분양계약서와 실지 취득가액이 다르다고 주장하나 계약서 및 지출증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인 주장을 받아들일수 없음
분양계약서와 실지 취득가액이 다르다고 주장하나 계약서 및 지출증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인 주장을 받아들일수 없음
○○도 ○○시 ○○구 ○○동 545-16 ○○프라자 제6층 제601호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.8.12.자 부동산 매매계약을 원인으로 2002.8.26. 취득한 후 2003.5.2. 청구외 송○○에게 양도하고, 양도가액 182백만원, 취득가액 182백만원으로 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 신고를 하였다.
- 나. 쟁점부동산을 양수한 청구외 송○○가 쟁점부동산을 양도하고 그 취득가액을 431백만원으로 신고함에 따라 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액은 전소유자의 신고가액인 431백만원으로 확정하고, 취득가액은 분양공급계약서 상 거래가액인 278백만원(부가가치세 18백만원 포함), 그 외 필요경비는 15백만원으로 하여 2011.9.1. 2003년 과세연도 양도소득세 67,052,380원을 부과처분 하였다. 청구인에 이에 불복하여 2011. 10. 31. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점부동산의 취득과 관련하여 분양공급계약서 상 거래가액은 278백만원(VAT포함)이라고 기재되어 있으나, 전 소유자인 청구외 주○○에게 계약금으로 30백만원 당좌수표로 지급하고, 잔금 320백만원은 금융기관에서 대출을 받아 지급하였음이 당시 부동산 중개인의 확인서 및 자기앞수표거래 증명서 등을 통해 확인된다.
2. 또한, 쟁점부동산의 기준시가를 산정하여 보면, 대지 170백만원(61.856㎡, 2004.1.1. 기준 개별공시지가 2,750,000원/㎡), 건물 320백만원(전유면적 264.15㎡, 2002.1.1. 기준 표준건축비 1,145,000/㎡)로서 총 470백만원에 이르는 바 쟁점부동산의 분양공급계약서 상 거래가액 278백만원이 실지 취득가액이 아님을 알 수 있음에도 처분청이 쟁점부동산의 실지 거래가액인 350백만원을 부인하고 분양공급계약서 상 거래가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 산정한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.
1. 청구인은 쟁점부동산의 취득 시 처분청에서 필요경비로 이미 인정한 취득세 및 등록세 등 이외에 인테리어 공사비 명목으로 25백만원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 지출하였으며,
2. 쟁점공사비의 실지 지출 사실은 해당 공사업체의 공사내역서 및 확인서, 무통장입금증을 통해 확인되는바 동 금액을 양도가액에서 필요경비로 차감하여야 한다.
1. 청구인은 취득당시 계약서가 사실과 다른 계약서로 취득가액은 자기앞수표거래증명서 및 중개인이라 주장하는 청구외 이○○가 작성한 사실확인서를 근거로 350백만원이라고 주장하나, 청구외 이○○의 확인서는 임의로 작성된 것으로 신빙성이 없다 할 것이고, 청구인의 금융기관 대출내역 및 자기앞수표거래증명서 상의 수표 거래내역만으로는 해당 수표가 전소유자에게 지급되었는지 여부가 확인되지 아니하며,
2. 쟁점부동산의 취득당시 분양공급계약서 및 청구인과 전소유자의 부가가치세 신고 시 제출된 세금계산서 합계표 기재내역을 확인한 바 당초 분양공급계약서 상 건물거래 금액(182백만원)과 동일하게 신고된 것으로 보아 쟁점부동산의 실지 거래가액을 분양공급계약서 상 278백만원으로 경정한 당초 처분은 정당하다.
1. 청구인은 쟁점공사비가 양도가액에서 차감하여야 필요경비임을 주장하며 실행내역서, 영수증 및 입금표를 제시하였으나, 실행내역서상 공사업체로 기재된 ‘○○○○공사’라는 상호는 2007년부터 사용한 것으로 사후 작성된 서류로 판단되며,
2. 청구인과 청구외 ○○○○공사 대표인 김○○는 2005년부터 현재까지 청구외 (주)○○○○건설의 주주로 청구인이 당초 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분 시까지 제시하지 못하고 있다가 이 건 심사청구에 이르러서야 제출한 20백만원의 무통장 입금증은 쟁점부동산의 인테리어 공사에 대한 대가인지 개인간 거래로 인한 금융거래인지 불분명하여 쟁점공사비를 필요경비로 차감하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
1. 쟁점부동산의 취득가액을 350백만원으로 볼 수 있는지 여부
2. 자본적 지출액으로 25백만원이 지급된 것으로 보아 이를 필요경비로 차감하여야 하는지 여부
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.제96조【양도가액】 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각 의제】
② 제1항에서 "자본적지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 6) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002.12.30. 개정) 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ------------------------------------- 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 부동산등기부등본 기재내역에 의하면,
2. 국세청전산정보자료에 의하면,
3. 양도소득세 결정결의내역에 의하면,
(1) 제1차 경정결의 시에는, (가) 쟁점부동산의 양도가액은 후소유자가 제시한 매매계약서상 거래가액 431백만원으로 경정, (나) 취득가액은 청구인의 쟁점부동산 잔금지급일인 2002.8.26.에 금융기관 대출금 350백만원이 발생한 사실을 확인하고, 동 대출금과 취․등록세 등 제세공과금 15백만원을 합산하여 365백만원으로 결정하고, (다) 인테리어비용 및 수수료 비용 등 합계 25.5백만원을 양도가액에서 차감할 필요경비로 결정한 것으로 보인다.
