청구인 제시 매매계약서에 잔금 등이 구체적으로 확인되지 않아 재조사 필요

○○ 세무서장이 2011.9.1. 청구인에게 결정고지한 2010년 과세연도 양도소득세 18,894,560원은 재조사를 통하여 양도시기 및 양도가액을 확인하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 2002.9.17. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 576-5 소재 집합건물(철근콘크리트조 6층) ‘○○ 모텔’(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 취득하여 2003.6.19. 지분 1/2을 청구외 김○○에게 양도하고 김○○와 공유지분 1/2씩 보유해 오던 중 2010.8.25. 청구외 이@@에게 쟁점건물을 총 매매가액 1,200,000천원에 매도한 후 2010.11.1. 당사자간 사전약정에 따라 청구인 지분 양도가액을 450,000천원으로 하고 취득가액은 475,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 공동소유 부동산을 양도하는 경우에는 쟁점건물의 지분에 따라 각인별로 양도소득세를 계산하여야 하는 것이므로 청구인의 쟁점건물에 대한 양도가액은 그 지분에 따라 600,000천원으로 보아 2011.9.1. 2010년 과세연도 양도소득세 18,751천원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 청구외 김○○는 쟁점 모텔을 공동으로 운영하던 중 2010년 급격한 엔고 현상으로 매입 당시에 원화로 6억정도였던 대출이 9억원이 넘게 되어 거래은행인 ○○은행에서 엔화가 가파르게 오르게되니 상환하라는 요구가 있었다.
• 나. 이에 청구인과 청구외 김○○는 매매하여 대출금을 상환하기로 협의하고 김○○에게 1/2지분을 2010.8.19. 넘겼고 1/2에 대한 대금은 450,000천원으로 하되 대출금을 승계하는 것으로 특약하였다(여관 매매계약서 참조). 이는 2010.7.9. 청구인과 김○○간의 합의각서에 따른 것이다.
• 다. 청구인은 김○○에게 450,000천원에 지분 1/2를 양도하고 모든 법적 권리를 포기하였다. 이에 따라 청구인은 단 한 푼의 양도차익도 없었으며 손실을 보았던 것이다.
• 라. 2010.8.31. 김○○가 사실상 전체를 양도한 것이 이건의 실체인바, 청구인과 김○○와의 매매계약서, 공증한 합의각서에서 나타난 대로 각각에게 특정되어지는 금액이 확정되는 쟁점 건물의 양도에서 단순히 공동사업임을 이유로 각각 1/2씩 형식적으로 나누어 양도소득세를 부과함은 실질의 거래에 부합하지 않는 부당한 처분이다.
• 마. 위 사항에 대한 내용은 청구인의 남편 박@@과 김○○의 남편이 주고 받은 문자메세지와 같이 양 당사자 간에 확실히 인지하고 있는 사실이다.

1. 박@@: “○○ 모텔 양도신고금액을 7억5천 하셔야 하는데 지분의 반인 6억만 신고하셨군요. 세무서에서는 1억5천에 대하여 양도소득세가 저한테 나왔습니다. 불복 절차를 하고 있는 과정에서 국세청에서 얘기해 주더군요”

2. 김○○ 남편: “7억5천 신고했습니다”

3. 그러나 김○○는 청구인에게는 7억5천만원으로 양도가액을 신고하였다하고서 세무서에 6억원만 신고한 것으로 알고 있다.

• 바. 설령, 과세관청의 주장대로 1/2 지분대로 기계적으로 과세한다면 청구인이 김○○에게 600백만원이 아닌 450백만원만 받고 1/2 지분을 양도했으므로 150백만원은 증여에 해당되어 청구인에게 과세한 양도소득세 대신에 김○○에게 증여세를 부과하여야 할 것이다.

• 가. 청구인은 2010.7.9. 동업자와 작성한 합의각서 내용 ‘청구인 지분 및 운영권을 2010.7.9. 현재 (중략) 모든 법적 권리를 포기한다.’에 의거 쟁점건물의 본인 지분을 동업자인 김○○에게 2010.8.19. 양도한 것이라 주장하나

1. 합의각서 내용은 쟁점건물의 양도 관련한 권한을 위임한 것으로 밖에 보이지 않고, 합의각서 작성 후 동업자 김○○ 명의로 대출금 승계나 소유권변경 등 매매로 볼 수 있는 후속 절차도 이루어지지 않은 점

2. 양수자 이@@와의 매매계약서 상 특약사항 및 매도인 란에도 청구인이 공동소유자로 기재되어 있고 인감 날인이 되어 있은 점, 청구인의 양도소득세 신고서에도 양수자로 이@@라 기재되어 있는 점 등으로 미루어 청구인이 본인 지분을 김○○에게 양도한 것이라는 주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

• 나. 또한 공동소유 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제43조 및 같은 법 제118조에 의거 그 지분 비율에 따라 각 거주자별로 양도소득세를 계산하여야 하는 것이고,

1. 설령 쟁점건물을 양도함에 있어 공유자 상호간의 합의에 의하여 공유지분과 다르게 매매대금을 수령하였다 하더라도 초과 수령한 금액은 공유자에게 현금증여한 것과 동일하게 보아야 할 것이고

