소사건과 관련하여 2011.9.26. 법무법인 ○○에 고소 대리에 관한 권리를 수여하고 착수금 5백만원을 지급한 내용이 나타난다.

8. 양수자가 제출한 부동산매매계약서는 다음과 같다.

○ 매매대금: 173,000천원

• 계 약 금: 10,000천원 (계약시에 지불하고 영수함)

• 잔 금: 163,000천원 (2004.7.26. 지불)

○ 부동산 인도일: 2004.7.26.

○ 특약사항

1. 2004.6.7.현재 등기부등본상 하자가 없음을 매수인은 확인하고 방문한 후 매매계약체결에 임한다.

2. 계약일 이후 소유권 이전등기 시까지 등본상 하자가 발생할 시에는 계약은 무효화하고 매도인은 매매대금의 즉시 반환 및 매매대금의 20%에 해당하는 위약금을 물어야 한다.

○ 작성일자: 2004.6.7.

○ 매도인 및 매수인: 청구인 날인, 양수자 서명

○ 중개업자: 중개업자 내역 기재 및 날인

9. 청구인이 제출한 ○○은행 통장에 따르면 양수자가 제출한 부동산매매계약서에 사용된 청구인의 도장은 청구인의 국민은행 통장에 사용하던 인감(이하 “통장인감”이라 한다)과 외형상 동일한 것으로 나타나며, 청구인은 양수자 또는 중개업자가 은행인감을 위조한 것이라고 주장하였다.

10. ○○구청으로부터 확인한 쟁점아파트의 검인계약서에 따르면 매매대금이 54,000천원으로 기재되어 있고, 청구인과 양수자의 인감이 날인되어 있다.

11. 양수자는 2004.6.5. 및 2004.6.7 쟁점아파트 계약금 10,000천원을 ○○은행 계좌에서 출금하여 지급하였고, 잔금 163,000천원은 양수자 배우자의 부동산 매각대금 잔금 85,600천원(94,500천원 중 계약금 8,900천원을 제외)과 ○○은행 계좌에서 인출한 84,500천원으로 지급하였다고 주장하며 아래와 같이 금융증빙을 제출하였다. (단위: 천원) 거래일 출금액 출금액 소명 자금출처 비 고 '04.06.05. 1,000

○○ 은행 거래내역 '04.06.03. 부동산 매각대금 계약금 8,900 계약금 '04.06.07. 9,000 '04.07.02. 84,500 *

○○ 은행 거래내역 '04.06.15.

○○ 계좌 해약 15,000 '04.07.02.

○○ 은행 대출 60,000 잔금 합 계 94,500 * 수표발행: 83,000천원 1매, 100천원 10매, 500천원 1매

12. 양수자의 배우자는 2004.7.2. 보유 부동산을 매각하였음이 부동산 등기부등본에 따라 확인되며, 양수자의 배우자는 보유 부동산 양도가 비과세에 해당되어 양도소득세를 신고하지 아니하였으나 그 부동산 취득자가 취득가액을 94,500천원으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

13. 양수자가 제출한 ○○은행 대출서류에 따르면, 양수자는 2004.6.28. 쟁점아파트를 담보로 신한은행에 대출을 신청하여 2004.7.2. 신한모기지론 60,000천원을 대출받았으며, 당시 쟁점아파트의 시가는 160,000천원～170,000천원, 매매가액은 173,000천원으로 나타난다.

14. 부동산뱅크에서 인터넷으로 제공하는 부동산 과거시세 조회 결과 쟁점아파트의 2004년 6월 시세는 165,000천원～170,000천원으로 나타난다.

15. 2010.9.6. 중개업자가 작성한 확인서에는 쟁점아파트가 2004.6.7. 173백만원의 가격으로 매매되었음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

• 라. 판단 청구인은 양수자가 제출한 부동산매매계약서는 양도가액을 173,000천원으로 기재하여 위조한 것이며 청구인이 제출한 부동산매매계약서가 진실한 것으로 쟁점아파트의 양도가액이 150,000천원이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제출한 부동산매매계약서에는 매매당사자의 인감이 날인되어 있으나 중개업자의 기재‧날인이 없고 특약사항이 간략하게 기재되어 있는 반면, 양수자가 제출한 부동산매매계약서에는 매매당사자의 인감이 날인되어 있지는 아니하나 청구인이 통장에 사용하던 은행인감이 날인되어 있고 중개업자의 기재‧날인이 있으며 특약사항이 구체적으로 기재되어 있는 점, 청구인은 이 건 심사청구서에 양수자가 제출한 계약서의 매도인 란에 청구인이 사용한 적도 없는 인장이 날인되었다고 기재하였으나, 심리과정에서는 청구인이 사용하던 통장인감을 양수인 또는 중개업자가 위조한 것이라고 주장한 점, 청구인은 양도가액 중 일부에 대해서만 입금증빙을 제출하였으나, 양수자는 다른 부동산매각대금 및 계좌 인출금으로 대금지급을 소명하였고, ○○은행 대출서류에 쟁점아파트의 매매대금이 173,000천원으로 기재되어 있고 대출 당시 시세가 이와 유사한 것으로 나타나며, 인터넷 부동산시세 조회 결과도 이와 유사한 점, 청구인이 양수자를 위조문서행사에 대하여 고소하였다는 사실만으로 양수자가 제출한 부동산매매계약서를 위조문서라고 단정할 수 없으며, 해당 사건에 대해서 경찰이 불기소(혐의 없음) 의견으로 검찰에 송치한 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 진실한 계약서로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 양도가액을 173,000천원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.