(1) 제2차 경정시에는, (가) 쟁점부동산의 양도가액은 제1차 경정과 같이 후소유자의 신고가액인 431백만원으로 경정하면서, (나) 취득가액은 전소유자가 쟁점부동산을 청구인에게 분양하면서 작성 된 2002.8.12.자 ‘상가분양계약서’상 총분양가액 278백만원(부가가치세 18백만원 포함)으로 경정하고, (다) 필요경비는 인테리어비용을 제외한 취․등록세 등 15.6백만원을 양도가액에서 차감한 것으로 나타난다. (라) 처분청의 취득가액 산정 근거자료로서 제시된 2002.8.12.자 분양공급계약서 상에는 건물분 부가가치세 18백만원을 제외한 260백만원에 대하여 계약시 50백만원을 수취하고, 잔금 210백만원은 준공 시 지급하는 것으로 되어 있다. 《양도차익 계산내역》 구분 1차경정 2차경정 비고 양도가액 431,000,000 431,000,000 취득가액 365,393,142 278,000,000
• 매입가액 350,000,000 278,000,000
• 취득부대비용 15,393,142 0 취득세 5,200,000 농어촌특별세 520,000 등록세(건물) 5,460,000 교육세(건물) 1,092,000 등록세(토지) 2,597,952 교육세(건물) 519,590 등록세(대지권변경) 3,000 교육세 600 증지 2,000 필요경비 25,588,400 15,620,542
• 인테리어비용 25,000,000
• 인지세 70,000
• 증지 8,000
• 주택채권 303,000
• 신고 및 검인대행료 25,000 25,000
• 등본 및 증명대 9,000 9,000
• 수수료 191,400 191,400
• 취득세 5,200,000
• 농어촌특별세 520,000
• 등록세(건물) 5,460,000
• 교육세(건물) 1,092,000
• 등록세(토지) 2,597,952
• 교육세(건물) 519,590
• 등록세(대지권변경) 3,000
• 교육세(대지권변경) 600
• 증지 2,000 (단위:원)
4. 청구인의 부가가치세 신고내역에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 취득 시 건물분 공급에 대한 공급가액 182백만원의 세금계산서를 수취하여 이를 2002년 제2기 부가가치세 과세표준 신고 시 고정자산 매입분 조기환급 신고하여 관련 매입세액을 환급받은 것으로 나타난다.
5. 이 건 심사청구 시 청구인은 쟁점부동산 취득 시 계약금 30백만원, 잔금 320백만원을 전소유자에게 지급하였으므로 쟁점부동산의 취득가액을 350백만원이라고 주장하며 다음과 같은 서류를 제시하였다.
(1) 해당 자기앞수표 거래증명서에는 2002.8.26. 100백만원권 2매, 10백만원권 15매 합계 335백만원의 수표가 청구인계좌에서 인출, 발행된 것으로 나타나나,
(2) 해당 은행은 개정 상법 규정에 따라 문서보존기한 만료로 동 수표의 수취인의 확인은 불가하다 한다.
6. 또한, 청구인은 이 건 부과처분 시 필요경비로서 양도가액에서 차감된 금전 15백만원 외에 추가적으로 인테리어 공사비 명목으로 25백만원을 지급하였으므로 동 금액을 자본적지출액으로 보아 필요경비로서 차감해야 함을 주장하며, (공사)실행내역서 및 무통장입금증 등을 제시하였다.
7. 국세청전산정보자료에 의하면,
8. 당심에서 쟁점부동산과 동일 소재지, 동일 면적으로 분양된 제5층 501호 및 제6층 601호의 취득거래가액에 대하여 해당 취득자들에게 확인을 요청한 결과, 601호 취득자의 취득가액은 확인할 수 없었으나 제5층 501호를 2002.8.14.일 취득한 청구외 박○○는 제5층 501호의 취득과 관련하여 전소유자와 2001.10.29. 실지거래계약서 작성 후 2002.3.21. 사실과 다른 상가분양계약서 작성 후 원본 실지거래계약서는 회수하여 갔으나 사본을 보관하고 있음을 주장하며 관련 계약서 2부를 제시하였다.
(1) 동 상가분양계약서 서식은 청구인이 취득한 쟁점부동산 상가분양계약서와 같은 서식으로서,
(2) 제5층 501호의 분양면적은 쟁점부동산 분양면적과 동일한 것으로 나타나고,
(3) 총 분양금액을 340백만원으로 정하고 있고, 계약금을 68백만원으로 하고, 청구외 양○○의 국민은행 계좌를 수기기재하고 있다.
(4) 위 분양계약서상 거래대금 340백만원의 지급에 대한 금융증빙은 과거 거래기록이 많이 남아 있지 않아 우선 계약금 지급증빙만 제시하였는바 해당 통장 사본에 의하면 계약일에 68백만원을 상가분양계약서 기재내용과 같이 청구외 양○○ 계좌에 입금한 것으로 나타나고,
(5) 당심에서 청구외 양태권 계좌 거래내역에 대한 금융조회를 의뢰한 결과 제501호 취득자는 청구외 양○○ 계좌에 2001.10.23.부터 2002.8.7.까지 341백만원을 계좌입금한 것으로 나타난다.
(1) 쟁점부동산 상가분양계약서와 동일서식으로, 동일 면적에 대한 분양공급계약서로서,
(2) 분양금액 270백만원(건물 189백만원), 부가가치세 18.9백만원, 총 분양금액 289.4백만원으로 기재되어 있다.
이 건 심사청구는 청구주장에 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.