2. 이 경우에도 청구인의 양도가액은 전체 매매대금 중 청구인의 지분 상당액으로 산정하는 것이 타당하므로 양도가액은 청구인의 지분에 따라 600백만원으로 취득가액은 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 의거 청구인이 제시한 실지 취득 계약서 및 취․등록세 납부영수증에 따라 483백만원으로 경정하여 이건 양도소득세 과세한 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 공동소유 부동산 양도가액이 50%가 적정한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 4) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2002.9.17. 쟁점건물을 950백만원에 취득하여 2003.6.19. 지분 1/2 을 450백만원에 김○○에게 양도(신고필)하고 김○○와 공유지분 1/2씩 보유해 오던 중 2010.8.25. 쟁점건물을 1,200백만원에 청구외 이@@에게 매도한 후 2010.11.1. 양도가액을 450백만원으로 하고 취득가액은 475백만원으로 하여 양도소득세를 예정신고 하였고 이에 처분청은 청구인의 양도가액을 600백만원(1,200백만원의 1/2)으로 하여 이건 양도소득세를 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인과 공유자 김○○는 쟁점건물을 매매대금 1,200백만원으로 양수인 이@@에게 양도하였으나 매매계약 당시 각 지분(1/2)에 대한 매매가격을 특약사항으로 특정하였음을 주장하면서 쟁점건물의 매매계약서와 외환거래잔액조회서(○○은행), 인증서(공증인가 법무법인 온누리)를 제시하였는바 그 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 부동산 매매계약서 부동산의 표시

○○도 ○○시 ○○구 ○○동 576-5(○○모텔) 매매대금 금 일십이억원정 (￦1,200,000,000) 계약금 금 이천만원정은 계약시에 지불하고 영수함. 중도금 공란 잔금 금 일십일억팔천만원정은 2010년 8월 31에 지불한다. 계약일 2010년 8월 19일 특약사항

1. 현 상태에서 쌍방합의로 계약함

2. 공유지분 1/2 지분권자 김@@의 매매대금은 금사억오천만원정 이며, 매매대금은 대출금을 승계하는 것으로 처리함

3. 대출금액은 ○○은행(일본법화금 육천삼백칠십삼만엔정 ※)이며 우리 은행과 협의하여 승계하기로 함

4. 잔금일까지 재세공과금 및 세금등은 정산키로 함

5. 기타사항은 민법중 매매규정 및 관례에 준함. 매도인 김@@(청구인), 김○○(1/2공유자) 매수인 이@@

• 나) 외환거래잔액조회서(대출금잔액이 이상 없음을 확인하기 위한 목적으로 ○○은행에서 발송한 서류)상 2010.6.4. 현재 외화대출금이 63,730,000(￥)로 확인된다.
• 다) 청구인 제출한 인증서 내용의 발췌(공증인가 법무법인 @@) 합 의 각 서 합의내용 첫째 - 상기 각서인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 576-5(○○모텔 전체) 중 김@@(청구인) 지분 및 운영권을 2010년07월09일 현재 당 사업지로 대출된 엔화전체를 승계 또는 대환 변제 방식으로 하여, 매수인 명의로 명의변경 하여 명의이전 해갈시 아무 조건 없이 김○○(공유자)에게 명의 변경 서류 일체를 해주고 모든 법적 권리를 포기한다.(이하 중략) 합의일 2010년 07월 09일 합의 각서인 김○○(공유자), 김@@(청구인) 연번 등기접수 등기 원인일 등기목적 권리자 및 기타사항 권리사항 비고 1 2002.9.17. 2002.8.25. 소유권이전 소유자 김@@ 갑구 2 2002.9.17. 2002.9.16. 근저당설정 채무자 김@@, 근저당권자 ○○은행 채권 최고액 일본법화 91,700,000¥ 을구 3 2003.6.19. 2003.5.31. 소유권 일부이전 공유자 지분 2분의 1 공유자 청구외 김○○ 갑구 ※ 4 2004.9.1. 2004.9.1. 김○○지분 가등기 가등기권자 김@@ 갑구 5 2010.8.25. 2010.8.19. 소유권이전 소유자 청구외 이@@ 공유자전원지분전부이전 갑구

양도

3. 쟁점건물에 대한 권리변동사항이 등기부등본에 의하여 아래와 같이 요약된다. ※ 김@@은 쟁점건물 1/2지분을 양도하고 2003.8.20. 양도소득세 예정신고 함

4. 청구인과 조@@(김○○ 남편)의 ○○모텔 동업 계약 이행 약정서

• 가) 갑: 청구인, 을: 조@@ 은 ○○모텔 동업 조건으로 아래 약정서를 작성하여 동업하는데 있어 상호 다툼과 이익을 이행 약정 내용에 입각하여 처리할 것을 각서합니다(요약발췌).
• 나) 현재 소유주는 ‘갑’ 김@@으로 되어 있고, 융자는 3년만기 ○○은행 일화로 70,538,462엔으로 이자는 3%이다.
• 다) 갑은 을로부터 3억5천만원을 동업 조건으로 받는다. 명의 이전 시 2억5천을 을에게 더 받는다.
• 라) 을에게 3억5천을 전액 받을 시 채무자 명의는 갑에게 있으나 공과 및 세금, 이자 일체를 공제한 후 이익금 및 ○○모텔에서 발생되는 법적(민,형사) 물질적 책임을 갑(50): 을(50)으로 한다. 명의 이전시나 전이라도 상호 협의시 채무자 변경은 가능하다
• 마) 청구인이 3억5천만원을 조@@으로부터 수령하였는다는 영수증(2003.5.20. 1억, 2003.6.15. 2억5천만원)

5. 청구인과 김○○의 동업계약서

• 가) 갑: 청구인, 을: 김○○, 동업내용(○○모텔 전체)
• 나) ○○모텔 운영 및 은행채무에 대하여 갑(50): 을(50)으로 책임지며 공동 운영하여 이익 및 손해도 각 50:50으로 한다
• 다) 기존 동업계약서는 무효로 하고, 2004.8.16.부터는 본 동업계약서에 준하고 법적 효력이 있음을 확인 서명한다.
• 라) 현재 은행에 대하여 갑의 명의로 ○○은행에 일화 70,500,000엔이 근저당설정 되어있는 관계로 을 지분에 대하여 갑 을 권리자로 하여 한화 3억5천만원으로 한 담보가등기를 해주고 차후 위 동업계약의 종료 시 갑은 위 가등기를 지체 없이 해제하여 주기로 한다.

6. 처분청에 청구한 과세전적부심사청구에 대한 심리과정에서 심리담당공무원이 2011.7.21. 13:30경 청구인과 통화한 결과, 청구인은 ‘ 쟁점건물의 총 매매대금 1,200백만원에 공유지분 50%로서 600백만원을 지급받을 수 있는 권리가 있었지만 사업장의 적자, 엔화 가치의 상승으로 대출금 상환의 어려움, 동업자와의 분쟁 등으로 인하여 부동산을 조속히 처분하기를 원하였기 때문에 엔화 대출금(약 450백만원)을 김○○에게 승계하는 조건외 일체의 대가 수령 없이 모든 지분의 권리를 포기하였다 ’라고 진술하였다.

7. 쟁점건물의 2010.8월 양도에 대하여 공동소유자인 청구인 및 김○○ 각각의 양도소득세 신고내용이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 등 과세표준 세액 비 고 청구인 450,000 475,000 0 0 0 양도가액 6억 본건 경정고지 김○○ 750,000 700,000 7,685 30,928 3,559 단위: 천원

8. 심리과정에서 김○○의 남편(조@@)와 전화통화한 결과, ‘ 쟁점건물(○○모텔)의 지분(1/2)을 2003.5월에 취득한 경위는 모텔업을 공동으로 하기 위한 것으로 취득대금은 당초 약정(공동사업) 시 현금 350,000천원을 지급하고 부채 350,000천원(근저당된 엔화금액의 1/2)을 부담하였고, 2010.7월 청구인으로부터 청구인 지분과 권리를 넘겨받은 조건으로 엔화대출금 450,000천원을 김○○가 부담하였으며, 2010.8월 쟁점건물 양도가액 1,200,000천원 중 김○○는 750,000천원으로 하고 청구인은 450,000천원으로 하여 각각 양도소득세를 신고하였다’ 라고 진술하였다.

• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 처분청은 쟁점건물의 공동소유자인 청구인의 양도가액에 대하여 쟁점건물 총양도가액 12억원의 50%(공동소유 지분) 인 6억원을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정고지하였으나, 청구인이 제시한 쟁점건물 매매계약서(2010.8.19)에는 잔금 지급에 대한 구체적인 약정이 없고 잔금지급에 대한 영수증 등이 확인되지 아니한 점, 계약서가 한국공인중개사협회 계약서임에도 중개사 없이 당사자 명의로 계약서를 작성한 점 등으로 보아 동 매매계약서가 실제 계약서인지 여부가 불분명하다. 또한 2010.7월 당사자간에 작성된 합의각서에 의하면 “매수인 명의로 이전 시(엔화대출금 포함) 아무런 조건 없이 김○○에게 명의변경 서류 일체를 해주고 모든 법적권리를 포기한다” 라고 약정하면서 같은 날 동사무소에서 발급한 부동산 매도용 인감을 첨부한 점과 불과 1개월 후인 2010.8월 쟁점건물을 매수인 이@@에게 12억원에 양도한 점으로 볼 때 공동소유자인 청구인이 인근 부동산중개업소 등에 확인을 하면 쟁점건물의 시세가 12억원 정도 인 것을 알 수 있었음에도 불구하고 채무만 인계하는 조건으로 청구인의 지분과 운영권을 넘길만한 특단의 사정이 있어 보이지도 아니한 점 등으로 볼 때 매매계약서 내용이 합리적이라 볼 수 없다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점건물을 양도한 시기 및 양도한 금액 등을 재조사를 통하여 그 결과에 따라 청구인의 양도가액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.